Powierzchnia zabudowy: jak ją obliczyć i co uwzględnia?

Zgodnie z polskim prawem budowlanym powierzchnia zabudowy definiowana jest jako jeden z charakterystycznych parametrów użytkowych. Jednak parametry owe zostały ustalone nie w ustawie, a w Polskiej Normie, stąd wielu inwestorów oraz użytkowników napotyka w praktyce na trudności w interpretowaniu owych zapisów. Czasem spory o to, które elementy budynku i jego otoczenia zaliczać do powierzchni zabudowy, a które nimi nie są rozstrzygane są dopiero na drodze sądowej.

Poniższy artykuł odpowiada na wszystkie podstawowe pytania związane z powierzchnią zabudowy: co to jest, jak obliczać powierzchnię zabudowy, co zaliczyć a czego nie zaliczać do powierzchni zabudowy, czy powierzchnia zabudowy i powierzchnia użytkowa budynku to ten sam parametr oraz która powierzchnia ma znaczenie dla ustalania zobowiązań podatkowych.

Jakie pojęcia związane z planem zagospodarowania warto poznać?

W planach miejscowych powierzchnie zabudowy oraz użytkowa to tylko dwie z wielu opisywanych w planach cech. W dokumentacji budowlanej znajduje się mnóstwo pojęć kluczowych, których znajomość może uchronić przed problemami urzędowymi. Oto wybrane najważniejsze pojęcia, które znajdziemy w planach miejscowych:

Powierzchnia zabudowy definicja i najważniejsze informacje

Powierzchnia zabudowy jest najważniejszym parametrem, który musi być uwzględniony przy wyborze projektu domu. Definicja powierzchni zabudowy znajduje się w normie PN – ISO 9836:2015-12 “Właściwości użytkowe w budownictwie”. Przytoczona norma zastąpiła stosowaną wcześniej PN-ISO 9836:1997.

Wzmianka o poprzedniej normie nie jest tu przypadkowa – nowa norma wprowadziła chaos w budownictwie, więc znawcy zagadnień, którzy na co dzień zajmują się obliczaniem powierzchni zabudowy domu, wciąż do zapisów poprzedniej normy sią odwołują.

Definicja powierzchni zabudowy: powierzchnią zabudowy określa się powierzchnię, którą wyznacza rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku. Powierzchnia wyznaczona przez wszystkie zewnętrzne krawędzie budynku jest właśnie powierzchnią zabudowy.

Każdy kto czyta przepis natychmiast zadaje sobie pytanie: czy do krawędzi zaliczają się schody zewnętrzne, tarasy, balkony? A co z ociepleniem budynku, skoro zmienia ono grubość ścian i tym samym wpływa na wymiary rzutu? Czy do pow. zab. wliczyć należy wiaty, budynki gospodarcze, ciągi komunikacyjne albo garaże? Definicja powierzchni zabudowy i przepisy są tak nieprecyzyjne, że w praktyce odpowiedź na niektóre pytania zależy od miejscowego urzędu, a nie od ogólnopolskiej standaryzacji, którą powinna sztywno ustalać i egzekwować ustawa, albo przynajmniej precyzyjnie sformułowana Polska Norma.

Powierzchna zabudowy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

Przed obliczaniem powierzchni zabudowy warto zrozumieć jakie owa cecha charakterystyczna budynku ma w ogóle znaczenie. Powierzchnię zabudowy traktuje się jako warunek, dzięki któremu samorządy mają wpływ na kształtowanie i utrzymania ładu architektonicznego.

Większość gmin opracowuje MPZP – Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego. Potocznie w skrócie określa się je mianem planów miejscowych. Plany zagospodarowania narzucają szereg parametrów – warunków budowlanych, których inwestorzy muszą przestrzegać. Wśród tych warunków jest także ustalenie jaka powierzchnia zabudowy dopuszczalna jest na określonej działce.

