Podatek od nieruchomości: kogo dotyczy i kiedy należy go zapłacić?

Podatek od nieruchomości to opłata, w której podstawą opodatkowania jest stan faktyczny lub prawny nieruchomości, a kolejno od niego ustawodawca uzależnia powstanie dodatkowych należności.

Podatek od nieruchomości

W Polsce podatek od nieruchomości jest opłatą lokalną, która zasila budżet samorządów gminnych. Regulują go przepisy, takie jak Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych z 12 stycznia 1991 r. (t.j. Dz. U. z 2006 r., nr 121, poz. 844, z późn. zm., dalej zwana u.p.o.l.).

Patrząc na niego pod względem finansowym, w największym stopniu zasila budżet gmin i ma dla nich duże znaczenie.

Ze względu na to, że są różnorodne rodzaje podatku od nieruchomości, podzielony został na trzy kategorie, a mianowicie:

• Podatek przychodowy – tutaj opodatkowane jest prawne władanie nieruchomością, która generuje przychód.
  Całość przychodu obciążana jest podatkiem, jednak nie bierze się w nim pod uwagę kosztów jego uzyskania, a jedynie zyski usług netto.
• Podatek konsumpcyjny – podatnik posiada i korzysta z posiadanej nieruchomości w sposób rekreacyjny, czy wypoczynkowy, np. prowadzi agroturystykę, hotel. W tym przypadku opodatkowany jest dochód podczas jego wydatkowania.
• Podatek majątkowy – obciąża właściciela podatkiem stałym, odnoszącym się do posiadanej posiadłości. Źródło zapłaty to majątek w ujęciu statycznym, dlatego nie ulega zmianom nominalnym i realnym. Opodatkowane są działki wykorzystywane w celach osobistych, nieruchomości, czy place budowlane. Mogą one również stanowić formy lokaty kapitału. Przedmiotami opodatkowania są: grunty, budynki lub ich części, domy, posesje, oraz obiekty, które związane są z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Co więcej, należy wiedzieć, że w Polsce istnieje kilka podatków od nieruchomości dotyczących mieszkań, dlatego właściciel posiadający lokum może być zobowiązany do opłaty podatku od nieruchomości kilka razy z tytułu posiadania w świetle prawa kilku obiektów.

Rodzaje podatków obowiązujące dla bloków mieszkalnych:

• podatek naliczany od powierzchni lokalu mieszkalnego,
• podatek od części wspólnych i gruntów przylegających do budynku, jeżeli właściciel mieszkania posiada tam udziały,
• podatek naliczany od powierzchni miejsca postojowego, jeżeli właściciel ma wykupione miejsce i posiada udziały w hali garażowej, która z kolei traktowana jest jako odrębna nieruchomość,
• podatek od gruntu i powierzchni wspólnych będących i przylegających do hali garażowej, traktowanej jako odrębna nieruchomość.

Do kiedy i gdzie płaci się podatek od nieruchomości?

Opłaty za podatek od nieruchomości, podzielono na kilka rat, w zależności od statusu prawnego płacącego:

• Osoby fizyczne płacą co roku podatek w 4 równo podzielonych ratach, aż do czasu trwania obowiązku podatkowego. Opłata musi być uiszczana do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego.
• Osoby prawne, jak i jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej uiszczają podatek w 12 proporcjonalnych ratach do 15. każdego miesiąca. Styczeń jest wyjątkiem, ponieważ opłatę na zasadach obowiązujących osoby prawne można uiścić do 31.01. W praktyce oznacza to, że jednostki takie jak spółki nieposiadające osobowości prawnej uiszczają comiesięczną ratę, zasilając tym samym budżet samorządu gminnego. Należy również pamiętać, że osoby prawne, jednostki organizacyjne oraz spółki nieposiadające osobowości prawnej muszą składać co roku do dnia 31 stycznia deklaracje na podatek od nieruchomości na dany rok kalendarzowy, składa się je organowi właściwemu ze względu na położenie majątku, nawet jeżeli dana działalność jest zwolniona z płacenia podatku. Tak sprawa wygląda w przypadku posiadania decyzji o przyznaniu podatku od nieruchomości.

Deklarację na podatek można pobrać klikając na poniższą grafikę:

Należy pamiętać, że to na osobach fizycznych ciąży cały obowiązek złożenia organowi podatkowemu deklaracji na temat posiadanych nieruchomości, jak i obiektów budowlanych.

