Temat wydaje się prosty, bo do budowy domu wybieramy wykonawcę, najczęściej sprawdzonego, lub z polecenia znajomych, rodziny, ale… No właśnie jest “małe ale”, gdyż źle uzgodnione warunki współpracy, jak również nieodpowiedni wybór firmy wykonawczej, doprowadzić może do różnych nieprzyjemnych sytuacji na budowie, oraz do dodatkowych kosztów, jakie możemy ponieść w konsekwencji źle podjętych decyzji.
Inwestor, na czas budowy staje się tymczasowym “pracodawcą” dla wykonawcy, a wykonawca staje się naszym “pracownikiem”. Z pozoru wszystko może wydawać się jasne i proste, ale najczęściej podczas budowy domu, oraz na kolejnych jej etapach okazuje się, iż jest to temat bardzo złożony. Wszystko zależy od ustaleń i odpowiednich zapisów w umowie, bez której w obecnych czasach nie można się obejść. Inwestor, który często jest laikiem i nawet jeśli wcześniej miał do czynienia z budową, w obliczu własnej budowy powinien zachować wszelką ostrożność. Przed jej podpisaniem z wykonawcą radzimy zasięgnąć porady prawnej, tak by po podpisaniu umowy uniknąć jakichkolwiek niedomówień. Inwestorzy wymagają zarówno dobrej jakości, terminowych prac, jak i niskich cen za materiały i wykonane prace. Zazwyczaj połączenie tych dwóch elementów nie jest możliwe, gdyż wysokiej jakości, zarówno zakupionych materiałów, jak i wykonywanych prac nie uzyska się za niską cenę.
Jak wybrać firmę wykonawczą?
Przy wyborze firmy wykonawczej, należy kierować się przede wszystkim powszechną opinią, doświadczeniem i fachowością przedsiębiorstwa. Trzeba sprawdzić czy dotychczasowo zlecone prace przebiegały prawidłowo, bez zbędnych postojów i czy terminy były dotrzymywane. Jeśli na budowie zatrudniamy więcej niż jedną firmę wykonawczą – wtedy również należy przestrzegać tych samych zasad, weryfikując każdą z nich.
Przed podpisaniem umowy należy zwrócić uwagę, czy wykonawca jest rzetelny i czy na przykład nie próbuje nas “przycisnąć” mówiąc nam, że “gonią” go terminy i musimy się szybko zdecydować. Jest to częsty błąd Inwestorów, którzy pod presją czasu decydują się na budowę domu z firmą budowlaną, a jak wiadomo w takich sprawach pośpiech nie jest dobrym doradcą.
Innym błędem jest zgoda Inwestora na wykonanie prac, bez uprzedniej wyceny – wtedy po zakończonych robotach może okazać się, że sporo za nie przepłaciliśmy.
Bardzo ważnym tematem jest ustalenie zasad zakupu materiałów, czyli kto będzie dostarczał materiały na budowę – Inwestor, czy wykonawca.
Często Inwestorzy zapewniani są przez wykonawców, że ci mają bardzo duże upusty w składach budowlanych i mogą dostarczyć materiały po preferencyjnych cenach. Wszystko jest w porządku, jeśli wykonawca jest uczciwy i faktycznie może wynegocjować niskie ceny materiałów. Niestety w praktyce najczęściej wykonawca i tak chce zarobić dodatkowo i ceny tych materiałów w sumie mogą być wyższe. Dlatego też lepiej jest, w miarę możliwości samemu dostarczać materiały na budowę. Dzięki temu mamy kontrolę nad zakupem i jakością, oraz ilością tych materiałów. W ten sposób uniknąć można przykrej sytuacji, w której wykonawca zakupi większą ilość materiału, który za nasze pieniądze może wykorzystać na innej budowie, a tym samym sobie “dorobić” naszym kosztem. Podobnie ma się sytuacja z narzędziami i urządzeniami potrzebnymi na budowie – należy pamiętać, iż to wykonawca musi je zapewnić i nie może na Inwestorze wymuszać zakupu narzędzi, czy wynajmu urządzeń do prac budowlanych.
Podstawowym warunkiem dobrej współpracy jest zachowanie przez Inwestora dystansu do wykonawcy. Być może ta sugestia wyda się trywialną, natomiast pamiętajmy, że nie wskazanym jest spoufalanie się, gdyż wówczas trudno będzie wyegzekwować od wykonawcy dobrze wykonanych robót, a w szczególności zachowania terminów.
Pod żadnym pozorem nie można zgadzać się na to, aby wykonawca u nas zatrudniony, wykonywał równolegle prace na innych budowach. Jest to często praktykowane przez firmy wykonawcze i wiąże się z przestojami na naszej budowie i z niedopełnieniem terminów. Czasem też sami Inwestorzy doprowadzają do takiej sytuacji, gdyż nie dotrzymują wcześniej umówionego harmonogramu terminowo – płacowego. Jeśli chcemy, aby budowa przebiegała prawidłowo, sami również musimy przestrzegać jej zapisów.
Co powinna zawierać umowa na budowę domu?
Optymalnie przygotowana umowa z wykonawcą, powinna zawierać następujące zapisy:
- Jednoznacznie określone terminy poszczególnych etapów budowy domu.
- Zakres robót budowlanych na poszczególnych etapach budowy. Jest to bardzo istotne – pomoże nam uniknąć nieuzasadnionych roszczeń wykonawcy, “bo zrobił coś więcej”.