Co to oznacza dla osoby planującej budowę domu? Plan miejscowy wprowadza pewne ograniczenia, bez respektowania których właściciel budynku nie dostanie zgody na użytkowanie. Nawet jeśli jesteśmy szczęśliwymi posiadaczami ogromnej powierzchni działki, to nie możemy na niej wznieść domu o dowolnej powierzchni zabudowy czy dowolnej wysokości (ilości kondygnacji). W planie dla każdej działki określono maksymalną powierzchnię zabudowy (czyli powierzchnię terenu jaką można zabudować domem), której nie wolno przekroczyć. Przy wyborze projektów architektonicznych to powierzchnia zabudowy jest parametrem ważniejszym od powierzchni użytkowej budynku.

Jeśli w planie miejscowym powierzchnia zabudowy nie jest ściśle określona, wówczas pod uwagę bierze się warunek zachowania minimalnej powierzchni czynnej biologicznie, czyli powierzchnię terenu jaką powinny po wybudowaniu domu zajmować ogrody, inne tereny zielone, akweny wodne. Jeśli plan stanowi, że powierzchnia czynna biologicznie powinna stanowić 40 % powierzchni działki to oznacza, że powierzchnia zabudowy może zająć powierzchnię terenu stanowiącą 60 % całkowitej powierzchni działki.

Czy plan miejscowy może określić, które elementy wchodzą do powierzchni zabudowy? Ze względu na niezrozumiałe czy niespójne przepisy prawa budowlanego wiele samorządów decyduje się wprowadzić do opracowywanych planów zagospodarowania przestrzennego dokładne definicje powierzchni zabudowy poprzez wskazanie elementów, które objęte są powierzchnią zabudowy.

Może zdarzyć się, że MPZP do powierzchni zabudowy zalicza parking albo wiatę. Czy słusznie – o tym czasem decyduje sąd. Nie mniej, aby uniknąć długich i kosztownych postępowań, w interesie inwestora jest dokładne zapoznanie się z warunkami zabudowy narzuconymi przez plan miejscowy.

Problemy z definiowaniem powierzchni zabudowy

Nowa norma wprowadziła spore zamieszanie. O tym, jak jest niedoskonała może świadczyć fakt, że opracowano ją w roku 2015 a wprowadzono w życie pięć lat później w załączniku do Rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. W rzeczonym załączniku podano nawet normę bez daty i dołączono dopisek, że w praktyce należy stosować normę najnowszą.

Lekceważące podejście do normalizacji zagadnień budowlanych spowodowało spore zamieszanie. Deweloperzy, inspektorzy nadzoru, urzędnicy samorządowi, geodeci nie wiedzieli, którą normę stosować oraz jak interpretować zapis o krawędziach zewnętrznych. Pod wpływem krytyki środowisk budowlanych ministerstwo zdecydowało się na dołączenie komentarza do rozporządzenia, ale i tak do dziś pojawiają się problemy interpretacyjne. Zdarza się, że odmienne interpretacje formułowane są i zalecane do realizacji w różnych regionach naszego kraju. Podobnie jest z wyrokami sądowymi – część z nich powołuje się na starszą normę z 1997 roku, ponieważ norma aktualna definiująca powierzchnię zabudowy nie jest wystarczająco precyzyjna.

Każdy inwestor przed rozpoczęciem budowy powinien dobrze poznać Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego mogą być narzucone warunki, w tym maksymalna powierzchnia zabudowy domu. Trzymanie się ustaleń planu miejscowego to gwarancja bezproblemowego uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Powierzchnia zabudowy obliczanie

Norma PN ISO 9836 1997 mówi, że powierzchnia zabudowy wytyczana jest przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku wytyczony przez wszystkie zewnętrzne krawędzie budowli. Ale powyższa norma nie jest jedyną normą budowlaną, która określa sposób obliczania powierzchni zabudowy.

W normie PN 70/B 02365 do wytyczania powierzchni zabudowy budynku bierze się krawędzie zewnętrzne kondygnacji znajdującej się przy ziemi.

Rozdwojenie norm to także dualizm w praktyce. Z zasady stosuje się obmiar kondygnacji przyziemnej, jednak w przypadku, gdy następne kondygnacje mają formę nadwieszenia wystającego poza obrys parteru, wówczas do obliczenia parametru powierzchni zabudowy bierze się wymiary rzutu piętra wystającego ponad kondygnację przyziemną.