Te informacje winny być złożone na formularzu deklaracji wcześniej ustalonym przez Radę Gminy.

Podczas tej decyzji, przedyskutowane zostają także kwestie sposobu składania owego zeznania. Zazwyczaj trzeba je złożyć osobiście w urzędzie.

Aby wypełnić zeznanie, należy mieć dokładne informacje na temat nieruchomości podlegającej opodatkowaniu. Dane zarówno podmiotu, jak i przedmiotu opodatkowania są konieczne, aby obliczyć wymiar i wysokość podatku od nieruchomości, który należy zapłacić.

Jeżeli okoliczności podatkowe się zmieniają, wówczas należy złożyć deklarację na podatek od nieruchomości w terminie 14 dni od wystąpienia tych zmian, które uzasadniają powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego, tyle samo dni obowiązuje od czasu zaistnienia zdarzenia, które może mieć wpływ na wysokość opodatkowania w danym roku kalendarzowym, a w szczególności bierze się pod uwagę zmianę sposobu wykorzystywania nieruchomości lub jego części.

Przykładowo część posesji może zostać przekształcona na siedzibę firmy, agroturystykę lub jednoosobową działalność gospodarczą.

Ważne jest, że przepisy Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych jasno mówią, że dnia, w którym występują okoliczności uzasadniające powstanie lub wygaśnięcie obowiązku podatkowego nie można traktować tak samo jak dnia, w którym powstaje przedmiotowy obowiązek podatkowy.

Zgodnie z ustawą, uzależniony obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia kolejnego miesiąca, następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie konieczności uiszczenia opłaty podatkowej od nieruchomości.

Obrazując, jeśli osoba fizyczna, niebędąca przedsiębiorcą, kupuje dom jednorodzinny, a akt notarialny podpisuje dnia 1 września, to organ ma prawo domagać się przedłożenia tej informacji do 15 września, ale obowiązek podatkowy od nabytej nieruchomości nabiera mocy prawnej dopiero od 1 października.

Dzieje się tak w przypadku każdej nieruchomości, która już istnieje lub została przekształcona celem innego użytkowania, np. pokoje agroturystyczne. Inaczej jednak sprawa się ma w przypadku budowli i budynków nowo wybudowanych. Wówczas taki obowiązek podatkowy powstaje dopiero od nowego roku, po zgłoszeniu danej nieruchomości. Może to być czas, gdy dana nieruchomość została dopiero co wykończona lub moment, gdy zaczyna być użytkowana.

Jeśli jednak w trakcie danego roku podatkowego, nastąpią okoliczności, które zmniejszają lub zwiększają wysokość podatku, np. zmiana zagospodarowania posesji, wówczas wysokość podatku od nieruchomości ulega zmianie już od pierwszego dnia kolejnego miesiąca, który następuje po miesiącu, kiedy nastąpiły dane okoliczności wpływające na podatek.

Co więcej, wygaśnięcie obowiązku podatkowego zawsze upływa w miesiącu, w którym ustały okoliczności uzasadniające.

Podatek od nieruchomości zawsze składa się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, właściwego ze względu na miejsce położenia danej nieruchomości, a nie zameldowanie podatnika.

Ustawa mówi, że podatnicy składają mu informacje i deklaracje na temat posiadanych nieruchomości i sposobie ich zagospodarowania, a kolejno w tej dziedzinie podejmowane są decyzje odnoszące się do wysokości składanych opłat.

Jak wcześniej wspomniano, pobór podatku od nieruchomości zróżnicowany jest pomiędzy osoby fizyczne, a te posiadające własną działalność gospodarczą.

Nabywając nową nieruchomość lub ją przekształcając, należy wypełnić druk IN-1 (Informacja o nieruchomościach i obiektach budowlanych).

Deklaracje w sprawie podatku od nieruchomości można pobrać na stronach internetowych odpowiednich dla danych Urzędów Miejskich. Jeśli nie ma ich dostępnych, należy osobiście podejść do Urzędu Miasta i zapytać o stosowane druki.

Wzory formularzy cyklicznie się zmieniają, więc przed złożeniem deklaracji należy się upewnić czy dany druk jest aktualny.

