Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego: co zawiera MPZP

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) jest dokumentem, w którym określony zostaje nie tylko obecny, ale również przyszły wygląd obszaru, którego dotyczy.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego daje inwestorowi informację nie tylko o tym, czy może na danej działce wybudować określony typ budynku, ale również o tym jak jego otoczenie będzie wyglądać w przyszłości. Czym dokładnie jest miejscowy plan zagospodarowania terenu i co warto wiedzieć na jego temat.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – podstawowe informacje dla Inwestorów

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w skrócie nazywany MPZP, albo planem zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego uchwalanym na poziomie pojedynczej gminy.

Celem planu miejscowego jest określenie przeznaczenia, warunków zabudowy i zagospodarowania gruntów, z uwzględnieniem lokalizacji obiektów przeznaczenie publicznego i innych, już istniejących obiektów, zasad dotyczących ochrony przyrody na danym obszarze, zasad kształtowania krajobrazu, zasad i warunków dotyczących scalania gruntów i modernizacji obiektów. W niektórych przypadkach miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może mieć również dodatkowe cele. Zalicza się do nich między innymi:

• zaznaczenie granic rehabilitacji terenów zabudowy technicznej, usługowej i mieszkaniowej i granic rewitalizacji terenów zielonych i sportowo-rekreacyjnych,
• zaznaczenie terenów przeznaczonych do użytkowania publicznego, które jednak mają znaczenie ponadlokalne,
• granice terenów z różnych powodów zamkniętych.

MPZP jest podstawowym dokumentem, na którym opierają się późniejsze działania i decyzje związane z planowaniem przestrzennym na obszarze gminy.

Aktualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest też podstawą do podejmowanych na poziomie gminy decyzji administracyjnych dotyczących konkretnych gruntów. W zależności od tego, czy miejscowy plan zagospodarowania dotyczy gminy wiejskiej, miejsko-wiejskiej, miejskiej, czy miasta wojewódzkiego (albo innego miasta o liczbie ludności przekraczającej 100 tys. mieszkańców), miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przygotowywany może być przez wójta, burmistrza, albo prezydenta miasta. Najważniejsze podstawy prawne dla miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego to:

• ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
• ustawa z dnia 3 lutego 1995 o ochronie gruntów ornych i leśnych
• ustawa z dnia 3 października 2008 o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.
• późniejsze rozporządzenia precyzujące poszczególne zapisy z wyżej wymienionych ustaw.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może dotyczyć wyłącznie obszaru maksymalnie jednej gminy. W chwili obecnej miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego przygotowano dla mniej niż połowy terenów Polski. Jak więc można się domyślić, w niektórych miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego gminy objęte są częściowo.

Dotyczy to przede wszystkim gmin wiejskich i miejsko-wiejskich. W jednej gminie może być uchwalony więcej, niż jeden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jednak obszary w nich ujęte nie mogą się w żaden sposób pokrywać. Tak więc, dla jednego obszaru może istnieć wyłącznie jeden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Uchwalenie planu miejscowego należy do rady gminy albo rady miasta. Po jego uchwaleniu plan miejscowy ogłaszany jest przez wojewodę w wojewódzkim dzienniku urzędowym.

Co zawiera miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i jak wygląda?

Każdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego składa się z dwóch zasadniczych części. Pierwszą z nich jest część tekstowa (opisowa), stanowiąca treść uchwały, a zarazem będąca dokładnym opisem gruntów objętych danym planem, ich przeznaczenia, warunków zagospodarowania i zabudowy, z uwzględnieniem już istniejącej zabudowy i planowanych obiektów przeznaczenia publicznego.

Drugą częścią planu miejscowego zagospodarowania terenu, jest część graficzna, która stanowi załącznik do części opisowej. Plan graficzny przygotowuje się w oparciu o mapę zasadniczą, w skali 1:1000 (jeśli nie jest ona jeszcze przygotowana dla danego obszaru, to w oparciu o mapę katastralną, w takiej samej skali).