Dla zobrazowania zagadnienia można sobie wyobrazić, że ustalając wielkość powierzchni zabudowy budynku porównuje się rzuty poszczególnych kondygnacji. Poszukiwany parametr zobrazuje rzut, który ma największą powierzchnię zabudowy budynku.

Jak liczona jest powierzchnia zabudowy? To nieskomplikowane działanie matematyczne. Podstawowe dane to wymiary liniowe, które liczy się w wymiarach przegród zewnętrznych. Wartość obliczonej powierzchni zajmowanej przez budynek podaje się w zaokrągleniu do dwóch miejsc po przecinku a za jednostkę przyjmuje się 1 m2.

Czego nie zaliczamy do powierzchni zabudowy?

Prawo budowlane wprost nie definiuje pojęcia “powierzchnia zabudowy budynku” oraz nie odnosi się do tego, jakie elementy do powierzchni zabudowy się zalicza. W związku z lukami prawnymi budowlańcy i urzędnicy często odwołują się do wyroków sądowych, a te z kolei za podstawę regulującą powierzchnię zabudowy budynku przyjmują PN ISO 9836 1997.

Na podstawie normy powierzchnia zabudowy to rzut pionowy zewnętrznych krawędzi wykończonego budynku na powierzchnię terenu.

Powierzchnia zabudowy nie uwzględnia części budynków niewystających ponad powierzchnię terenu. Norma z powierzchni zabudowy wyłącza także tak zwane elementy drugorzędne budynku:

• powierzchnię ramp,
• podjazdy,
• schody zewnętrzne,
• występy dachowe,
• daszki, markizy,
• oświetlenia zewnętrznego,
• altany, wiaty, szopy, szklarnie.

Te ostatnie obiekty nie są uwzględniane przy obliczaniu powierzchni zabudowy pod warunkiem, że nie mają połączenia z budynkiem zasadniczym.

Problemy z interpretacją normy pojawiają się przy balkonach i tarasach. Tu odpowiedź na pytanie wliczać czy nie czasem można znaleźć dopiero w orzecznictwie sądowym.

Powierzchnia zabudowy a taras

Tarasy są najczęstszą przyczyną problemów, jakie napotykają inwestorzy chcący ustalić powierzchnię zabudowy. Skąd takie problemy, wszak powierzchnia zabudowy nie powinna uwzględniać tarasów, jako naziemnych elementów drugorzędnych przy obliczeniach?

Rzeczywiście, gdy kwalifikacja dotyczy tarasu naziemnego odkrytego problem nie istnieje – zgodnie z normą jest to obiekt którego powierzchnia zabudowy nie uwzględnia. Zupełnie odmiennie dzieje się w przypadku tarasów zadaszonych. Tu o zaliczeniu tarasu lub nie decyduje rodzaj zadaszenia tarasu. Jeśli zadaszeniem tarasu są wysunięte nad jego powierzchnię elementy wyższej kondygnacji, to taki taras w rzucie pionowym powinien być zaliczony do powierzchni zabudowy. Jeśli jednak taras zadaszony jest w inny sposób, na przykład daszkiem wspartym na kolumnach, to jako element nieobudowany nie powinien wchodzić do powierzchni zabudowy.

W praktyce nie jest to jednak opcja zerojedynkowa i o tym, czy taras wchodzi do powierzchni zabudowy czy nie decyduje nadzór budowlany albo dopiero wyrok sądowy. W związku z tym, że polskie prawo nie ma charakteru precedensowego, to łatwo znajdziemy niemal identyczne przypadki rozpatrywane w różnych sądach, które zakończyły się wydaniem skrajnie odmiennych wyroków.

