Stan surowy otwarty: koszty, co obejmuje, na co zwrócić uwagę

Budowa domu to proces składający się z wielu kroków. Na początku przygotować trzeba oczywiście odpowiedni projekt domu i uzyskać niezbędne zezwolenia. Kiedy wszystkie formalności zostaną spełnione, można wejść na plac budowy. Tam prace przebiegać będą podzielone na kilka etapów. Zaczyna się od tak zwanego stanu zero, kolejnym jest natomiast stan surowy otwarty (SSO), a po nim następuje stan surowy zamknięty (SSZ). Stan surowy otwarty domu i stan surowy zamknięty są pojęciami zwyczajowymi. Oznacza to, że nie są one uregulowane prawnie. Przez to różne firmy budowlane interpretują czasem te pojęcia w nieco inny sposób. Warto więc dowiedzieć się, co można uznać za stan surowy otwarty i stan surowy zamknięty w trakcie budowy domu. Bardzo ważna będzie też wiedza o tym, jak można jednoznacznie uregulować z ekipami budowlanymi zakres prac zaliczanych do stanu surowego otwartego.

Co to jest stan surowy otwarty?

Na początek warto zaznaczyć, że pierwszy etap budowy domu, czyli stan zerowy obejmuje prace budowlane, które zostają uznane za ukończone, kiedy zostaną doprowadzone do wykonania poziomu płyty parteru.

Wykonuje się wtedy:

• wyrównanie działki,
• drenaż,
• fundamenty,
• ściany fundamentowe, piwniczne,
• strop nad piwnicą.

W etapie tym przygotowuje się też przepusty do poprowadzenia koniecznych instalacji. Dopiero później rozpoczyna się prace, które mają doprowadzić do określenia ich jako stan surowy otwarty budynku. Ich efektem ma być ukończenie:

• ścian nośnych,
• słupów nośnych,
• stropów,
• betonowych schodów,
• konstrukcji dachu i pokrycia dachu.

Stan surowy otwarty to faza, w której prace przy budowie domu w bardzo widoczny sposób posuwają się naprzód. Jak można wnioskować po nazwie, stan surowy otwarty to budynek wzniesiony i niewykończony. Ma on wymurowane wszystkie ściany nośne (ale nie ściany działowe, które oddzielają od siebie pomieszczenia) na wszystkich kondygnacjach, ale nie jest zamknięty. Nie ma więc wprawionych żadnych okien czy drzwi. Nie ma jeszcze także żadnych instalacji.

Stan surowy otwarty to jednak etap budowy domu, w którym trzeba przygotować odpowiedniej wielkości otwory pod drzwi i okna. Z racji tego, że żadne prawo nie określa jednoznacznie, co wchodzi w skład stanu surowego otwartego, trzeba to już na wstępie określić z wykonawcami. Pojęcie to jest bowiem umowne i może niejednokrotnie wzbudzać wątpliwości, prowadząc do konfliktów pomiędzy inwestorem a wykonawcą.

W celu uniknięcia ewentualnych nieporozumień, podpisując umowę z firmą budowlaną, prace najlepiej podzielić od razu na poszczególne etapy. Będą to:

• stan zerowy,
• stan surowy otwarty,
• stan surowy zamknięty.

W każdym z nich trzeba szczegółowo wyodrębnić i określić zakres prac do wykonania. Dobrze też dodać termin ich planowanego zakończenia. Wtedy też skończenie każdego etapu będzie wiązać się z tzw. odbiorem. Inwestor sprawdza wtedy, czy wykonane zostały wszystkie prace zawarte w kolejnych podpunktach umowy. Niekiedy może dojść do sytuacji, w której wykonawca zaproponuje w czasie odbioru przeniesienie określonego zakresu prac do ich następnego etapu. Jest to oczywiście dopuszczalne. Jednak wtedy trzeba pamiętać o tym, by taki zakres prac zapisać w formie dodatkowej umowy albo aneksu do poprzedniej umowy. Jeśli się to przeoczy, dana praca po prostu może nie zostać wykonana (co będzie stratą dla inwestora).