Dokumenty składa się osobiście, jednak niektóre urzędy dopuszczają możliwość złożenia deklaracji elektronicznie.

Podatek od nieruchomości obejmuje osoby fizyczne, prawne i jednostki organizacyjne, które są:

• właścicielami nieruchomości, obiektów lub budowli (wyjątkiem jest, gdy ktoś inny użytkuje dane nieruchomości, wtedy obowiązek podatkowy, spoczywa na nim),
• użytkownikami wieczystymi gruntów – właścicielami nieruchomości, ich części, obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Jakie nieruchomości obejmuje podatek?

Opodatkowaniu podlegają niżej wymienione nieruchomości, tj.:

• grunty,
• budynki i ich części,
• budowle i ich części związane z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z definicją znajdującą się w Ustawie o podatkach i opłatach lokalnych opodatkowaniu podlegają nie tylko nieruchomości, ale także obiekty budowlane.

Co więcej, ustawodawca jasno określił, że podatkowi podlegają zarówno budynki, jak i grunty oraz budowle.

W przypadku obiektów budowlanych podatek może dotyczyć jedynie ich części, nie musi odnosić się do całości majątku.

Na początku warto omówić samo pojęcie gruntu, gdyż wyżej wymieniona ustawa tego nie precyzuje.

Aby otrzymać stosowne definicje, trzeba zajrzeć do Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. który jasno stanowi, że grunt to część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności.

Na grunty nałożone są także inne podatki, tj. podatek rolny oraz leśny.

Jeśli właściciel uiszcza jeden podatek, to z dwóch kolejnych jest zwolniony, jednak występują od tego wyjątki.

Za opodatkowanie gruntu stosownymi opłatami decyduje jego przeznaczenie zapisane w ewidencji gruntów.

Tą wytyczną winny kierować się organy ustalając jego wysokość, a zasadę tę w Polsce reguluje Prawo geodezyjne i kartograficzne z dnia 17 maja 1989 roku. Wyjątkiem są jednak te grunty, które zajęte zostały w celu prowadzenia działalności gospodarczej.

Zakłada się, że jeśli ich cel użytkowania został tak zapisany, to faktycznie są one tak eksploatowane.

Ten rodzaj gruntów, chociaż ma nałożony podatek rolny lub leśny, podlega również opodatkowaniu od nieruchomości, co więcej, podlega pod najwyższą stawkę podatku od nieruchomości dla osób prowadzących działalność gospodarczą, w praktyce oznacza to, że jest po prostu podwójnie opodatkowany.

Budynek w świetle prawo jest to obiekt budowlany spełniający trzy podstawowe warunki:

• jest na stałe związany z gruntem
• wydzielony w przestrzeni przy pomocy przegród budowlanych,
• posiada zarówno fundamenty, jak i dach.

Uznaje się, że budynek na stałe połączony jest z powierzchnią wtedy, gdy niemożliwe jest jego przeniesienie w inne miejsce, a chęć jego zmiany niesie za sobą konsekwencje w postaci uszkodzenia nieruchomości, przemiany pod kątem konstrukcyjnym lub całkowite odłączenie części budynku.

Pod innym kątem definiując budynek: jest to obiekt nieprzeznaczony do przenoszenia w inne miejsce, a każde tego typu zmiany pociągają za sobą konsekwencje w postaci uszkodzeń lub zmian konstrukcyjnych.

Co więcej, obiekt jest na stałe przytwierdzony do podłoża.

Jako że zmiany budynku pociągają za sobą zmiany konstrukcyjne, to nie można obejść przepisów prawa, sądząc że można cały obiekt rozebrać na części pierwsze (cegły, deski, dach), a kolejno postawić go w innym miejscu, tym samym unikać płacenia podatku od nieruchomości.

Warto pamiętać, że w świetle prawa wszystkie tymczasowe obiekty, nieprzytwierdzone na stałe do podłoża, jak np. szopy, wiaty, nie podlegają opłatom podatkowym z tego tytułu. Na kanwie tego, co powyżej, podatek płaci się od nieruchomości, takich jak:

• domy,
• mieszkania,
• nieruchomości,
• budynki w budowie, jeśli są one na stałe przytwierdzone do podłoża, a także posiadają dach;
  zazwyczaj dom zgłaszany jest zaraz po jego wykończeniu, gdyż podatek i tak naliczany jest od kolejnego roku kalendarzowego;
  zgłaszając budynek w marcu 2020 roku, podatek od nieruchomości obowiązuje właściciela dopiero od 1 stycznia 2021 roku,
• budynki nieużywane, a będące częścią posesji, całej nieruchomości;
  podatek nalicza się od powierzchni nieruchomości, a nie od jej przeznaczenia (z wyłączeniem nieruchomości wykorzystywanych pod działalność gospodarczą i generujących przychód).