Co więc robić, aby nie naruszyć wielkości powierzchni zabudowy wskazanej w planie miejscowym? Najlepiej współpracować z urzędnikami zatrudnionymi w gminnych wydziałach planowania przestrzennego, z geodetami oraz pracownikami starostwa, którzy wydają pozwolenia na budowę oraz na użytkowanie obiektów. To właśnie w urzędach najczęściej tworzone są, a następnie przez lata powielane wzorce postępowania. Wiedza o nich może uchronić inwestora przed wieloma problemami w przyszłości.

Czy powierzchnia zabudowy uwzględnia balkon?

Zgodnie z komentarzem do normy PN SO 9836 1997 balkony oraz loggie traktowane są jako elementy drugorzędne niezabudowane i nie podlegają rzutowaniu, dzięki czemu nie są brane pod uwagę przy obliczaniu powierzchni zabudowy budynku.

Zdarza się jednak czasem, że balkon uznawany jest za element, który powinien być zaliczony do omawianej powierzchni obiektów budowlanych. Dzieje się tak w przypadku balkonów mających oparcie na ziemi, na przykład balkonów postawionych na kolumnach. W takim przypadku interpretacja przepisów bywa rozmaita i zależy od urzędników wydających decyzje i pozwolenia budowlane.

A co zrobić w przypadku zabudowania balkonu przez użytkownika? Takie zabudowane balkony to powszechny widok na polskich osiedlach mieszkaniowych. Czy zamontowanie szklanych osłon, dzięki którym balkon przekształca się w werandę spowoduje że zmieni się również powierzchnia zabudowy?

Załóżmy, że przekształcenia balkonów czy loggii w werandę dokonaliby wszyscy użytkownicy w danym pionie, to teoretycznie ta część budynku podlegałaby już rzutowaniu i werandy powinny być wliczone do powierzchni zabudowy. Ale z reguły w praktyce nad lub pod zabudowanymi balkonami znajdują się balkony odsłonięte, których powierzchnia zabudowy nie uwzględnia.

Podsumowując: balkon bez zabudowy czy zabudowany w trakcie użytkowania nie jest częścią budowli podlegającą rzutowaniu, co oznacza, że jego powierzchnia nie jest brana pod uwagę przy obliczaniu całkowitej powierzchni zabudowy budynku.

Wiata, szklarnia, szopa a obliczanie powierzchni zabudowy

Kolejne problemy przy ustalaniu wielkości powierzchni zabudowy stanowią wydzielone obiekty pomocnicze znajdujące się na powierzchni działki obok budynku mieszkalnego. Najczęściej są to wiaty ogrodowe, wiaty nad drewutniami, szklarnie, domki narzędziowe zajmujące powierzchnię terenu.

Zgodnie z normą PN ISO 9836 1997 nie wlicza się do powierzchni zabudowy powierzchni drugorzędnych obiektów typu schody zewnętrzne i rampy zewnętrzne, daszki, markizy, oświetlenia zewnętrznego budynku oraz powierzchni obiektów pomocniczych, do których zaliczamy altany, wiaty, szklarnie.

Problem pojawia się w momencie, gdy wymienione obiekty pomocnicze są połączone z budynkiem mieszkalnym. W takim przypadku ich powierzchnię należy doliczyć przy ustalaniu powierzchni zabudowy.

Garaż a powierzchnia zabudowy

Kolejnym zagadnieniem rozważanym przy obliczaniu powierzchni zabudowy są garaże, które nie stanowią części budynku mieszkalnego. Zgodnie z normą garaże traktowane są jako dobudówki i ich powierzchnia wliczana jest do powierzchni zabudowy działki.

Niektórzy inwestorzy próbują obejść przepisy i budują garaże z przedłużoną częścią postojową, która pokryta jest dachem i nie jest zabudowana, podobnie jak wiata. Nadzór budowlany najczęściej tego typu budowlę zajmującą określoną powierzchnię terenu traktuje jak garaż i cała powierzchnia jest uznawana jako powierzchnia zabudowy.