Mapa zasadnicza (nazywana również podstawową mapą kraju) jest to wieloskalowe, podstawowe opracowanie kartograficzno-geodezyjne, które w założeniu ma obejmować teren całego kraju (zgodnie z ustawą Prawo geodezyjne i kartograficzne). Mapa jest obecnie w przygotowaniu i w dniu dzisiejszym obejmuje tylko część obszaru Polski.

Mapa katastralna jest niejednolitym, tworzonym na podstawie danych pochodzących z EGiB opracowniem kartograficznym, dostępnym w Państwowym Zasobie Geodezyjnym i Kartograficznym.

Dla potrzeb terenów o gęstej zabudowie przygotowuje się również plan graficzny w mniejszej skali (1:500).

Dla obszarów o znacznej powierzchni i przeznaczonych pod inwestycje liniowe stosuje się plany w skali 1:2000.

Dla obszarów w całości przeznaczonych do zalesienia przyjmuje się za wystarczającą skalę 1:5000.

Część graficzna planu zagospodarowania terenu zawsze zawiera podstawowe oznaczenia graficzne i tekstowe.

Oznaczenia graficzne i tekstowe MPZP

• nazwa,
• skala,
• informacja o układzie współrzędnych,
• informacja o pochodzeniu materiałów, na podstawie których stworzono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
• granice obszaru objętego planem zagospodarowania przestrzennego,
• legenda,
• linie zabudowy,
• wyrys ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy,
• graficzne określenie przeznaczenia poszczególnych gruntów,
• informacje o przeznaczeniu gruntów określone przy pomocy przyjętych dla MPZP symboli,
• linie zabudowy,
• graficzne przedstawienie granic przyległych nieruchomości i obiektów.

Należy pamiętać, że część graficzna planu miejscowego jest dodatkiem do części opisowej i pełni wobec niego rolę podrzędną. Część opisowa nie może być więc traktowana wyłącznie jako opis do MPZP. Tak więc na przykład w przypadku zaistnienia jakiejkolwiek niezgodności pomiędzy częścią tekstową i graficzną (na przykład z powodu błędu popełnionego na etapie tworzenia planu miejscowego, a pominiętego w czasie późniejszej weryfikacji), za wiążące uznaje się informacje, które znajdują się w części tekstowej.

Najważniejszą częścią planu miejscowego jest graficzne (i przy pomocy odpowiednich symboli) przedstawienie przeznaczenia poszczególnych gruntów. Stosuje się w tym celu kolory i symbole ściśle określone przez ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dzięki temu miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego dla różnych obszarów przygotowane są w sposób jednolity i mogą być użyte do stworzenia spójnego planu miejscowego dla terenów całego kraju.

Graficzne przedstawienie przeznaczenia poszczególnych gruntów MPZP

• Tereny przeznaczone do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczone są na planie kolorem jasnobrązowym i symbolem MN, a tereny, dla których przewidziano zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, przedstawione są kolorem ciemnobrązowym i symbolem MW.
• Zabudowę usługową oznacza się na czerwono i symbolem U. Obiekty handlowe o znacznej powierzchni (powyżej 2000 m2) oznacza się kolorem mieszanym, czerwono-szarym i symbolem UC.
• Na czerwono-zielono i przy pomocy symbolu US oznacza się tereny sportowo-rekreacyjne.
• Na żółto i symbolem R oznacza się grunty rolnicze.
• Z kolei tereny przeznaczone na obsługę produkcji (rolnej, leśnej, rybackiej itp.) oznacza się żółto-czerwono i symbolem RU.
• Na żółto-brązowo (RM) oznacza się tereny przeznaczone do zabudowy zagrodowej.
• Kolor fioletowy służy do oznaczania terenów przeznaczonych pod produkcję, magazyny i składy (P), a także tereny przeznaczone pod górnictwo (PG).
• Kolorem zielonym oznacza się tereny zieleni urządzonej (ZP, zalicza się tu parki, ogrody, zieleń przy budynkach, kurhany, zabytkowe fortyfikacje i wiele innych obiektów), ogródki działkowe (ZD) i cmentarze (ZC).
• Na ciemnozielono oznacza się lasy (ZL) i tereny objęte różnymi formami prawnej ochrony przyrody (ZN, niekoniecznie są to tylko tereny leśne).
• W przypadku obszarów szczególnego zagrożenia powodzią (przede wszystkim tereny zielone) oznacza się je dodatkowo białym kreskowaniem i symbolem ZZ.
• Kolorem jasnoniebieskim oznacza się wody śródlądowe (WS) i morskie (WM).
• Szlaki komunikacji wodnej oznaczane są kolorem ciemnoniebieskim i symbolem KW.
• Drogi oznacza się kolorem białym i symbolem KD (drogi publiczne), albo kolorem jasnoszarym i symbolem KDW (drogi wewnętrzne).
• Kolorem ciemnoszarym oznacza się tereny infrastruktury technicznej. Elektroenergetyka oznaczona jest symbolem E, gazownictwo – G, ciepłownictwo – C, wodociągi – W, kanalizacja – K, gospodarka odpadami – O, telekomunikacja – T.