Z definicji zawartej w prawie polskim wynika, że każdy obiekt budowlany, który nie jest budynkiem, nadal jest budowlą.

Nie tyczy się to tylko obiektów małej architektury.

W praktyce oznacza to, że wszystkie obiekty budowlane, wykraczające poza normy definicji budynku stają się budowlami.

Przykładem mogą być stacje transformatorowe, które odpowiadają za dopływ prądu, pełnią określoną funkcje i wypełniają przestrzeń, będąc na trwale związane z podłożem, co oznacza, że pod kątem gospodarczym są trwale związane z posesją.

Według prawa polskiego jest to obiekt budowlany, który ma wszystkie cechy budowli, więc klasyfikując takie obiekty, należy mieć na uwadze ich przeznaczenie, co zawierają oraz ich wykorzystanie i przydatność na terenie nieruchomości.

Takimi przykładami budowli są światłowody, linie telekomunikacyjne, drogi, lotniska, wyżej wymienione obiekty i linie transformatorowe, a nawet niektóre wiaty czy tablice reklamowe spełniające podane kryteria.

Nie oznacza to jednak, że są opodatkowane, gdyż Ustawa o podatkach i opłatach jasno się wyraża, że opłatom podlegają jedynie budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Składając zeznanie, jeżeli pojawia się problem-warto skorzystać z pomocy specjalisty, który pomoże zakwalifikować problematyczne obiekty do danych grup.

Ile wynosi podatek od nieruchomości?

Podatek od nieruchomości obliczany jest w odniesieniu do powierzchni gruntów, budynków lub ich części użytkowych. Dużo inne rozwiązania stosowane są dla budowli oraz części nieruchomości przeznaczonych na działalność gospodarczą. Podstawa wysokości opodatkowania uzależniona jest:

• dla gruntów – od wielkości ich powierzchni,
• dla budynków i ich części – wielkość powierzchni użytkowej,
• dla budowli i ich części związanych z prowadzeniem własnej działalności gospodarczej – jest to wartość początkowa zdefiniowana w Ustawie o podatkach dochodowych od osób prawnych, która ustalona jest 1 stycznia danego roku podatkowego, a jest kwotą stanowiącą podstawę do obliczenia amortyzacji, kwota ta nie może być pomniejszona o odpisy amortyzacyjne;
  jeśli budowle ulepszono, odnowiono lub zaktualizowano ich wycenę, wówczas kwota ta ustalona jest na dzień 1 stycznia danego roku podatkowego, następującego po roku, kiedy tych modernizacji dokonano; jeżeli to dotyczy budowli całkowicie zamortyzowanych-podstawę stanowi wartość z dnia 1 stycznia, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego; w wielu przypadkach nie dokonuje się żadnych odpisów amortyzacyjnych; wtedy podstawą do ich opodatkowania jest wartość rynkowa, oceniona przez płacącego podatek w dniu powstania obowiązku podatkowego.

Definicja powierzchni użytkowej budynku, a także sposób obliczania kwoty podatku od nieruchomości są zawarte w przepisach prawnych-Ustawie o podatkach i opłatach lokalnych.

Powierzchnię użytkową budynków zawsze mierzy się po wewnętrznej długości ściany na wszystkich kondygnacjach.

Należy więc w obliczeniach uwzględnić piwnicę, strych i sutereny.

Podatkiem od nieruchomości są również objęte części wspólne budynków, jednak nie są to klatki schodowe czy dźwigi, występujące np. w bloku mieszkalnym.

W przypadku liczenia wartości podatku od nieruchomości dla większych budynków (szczególnie dla nich ma to znaczenie) nie bierze się pod uwagę pomieszczeń, części budynków i kondygnacji, które są niższe od 1,40 metra.

Gdy pomieszczenia mają wysokość pomiędzy 1,40, a 2,20 metra, wówczas ich powierzchnię liczy się w wymiarze 50%.

