Powierzchnia użytkowa: definicja, normy prawne, obliczanie, podatki

Powierzchnia użytkowa budynku jest zwykle podstawowym parametrem, na który zwracamy uwagę podczas zakupu mieszkania, budowy domu, czy staraniu się o kredyt hipoteczny w banku. Nierzadko bywa tak, że wartość umieszczona w projekcie różni się od wartości faktycznej. Najczęściej jest za to odpowiedzialny sposób obliczania powierzchni użytkowej. Nie zawsze też można łatwo ustalić wielkości powierzchni użytkowej lokalu, co dla wielu osób jest sporą przeszkodą. Powierzchnia użytkowa mieszkania może również ulec zmianie podczas budowy domu. Jak to możliwe? Wszystkie najważniejsze informacje dotyczące obliczania powierzchni użytkowej domu jednorodzinnego umieszczono poniżej.

Powierzchnia użytkowa definicja

Definicja powierzchni użytkowej różni się w zależności od sposobu jej wykorzystania.

Definicję powierzchni użytkowej możemy znaleźć w:

• Polskich Normach,
• Standardach Międzynarodowych,
• Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym,
• Ustawie o podatkach i opłatach lokalnych,
• Ustawie o podatku od spadków i darowizn,
• Ustawie o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego.

Nie można więc przytoczyć jednej uniwersalnej definicji powierzchni użytkowej.

Powierzchnia użytkowa polska norma

Zgodnie z Polską Normą (PN ISO 9836 : 1997) za powierzchnię użytkową lokalu uznaje się część powierzchni kondygnacji netto (czyli ograniczonej przez elementy zamykające).

Wiele zależy od tego, jakie jest przeznaczenie budynku. Można wyróżnić powierzchnię użytkową podstawową oraz powierzchnię użytkową pomocniczą.

Pomiar powierzchni użytkowej wykonuje się na poziomie posadzki domu, w świetle przegród ograniczających w stanie całkowicie wykończonym, na wszystkich kondygnacjach budynku.

Należy zaznaczyć, że do powierzchni użytkowej nie zalicza się przejść i wnęk w ścianach, drzwi i okien balkonowych, pilastrów i innych wystąpień ściennych, chyba że ich powierzchnia przekracza 0,1 m2. Do powierzchni użytkowej zalicza się również powierzchnie zewnętrzne niezamknięte ze wszystkich stron.

Mowa tutaj między innymi o:

• powierzchni balkonów,
• tarasach,
• loggiach.

W przypadku polskich norm dokładność pomiarowa wynosi do 0,01 m, a dokładność obliczeniowa do 0,01 m2. W przypadku, gdy wysokość pomieszczenia jest mniejsza niż 1,9 m, to część ta uznana jest, jako powierzchnia pomocnicza.

Nieco inaczej liczy się powierzchnię pomieszczeń w przypadku budynków mieszkalnych (domów jednorodzinnych i lokali mieszkalnych).

Przy obliczaniu powierzchni użytkowej w przypadku części o wysokości 1,4-2,2 m do obliczeń powierzchni użytkowej wykorzystuje się tylko 50% pomiarów.

Jeśli wysokość pomieszczeń jest równa lub większa 2,2 m należy zaliczyć 100% pomiarów.

Wysokość pomieszczeń mniejszą niż 1,4 m należy pominąć całkowicie – nie uwzględnia się jej podczas obliczeń powierzchni użytkowej.

Powierzchnia użytkowa standardy międzynarodowe

Standard BOMA 2010 został stworzony przez The Building Owners and Managers Association. W Polsce cieszy się on sporym zainteresowaniem i bardzo często wykorzystywany jest przez deweloperów. Standardy międzynarodowe powstały po to, aby ujednolicić na całym świecie metodę mierzenia powierzchni użytkowej. Warto dodać, że aby policzyć powierzchnię pomieszczeń wymagany jest wyłącznie jeden pomiar. Nie zależy ona od aranżacji wnętrza. Oznacza to, że nawet po dokonaniu modyfikacji nie trzeba wykonywać ponownego pomiaru powierzchni użytkowej. Za pomocą metody BOMA oblicza się powierzchnie wynajmowane. Istnieją dwa odłamy tej metody:

Powierzchnia użytkowa domu jednorodzinnego – definicja w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych

Zgodnie z Ustawą o podatkach i opłatach lokalnych za powierzchnię użytkową budynku uznaje się powierzchnię pomieszczeń mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń znajdujących się na wszystkich kondygnacjach. Wyjątkiem są szyby dźwigowe i powierzchnie klatek schodowych.