Sama budowa domu do stanu surowego otwartego trwać może w każdym przypadku nieco inaczej. Czas jaki zajmie wykonanie tego etapu zależny jest od kilku czynników, m.in. od rodzaju projektu domu. Jednym z najważniejszych czynników jest też rodzaj materiałów, jakie zostały wybrane do wzniesienia budynku. W rekordowym czasie – dwóch tygodni – powstają domy z prefabrykatów. Mniej więcej trzy tygodnie zajmuje budowa domów z bali. Jeśli zaś chodzi o domy szkieletowe, to stawia się je w około 90 dni. Najdłużej trwa budowa domu z pustaków: zajmuje ona średnio od 4 do 5 miesięcy.

Pod uwagę trzeba wziąć także to, że prace na tym etapie mogą wiązać się z przestojami wywołanymi: oczekiwaniem na dostarczenie materiałów budowlanych, niekorzystnymi warunkami atmosferycznymi (np. deszczem) czy też oczekiwaniem na niezbędne pozwolenia.

Kiedy po skończeniu tego etapu robi się przerwę w pracach budowlanych, niezbędne staje się zabezpieczenie wszelkich otworów. Z racji tego, że stan otwarty surowy nie obejmuje montażu drzwi wejściowych czy okien, wszelkie otwory warto zakryć folią i deskami. Kiedy się tego nie zrobi, do środka może wejdzie ktoś nieproszony. Kiedy dach nie ma jeszcze pokrycia, zabezpieczyć należy również więźbę dachową. Robi się to przy użyciu folii albo płachty. Na czas przerwy trzeba także spuścić wodę (jeśli jest podpięta do budynku i się z niej korzystało). W przeciwnym razie w trakcie spadku temperatury poniżej 0°C może dojść do awarii.

Co wchodzi w skład stanu surowego otwartego?

Zakres prac wchodzących w skład wykonania stanu surowego otwartego budynku obejmuje:

• Deskowanie i zbrojenia podciągów oraz wieńców – w sytuacji, kiedy projekt budynku wymaga zastąpienia nimi ścian nośnych.
• Zbrojenie słupów i kolumn.
• Wylanie stropu i wieńców (razem z ich deskowaniem oraz zbrojeniem).
• Budowę stropu (albo stropów w domach z podpiwniczeniem).
• Izolację poziomą ścian na parterze budynku.
• Budowę (zgodnie z projektem) schodów w domach z podpiwniczeniem albo z kondygnacjami zero plus – piętrem lub użytkowym poddaszem. Zgodnie z przyjętym zwyczajem, schody prowadzące na inne kondygnacje niż parter powinny zostać wybudowane. Chodzi tu o samą betonową konstrukcję. Tylko przypadku schodów na strych nie będący poddaszem mieszkalnym, to znaczy użytkowym, prowadzące do niego schody mają powstać w końcowych etapach budowy. Trzeba jednak zaznaczyć, że w etapie stanu surowego otwartego schody są dość często sprawą dyskusyjną. Jest tak dlatego, że nie wszyscy wykonawcy zgadzają się co do tego, że ich zbudowanie należy do opisywanego tutaj zakresu prac. Dlatego też, inwestor który chce ich wykonania, powinien zaznaczyć w umowie, że w ramach stanu surowego otwartego wymaga ich zbudowania (do piwnicy albo do tzw. kondygnacji zero plus). Kiedy jednak planowane schody nie będą elementem konstrukcji, ale mają np. prowadzić do antresoli lub mają być wykonane z innego materiału niż żelbeton, to raczej nie powinno się ich wymagać od wykonawcy na etapie stanu surowego otwartego.
• Izolację dachu.
• Szkielet dachu czyli wykonanie więźby dachowej i montowanie murłaty.

Dach jest jest kolejnym punktem spornym wśród wykonawców. Wielu z nich uważa, że oddając stan surowy otwarty, wystarczy tylko zabezpieczyć dach. Inni zaś kończą dopiero wtedy, gdy jest on pokryty materiałem docelowym (dachówką, blachodachówką, gontem lub tylko wstępną papą). Pokrycie dachu jest zazwyczaj etapem negocjacyjnym.