Wielkość maksymalną stawek ustala Minister Finansów, jednak o ich finalnej wysokości decyduje Rada Gminy w drodze uchwały.

Stawki uchwalone przez Radę, nie mogą być wyższe niż te zatwierdzone przez Ministra Finansów.

Jeśli jednak Rada Gminy nie wyda stosowanej ustawy, dotyczącej wysokości stawek podatku od nieruchomości, wówczas obowiązują kwoty z roku poprzedniego.

Na rok 2020 nowe, maksymalne stawki zostały opublikowane w obwieszczeniu Ministra Finansów z dnia 24 lipca 2019 r. w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na rok 2020 (Monitor Polski rok 2019 poz. 738). Zawarte w nim stawki są wyższe o około 1,8 proc. w porównaniu do roku 2019.

Maksymalne stawki podatku od nieruchomości:

1. Od gruntów:
   • związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków – 0,95 zł od 1 m2 powierzchni,
   • pod wodami powierzchniowymi stojącymi lub wodami powierzchniowymi płynącymi jezior i zbiorników sztucznych – 4,80 zł od 1 ha powierzchni,
   • pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – 0,50 zł od 1 m2 powierzchni,
   • niezabudowanych objętych obszarem rewitalizacji, o którym mowa w ustawie z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. z 2018 r. poz. 1398 oraz z 2019 r. poz. 730) i położonych na terenach, dla których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową, usługową albo zabudowę o przeznaczeniu mieszanym obejmującym wyłącznie te rodzaje zabudowy, jeżeli od dnia wejścia w życie tego planu w odniesieniu do tych gruntów upłynął okres 4 lat, a w tym czasie nie zakończono budowy zgodnie z przepisami prawa budowlanego – 3,15 zł od 1 m2 powierzchni;
2. Od budynków i ich części:
   • mieszkalnych – 0,81 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,
   • związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 23,90 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,
   • zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym – 11,18 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,
   • związanych z udzielaniem świadczeń zdrowotnych w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej, zajętych przez podmioty udzielające tych świadczeń – 4,87 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,
   • pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – 8,05 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej.
3. Od budowli – 2% ich wartości określonej na podstawie art. 4 ust. 1 pkt 3 i ust. 3–7 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych.

Wyżej podane wartości maksymalne mogą być zróżnicowane na drodze uchwały wydanej przez Radę Gminy.

Ich wysokość może być podzielona na dane kategorie, ze względu na rodzaj obiektów podlegających opodatkowaniu, ich lokalizacji, zabudowy, rodzaju prowadzonych działalności gospodarczych, czy sposobie wykorzystania i użytkowania gruntów.

Dla budynków stawki podatkowe mogą być zróżnicowane ze względu na: lokalizację, sposób wykorzystania, zabudowę, a nawet stan techniczny i wiek budynków.

Podatek od sprzedaży nieruchomości

Pierwsze co należy wiedzieć to, że nie każda sprzedana nieruchomość jest opodatkowana.

Co więcej, w podatku dochodowym od osób fizycznych (sprzedaż nieruchomości liczona jest jako dochód) wprowadzono zasadę 5 lat od nabycia obiektu, co w praktyce oznacza, że sprzedaż w ciągu tego okresu podlega podatkowi, jednak jeżeli czas ten minął-wówczas nie trzeba odprowadzać podatku od transakcji.

Okres 5 lat od nabycia liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie/budowa sprzedawanej nieruchomości.

Słowo “nabycie” jest tutaj kluczowe, bo oznacza zarówno kupno budynku, jak i otrzymanie go w spadku, darowiźnie, na drodze zamiany, czy zniesienie współwłasności. Aby ustalić właściwą datę, od której liczy się 5 lat, należy zwrócić uwagę na poniżej przedstawione dokumenty:

• datę aktu notarialnego, ustalającego odrębną własność nieruchomości,
• podczas zakupu budynku/mieszkania na rynku wtórnym, 5 lat liczy się daty widniejącej na umowie sprzedaży (spisany akt notarialny),
• przy darowiźnie, należy zwrócić uwagę na datę aktu notarialnego ją potwierdzającego;
  trzeba jednak mieć na względzie to, że odwołanie darowizny, powoduje jej przeniesienie bezpośrednio na darczyńcę, który nabywa na nowo obiekt.
• zyskując nieruchomość w spadku, okres 5 lat liczy się od końca roku, w którym spadkodawca wybudował lub kupił obiekt, co oznacza, że spadkobierca dziedziczy po nim ten okres, a nie liczy się on od początku,
• sprzedając nieruchomość wspólną, np. dwojga małżonków, gdzie ustała współwłasność majątkowa, przykładowo za sprawą rozwodu lub intercyzy, 5-letni okres karencji liczy się od nabycia lub wybudowania danego obiektu.