Kondygnacja to nie tylko część pomieszczeń służących mieszkalnym potrzebom, ale również:

• poddasza użytkowe,
• garaże podziemne,
• części piwniczne.

Do tej kategorii zalicza się również poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne (o wysokości w świetle powyżej 1,9m), poddasza użytkowe z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi.

Za kondygnację nie uważa się nadbudówek ponad dachem (np. centrali wentylacyjnej).

Pomiar nie uwzględnia ścian działowych, które nieraz mają dość dużą szerokość (szczególnie w budynkach wielorodzinnych).

W przypadku kondygnacji budynku o wysokości 1,4-2,2 m do powierzchni pomieszczeń zalicza się 50%. Jeśli wysokość pomieszczeń jest mniejsza niż 1,4 m, to całkowicie pomija się ją w obliczeniach. W przypadku wysokości pomieszczeń powyżej 2,2 m do obliczeń zalicza się 100% powierzchni.

Dla lepszego zrozumienia powyższych wytycznych należy wyjaśnić, czym jest wysokość kondygnacji w świetle.

To “wysokość prześwitu pomiędzy stropem a podłogą, tj. wysokość mierzona wg najniższego stałego elementu stropu” (interpretacja indywidualna Prezydenta Miasta Radomia z dnia 2 grudnia 2011 r., Sygn. BP.II.310.3.2011).

Przykład:

wysokość prześwitu między stropem a podłogą wynosi 2,55 m.

Wysokość belki to 0,5 m.

Wysokość kondygnacji to 2,55 m, jednak wysokość kondygnacji w świetle to 2,05 m (a więc do obliczeń powierzchni użytkowej zalicza się nie 100%, a 50% powierzchni).

Jest to wiedza niezbędna do prawidłowego obliczenia podatku od nieruchomości. Błędne wyliczenie wysokości kondygnacji w świetle prowadzi do dużej nadpłaty podatku.

Powierzchnia użytkowa domu jednorodzinnego definicja w ustawie o podatku od spadków i darowizn

W przypadku Ustawy o podatku od spadków i darowizn za powierzchnię użytkową uznaje się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych, z wyjątkiem powierzchni piwnic, czy szybów dźwigowych.

Podobnie, jak w poprzednim przypadku wysokość poniżej 1,4 m pomija się w obliczeniach. Jeśli kondygnacja ma wysokość 1,4-2,2 m, to do obliczeń wykorzystuje się jedynie 50% powierzchni.

Ustawa o podatku od spadków i darowizn jest pod względem powierzchni użytkowej domu bardzo podobna do Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Niemal jedyną różnicą jest powierzchnia piwnic, która w opisywanym przypadku jest pomijana.

Powierzchnia użytkowa budynku jednorodzinnego – definicja w ustawie o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Ustawa ta definiuje powierzchnię użytkową, jako sumę powierzchni wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu.

Jest to między innymi:

• kuchnia,
• pokoje,
• łazienki,
• spiżarnie,
• hole,
• korytarze,
• inne pomieszczenia.

Przeznaczenie nie ma tutaj żadnego znaczenia.

Do powierzchni użytkowej nie zalicza się jednak powierzchni:

• balkonów,
• tarasów i loggii,
• antresoli,
• szaf wnękowych i schowków w ścianach,
• pralni,
• suszarni,
• wózkowni,
• strychów,
• piwnic,
• komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

Pomiar powierzchni użytkowej obliczany jest w świetle wyprawionych ścian.

W przypadku wysokości kondygnacji w świetle równej lub większej 2,2 m do obliczeń wykorzystuje się 100% powierzchni.

Jeśli wysokość ta jest mniejsza niż 2,2 m, ale większa niż 1,4 m, to do obliczeń zalicza się 50% powierzchni.

W przypadku wysokości mniejszej niż 1,4 m powierzchnię pomieszczeń pomija się całkowicie.

To, co wyróżnia tę metodę jest sposób pomiaru.

W żadnej innej ustawie nie wskazano obmiaru w świetle wyprawionych ścian (czyli posiadających tynk).

Pozostałe obliczenia powierzchni użytkowej są zgodne z Polskimi Normami.

Powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego – księgi wieczyste

Księgi wieczyste również definiują powierzchnię użytkową budynku.