Gdzie można znaleźć miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Zgodnie z obowiązującym obecnie w Polsce prawem miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest zawsze dokumentem jawnym i dostęp do niego może uzyskać każdy zainteresowany.

Plany zagospodarowania przestrzennego publikowane są każdorazowo w wojewódzkim dzienniku urzędowym przez wojewodę i stamtąd mogą być pozyskane przez zainteresowanych. Obowiązujący dla terenów danej gminy (miasta) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego znaleźć można również na jej stronach internetowych. MPZP powinien być również dostępny w internetowym gminnym (miejskim) biuletynie informacyjnym. Dodatkowym dokumentem, który może znajdować się zasobach gminy, jest studium zagospodarowania. Ma ono szczególnie duże znaczenie dla obszarów, dla których nie przygotowano jeszcze szczegółowych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, ale istnieje już przyjęte przez radę gminy, albo radę miasta studium. Samo studium nie jest w żaden sposób wiążące i decyzje administracyjne nie są podejmowane na jego podstawie. Jednak MPZP zawsze musi być z nim zgodny, więc jest to swego rodzaju informacja na temat tego, jak będzie wyglądać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, kiedy zostanie już przygotowany i uchwalony. Ze względu na to, że po uchwaleniu planu miejscowego gmina ma obowiązek przekazania go do starostwa, wgląd w plan miejscowy uzyskać można również w starostwie powiatowym. Dodatkowo plany zagospodarowania przestrzennego publikowane mogą być w różnych systemach informacji przestrzennej dostępnych w Internecie. Dostęp do planu miejscowego zawsze jest bezpłatny.

MPZP można sprawdzić w portalu OnGeo.pl poprzez wygenerowanie raportu o działce.

W jaki sposób można uzyskać wypis z MPZP?

W niektórych sytuacjach konieczny jest nie tylko sam wgląd w miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ale również wypis i wyrys z MPZP. W jaki sposób można go uzyskać? Odpowiedni wniosek składa się w lokalnym urzędzie gminy albo urzędzie miasta. Wniosek można złożyć na kilka różnych sposobów:

• osobiście,
• listownie,
• za pośrednictwem Internetu, przez strony powiązane z portalem e-Urząd; konieczne jest do tego jednak posiadanie profilu zaufanego, albo podpisu kwalifikowanego.

Złożenie wniosku jest płatne. Należy więc dołączyć do niego potwierdzenie wniesienia opłaty skarbowej. Kiedy składa się wniosek przez Internet opłata dokonywana jest w momencie złożenia. Wniosek o wypis i wyrys z planu miejscowego musi być zawsze uzupełniony o mapę sytuacyjną z zaznaczeniem terenem, którego on dotyczy. Mapę taką można uzyskać u lokalnego geodety albo w wydziale geodezji urzędu gminy (albo urzędu miasta). Mapa taka jest zawsze dodatkowo płatna. Jak widać, wizyta w urzędzie, albo u geodety tak czy inaczej będzie konieczna, więc najbardziej sensownym sposobem uzyskania wypisu i wyrysu z MPZP jest załatwienie tej sprawy osobiście.