Powierzchnia zabudowy dla budynków gospodarczych

Podobnie jak garaże przepisy norm traktują ogrody zimowe oraz budynki gospodarcze. W przypadku budynków gospodarczych nie ma znaczenia ich przeznaczenie, więc to czy są to składy na materiały niezbędne do obsługi budynku mieszkalnego, kuchnie letnie, warsztaty czy miejsca służące rekreacji w świetle przepisów powierzchnia każdego z tych budynków wliczana jest do powierzchni zabudowy.

Obliczenia powierzchni zabudowy budynku gospodarczego dokonuje się w oparciu o linie wyznaczone poprzez rzut pionowy. Wartość podaje się w metrach kwadratowych w zaokrągleniu do dwóch miejsc po przecinku.

Przy wznoszeniu zabudowań gospodarczych należy mieć na uwadze zarówno fakt, że ich powierzchnię włącza się do sumy ogólnej powierzchni zabudowy ale także to, że postawienie tego rodzaju budynków obwarowane jest szeregiem wymogów. Prawo budowlane precyzyjnie wypowiada się na temat przeznaczenia, usytuowania, wielkości, sposobu ogrzewania itp. warunków. Niezastosowanie się do przepisów najczęściej skutkuje nakazem rozbiórki wydanym przez nadzór budowlany.

Ciągi komunikacyjne i parkingi a powierzchnia zabudowy

Ciągi komunikacyjne oraz miejsca parkingowe w obrębie powierzchni działki to problem, który wielokrotnie w kontekście powierzchni zabudowy trafiał do sal sądowych. Istnieje bogate orzecznictwo w tym zakresie, ale jak już wcześniej wspomniano nieprecedensowy charakter polskiego prawa nie pozwala na pełne wykorzystywanie wyroków przy rozpatrywaniu kolejnych, podobnych przypadków.

Norma PN ISO 9836 1997 stanowi, że naziemne drogi prowadzące do budynku oraz miejsca postojowe, studzienki i inne tego rodzaju obiekty nie są wliczane do powierzchni zabudowy. Jednak w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego tego rodzaju elementy niekiedy wymieniane są jako wchodzące do powierzchni zabudowy.

Powszechnie spotykane stanowisko zwolenników takiego rozwiązania powołuje się na troskę o stan środowiska naturalnego, a dokładnie zaliczanie miejsc postojowych i ciągów komunikacyjnych do powierzchni zabudowy ma stanowić przeszkodę do przyrodniczej degradacji działek. Jednak w obliczu konieczności przestrzegania ustalonych w planie miejscowym norm dotyczących powierzchni czynnej biologicznie nie ma zagrożenia, że właściciele działek bezkarnie będą układać kostkę brukową czy wylewać beton na całej działce. Warto też pamiętać, że ilość miejsc postojowych na danej działce przewidziana jest z reguły w planie miejscowym oraz w pozwoleniu na budowę.

Czy termomodernizacja ma wpływ na zmianę powierzchni zabudowy?

Ocieplenie domu to kolejne zagadnienie co do którego istnieją rozbieżności interpretacyjne normy dotyczącej wyznaczania powierzchni zabudowy budynku. Na pytanie czy ocieplenie, które zmienia wymiary budynku wymaga zmiany powierzchni zabudowy odpowiedź jest co najmniej dwojaka:

1. Pierwszy przypadek dotyczy ociepleń dokonywanych podczas wznoszenia budynku – obecnie jest to standard budowlany. Po wykończeniu ocieplenie stanowiące integralną część ścian będzie traktowane łącznie z nimi, więc rzut wymiarów zewnętrznych budynku wyznaczać będą ściany z ociepleniem. Ocieplenie nie jest więc traktowane jako element drugorzędowy na wzór schodów zewnętrznych czy ramp zewnętrznych.
2. Odmiennie traktuje się ocieplenie budynku, które wybudowany już wcześniej obiekt zyskuje w ramach termomodernizacji. Podczas prac termomodernizacyjnych ściany budynku zyskują na grubości kilkadziesiąt centymetrów, co w ogólnym rozrachunku na pewno zmienia długość linii wyznaczonych rzutem pionowym, więc także ma wpływ na zwiększenie powierzchni zabudowy.