- Harmonogram płacowo – terminowy. Najlepiej ustalić po każdym etapie odpowiednią zapłatę. Jeśli wykonawca żąda zapłaty za każdy dzień (tzw. dniówki), należy odmówić, bo w tym wypadku Inwestor traci kontrolę nad terminem wykonywanych prac.
Dobrym rozwiązaniem jest ustalenie, że co tydzień będzie przez Inwestora realizowane zamówienie na materiały budowlane, unikniemy wówczas przestojów i nieporozumień związanych z logistyką. - Optymalnie uzgodniona wycena poszczególnych prac, tak by Inwestor nie przepłacił, a wykonawca nie czuł się pokrzywdzony – najlepiej, gdy podczas negocjacji obie strony pójdą na kompromis, który sprzyja w dalszej współpracy. Może zdarzyć się sytuacja, kiedy wykonawca po skończonych pracach stwierdzi, że ich koszt był niedoszacowany – możemy się wówczas powołać na zapisy w umowie, gdyż doświadczona firma budowlana powinna rzetelnie przygotować kosztorys.
- Odrzucamy argument wykonawcy, że jest drogi bo solidnie pracuje, gdyż dobra praca powinna być standardem, a nie “bonusem”.
- Jeśli wykonawca nie chce zgodzić się na zapis o karach umownych, spowodowanych ewentualnymi przestojami, należy precyzyjnie określić warunki, w których nie z winy wykonawcy te przestoje mogą się zdarzyć. Mogą to być na przykład warunki pogodowe, lub brak materiału, albo jego dłuższa dostawa. W przypadku jawnych uchybień wykonawcy kary umowne powinny być stosowane.
- W przypadku, gdy jest to kolejny wykonawca na budowie, należy ustalić na wstępie, czy odpowiada mu jakość wykonanych dotychczas prac, a jeśli wykonawca ma zastrzeżenia do poprzedniego wykonawcy, trzeba ustalić ewentualne poprawki i koszty z nimi związane. Nie można dopuścić do sytuacji, kiedy wykonawca po wykonaniu prac zażąda dużo większej wypłaty powołując się na liczne, wcześniej nie ustalone poprawki.
- Umowa bezwzględnie powinna zawierać zapis o zakazie wspomnianych wcześniej pracach równoległych na innych budowach
- Do prac budowlanych, może przystąpić wykonawca posiadający odpowiednie doświadczenie, znajomość sztuki budowlanej, oraz uprawnienia, chyba, że nie pełni on równocześnie funkcji kierownika budowy. Zazwyczaj lepszym rozwiązaniem jest, kiedy kierownik budowy jest z ramienia Inwestora. W przypadku, gdy wykonawca pełni również rolę kierownika budowy, wówczas Inwestor może dodatkowo zatrudnić inspektora nadzoru inwestorskiego, który będzie sprawdzał wyniki, jakość i terminy prac.
- Ważnym jest również, aby kontakt z wykonawcą nie był utrudniony. Dobrze jest umieścić w umowie zapis, w którym wykonawca podaje kontakt do osoby koordynującej prace, w przypadku nieobecności wykonawcy, lub gdy kontakt z nim jest niemożliwy.
- W przypadku niejasności, lub problemów z odczytem dokumentacji projektowej dobrze jest ustalić, aby ewentualne wyjaśnienia Inwestor przeprowadzał z kierownikiem budowy, lub konsultował się z autorem projektu domu. Brak podobnego zapisu może spowodować liczne problemy na budowie, bo wykonawca może odmówić wykonania prac, lub co gorsza wykonać je po swojemu, w sposób nieprawidłowy, niezgodnie z zatwierdzonym projektem.
- Wszelkie błędy wykonane przez wykonawcę powinny być przez niego usunięte na jego koszt. Nie można dopuścić do sytuacji, w której Inwestor ze swoich pieniędzy będzie musiał pokryć dodatkowe koszty poniesione z winy wykonawcy. Jeśli Inwestor żąda wprowadzenia uzasadnionych poprawek, to wykonawca powinien je bezwzględnie wykonać w z góry określonym terminie.
- Każdy Inwestor ma prawo do codziennej kontroli na swojej budowie, więc można to zapisać w umowie, aby w przyszłości wykonawca nie obrażał się, że Inwestor nadmiernie go sprawdza.
- Sprawa wyżywienia ekipy budowlanej powinna leżeć po stronie wykonawcy – czasy, kiedy na budowie to Inwestor “karmił” robotników, bezpowrotnie minęły. Owszem, to od Inwestora zależy, czy chce zapewnić wyżywienie pracownikom wykonawcy, ale podobna klauzula w umowie nie może to być warunkiem do rozpoczęcia pracy. Podobnie jest z możliwością zapewnienia noclegu. W przypadku, kiedy wykonawca dojeżdża na budowę, warto to na wstępie ustalić, czy on sam zapewnia sobie i swoim pracownikom nocleg, czy wchodzi to w zakres obowiązków Inwestora.
- Wszelkie sprawy związane z pracami porządkowymi na budowie powinny być realizowane przez wykonawcę i nie można pozwolić na to, aby po skończonych robotach pozostał nieporządek na placu budowy. Warto to jasno określić i zapisać w umowie, tak by wykonawca w przyszłości nie migał się od sprzątania po sobie i aby to nie pozostało na barkach Inwestora.
Dyskusja na temat artykułu może być bardzo pouczająca i inspirująca. Czy macie doświadczenia w temacie umów? Na co uważać?
Wspaniałe wyjaśnienie . Dzięki, wiem na co uważać podczas podpisywania umowy!