Właściwy zapis można znaleźć w dziale I “Oznaczenie nieruchomości” w podrubryce 1.4.2 “budynek”.

Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości za powierzchnię użytkową budynku uznaje się sumę powierzchni lokali użytkowych znajdujących się w budynku wraz z pomieszczeniami przynależnymi do lokali.

Powierzchnia użytkowa poddasza od jakiej wysokości i  jak obliczyć?

Sporym problemem wielu osób jest obliczenie powierzchni użytkowej na poddaszu posiadającym skosy.

Jest to dość proste zadanie, które niezależnie od wybranej metody pomiaru wygląda podobnie.

Należy stosować się do poniższych założeń:

Dla przykładu — wysokość kondygnacji w świetle na 20 m2 poddasza wynosi 2,4 m, a na 10 m2 poddasza jest ona równa 1,5 m2.

Obliczając powierzchnię użytkową na poddaszu należy zsumować powierzchnię pomieszczeń, gdzie wysokość kondygnacji w świetle wynosi 2,4 m, a także połowę powierzchni, gdzie wysokość wynosi 1,5 m.

Działanie będzie wyglądać więc:

20 m2 + 50% x 10 m2.

Powierzchnia użytkowa wynosi tutaj 25 m2.

Powierzchnia, gdzie wysokość kondygnacji w świetle jest mniejsza niż 1,4 m jest całkowicie pomijana i nie uwzględnia się jej w obliczeniach.

Częstym błędem popełnianym podczas obliczania powierzchni użytkowej na poddaszu jest nieprawidłowe obliczenie wysokości kondygnacji w świetle.

Zgodnie z normą i przyjętą definicją, powierzchnia użytkowa poddasza stanowi odległość między podłogą a najniższym elementem stropu (np. belką).

Tego elementu nie wlicza się do powierzchni użytkowej budynku.

Należy pamiętać, że nieprawidłowy pomiar działa wyłącznie na naszą niekorzyść, gdyż wartość podatku będzie większa.

W przypadku nowej normy (PN ISO 9836 : 1997) odliczenie skosów na poddaszu następuje nieco inaczej.

Powierzchnia użytkowa jest zgodna z powierzchnią podłogi, jednak należy podzielić ją na powierzchnię pomieszczeń o wysokości kondygnacji powyżej 190 cm i poniżej 190 cm (powierzchnia pomocnicza).

Zapis ten dotyczy jedynie pomieszczeń ze skosami.

Nie ma tutaj również wskazań dotyczących redukcji wysokości.

Dla przykładu:

poddasze składa się z powierzchni 20 m2 o wysokości powyżej 190cm oraz 10 m2 powierzchni o wysokości poniżej 190 cm.

Ile wynosi powierzchni użytkowa?

Zgodnie z nową normą będzie to 20 m2, gdyż 10 m2 o wysokości poniżej 190 cm to jedynie powierzchnia pomocnicza.

Powierzchnia użytkowa domu jednorodzinnego do podatku od nieruchomości

Naliczenie wartości podatku od nieruchomości wymaga podania dokładnej powierzchni użytkowej.

Właściwe ustalenie powierzchni mieszkania lub domu do celów podatkowych jest niezbędne do tego, aby nieruchomość została prawidłowo opodatkowana.

Należy mieć świadomość, że każdy błąd może nieść za sobą wiele negatywnych konsekwencji.

Każdy właściciel nieruchomości jest zobowiązany do złożenia deklaracji podatkowej.

Istotne jest, aby podana wartość powierzchni użytkowej była zgodna ze stanem rzeczywistym.

W wielu przypadkach jest to sporym problemem.

Częstym dylematem osób obliczających powierzchnię użytkową domu jednorodzinnego jest to, czy wliczają się do niej schody.

Odpowiedź brzmi: do obliczeń powierzchni użytkowej w celach podatkowych wliczają się powierzchnie pomieszczeń znajdujących się w budynku z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych i schodów.

Schody liczone są jedynie, jako powierzchnia rzutu z góry wszystkich spoczników i stopni.

Należy jednak pamiętać o tym, że korytarze, czy też hole rozpatruje się na innych zasadach. One wliczają się do powierzchni użytkowej domu jednorodzinnego; do celów podatkowych wlicza się do powierzchni użytkowej także piwnicę, czy garaż podziemny.

Należy więc uwzględnić powierzchnię pomieszczeń w obliczeniach.

Oczywiście obowiązuje tutaj taka sama zasada jak wszędzie.