W tym miejscu warto wyjaśnić, do czego właściwie potrzebny jest wypis i wyrys z planu miejscowego. Niezbędny jest on do uzyskania pozwolenia na budowę, niezależnie od rodzaju budynku, jakiego to pozwolenie ma dotyczyć. Każda planowana inwestycja musi być w pierwszej kolejności zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dlatego też wypis i wyrys z MPZP musi zostać dołączony do wniosku o pozwolenie na budowę, jako część dokumentacji związanej z planowaną inwestycją. Wiele osób zadaje sobie pytanie o to, do czego właściwie jest to potrzebne. Przecież MPZP i tak znajduje się w zasobach gminy albo miasta i dodatkowe dołączanie wypisów i wyrysów wydaje się tylko niepotrzebnym mnożeniem papierów. Według wielu ekspertów tak właśnie jest, ale takie jest polskie prawo i póki co, urzędnicy się nim kierują.

Na przykładzie niektórych krajów zachodnich, które mocno zliberalizowały swoje przepisy budowlane, widać, że ten poziom biurokracji w praktyce nie jest wcale konieczny, co daje też nadzieję na przyszłość dla naszego prawodawstwa w tym zakresie.

Osobną kwestią jest to, że dostosowanie do przyjętego w danej gminie ładu przestrzennego konieczne jest nawet, jeżeli dla danego terenu nie przygotowano jeszcze planu miejscowego. W takiej sytuacji należy wnioskować do urzędu gminy (albo urzędu miasta) o przygotowanie MPZP dla gruntów objętych planowaną inwestycją. MPZP przygotowywany jest na podstawie istniejącej już zabudowy, przy czym pod uwagę bierze się nieruchomości zlokalizowane przy tej samej drodze. Jeżeli dla danej gminy albo przynajmniej jej części istnieje przygotowane studium zagospodarowania, to MPZP przygotowuje się zawsze na jego podstawie. Jeżeli nie jest ono jeszcze gotowe (studia uwarunkowań obejmują swoim zasięgiem obecnie tylko część kraju; w wielu gminach w dalszym ciągu trwają prace nad przygotowaniem tych dokumentów), to decyzja podejmowana jest w oparciu o istniejącą zabudowę i sposób użytkowania gruntów na danym obszarze, a także o jak najlepiej rozumiany interes gminy i racjonalne wykorzystanie znajdujących się na jej terenie gruntów, z uwzględnieniem realnie istniejących możliwości.

Dodatkowo warto zadać sobie pytanie o jeszcze jedną, istotną kwestię. W ostatnim czasie wprowadzony został pakiet regulacji prawnych zbiorczo określany jako Polski Ład. Jedną z jego części jest zwiększenie powierzchni domów jednorodzinnych, które można wybudować bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę z wcześniejszych 35 m2, na 70 m2 powierzchni zabudowy. Czy domy takie również wymagają wypisu i wyrysu z planu miejscowego? Okazuje się, że tak. Ustawa wprowadziła zmiany jedynie w kwestii części dokumentacji wymaganej do przystąpienia do budowy domu. W dalszym ciągu budynki takie muszą być zgodne z MPZP, a co za tym idzie, również konieczne jest uzyskanie wypisu i wyrysu z planu zagospodarowania przestrzennego. Obowiązku tego nie ma tylko w przypadku niewielkiej architektury (na przykład domek letniskowych nieprzeznaczony do całorocznego zamieszkania) albo niewielkich budynków gospodarczych przy już istniejących zabudowaniach mieszkalnych.