Czy w wobec tego właściciele budynku muszą zgłaszać do urzędu, że powierzchnia zabudowy zmieniła się? Otóż nie muszą, ponieważ termomodernizacja budynków już posadowionych i użytkowanych traktowana jest odmiennie od ocieplania dokonywanego podczas budowy obiektu. Inwestorzy planujący termomodernizację mogą więc być spokojni – powierzchnia zabudowy zmieni się, ale ich działanie jest zgodne z prawem i jako takie nie będzie przedmiotem zainteresowania nadzoru budowlanego czy służb geodezyjnych.

Rozważając przykłady postępowania na wypadek modernizacji nasuwa się pytanie: dlaczego te same prace budowlane są dwojako traktowane w przepisach. Wyjaśnienie tego faktu jest proste. Gdyby każdy inwestor dokonujący termomodernizacji miał obowiązek zgłoszenia zmiany powierzchni zabudowy, to mogłoby się okazać, że w niektórych przypadkach powierzchnie zabudowy są większe, niż dopuszcza to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Poza tym termomodernizacje, które od kilkudziesięciu lat prowadzone są w ramach środków pozyskiwanych z tak zwanych funduszy norweskich lub za pieniądze z UE to działania na dużą skalę obejmujące całe osiedla mieszkaniowe, obiekty oświatowe, instytucje kultury i inne budynki użyteczności publicznej. Nietrudno jest wyobrazić sobie ile pracy miałyby służby geodezyjne i nadzór budowlany, gdyby trzeba było dokonywać nowych inwentaryzacji budynków a następnie wprowadzać zmiany w dokumentacji.

Problemy z ociepleniem budynków gospodarczych

Wiemy już, że chociaż powierzchnia zabudowy zmienia się po termomodernizacji budynków użytkowanych nie pociąga to za sobą konsekwencji prawnych. Jednak w praktyce wciąż pojawiają się wątpliwości co do słuszności takiego podejścia.

Wyobraźmy sobie sytuację w jakiej znalazł się właściciel altany działkowej, która przed termomodernizacją miała zgodne z normami wielkości zarówno jeśli chodzi o powierzchnię zabudowy, jak i oddalenie od granicy działki.

Przed termomodernizacją budynek miał powierzchnię zabudowy nieco ponad 34 m2 (norma dopuszczalna 35 m2), a po jej zakończeniu powierzchnia wzrosła do 38,47 m2. Zarząd działek zgłosił ten fakt do nadzoru, a ten nakazał rozebranie altany. Właściciel wyremontowanego budynku zwrócił się do sądu, który uchylił decyzję nadzoru. Z sentencji wyroku jasno wynika, że zmiany wymiaru budynku mające wpływ na wzrost powierzchni zabudowy dokonane w wyniku remontu nie są podstawą do wydawania decyzji o rozbiórce budynku.

Podsumowując: ocieplenie budynku dokonane podczas budowy ma wpływ na powierzchnię zabudowy; termomodernizacja budynku użytkowanego, w rozumieniu prawa, nie pociąga za sobą zmian powierzchni zabudowy. Taka interpretacja dotyczy wszystkich budynków, których powierzchnię zalicza się do powierzchni zabudowy działki.

Powierzchnia zabudowy a fundamenty

Na pytanie o znaczenie fundamentów dla wyznaczania wielkości powierzchni zabudowy należy odpowiedzieć rozpatrując różne podejścia do kwestii zaliczania lub nie do owej powierzchni określonych obiektów. Już wiemy, że niedoskonałe prawo jest często powodem sporów między inwestorami a urzędnikami. Powierzchnia zabudowy to, niestety, jedna z ważniejszych przyczyn wojen urzędniczo – deweloperskich.

Osoby, które nie chcą narazić się na walkę z systemem podchodzą do problemu ustalania wielkości powierzchni zabudowy bardzo ostrożnie i wliczają do owej powierzchni wszystkie te elementy, o których nie wypowiada się norma PN ISO 9836 1997. Rzeczywiście działając w ten sposób inwestorzy nie narażą się urzędnikom, ale takie ostrożne podejście może być powodem ograniczeń przy wyborze projektów architektonicznych.

