Pozwolenie na budowę czy zgłoszenie: co wybrać w 2024?

Nowelizacja przepisów Ustawy Prawo Budowlane, która weszła w życie pozwala na więcej zwolnień z pozwolenia na budowę. Dotyczy to w szczególności mieszkalnych domów jednorodzinnych, w zabudowie wolnostojącej, których obszar oddziaływania w całości mieści się na terenie, gdzie zostały zaprojektowane.

W tym artykule postaramy się wyjaśnić czym jest obszar oddziaływania i jakie projekty domów można zrealizować na działce o konkretnych parametrach.

Pozwolenie na budowę, czy zgłoszenie: przepisy, zasady

Obszar oddziaływania terenu to działka na której przewidziana jest zabudowa oraz zagospodarowanie terenu wokół obiektu.

Działka, czy teren przeznaczony pod zabudowę wedle obowiązujących przepisów podlega pewnym ograniczeniom, które te przepisy zarówno ogólne jak i odrębne nakładają działce i jej zagospodarowanie, pewne parametry zabudowy.

Obszar oddziaływania określa teraz w dokumentacji architekt.

Właściwe określenie przez projektanta zakresu oddziaływania inwestycji na tereny sąsiednie ułatwia urzędowi ustalenie między innymi stron w postępowaniu.

Wcześniej obszar oddziaływania określany był przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, teraz określa go projektant, jednak urząd także może to sprawdzić.

Na podstawie przepisów odrębnych, projektant dokonuje analizy, czy projektowana inwestycja, swoim usytuowaniem i parametrami będzie miała wpływ na działki sąsiednie, czy istniejącą w sąsiedztwie zabudowę.

I tak sprawdza się miedzy innymi, czy projektowany dom spełnia ograniczenia zawarte w rozporządzeniu o warunkach technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, między innymi:

1. Sprawę zacienienia, czyli czy budynek nie będzie wpływał na ograniczenie światła słonecznego do istniejącej zabudowy sąsiedniej;
2. Ważnym jest określenie warunków ochrony przeciwpożarowej, czyli czy spełnione zostaną odpowiednie odległości do istniejącej zabudowy na terenach sąsiednich lub do granicy działki;
3. Istotnym jest dostosowanie do wymaganych odległości usytuowanie poszczególnych elementów zagospodarowania terenu, takich jak szambo szczelne, przydomowa oczyszczalnia ścieków, studnia, czy zbiornik na gaz, itp. Na działce sąsiedniej nie może być problemu ze swobodną lokalizacją podobnych obiektów, czy domu. W innym przypadku, sąsiad będzie zmuszony do odsunięcia się ze swoją inwestycją, a jego działka wówczas znajdzie się w obszarze oddziaływania.

Oprócz tego, projektant sprawdza, czy dla danej działki wskazane są inne przepisy odrębne dotyczące:

• ochrony środowiska, krajobrazu, czy ochrony przyrody;
• ochrony zabytków;
• wytycznych urbanistycznych, dla dróg publicznych, prawa wodnego, czy innych.

Kiedy projekt spełnia wszystkie przepisy ogólne i odrębne, oraz obszar oddziaływania mieści się w całości na działce, Inwestor może wybrać drogę zgłoszenia, zamiast pozwolenia na budowę.

Poniżej można znaleźć wniosek o pozwolenie na budowę wzór

Poniżej można znaleźć wzór zgłoszenia budowy domu jednorodzinnego

Budowa domu jednorodzinnego według dwóch procedur – porównanie, dokumentacja

Zarówno przy pozwoleniu na budowę jak i przy zgłoszeniu budowy Inwestor musi uzyskać wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego dla działki.

Jeśli na danym terenie plan nie występuje, to wówczas trzeba wystąpić o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki.

W obu przypadkach Inwestor jest zobowiązany do zlecenia opracowania projektu domu przez uprawnionego architekta.

W przypadku gotowego projektu domu konieczna jest adaptacja wybranego projektu na działkę, a w przypadku zmian w projekcie typowym wprowadzenie tych zmian na etapie adaptacji.

Jak wspominaliśmy w artykule “Adaptacja projektu gotowego. Ile kosztuje i jak to załatwić?“, adaptacją zajmuje się zazwyczaj miejscowy projektant.