Ile kosztuje wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

Często zadawanym pytaniem jest to, ile kosztuje wypis i wyrys z planu miejscowego. Przede wszystkim trzeba powiedzieć, że wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przygotowuje się wyłącznie z tej części MPZP, która dotyczy gruntów wskazanych we wniosku. Oczywiście dokumenty te mogą być przygotowane odnośnie dowolnych gruntów, a nawet terenu całej gminy, czy miasta. Dostęp do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i możliwość uzyskania wypisu i wyrysu są otwarte (nie licząc konieczności wniesienia opłaty skarbowej) i mają je wszyscy obywatele naszego kraju i nie ma konieczności wykazywania interesu prawnego. Wypis kosztować może 30 zł, jeżeli dotyczy nie więcej, niż pięciu stron MPZP. Jeżeli informacje dotyczące wskazanych we wniosku gruntów zawarte będą na większej liczbie stron, to wnioskujący o wydanie wypisu będzie musiał zapłacić 50 złotych, przy czym jest to kwota maksymalna. Nieco więcej trzeba będzie zapłacić za wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tym przypadku płaci się 20 zł od każdego rozpoczętego arkusza wielkości A4. Maksymalna kwota nie może jednak przekroczyć 200 zł, niezależnie od ilości stron, której dotyczy wyrys. Tak więc minimalna opłata za przygotowanie wypisu i wyrysu wyniesie 50 zł (co jest raczej mało prawdopodobne, ponieważ w części opisowej informacje dotyczące danej działki zawarte są z reguły na różnych stronach), a kwota maksymalna to 250 zł. Do tego trzeba dołożyć kwotę za zakup mapy terenu z zaznaczeniem gruntów, których dotyczyć ma wniosek, a która musi być do niego dołączona. Przygotowanie takiej mapy w urzędzie gminy to kwota nieprzekraczająca zazwyczaj kilkudziesięciu złotych.

Jeżeli dla danej gminy nie przygotowano miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to konieczne jest wnioskowanie o przygotowania warunków zabudowy. Wniosek taki i wydanie stosowanych dokumentów są bezpłatne. W przypadku dużych inwestycji konieczna może być też obecność miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – przynajmniej dla gruntów, których dotyczy inwestycja. Inwestor może więc wnioskować do gminy o przygotowanie planu zagospodarowania przestrzennego. Możliwa jest też zmiana istniejącego planu miejscowego, o co również można wnioskować w urzędzie gminy, albo miasta. Złożenie obu wspomnianych wniosków jest bezpłatne, choć dołączyć należy do nich wspomniane wcześniej mapy z zaznaczonymi gruntami, których dotyczy wniosek. Przygotowanie takich map jest już płatne, choć jest to kwota znacznie mniejsza, niż przeciętna opłata za wydanie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Należy dodać, że kiedy MPZP dla danych gruntów zostanie już przygotowany, albo zmieniony (jest to długotrwały proces), to inwestor i tak będzie musiał złożyć wniosek o wydanie wypisu i wyrysu, którego maksymalny koszt nie przekroczy wspomnianych wcześniej 250 złotych.

Czym różni się studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego od MPZP

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest dokumentem, na podstawie którego wydaje się decyzje administracyjne dotyczące gruntów zlokalizowanych w obrębie danej gminy, czy miasta. Dokument ten jest jednak przygotowywany do celów ściśle praktycznych, ma więc on formę bardzo skróconą w odniesieniu do faktycznych informacji, którymi dysponuje gmina. Od kilku lat istnieje obowiązek przygotowania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania. Obowiązek ten został wprowadzony jako konsekwencja pojawienia się regulacji na poziomie unijnym. Czas na jego realizację jest jednak dość długi i w większości gmin prace nad jego stworzeniem dopiero trwają albo nawet jeszcze się nie zaczęły. Studium ma być w założeniu kompleksowym opracowaniem odnoszącym się do gruntów całej gminy i zasobów naturalnych, którymi ona dysponuje. Powinno też wyznaczać kierunki przyszłego rozwoju, z uwzględnieniem jak najlepszego wykorzystania tychże zasobów. Warto przy tym zaznaczyć, że studium jest dokumentem o całkowicie odmiennym charakterze od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na czym polegają te różnice?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Pierwszą i zasadniczą różnicą jest cel tworzenia obu tych dokumentów. Celem studium jest przede wszystkim rozpoznanie uwarunkowań danej gminy pod względem posiadanych gruntów i wyznaczenie przyszłych kierunków, celem jak najlepszego wykorzystania posiadanych możliwości. Pozornie cel miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest podobny, jednak to tylko pozory. Plan zagospodarowania przestrzennego tylko opisuje te wspomniane warunki i na ich podstawie definiuje kierunki rozwoju.