Kolejna grupa to przeciwnicy tych “ostrożnych”, którzy korzystając z niedokładnego sformułowania zawartego w normie do powierzchni zabudowy nie wliczają tego wszystkiego, czego nie wyszczególnia norma. Dokładnie chodzi o to, że w punkcie dotyczącym zewnętrznych obiektów pomocniczych norma wypunktowuje owe obiekty poprzedzając wypunktowanie sformułowaniem “np.”. Jeśli więc wymienione w normie obiekty to tylko przykłady, to oznacza że katalog jest otwarty i można go uzupełniać o kolejne pozycje. Przy takim podejściu do interpretacji normy projektanci oraz inwestorzy do powierzchni zabudowy budynku zaliczają wyłącznie te elementy budynku, które wiążą się z jego podstawową funkcją, na przykład mieszkalną.

Jest także sposób interpretacji normy, który można określić mianem złotego środka pomiędzy opisanymi powyżej. W tym sposobie ustalania powierzchni zabudowy za elementy wchodzące do niej uznaje się wszystkie obiekty trwale związane z gruntem, czyli posadowione na fundamentach. W takim ujęciu nawet tarasy wymienione w normie jako obiekty niewliczane do powierzchni zabudowy będą doliczone, o ile zostały oparte na fundamentach a nie bezpośrednio na gruncie. Taki sposób myślenia stawia fundamenty w pozycji cechy budowli mającej wpływ na wielkość powierzchni zabudowy. Krótko mówiąc: co ma fundament to wliczamy do powierzchni zabudowy, co jest posadowione na gruncie do tej powierzchni nie jest wliczane.

Nie trzeba chyba nikogo przekonywać, że jedynie pierwszy sposób rozumienia normy nie naraża na problemy. Kolejne dwa to potencjalne, bardzo realne źródła konfliktów z nadzorem budowlanym.

Powierzchnia użytkowa budynku a powierzchnia zabudowy domu

To dwa pojęcia, które często są utożsamiane albo mylone. Tymczasem to dwie odmienne cechy budowlane.

Pierwsze pojęcie ma związek z uzyskiwaniem pozwoleń na budowę i użytkowanie, drugi ma znaczenie dla ustalenia zobowiązań podatkowych. Jednak takie uproszczone rozumowanie nie jest właściwe dla precyzyjnego określenia poszczególnych rodzajów powierzchni budowlanych.

Powierzchnię zabudowy rozumieć należy jako powierzchnię terenu na działce zajęte przez budynek, a powierzchnią użytkową jest przestrzeń mieszkalna.

Obliczanie powierzchni zabudowy ważne jest przy planowaniu inwestycja, na etapie jej wznoszenia a następnie przy postępowaniu związanym z uzyskaniem zgody na użytkowanie. To także ważna informacja dla geodetów, którzy mają za zadanie katalogować wszystkie wznoszone w terenie budowle. Działalność tej grupy zawodowej opiera się na przepisach zawartych w PN – ISO 9836 oraz rozporządzeniu Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U.2021 poz. 1390).

Problemy z obliczaniem powierzchni budowlanych biorą się z różnic w interpretacji aktów prawnych. Wprawdzie na temat obliczania powierzchni użytkowej wypowiada się ta sama norma, która mówi o powierzchni zabudowy (PN ISO 9836 1997), ale to nie są jedyne akty, które o obliczeniu powierzchni budowlanych traktują.

O powierzchniach użytkowych przeczytać możemy w:

• Ustawie z dnia 12 stycznia 19991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst ujednolicony Dz. U. z 2019 r. poz. 1170 oraz zmiany z 2021 r. poz. 401, 1558, 2192, 2290) – w tym akcie prawnym opisane jest obliczanie powierzchni użytkowej dla celów podatkowych;
• Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2020 r. poz. 611, zmiana z 2021 r. poz. 11, 1243 – akt podaje definicję powierzchni użytkowej:
• Ustawie z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jednolity Dz. U. z 2021 r. poz. 1043) – podobnie jak powyżej w ustawie można znaleźć co nazywamy powierzchnią zabudowy.

