Budynek gospodarczy: projekt, budowa, adaptacja i formalności

Wielu Inwestorów decyduje się na postawienie budynku gospodarczego. Budynek gospodarczy to bardzo wygodne i praktyczne rozwiązanie, o ile tylko powierzchnia działki pozwala na realizację budynków gospodarczych. Trzeba pamiętać o kwestiach formalnych, których dotyczy lokalizacja i budowa budynku gospodarczego.

Czym jest budynek gospodarczy?

Definicję budynku gospodarczego znajdziemy w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, z 12 kwietnia 2002 roku.

Wedle tegoż rozporządzenia, za budynek gospodarczy uważa się budynek do przechowywania środków produkcji rolnej, różnego typu materiałów, sprzętu i narzędzi wykorzystywanych do obsługi budynku mieszkalnego, w tym także budynku zamieszkania zbiorowego, a ponadto budynku rekreacji indywidualnej oraz budynku użyteczności publicznej. Dotyczy to również ich najbliższego otoczenia.

Jednocześnie budynek gospodarczy może służyć do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych. Z kolei w zabudowie zagrodowej będzie przeznaczony do przechowywania płodów rolnych, a także sprzętu oraz środków do produkcji rolnej.

Przepisy związane z budową budynku gospodarczego

1 stycznia 2018 roku zmianie uległy obowiązujące warunki techniczne. Dotyczy to również przepisów związanych z budową budynku gospodarczego. Zobaczmy zatem, jak obecnie przedstawia się sytuacja prawna w obliczu lokalizacji i pozwoleń na budynek gospodarczy.

Odległość od granicy działki

Usytuowanie budynku gospodarczego na działce zależy zarówno od jego wielkości, jak i faktu, czy budynek ma okna. Aktualnie obowiązujące warunki techniczne umożliwiają budowę budynku gospodarczego nawet bezpośrednio przy granicy działki bądź w odległości nie mniejszej niż 1,5 m, o ile budynek ma:

• maksymalną długość 6,5 m (wcześniej było 5,5 m);
• wysokość mniejszą niż 3 m.

Warunkiem koniecznym aby wybudować budynek gospodarczy jest jeszcze brak otworów drzwiowych i okiennych w ścianie zwróconej w stronę granicy. Natomiast nie ma znaczenia, czy po stronie sąsiada już istnieje podobny obiekt.

Jeżeli ściana budynku gospodarczego zwróconego w stronę granicy ma otwory okienne i drzwiowe, to nadal obowiązuje wymóg zachowania odległości co najmniej 8 m od ściany postawionego na parceli sąsiedniej budynku mieszkalnego lub mieszkania zbiorowego, a także budynku użyteczności publicznej albo budynku mającego ostateczną decyzję na budowę.

Podstawę prawną powyższych przepisów stanowi Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Budownictwa zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2017 r., poz. 2285). Warto jeszcze przed zakupem dokumentacji sprawdzić, czy wybrane projekty budynków gospodarczych spełniają powyższe kryteria.

Budynek gospodarczy na zgłoszenie budowy czy pozwolenie na budowę?

Druga kwestia wymagająca znajomości przepisów dotyczy formalności koniecznych, aby legalnie wybudować budynek gospodarczy.

Budynek gospodarczy bez pozwolenia na budowę

Budowa budynku gospodarczego bez pozwolenia na budowę czy zgłoszenia jest możliwe w sytuacji, kiedy ów budynek będzie związany z produkcją rolną i stanowił uzupełnienie zabudowy zagrodowej na działce siedliskowej. Budynek gospodarczy bez pozwolenia na budowę mogą zatem wybudować rolnicy. Trzeba jednak pamiętać, że budynek gospodarczy bez pozwolenia ma też pewne obostrzenia:

• budynki gospodarcze nie mogą znajdować się na obszarze wpisanym do rejestru zabytków;
• budynek gospodarczy bez pozwolenia na budowę musi być budynkiem gospodarczym parterowym;
• budynki gospodarcze nie mogą mieć powierzchni przekraczającej 35 m2;
• maksymalnie 4,8 m rozpiętości konstrukcji.