Dlatego też, tutaj również warto od razu w umowie określającej zakres prac zaliczanych do stanu surowego otwartego, dokładnie określić, jakiego wykończenia dachu się oczekuje. Dzięki temu przy odbiorze nie dojdzie do większych konfliktów na linii inwestor – wykonawca. Bez sprecyzowania wymagań w umowie, nie każdy (nawet ten najbardziej uczciwy i profesjonalny wykonawca) wykona na tym etapie dach “pod klucz”, ponieważ może uważać, że nie jest to odpowiedni czas na zakończenie takich prac.

• Budowa wszystkich kominów wentylacyjnych i dymowych. Powinny one zostać zbudowane i wprowadzone już na etapie stanu surowego otwartego. Ich budowa w następnym etapie mogłaby bowiem wiązać się z problematycznym kuciem gotowych ścian albo dobudowywaniem kominów na zewnątrz/wewnątrz budynku. To z kolei powodowałoby utratę cennej powierzchni użytkowej. Przygotowując umowę, trzeba w niej umieścić zapis dotyczący ilości kominów i ich rozmieszczenia.
• Wybudowanie wszystkich ścian zewnętrznych i wewnętrznych nośnych, a więc zakończenie wszystkich prac murarskich na wszystkich zaplanowanych w projekcie kondygnacjach, (bez wykonywania drugiej warstwy izolacji, ponieważ ta zawiera się dopiero w pracach wykończeniowych).
• Przeprowadzenie wszystkich prac szalunkowych.
• Wykonanie balkonów.
• Na tym etapie powinna też zostać wykonana izolacja fundamentów i (przynajmniej fragmentarycznie) instalacja wodno-kanalizacyjna.

Prowadząc budowę domu w niektórych przypadkach (zawsze zgodnie z umową), na etapie budowy domu prowadzącym do odbioru stanu surowego otwartego, budynek może zostać zaopatrzony już nawet w okna dachowe (które są kolejnym elementem negocjacyjnym) oraz rynny. Okna dachowe mają dwojakie znaczenie. Z jednej strony mogą zostać uznane jako element zamykający (zawiera je stan surowy zamknięty). Jednakże z drugiej strony wykonawca powinien wykończyć dach w takim stopniu, by do budynku nie padał deszcz. Tego kryterium nie spełni wykończony dach z pustymi miejscami na okna. Jednak i tak bardzo często zdarza się, że wykonawcy lub sami inwestorzy przekładają montaż okien dachowych na kolejny etap. Wtedy otwory w pokryciu dachowym trzeba zabezpieczyć folią budowlaną.

Decyzja o braku montażu okien w początkowych etapach, może być spowodowana strachem przed tym, że do budynku w stanie surowym otwartym może wejść każdy i te okna wymontować. Wykonawcy mogą natomiast przekładać montaż okien dachowych, w sytuacji, kiedy nie zdążają ze wszystkimi zadaniami w umówionym terminie oddania stanu surowego otwartego.

Jeśli zaś chodzi o ściany, w stanie surowym otwartym nie wykonuje się ścian działowych (poza nośnymi), które znajdują się wewnątrz budynku. W stanie surowym otwartym wybudowane powinny zostać jednowarstwowe ściany nośne. Są to ściany wyznaczające powierzchnię budynku oraz ściany znajdujące się wewnątrz budynku, które mają za zadanie podtrzymywać konstrukcję całej budowli. Na tym etapie budowy, w przypadku ścian dwuwarstwowych, wznosi się tylko warstwę murowaną. Warstwa ociepleniowa domu wykonywana jest później, w czasie kiedy ocieplany jest cały budynek. Wyjątek stanowią natomiast ściany trójwarstwowe klinkierowe. Do stanu surowego otwartego zalicza się bowiem ich całościową budowę. Jednak pod warunkiem, że budowa wszystkich trzech warstw odbywa się równolegle.