Aby to lepiej zrozumieć, należy przyjrzeć się tej kwestii z nieco innej strony. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa, który stanowi podstawę dla wszelkich, dotyczących gruntów w granicach gminy decyzji administracyjnych. Żadne decyzje w tym zakresie nie mogą być podjęte wbrew postanowieniom planu miejscowego, a jeżeli tak się stanie, to zawsze jest to przyczynek do zaskarżenia i w konsekwencji wycofania tychże decyzji.

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy

Studium pełni natomiast inną rolę. Służy do jak najdokładniejszego rozpoznania uwarunkowań geologicznych, topograficznych, wodnych, przyrodniczych i wynikających z działalności człowieka w obrębie danej gminy. Rozpoznanie to skutkuje oszacowaniem przydatności poszczególnych gruntów do określonych celów i określeniem potencjalnego wpływu, jaki mogą mieć różnego typu inwestycje (publiczne i prywatne) na zasoby, jakimi dysponuje gmina. Studium może też zawierać elementy związane ze zbadaniem możliwości danej gminy do przeprowadzenia konkretnych inwestycji, jakie wynikają z aktualnych potrzeb, czy na jakie potrzeby są zgłaszane przez inwestorów, a także czynników, jakie mogą stanąć na przeszkodzie do realizacji tych inwestycji.

Drugim ważnym zadaniem studium jest wyznaczenie najlepszych z perspektywy opisanych w nim uwarunkowań kierunków rozwoju dla danej gminy. Praktyczna wartość informacji zawartych w studium zależy przede wszystkim od tego, kto je przygotowuje. Ustawodawca daje tutaj gminom dość szerokie pole do działania, zaznaczając jedynie, że dokument musi być przygotowany przez osoby kompetentne, dysponujące odpowiednią wiedzą i uprawnieniami.

W praktyce studium może być więc wynikiem pracy pracowników poszczególnych referatów gminy albo zewnętrznych, zatrudnionych w tym celu specjalistów. Dobrym przykładem może być ty część studium dotycząca uwarunkowań środowiska przyrodniczego czy zasady ochrony dziedzictwa kulturowego. Przeprowadzenie drobiazgowych badań ekologicznych i środowiskowych wymaga często lat intensywnej pracy. O ile dla danego obszaru nie istnieją gotowe opracowania naukowe opisujące całość środowiska przyrodniczego, przygotowanie faktycznie wiarygodnego studium będzie raczej mało możliwe. Należy więc zakładać, że w wielu przypadkach w poszczególnych obszarach, które obejmuje swoim zakresem studium, informacje w nim zamieszczone nie będą dokładne, a sam dokument operować będzie sporą ilością przybliżeń i założeń.

Studium jest materiałem, którego celem jest stworzenie naukowej podstawy dla przygotowania właściwego planu zagospodarowania przestrzennego. W związku z tym, że plan miejscowy zawiera wyłącznie konkluzje, wynikające z całej pracy, jaką stanowi znacznie od niego obszerniejsze studium, jest on dokumentem objętościowo o wiele mniejszym. W przeciwieństwie do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego studium nie jest aktem prawa. Oznacza to, że jego wskazania nie są w żaden sposób wiążące.

Za jednym wyjątkiem. Studium stanowi podstawę dla tworzenia nowych planów zagospodarowania miejscowego i musi zostać uwzględnione. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego musi opierać się na informacjach zawartych w studium, a jeżeli stoi w sprzeczności z tymi informacjami, to może być to podstawą do jego anulowania.