Powierzchnia użytkowa dla celów podatkowych

Według normy powierzchnię użytkową wykazuje się jako powierzchnię podłogi pomieszczeń wykończonych. Nie zalicza się do niej powierzchni zajmowanej przez ściany wewnętrzne, otwory w ścianach, przejścia, występy ścienne o powierzchni mniejszej od 0,1 m 2 oraz wnęk ściennych.

Do powierzchni pomieszczenia zalicza się także powierzchnie części dostępnych z mieszkania takich, jak balkony, loggie czy tarasy. Te elementy wchodzą w skład powierzchni użytkowej, ale dla celów podatkowych wykazuje się je oddzielnie.

Zgodnie z przepisami przy obliczaniu powierzchni użytkowej ważna jest wysokość pomieszczeń. I tak, dla pomieszczeń o wysokości 2,20 m i wyższych przyjmuje się 100% powierzchni jako powierzchnię użytkową. Gdy pomieszczenie lub jego część (np. pod skosami) ma wysokość poniżej 2,20 m ale więcej, niż 1,40 m do obmiarów przyjmuje się 50% powierzchni obiektów budowlanych. W przypadku pomieszczeń o wysokości mniejszej od 1,40 m ich powierzchnię całkowicie pomija się w ustalaniu całkowitej powierzchni użytkowej obiektu.

Co zalicza się do powierzchni użytkowej?

Problemem bywa ustalenie, jakie pomieszczenia klasyfikuje się jako pomieszczenia użytkowe. Oczywiście problem ten powstał na gruncie braku spójności przepisów regulujących tę kwestię.

W ustawie o podatkach i opłatach lokalnych z pomieszczeń uznanych za użytkowe wyłącza się jako mające właściwości użytkowe klatki schodowe oraz szyby windowe. Według tej ustawy piwnica, garaż podziemny czy suterena to też powierzchnia użytkowa.

Odmienne stanowisko znajdujemy w ustawie o podatku od spadków i darowizn, według której nie wlicza się do powierzchni użytkowej elementów drugorzędnych, czyli schodów zewnętrznych, szybów windowych oraz piwnic.

Najdalej idzie ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, która za nieużytki budowlane uznaje klatki schodowe, piwnice, balkony, loggie, tarasy, antresole i strychy.

Powierzchnia zabudowy a wysokość zobowiązań podatkowych

Podatek od nieruchomości dotyczy:

• Budynków, czyli obiektów trwale związanych z gruntem posiadających fundamenty i dach, wydzielonych z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych; do celów podatkowych jako budynki zalicza się domy, mieszkania, garaże;
• Budowli, czyli obiektów nie będących budynkami; są to także urządzenia związane z obiektem, dzięki którym możliwe jest jego funkcjonowanie; przykłady budowli to: mosty, parkingi, lotniska, składowiska odpadów.
• Gruntów.

Większość z nas płaci do gminy podatek od budynków. Do ustalenia jego wysokości brana jest pod uwagę powierzchnia użytkowa (a nie powierzchnia zabudowy), która jest sumą powierzchni wszystkich pomieszczeń mierzonej po wewnętrznej długości ścian. Klatki schodowe oraz szyby windowe nie są zaliczane do powierzchni użytkowej obliczanej dla celów podatkowych.

Jak wynika z powyższego powierzchnia zabudowy nie ma znaczenia dla ustalenia zobowiązań podatkowych. Dotyczy to zarówno podatku od nieruchomości jak i podatków należnych z tytułu darowizn lub spadków.

Warto sprawdzić, czy podana w deklaracji zgłoszeniowej do gminy wielkość naszej nieruchomości jest ustalona właściwie. Jeśli wiele lat temu zadeklarowaliśmy powierzchnię sczytaną z projektu lub z księgi wieczystej może okazać się, że płacimy za dużo. Najlepiej dokonać nowych pomiarów mieszkania a następnie złożyć w gminie aktualizację deklaracji dotyczącej podatku od nieruchomości.