Inwestor nie powinien wymagać od wykonawcy, by ten etap budowy domu obejmował prowadzące do budynku schody zewnętrzne. Te powstają najczęściej na ostatnim etapie budowy. Wyjątek stanowić mogą schody zewnętrzne prowadzące do parteru na wysokości pierwszego piętra i wyżej (umożliwiające bezpieczne wejście do budynku). Jednak z racji tego, że nie są one koniecznością, wymóg ich budowy warto zamieścić w harmonogramie prac.

Co obejmuje stan surowy otwarty i czym różni się od stanu surowego zamkniętego?

Prowadząc budowę domu wszystkie prace rozpoczynają się od prac ziemnych – usunięcia wierzchniej warstwy gleby (humusu) i wyrównania terenu. Potem następują działania budowy domu, które mają zakończyć się na stanie zerowym.

Pierwszym krokiem jest wytyczenie zarysu budynku. Zajmuje się tym uprawniony geodeta, by kształt i wymiary domu były dokładnie takie, jakie zaplanowano w projektach. Tworzy się wtedy konstrukcję zwaną ławą fundamentową, składającą się z palików i drutu, która ma wyznaczyć kształt przyszłego budynku. Geodeta powinien wyznaczyć również miejsca przyłączy kanalizacyjnych i wodociągowych oraz punktu, który będzie odpowiadać poziomowi podłogi parteru domu (czyli poziomowi “zero”).

Następnie przygotowuje się fundamenty oraz podłogi. Do wyboru jest kilka rodzajów fundamentów. Są to:

• ławy fundamentowe (wylewane zazwyczaj ze zbrojonego betonu, bezpośrednio w gruncie albo w deskowaniu),
• płyty fundamentowe (z płyt żelbetonowych),
• stopy fundamentowe.

Podczas stawiania fundamentów należy przewidzieć instalacje: wodociągową i kanalizacyjną.

Ostatnim krokiem aby budynek mógł być w stanie zerowym, jest wykonanie wylewki oraz izolacji podłogi. Płyta gruntowa powinna być izolowana zarówno od wilgoci, jak i termicznie – aby z domu nie uciekało zbyt wiele ciepła. Warstwa wyrównująca oraz właściwy parkiet pojawią się natomiast w późniejszych etapach budowy. Po wykonaniu posadzki rozpoczyna się pracę mające doprowadzić budynek do stanu surowego otwartego.

Dom jest w stanie surowym otwartym, kiedy wykonane zostały: konstrukcja zewnętrznych i wewnętrznych ścian nośnych, wszystkie stropy (ułożone i zalane) na wszystkich kondygnacjach, kompletne kominy dymowe i wentylacyjne, żelbetonowe schody wewnętrzne, elementy konstrukcyjne więźby dachowej i pokrycie dachowe, izolacja dachu, balkony.

Warto wiedzieć, że zanim wykonawca zacznie właściwe prace murarskie (dla ścian nośnych), musi wybudować fundamenty, ale łącznie z postawieniem ścian fundamentowych oraz z zaizolowaniem fundamentów.

Powstające później przegrody zewnętrzne nośne wykonuje się z betonu komórkowego lub innych materiałów murowych takich jak porotherm. Niekiedy też ten etap budowy domu obejmuje montaż rynien i okien dachowych. Na koniec tego etapu odbiera się wyłącznie pełną konstrukcję budynku oraz dach z pokryciem przejściowym albo docelowym. Jest to jednak budynek niewykończony i bez instalacji.

Jak więc widać, stan surowy otwarty następuje po doprowadzeniu domu do stanu zerowego. Jednocześnie zaś jest to etap, który poprzedza stan surowy zamknięty. Czym właściwie się one różnią? Najważniejszym wyznacznikiem jest to, że stan surowy zamknięty można rozpoznać po tym, że budynek ma w odpowiednich otworach zamontowane okna (i okna dachowe jeśli nie zostały zamontowane wcześniej), drzwi tarasowe/balkonowe oraz drzwi zewnętrzne. W budynku są już także ustawione ściany działowe (w lokalizacjach docelowych). Jeśli chodzi o dach, to do prac w etapie stanu surowego zamkniętego zalicza się wyjątek: pokrycie dachu z drewnianą więźbą dachową. Natomiast w stanie surowym otwartym dach powinien zostać obowiązkowo pokryty w budynkach z żelbetowym stropem.