Warto przy tym zwrócić uwagę na społeczną rolę dokumentu. Wskazuje ono kierunki rozwoju najlepsze z punktu widzenia nie tylko krótkoterminowych, ekonomicznych celów gminy, ale przede wszystkim bierze pod uwagę rozwój długoterminowy, biorący pod uwagę cały potencjał danego terenu i potrzeby zamieszkującej go społeczności. Należy w tym miejscu zaznaczyć również wyraźnie fakt, że studium może być narzędziem dla lokalnej społeczności do zyskania większej kontroli nad poczynaniami gminnych albo miejskich władz.

Zarówno studium, jak i miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego są dokumentami, do których wgląd może mieć każdy, co sprawia, że każdy (kto dysponuje oczywiście, chociażby podstawową wiedzą na ten temat) może też sprawdzić, w jakim stopniu wskazania studium realizowane są przez MPZG. Jest to istotne zwłaszcza w przypadku gmin i miast, w których obecność dużych inwestycji jest polem do nadużyć. Było to zresztą jednym z teoretycznych podstaw dla wprowadzenia regulacji nakładających na gminy konieczności przygotowania studium.

Jak powstaje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Powstanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wiąże się z procedurą, której poszczególne elementy są ściśle regulowane przez przepisy prawa. Przede wszystkim obecnie powstające plany muszą być tworzone na podstawie przygotowanych dla danych obszarów studiów zagospodarowania. W praktyce oznacza to dla gminy obowiązek przygotowania takiego studium, przynajmniej dla obszaru, którego dotyczyć ma MPZP (nie musi obejmować on terenu całej gminy).

1. Pierwszym etapem jest podjęcie przez radę gminy albo radę miasta uchwały o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu. Uchwała o powstaniu planu ta musi być przyjęta przez standardową procedurę administracyjną, na wniosek wójta, burmistrza, prezydenta miasta, dowolnego członka rady, albo innej osoby. Często wniosek o przystąpienie do sporządzenia planu składają prywatni inwestorzy, jeżeli planują oni w obrębie gminy inwestycję na tyle dużą, że uzgodnienie jej z planem jest ze względów prawnych nieodzowne, a dla danego obszaru pan nie został jeszcze stworzony. Z punktu widzenia inwestora cała procedura, od złożenia wniosku o stworzenie planu, do uzyskania pozwolenia na budowę i prowadzenie określonego typu działalności może być bardzo długa.
2. Po podjęciu uchwały przez radę gminy albo miasta, wójt, burmistrz albo prezydent miasta muszą opublikować w lokalnej prasie ogłoszenie dotyczące przystąpienia do prac związanych z tworzeniem planu miejscowego. Dzięki temu poinformowana zostaje lokalna społeczność i potencjalni inwestorzy. Możliwe jest także składanie w tym momencie wniosków do przyszłego planu miejscowego.
3. Dla terenu, który obejmować ma przygotowywany plan miejscowy, wykonana zostaje gruntowna i dogłębna analiza wszelkiego typu uwarunkowań i stanu obecnego, w szczególności biorąca pod uwagę wskazania studium.
4. Kolejnym etapem jest przygotowanie projektu planu miejscowego. W założeniu plan miejscowy przygotowywany jest przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. W praktyce jednak opracowanie projektu planu miejscowego należy do organów im podległych. Ważną częścią projektu jest przygotowanie prognozy wpływu zagospodarowania terenu ujętego w planie na środowisko przyrodnicze w obrębie gminy.
5. Następnie projekt przedstawiany jest do akceptacji właściwemu organowi przygotowującemu plan (wójt, burmistrz, prezydent miast). Później przesyłany jest do dalszego opiniowania. Opinie muszą wystawić władze wszystkich sąsiednich gmin i gminna komisja urbanistyczno-architektoniczna. Plan miejscowy musi być też uzgodniony między innymi z zarządcą dróg, urzędem wojewódzkim, policją, strażą pożarną, wojskiem i konserwatorem zabytków.
6. Kolejnym etapem jest stworzenie analizy oceny skutków ekonomicznych realizacji planu miejscowego, w której również sięga się do opinii zawartych w studium.
7. Po tym etapie plan miejscowy musi być przedstawiony do publicznego wglądu na okres nie mniejszy niż 21 dni. W tym czasie możliwe jest wnioskowanie o poprawki, a także zgłaszanie niezgodności opracowanego planu miejscowego z przepisami prawa i wspomnianym wcześniej studium. Wszelkie uwagi mogą być składane dodatkowo w terminie do 14 dni, od zakończenia okresu publicznego wglądu do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
8. Następnie projekt wraca do ponownego opracowania, z uwzględnieniem zgłaszanych uwag, o ile oczywiście mają one podstawę prawną. Jeżeli jest to niezbędne (na przykład w przypadku, gdy wprowadzone poprawki ingerują w istotną część miejscowego planu zagospodarowania terenu), plan miejscowy przesyłany jest do dalszego uzgodnienia z odpowiednimi organami.
9. W ostatnim etapie rada gminy albo miasta musi stwierdzić, że plan nie narusza wskazań studium (o ile faktycznie nie narusza) i go uchwalić. Uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zostaje przekazany wojewodzie, który następnie publikuje go w dzienniku urzędowym województwa, co jest jednoznaczne z jego publicznym ogłoszeniem. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wchodzi w życie w dniu, w którym zostało to w nim określone, jednak może to nastąpić nie wcześniej, niż czternaście dni od publicznego ogłoszenia. Dodatkowo gotowy plan miejscowy przekazywany jest staroście. Musi to nastąpić nie później niż w dniu jego wejścia w życie.