Pięcioletni okres karencji obejmuje także obiekty budowlane, a wyznacza go:

• okres własności gruntu, gdy ziemia od dawna należy do właściciela, to 5 lat wyznaczane jest od daty nabycia gruntu, nie od ukończenia budowy domu,
• gdy grunt oddany jest w użytkowanie wieczyste, to dla okresu karencji ważne są dwie daty: rok ustanowienia użytkowania wieczystego i rok zakończenia budowy domu;
  taki podatek może zostać podzielony, przykładowo jedynie zbycie obiektu budowlanego będzie opodatkowane (tylko w sytuacji, gdy sprzedaż następuje w ciągu 5 lat od wybudowania budynku, a grunt może być we władaniu przez właściciela już od dłuższego czasu, co oznacza, że nie jest opodatkowany).

Zawsze 5-letni okres karencji przypada na koniec danego roku, nieważne, że nieruchomość została nabyta w marcu czy lutym, i było to prawie 6 lat wcześniej.

Gdy upłynie terminowe 5 lat po sprzedaży nieruchomości nie trzeba składać żadnego zeznania podatkowego do Urzędu Skarbowego.

Jak obliczyć wysokość podatku?

Podstawą dla jego obliczenia jest Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.).

Podatek od odpłatnego zbycia nieruchomości wynosi 19%, co ważne liczony jest od dochodu. Dlatego należy ustalić pierwotną cenę nabycia nieruchomości wraz z dodatkowymi kosztami, które ją podwyższają.

Opodatkowany jest jedynie dochód od sprzedaży mieszkania, co oznacza, że od ceny zbycia mieszkania, odejmuje się koszty przychodu.

Kwotę dochodu uzyskuje się, ustalając cenę kupna nieruchomości, a kolejno do niej dodaje się wszystkie koszty, jakim podlega nabywający pierwotnie mieszkanie, czyli wynagrodzenia pośrednika, rzeczoznawcy, wszystkie ogłoszenia umieszczane w gazetach oraz na stronach internetowych i taksy notarialne.

Tak uzyskany wynik jest dochodem.

Można to zobrazować w następujący sposób:

Cena kupna mieszkania przez sprzedającego: 350.000 zł,

Koszty nabycia mieszkania przez sprzedającego, tj. podatek PCC, prowizje, taksa notarialna: 15.000 zł,

Cena sprzedaży mieszkania: 390.000 zł,

A więc podstawa do opodatkowania to:

390.000-360.000=25.000 zł,

Podatek wynosi 19%x25.000=4.750 zł.

W przypadku, gdy cena sprzedaży jest niższa niż cena kupna mieszkania lub gdy wartości są sobie równe, wówczas nie odprowadza się żadnego podatku od dochodu, lub tzw. podatku od wzbogacenia.

Należy pamiętać, że licząc podstawę opodatkowania, trzeba mieć do wglądu wszystkie dokumenty z nią związane, tj. umowa kupna mieszkania, faktura, rachunek, czy nawet potwierdzenie przelania danej kwoty.

Nie da się udokumentować kosztów nabycia nieruchomości za pomocą zeznań świadków, gdyż nie jest to wystarczające potwierdzenie.

W przypadku budowy domu i kolejno jego sprzedania-dozwolone jest liczyć podatek na podstawie faktur za materiały budowlane i inne, także dotyczące działań budowlanych.