Etap stanu surowego zamkniętego uważa się za zakończony wtedy, gdy budynek można fizycznie zamknąć. Nadal jednak nie jest to faza budowy, w której podłącza się media i instalacje. Te powstaną dopiero na ostatnim, tzw. wykończeniowym etapie budowy.

Z racji tego, że montażem drzwi i okien często zajmują się firmy autoryzowane przez ich producentów, to etap stanu surowego zamkniętego rzadko pojawia się w rozliczeniach finansowych budowy. Rzadko też jest źródłem sporów pomiędzy inwestorem a wykonawcą, ponieważ to, co on obejmuje jest jasne dla obu stron.

Kiedy zakończyć prace przy stanie surowym otwartym?

Stawianie konstrukcji domu jest jednym z najważniejszych etapów budowy. Sposób wykonania ścian, słupów, stropów i dachu wpłynie na późniejszą eksploatację domu i jego wytrzymałość w kolejnych latach użytkowania. Dlatego prace mogą zostać zakończone jedynie wtedy, kiedy po dokładnym sprawdzeniu nie znajdzie się żadnych błędów czy niedoróbek. Popełnione w tej fazie błędy mogą być bowiem trudne albo wręcz niemożliwe do naprawienia w późniejszych etapach.

Jednym z ważnych zadań przy wznoszeniu ścian jest zwrócenie uwagi na izolację przeciw wilgoci. Starannie należy także wypoziomować i wypionować mury, by uniknąć krzywych ścian i kłopotów ze stawianiem stropu. Dokładne przygotowanie musi dotyczyć również otworów na okna i drzwi. Praca nad stropami nie powinna być zbyt pospieszna. Beton, aby nabrać pełnej wytrzymałości potrzebuje czasu. Dlatego też konstrukcji, która podtrzymuje powstające stropy lepiej nie usuwać za szybko. Krótki czas pracy wskazany jest za to przy wykonaniu dachu, a przynajmniej przy zabezpieczeniu jego konstrukcji (prowizorycznym zasłonięciu). W przeciwnym razie świeżo wykonane ściany, podłogi i stropy będą narażone na niekorzystne działanie różnych czynników atmosferycznych.

Kiedy wszystkie wymieniane wcześniej elementy zostaną ukończone, a poprawne wykonanie całości zostanie zatwierdzone, budynek ze ścianami, stropami i konstrukcją dachu będzie można uznać za koniec prac w wykończeniu domu do stanu surowego otwartego. Kiedy ten etap budowy domu zostanie osiągnięty późną jesienią, przed pierwszymi przymrozkami i opadami śniegu prace budowlane można przerwać i wznowić je dopiero na wiosnę. Wtedy jednak bardzo istotne jest właściwe zabezpieczenie budynku w stanie surowym otwartym przed zimą.

Do podjętych kroków należeć powinny:

• zabicie deskami otworów okiennych i drzwiowych od zewnętrznej strony (z zachowaniem szczelin zapewniających wentylację wnętrza domu),
• ułożenie na więźbie dachowej folii paroprzepuszczalnej (jeśli nie ma pokrycia),
• deskowanie i przykrycie papą dachu przygotowanego pod położenie dachówki.

Jeśli wcześniej do budynku została doprowadzona woda, to niezbędne jest także jej spuszczenie z instalacji wodnej. Tak zabezpieczony budynek nie będzie narażony na zalanie wodą opadową i na powstawanie wilgoci we wnętrzu domu.