Czy możliwa jest zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

Ważnym z punktu widzenia inwestorów pytaniem jest to, czy możliwa jest zmiana już uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jak najbardziej jest to możliwe, choć wiąże się z określoną procedurą.

Na początku konieczne jest złożenie we właściwym urzędzie gminy albo urzędzie miasta wniosku o wprowadzenie zmiany w istniejącym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego województwa. Złożenie wniosku jest bezpłatne, aczkolwiek musi być dołączona do niego mapa z zaznaczeniem terenu, o który chodzi której wydanie kosztuje kilkadziesiąt złotych. Mapę taką można uzyskać również u lokalnego geodety.

Dalsza procedura zmian jest taka sama jak w przypadku uchwalania nowego miejscowego planu. Wprowadzenie zmian dla części obszaru objętego miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest tożsame z przygotowaniem nowego planu miejscowego dla tego (i wyłącznie dla tego) obszaru.

Nowy plan miejscowy automatycznie anuluje część wcześniejszego planu miejscowego, która dotyczy danego obszaru, w myśl zasady, że dla określonych terenów może istnieć tylko jeden ważny miejscowy plan. Opiniowanie i uzgadnianie zmian jest w tym przypadku konieczne tylko w takim zakresie, w jakim odnosi się to do gruntów, dla których przygotowywany jest nowy plan.

Brak planu miejscowego a budowa domu jednorodzinnego

Plany zagospodarowania przestrzennego zostały jak dotąd opracowane dla mniej, niż połowy terytorium naszego kraju. Istnieje więc duża szansa, że w miejscu, w którym planuje się budowę domu jednorodzinnego, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego po prostu nie obowiązuje. Należy wtedy wystąpić do właściwego urzędu gminy albo urzędu miasta o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, która przygotowywana jest w oparciu o istniejące już w danym obszarze uwarunkowania. Uzyskanie decyzji korzystnej dla inwestora oznacza, że inwestycja nie jest niezgodna z MPZP (głównie z powodu jego nieistnienia) i nie ma przeciwwskazań dla udzielenia pozwolenia na budowę. W takiej sytuacji oczywiście dołączenie do wniosku wypisu i wyrysu z planu miejscowego nie jest konieczne.