Jeżeli zostają spełnione powyższe warunki, nie trzeba starać się o pozwolenie na budowę budynku gospodarczego czy też dokonywać zgłoszenia. Warto jednak pamiętać o innych przepisach, z których najważniejszym będzie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a także rozporządzenie w sprawie warunków technicznych.

MPZP, o ile istnieje dla danej gminy, precyzyjnie określa nie tylko rodzaj, ale i wygląd budynków gospodarczych na konkretnej działce. W rozporządzeniu zaś znajdują się wytyczne co do zachowania określonych odległości budynków gospodarczych od granic działki, budynków zlokalizowanych na działkach sąsiednich bądź od lasu.

To są przepisy nadrzędne, które obowiązują przy budowie zarówno budynku gospodarczego na zgłoszenie lub pozwolenie, jak i takiego bez konieczności uzyskania pozwolenia.

Budynek gospodarczy na zgłoszenie budowy

Zgłoszenie budowy ma zdecydowanie prostsze procedury niż pozwolenie na budowę.

Przede wszystkim inwestor może samodzielnie przygotować wszelkie potrzebne dokumenty i nie ma konieczności dołączenia projektu budowlanego od projektanta.

Procedura zgłoszenia jest możliwa, kiedy budynek gospodarczy:

• ma powierzchnię zabudowy (liczoną po obrysie ścian zewnętrznych razem z ociepleniem) nieprzekraczającą 35 m2;
• jest bryłą parterową i wolnostojącą – zatem nie styka się z innymi budynkami;
• ilość tego typu obiektów na danej działce nie wynosi więcej niż dwa na każde 500 m2 – tego typu obiekty to również garaż, przydomowe ganki, wiaty czy oranżerie.

Jeżeli powyższe warunki zostaną spełnione, to można stawiać budynek gospodarczy na zgłoszenie budowy.

Stosowną dokumentację należy złożyć w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta.

Potrzebne są następujące dokumenty:

• wniosek – najlepiej poprosić w urzędzie o gotowy druk;
• oświadczenie potwierdzające prawo do dysponowania daną parcelą na cele budowlane (własność lub dzierżawa) – druk również można otrzymać w urzędzie, lub pobrać klikając poniższą grafikę;
• rysunki budynku gospodarczego przedstawiające jego usytuowanie na działce (najlepiej na mapie zasadniczej bądź ewidencyjnej), a także jego rzut i przekrój oraz rysunki elewacji.

Ponadto zgłoszenie musi zawierać opis materiałów wykorzystanych do budowy oraz sposób wykonania prac np. w systemie gospodarczym czy innym.

W urzędzie należy też zapytać, czy nie są konieczne jeszcze jakieś dodatkowe dokumenty wynikające np. z konkretnej lokalizacji działki i MPZP.

Zgłoszenia dokonuje się na minimum 21 dni przed rozpoczęciem budowy.

Czasami urząd prosi o uzupełnienie wniosku i podaje wtedy ostateczny termin na usunięcie braków.

Decyzja o sprzeciwie jest możliwa, jeżeli zgłoszenie jest niezgodne z przepisami albo inwestor nie dostarczy w terminie dokumentów, o które urząd poprosił. Informacja o sprzeciwie zostaje przesłana na adres wnioskodawcy i można się od niej odwołać.

Jeżeli w ciągu 21 dni urząd nie wyda decyzji sprzeciwu, to można przystąpić do budowy.

Są na to 3 lata, później jest potrzebne nowe zgłoszenie.

Co ważne, starostwo nie ma obowiązku wysyłania żadnego pisma w przypadku braku sprzeciwu.

Można jednak złożyć wniosek o wydanie zaświadczenia przez urząd o niewniesienie sprzeciwu.

Budowa budynku gospodarczego na zgłoszenie nie wymaga zatrudnienia kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy.

Budynek gospodarczy a pozwolenie na budowę

Ta opcja okazuje się konieczna w przypadku niespełnienia któregoś z warunków umożliwiających budowę bez formalności bądź na zgłoszenie.

Chodzi tutaj przede wszystkim o budynek gospodarczy mający ponad 35 m2 powierzchni zabudowy.

Podobnie będzie, kiedy na działce znajdują się już obiekty na zgłoszenie i po budowie budynku gospodarczego ich liczba przekroczy dwa na każde 500 m2.