Kolejność prac po stanie surowym otwartym

Po zakończeniu prac nad stanem surowym otwartym, budynek należy “zamknąć”. Wstawia się wtedy okna, inne przeszklenia, drzwi zewnętrzne i drzwi garażowe oraz wykonuje powierzchnię dachu. To także czas na wymurowanie we wnętrzu budynku ścian działowych. Na etapie stanu surowego zamkniętego często wykonuje się też izolację podłóg (przygotowując je do ułożenia posadzki), a także montaż rolet zewnętrznych. Dopiero wraz z zakończeniem prac przy stanie surowym zamkniętym nadchodzi czas na wybór rodzaju ogrzewania oraz materiałów niezbędnych do wykończenia budynku. To także czas na zaplanowanie ewentualnego kominka. Kolejnymi pracami wewnątrz budynku będą:

• rozprowadzenie instalacji wodnej i kanalizacyjnej,
• rozprowadzenie przewodów podtynkowych (np. przewodów elektrycznych),
• otynkowanie sufitów, później tynkowanie ścian i wreszcie otworów w drzwiach i oknach (nie należy ich dosuszać),
• wykończenie ścian płytami gipsowo-kartonowymi (jeśli gotowe są już podkłady podłogowe),
• izolacja czystych i równych podłóg (przy użyciu polistyrenu ekstrudowanego, styropianu albo wełny); układając kolejne warstwy płyt izolacyjnych należy rozprowadzić także instalację ogrzewania centralnego, w tym także ogrzewania podłogowego (jeżeli jest przewidziane) i wyprowadzić odpowiedniej długości podejścia do grzejników,
• ułożenie podkładu podłogowego (zazwyczaj przy użyciu gotowej zaprawy); po wylaniu warstwy samopoziomującej, zanim będzie można ułożyć parkiet, podkład podłogowy musi przez kilka tygodni “odpocząć”,
• montaż schodów.

Po wykonaniu wszystkich tych zadań, nadchodzi czas na ostatnie prace wykończeniowe. Należy do nich malowanie ścian i sufitu oraz i tapetowanie. To także czas montażu drzwi wewnętrznych i tzw. białego montażu (podłączenie ceramiki, baterii, ale też szafek, luster itp.). Jest to także moment na przeprowadzenie testów działania urządzeń i instalacji. W razie problemów można wtedy dokonać koniecznych poprawek – jeszcze przed meblowaniem i aranżacją wnętrz.

Ile kosztuje stan surowy otwarty?

Tak jak każdy etap budowy domu, tak i doprowadzenie budynku do stanu surowego otwartego wymaga określonych nakładów pieniężnych. Oszacowanie wydatków i określenie potrzebnego budżetu, opiera się tutaj na zsumowaniu kosztów zakupu materiałów budowlanych i ceny robocizny. Wszystko zależne jest także od projektu domu.

Dodatkowe koszty generować będzie obecność piwnicy, skomplikowana konstrukcja dachu, lukarny, kolumny czy słupy. W przypadku prostej bryły, o niewielkim metrażu (około 150 m2), z dwuspadowym dachem, etap budowy domu do stanu surowego otwartego powinien zamknąć się w około 100 tysiącach złotych. Stanowi to najczęściej około 30-40% całej inwestycji.

Przy bardziej skomplikowanych projektach, średni koszt tego etapu wyniesie średnio od 150 do 250 tysięcy złotych. Za całość można zapłacić mniej, kiedy pod uwagę weźmie się np. inny (niż najpopularniejsze) system budowy.

Od jakich jeszcze czynników zależeć będzie koszt stanu surowego otwartego? Będą to przede wszystkim: rodzaj projektu architektonicznego, wielkość planowanego budynku, (metraż powierzchni użytkowej), liczba kondygnacji, rodzaj użytych materiałów budowlanych, liczba ścian i otworów okiennych, a także rodzaj i konstrukcja dachu. Koszty będą rosnąć wraz z koniecznością wykonania nie tylko budynku parterowego, ale np. trzech stropów (w domach z podpiwniczeniem i budynkach z poddaszem użytkowym). Trzeba więc wziąć to pod uwagę jeszcze w trakcie planowania budżetu inwestycji i wybierania projektu domu. O ile zastanowić się można nad zmniejszeniem metrażu budynku i wprowadzeniem do budynku ergonomicznych udogodnień, o tyle nie warto ciąć kosztów związanych z wyborem lepszych jakościowo materiałów lub dodatkowych zabezpieczeń. Będzie to miało bowiem wpływ na trwałość i wytrzymałość całego budynku.