W przypadku wysokości w świetle powyżej 2,2 m zalicza się 100% powierzchni, a od 1,4 do 2,2 m tylko 50% powierzchni.

Jeśli wysokość kondygnacji w świetle wynosi mniej niż 1,4 m, to powierzchnię pomieszczeń całkowicie się pomija.

Może więc zdarzyć się, że w danym budynku piwnica nie będzie podlegać opodatkowaniu, gdyż nie będzie zaliczać się do powierzchni użytkowej (jej wysokość w świetle będzie mniejsza niż 1,4 m).

Zwykle nie musimy samodzielnie obliczać powierzchni użytkowej budynku, gdyż jest ona zawarta w projekcie domu.

Wystarczy więc wykorzystać gotową wartość.

Należy pamiętać, że samodzielne naliczania powierzchni użytkowej budynku jest dość ryzykowne.

Jeśli otrzymana wartość będzie rażąco odmienna od tej znajdującej się w dokumentacji projektowej lub szkicach zamiennych, to z pewnością zostaną nałożone na nas dotkliwe kary.

Każda osoba posiadająca nieruchomość podlega kontroli urzędu naliczającego podatki, a także nadzoru budowlanego.

Obliczenie powierzchni użytkowej można znacząco ułatwić sobie już na etapie projektowania.

Dobrze jest, jeśli architekt wyraźnie dzieli wysokość kondygnacji w świetle na trzy podstawowe wartości, czyli 2,2 m i więcej, od 1,4 do 2,2 m, a także poniżej 1,4 m.

Przydatne jest również określenie powierzchni schodów, które nie podlegają opodatkowaniu.

Powierzchnia użytkowa: jakie normy obowiązują?

Nie każdy wie, że aktualnie obowiązują dwie normy według których obliczana jest powierzchnia użytkowa domu.

Wynika to z faktu, że wprowadzenie nowszej normy PN ISO 9836 : 1997 nie było równoznaczne z wycofaniem starszej PN 70 B – 02365.

Oznacza to, że jednocześnie obowiązuje zarówno norma PN ISO 9836 jak i PN 70 B – 02365.

Jest to ważne nie tylko ze względu na obliczanie wskaźników powierzchniowych do celów podatkowych. Ma to duże znaczenie podczas wyceny nieruchomości.

Im większa powierzchnia, tym wyższa cena.

Oczywiste jest, że z punktu widzenia dewelopera korzystniejsza jest norma, która “zwiększa” powierzchnię użytkową budynku, ponieważ cena domu może wzrosnąć nawet o kilkanaście tysięcy.

Dla deweloperów korzystniejsze są przepisy określone w starszej normie, natomiast dla kupującego dom, w nowszej.

Wszystko to sprawia, że do księgi wieczystej trafiają wartości zawyżone w porównaniu z aktualnie obowiązującymi normami.

Nie jest to jednak próba oszustwa, czy też błąd. Jest to wykorzystanie luki w prawie, która nie określa jednoznacznie jak obliczyć powierzchnię użytkową lokalu. Wiadome jest, że każda ze stron wybierze metodę korzystniejszą dla siebie.

Zgodnie z Dz.U.2015.1483 z dnia 2015.09.29 strony mogą dowolnie wybrać metodą według, której będzie naliczana powierzchnia użytkowa.

Ważne jest, aby jasno wskazać w dokumentacji  według której normy mierzono powierzchnię użytkową budynku.

Starsza norma stosowana jest w dzisiejszych czasach znacznie rzadziej, jednak nie oznacza to, że nie jest ona wykorzystywana.

Bardziej szczegółowe wytyczne można znaleźć w Dz.U.2012.462 z dnia 2012.04.27, jednak dotyczą one budynków budowlanych po 29 kwietnia 2012 roku.

Jeśli chodzi o nieruchomości wybudowane przed tym terminem, to brak jest jednoznacznych wskazań i powierzchnia mierzona może być zgodnie ze starszą lub nowszą normą.

Teoretycznie zaleca się pomiar powierzchni użytkowej lokalu według nowej normy, jednak na rynku deweloperskim znajduje się jeszcze wiele nieruchomości powstałych przez 2012 rokiem.

Zgodnie z przepisami prawa były one objęte starszą wersją normy.

Warto więc sprawdzić to przed zakupem – powierzchnia użytkowa domu jednorodzinnego może różnić się w dokumentach, gdyż powierzchnia mierzona mogła być różnymi metodami.