Następnie w zależności, którą procedurę wybiera Inwestor, po dokonanej analizie projektanta, przy pozwoleniu na budowę składa się wniosek o pozwolenie na budowę, zaś przy zgłoszeniu do dokumentacji dołącza się odpowiedni druk zgłoszenia z zamiarem rozpoczęcia budowy w określonym terminie.

Inwestor składa wówczas podobnie jak przy pozwoleniu cztery jednobrzmiące egzemplarze projektu budowlanego, wraz z wymaganymi uzgodnieniami, czy pozwoleniami, opiniami, oraz z oświadczeniem o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane.

Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane można pobrać klikając poniższą grafikę

Dodatkową nowością jest umieszczenie na karcie tytułowej dokumentacji kategorii obiektu budowlanego, którego dotyczy projekt:

dla domów jednorodzinnych jest to pierwsza kategoria – budynki mieszkalne jednorodzinne.

W wydziale architektoniczno-budowlanym następuje weryfikacja przedłożonej dokumentacji projektowej, gdzie przy ewentualnych brakach, organ wzywa Inwestora do ich uzupełnienia.

Przy zgłoszeniu w ciągu 3 dni od jego złożenia zamieszczona zostaje informacja o dokonaniu zgłoszenia w biuletynie informacji publicznej.

Następnie w terminie 30 dni od zgłoszenia, organ wystawia decyzję o sprzeciwie lub tak zwaną milczącą zgodę na przeprowadzenie robót.

Warto tutaj wspomnieć, że w interesie Inwestora jest wskazanie w zgłoszeniu o wystawienie przez urząd pisemnej zgody na zgłoszone roboty.

Inwestor przy braku sprzeciwu może rozpocząć budowę, o której powiadomiony zostaje powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Powiadamiany jest również o zgodności realizacji budowy z przyjętym projektem.

Po ukończeniu robót budowlanych, Inwestor zawiadamia PINB i jeśli ten w ciągu 14 dni nie wniesie sprzeciwu, można przystąpić do użytkowania domu.

Przy pozwoleniu na budowę, postępowanie prowadzone jest podobnie jak na zasadach wcześniejszych.

Organ, który je wydaje, na podstawie przedstawionej przez projektanta analizy dotyczącej obszaru oddziaływania obiektu na tereny sąsiednie, określa strony w postępowaniu, którym przesyła zawiadomienie o wszczęciu postępowania.

Następnie w ciągu 65 dni od złożenia wniosku lub jego uzupełnienia, organ administracji architektoniczno-budowlanej, wydaje decyzję na pozwolenie na budowę.

Jeśli w terminie 14 dni od wydania decyzji do urzędu nie wpłyną odwołania, to wtedy decyzja staje się ostateczna i Inwestor może rozpocząć budowę, którą zgłasza w PINB wraz z określonym terminem rozpoczęcia robót.

Dodatkowo informację powinien otrzymać projektant, sprawujący nadzór nad zgodnością realizowanej budowy z zatwierdzonym projektem.

Po skończonych robotach budowlanych, Inwestor składa zawiadomienie do PINB o zakończeniu budowy i jeśli w terminie 14 dni organ nie wniesie sprzeciwu, to wówczas można przystąpić do użytkowania domu.

Ważnym jest, iż w przypadku istotnego odstąpienia od projektu budowlanego (bez względu czy było to postępowanie przy zgłoszeniu budowy, czy na pozwolenie na budowę) Inwestor musi przedłożyć projekt zamienny i uzyskać wtedy pozwolenie na budowę.

W tym wypadku uproszczona droga zgłoszenia już nie działa.

Reasumując – Inwestor może wybrać jedną z dwóch opcji przy procedurze związanej z robotami budowlanymi dla zabudowy jednorodzinnej oraz dla obiektów z nią związanych.