Inaczej ma się sprawa, gdy sprzedawca nabył nieruchomość nieodpłatnie, np. w drodze spadku, wtedy do kosztów uzyskania przychodu można doliczyć:

• wkład finansowy poniesiony ze względu na polepszenie stanu lokalu, nieruchomości, a także powiększenie przestrzeni mieszkalnej, np. rozbudowa domu (każde z tych działań musi być udokumentowane stosowną fakturą),
• do kosztów uzyskania przychodu można doliczyć wszystkie obciążenie finansowe, którym podlegał spadkobierca; przez ciężary spadkowe rozumie się zapłacone długi spadkowe, np. hipoteka, zaspokojone roszczenia oraz zapłata za wykonanie zapisów zwykłych i poleceń,

W najprostszej sytuacji, gdy nieruchomość została nabyta nieodpłatnie, to jej wartość początkową ustala się jako “0”, a podstawą opodatkowania jest cena sprzedaży mieszkania, co wygląda tak:

Nabycie mieszkania poprzez darowiznę – 0 zł,

Sprzedaż mieszkania (dochód) – 300.000 zł,

Podstawa podatku:

300.000-0 = 300.000 zł,

Podatek to 19%x300.000 = 57.000 zł.

Ewentualnie do kosztów uzyskania można doliczyć wynikłe obowiązki finansowe, podane powyżej.

Sprzedaż mieszkania lub domu przed upływem 5 lat

W tej sytuacji również można pomniejszyć wysokość podatku od nieruchomości do zapłacenia.

W tym celu należy skorzystać z ulgi na cele mieszkaniowe, co w praktyce oznacza, że dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, można zainwestować we własne cele mieszkaniowe, tj. nabycie nowego mieszkania, budowa, modernizacja, adaptacja własnego lokalu mieszkalnego lub domu.

Za własny cel mieszkaniowy określa się również spłatę kredytu, obejmującą także kredyt refinansowany i konsolidacyjny.

Za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się jedynie kredyty, które zostały zaciągnięte przed dniem uzyskania przychodu i zostały przeznaczone na inny cel niż sprzedawana nieruchomość.

Warto także wcześniej sprawdzić, czy dany kredyt kwalifikuje się do spłaty z uwzględnieniem ulgi podatkowej.

Chcąc skorzystać z tej opcji, trzeba stosowanie wcześniej poinformować o tym urząd.

Na wydatkowanie środków jest 2 lata podatkowe, a upływają one wraz z ostatnim dniem kalendarzowym po dwóch latach, od których sprzedaż nieruchomości nastąpiła.

Aby nie zapłacić podatku, należy wykorzystać całą kwotę, ponieważ jeśli tylko część środków zostanie wydatkowana, to pozostała kwota podlega opłacie podatkowej, doliczając do tego odsetki.

Inaczej mówiąc: niewydanie całej kwoty na własne cele mieszkaniowe skutkuje tym, że sprzedający musi zapłacić podatek od całości plus odsetki liczone przez całe 2 lata, a ich wysokość zazwyczaj kształtuje się na poziomie 8%.

Podatek od darowizny nieruchomości

Darowizna nieruchomości obarczona jest podatkiem od spadków i darowizn. Dzieli się ją na 3 grupy:

1. I grupa – w obrębie tej grupy funkcjonuje podgrupa 0, czyli najbliższa rodzina, w skład której wchodzą: małżonkowie, rodzice, dziadkowie, dzieci, wnuki, prawnuki, ojczym i macocha, nie ma tutaj obowiązku płacenia podatku. Jeśli chodzi o dalszą rodzinę, są to: pasierbowie, zięć, synowa, a nawet rodzeństwo i wtedy kwota wolna od podatku wynosi 9637 zł.
2. II grupa – to bratankowie, siostrzenice, rodzeństwo rodziców, dzieci i małżonkowie pasierbów, rodzeństwa męża czy żony, w takiej sytuacji kwota wolna od podatku dla darowizny wynosi 7276 złotych,
3. III grupa to pozostałe osoby, niebędące członkami rodziny, wówczas kwota ta wynosi 4902 złote.

Osoba obdarowana ma obowiązek zgłosić ten fakt do Urzędu Skarbowego, a także zapłacić podatek. Jeżeli podatek od nieruchomości jest należny, wówczas oblicza go notariusz.

Wysokość podatku od darowizny uzależniona jest tak samo od grupy darczyńców i obdarowywanych.

• W I grupie podatek wynosi 3% do kwoty 10 278,
  • pomiędzy kwotą 10 278, a 20 556 wynosi 308,30 zł plus 5% nadwyżki ponad kwotę 10 278 zł,
  • gdy przekracza 20 556 zł, wysokość podatku to 822,20 zł plus 7% nadwyżki ponad kwotę 20 556 zł.
• W II grupie podatek wynosi 7% do kwoty 10 278 zł,
  • pomiędzy wartością 10 279-20 556 zł wynosi 719,50 zł i 9% nadwyżki ponad kwotę 10 278,
  • gdy wartość przekracza 20 556 zł, wówczas podatek to 1 644,50 zł i 12% nadwyżki ponad kwotę 20 556 zł.
• W III grupie podatek wynosi 12% do kwoty 10 278 zł,
  • pomiędzy wartością 10 279-20 556 zł wynosi 1 233,40 zł i 16% nadwyżki ponad kwotę 10 278,
  • gdy wartość przekracza 20 556 zł, wówczas podatek to 2 877, 90 zł i 20% nadwyżki ponad kwotę 20 556 zł.

Kary za niezapłacony podatek

Konsekwencją niezapłaconego podatku od nieruchomości, tak jak w przypadku innych podatków jest narastanie wysokości odsetek od należnej kwoty.

Ustawowo wynoszą one ok. 8% w stosunku rocznym.

Im wyższy podatek i im dłużej niepłacony, tym te koszty są wyższe.

Kolejną konsekwencją, po dłuższym czasie zaległości jest groźba wszczęcia egzekucji – dla działalności gospodarczych jest to groźba wszczęcia egzekucji dla majątku organizacji, a kolejno egzekucja majątku członków zarządu. W związku z zadłużeniem, jeśli przerasta ono możliwości finansowe płatnika, może on wystąpić o:

• odroczenie, bądź też rozłożenie opłat podatkowych wraz z odsetkami na raty,
• całościowe lub częściowe umorzenie zaległości podatkowych i odsetek za zwłokę.

Jeżeli termin zapłaty nie minął, a płatnik już wie, że nie ma środków finansowych aby dopełnić obowiązek podatkowy, wówczas należy wystąpić za pomocą oficjalnego pisma o odroczenie płatności lub rozłożenie jej na stosowne raty.

W ustawie te opcje są zapisane jako ulgi – podatnik, prosząc o nie, nie doświadcza negatywnych konsekwencji ich zapłaty, tj. odsetki nie rosną, a także nie zostanie wszczęta przeciwko niemu procedura egzekucji zadłużenia.

Zaświadczenie o niezaleganiu

Takie zaświadczenie potrzebne jest np. w przypadku starania się o wysoki kredyt w banku.

Można je uzyskać osobiście, listownie lub elektronicznie.

Dokument wydawany jest na stosowny wniosek, którego formularz dostępny jest na stronach internetowych i stacjonarnie w odpowiednich urzędach.

Na takim piśmie musi być umieszczone żądanie, że informacje o niezaleganiu w podatku od nieruchomości muszą być potwierdzone przez urząd w zaświadczeniu.

Należy pamiętać, że prosząc o wydanie stosowanego dokumentu, tj. o niezaleganiu w podatkach od nieruchomości, gdy te zaległości w trakcie weryfikacji informacji się pojawią, urząd odmówi wydania zaświadczenia.

Dane na temat podatków pozyskiwane są z wszelakich ewidencji i rejestrów, którymi dysponuje ten i inne urzędy.

Można poznać nie tylko swoją sytuację finansową, ale także innego przedsiębiorcy.

Aby ją uzyskać, najpierw potrzeba zgody osoby uprawnionej na wydanie takich informacji, może być ona zarówno pisemna, jak i elektroniczna. Poniżej lista instytucji oraz osób, które mogą wybrać stosowne zaświadczenie za zgodą płatnika podatku.

W przypadku zaległości podatkowych urząd wydaje zaświadczenie na wniosek:

• banków, ze względu na udzielanie kredytów i działanie na podstawie państwowych ustaw,
• kontrahentów danej działalności oraz dzierżawców i użytkowników nieruchomości,
• wspólników spółek,
• małżonka, nawet jeśli małżeństwo jest po rozwodzie lub w separacji oraz nie ma wspólności majątkowej; wniosek o niezaleganiu w podatkach od nieruchomości może zostać wydany również członkom rodziny, czyli:
  • dzieciom,
  • wnukom,
  • rodzicom,
  • dziadkom,
  • rodzeństwu.