Zgłoszenie budowy domu (w przypadku tych inwestycji można zarówno zgłosić, jak i wystąpić o pozwolenie na budowę)

1. Budowa, przebudowa, rozbudowa, czy nadbudowa wolnostojących, jednorodzinnych budynków mieszkalnych, dla których wymagany jest projekt, przy czym obszar oddziaływania mieści się w całości na działce, czy terenie na którym inwestycja została zaprojektowana;
2. Budowa parterowych, wolnostojących budynków rekreacji indywidualnej, czyli budynków przeznaczonych do okresowego wypoczynku, których powierzchnia zabudowy nie przekracza 35m2 i ich łączna liczba na działce wynosi jeden, na każde 500m2 działki;
3. Budowa wiat o powierzchni zabudowy do 50m2, gdzie łączna liczba wiat nie przekracza jednej na każde 1000m2 działki, przy czym wiaty sytuowane będą na działce gdzie już zlokalizowany jest budynek mieszkalny lub działka przeznaczona jest pod budownictwo mieszkaniowe;
4. Budowa szczelnych szamb o pojemności do 10m3;
5. Budowa przydomowych oczyszczalni ścieków o wydajności do 7.5m3 na dobę;
6. Budowa zjazdów z dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych, jak również zatok parkingowych dla tych dróg;
7. Budowa tymczasowych i niezwiązanych na trwale z gruntem obiektów budowlanych, które przewidziane są do przeniesienia w terminie do 120 dni od zgłoszenia w inne miejsce lub przeznaczonych do rozbiórki;
8. Budowa i instalacji dla zbiorników na gaz płynny z jednym zbiornikiem o pojemności do 7m3, przeznaczonych do zasilania w gaz budynku jednorodzinnego;
9. Budowa kortów tenisowych, czy bieżni służących rekreacji;
10. Budowa przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni do 50m2;
11. Przebudowa wyżej wymienionych obiektów;
12. Remont obiektów, które wymagają pozwolenia na budowę;
13. Budowa przyłączy do budynku: energetycznego, kanalizacyjnego i wodociągowego, gazowego, telekomunikacyjnego, cieplnego o ile nie podlegają budowie w trybie art. 29a ustawy Prawo Budowlane;
14. Budowa ogrodzeń wyższych niż 2.2m;
15. Docieplanie budynków wyższych niż 12m, ale o wysokości nie więcej niż 25m;
16. Budowa obiektów małej architektury w miejscach publicznych.

Inwestycje, przy których wymagane jest pozwolenie na budowę

1. Budowa budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej i bliźniaczej;
2. Budowa wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, dla których obszar oddziaływania wychodzi poza teren inwestycji, czyli nie mieści się w całości na działce lub działkach, gdzie zostały zaprojektowane;
3. Budowa budynków gospodarczych, garaży, altan, czy domków rekreacyjnych lub letniskowych przeznaczonych do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy powyżej 35m2;
4. Budowa całorocznych domków letniskowych, bez względu na powierzchnię zabudowy;
5. Budowa wiaty o powierzchni zabudowy powyżej 50m2;
6. Budowa basenów przydomowych lub oczek wodnych o powierzchni powyżej 50m2 oraz bez względu na powierzchnię dla tych elementów budowanych poza terenem zabudowanej działki;
7. Budowa budynków usługowych, wielorodzinnych;
8. Przebudowa wyżej wymienionych obiektów;
9. Remont lub przebudowa dla obiektów wpisanych do rejestru zabytków lub zlokalizowanych w obszarze wpisanym do rejestru zabytków.

Po nowelizacji prawa budowlanego nowością jest zgłoszenie wraz z projektem dla budowy wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce.

Dotyczy to również  przebudowy, rozbudowy i nadbudowy dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie zwiększy się obszar ich oddziaływania na tereny sąsiednie.

Dodatkowo przy zgłoszeniu budowy trzeba dołączyć projekt dla budowy wolnostojących, parterowych budynków stacji transformatorowych, czy kontenerowych o powierzchni zabudowy do 35m2, jak również przy budowie sieci energetycznych dla napięcia znamionowego nie wyższego niż 1kV oraz dla sieci kanalizacyjnych, cieplnych i telekomunikacyjnych.

Dla instalacji gazowych wewnętrznych i kotłowni gazowych nadal obowiązuje pozwolenie na budowę.

Podobnie dla przydomowych piwniczek ogrodowych bez względu na ich powierzchnię oraz dla wszelkich budynków, w których występuje podpiwniczenie w całości, czy na części obiektu.

Warto także wspomnieć, że po wprowadzeniu nowelizacji, uproszczono procedury dotyczące legalizacji samowoli budowlanej.

Mniejsze są teraz koszty takiej legalizacji dla mniej skomplikowanych obiektów budowlanych, czy podlegających zgłoszeniu budowy.

Kary nie uległy zmianie w przypadku obiektów na które wymagane jest pozwolenie na budowę.