Jednak pozwolenie na budowę bywa również czasami potrzebne, kiedy stawia się tego typu budynek na obszarze chronionym Natura 2000 bądź w jego najbliższym sąsiedztwie, a także przy inwestycji wymagającej przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko.

Przy budowie budynku gospodarczego na pozwolenie jest konieczność przygotowania identycznych dokumentów, jak ma to miejsce przy budowie domu jednorodzinnego.

Oczywiście na początek należy się zorientować, czy dla danego terenu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

O zgodność ze wszelakimi przepisami zadba architekt.

Potrzebne będą mapy do celów projektowych, aby architekt mógł sporządzić projekt zagospodarowania terenu oraz projekt budowlany budynku gospodarczego.

Budowa budynku gospodarczego na pozwolenie oznacza konieczność zatrudnienia kierownika budowy, prowadzenia dziennika budowy i zgłoszenia rozpoczęcia oraz zakończenia robót nadzorze budowlanym.

Projekty budynków gospodarczych

Wszystkie budynki gospodarcze większe niż 35 m2 wymagają projektu budowy budynku gospodarczego. Jednak z tej opcji warto również skorzystać przy mniejszej bryle.

Najwygodniej zdecydować się na gotowe projekty budynków gospodarczych, co pozwoli przyspieszyć proces realizacyjny, a ponadto jest tańszą opcją w porównaniu z projektem na indywidualne zamówienie.

Gotowe projekty budynków gospodarczych są często też wzbogacone o dodatkowe elementy, jak garaż czy miejsce do przechowania drewna. Niektóre projekty budynków gospodarczych zawierają nawet wydzieloną przestrzeń rekreacyjną w postaci werandy. Łatwo zatem wybrać konkretny projekt budynku gospodarczego pod kątem własnych potrzeb, specyfiki działki oraz możliwości finansowych. Warto dodać, że jeśli dopiero wybieramy projekty domów, warto dopasować budynek gospodarczy do stylu budynku mieszkalnego.

Każdy plan budynku gospodarczego zawiera wszelkie niezbędne elementy, które ułatwiają jego realizację, a więc:

• dane techniczne,
• rzuty i rysunki szczegółowe,
• zestawienie materiałowe,
• koszty realizacyjne
• dziennik i tablicę budowy.

Jednocześnie wszystkie projekty budynków gospodarczych można modyfikować, na podstawie dołączanej przez pracownię architektoniczną zgody na zmiany.

To wszystko sprawia, że tego typu projekty budynków gospodarczych nie tylko ułatwiają, ale i przyspieszają cały proces realizacyjny.

Warto zaznaczyć, że zdecydowanie najczęściej i najchętniej wybierane są projekty budynków gospodarczych w technologii murowanej, ale zdarzają się również projekty budynków gospodarczych w technologii szkieletu drewnianego.

Kiedy projekt zostanie wybrany i zarazem będą spełnione wszelkie formalności prawne, można przystąpić do budowy budynku gospodarczego.

Trzeba jednak zdecydować się, czy wynająć wyspecjalizowaną firmę budowlaną, czy też prowadzić prace samodzielnie. Ta druga opcja jednak wymaga pewnego doświadczenia budowlanego.

Realizacja budynku gospodarczego

Pierwszym etapem budowy budynku gospodarczego będzie wytyczenie dokładnej lokalizacji i tym powinien się zająć uprawniony do tego geodeta.

Po wymierzeniu terenu pod budowę budynku gospodarczego można przystąpić do prac ziemnych. Konieczne jest usunięcie humusu, który zazwyczaj ma około 20 cm, a następnie wykonanie wykopu pod fundamenty.

Kiedy wykop będzie gotowy, to można zabrać się do zrobienia ścian i ław fundamentowych. Na początek należy zamontować zbrojenie ław fundamentowych i najlepiej wykorzystać do tego pręty wzdłużne o średnicy 12 mm.

Kolejny etap realizacji budynków gospodarczych to montaż sztywnego deskowania, po czym zalanie całości betonem klasy C 16/20 (odpowiada dawnej klasie B20). Beton musi dobrze zaschnąć i dopiero wtedy można usunąć deskowanie oraz zrobić zabezpieczenie przeciwwilgociowe np. z folii PE 0,3 mm, folii kubełkowej i papy izolacyjnej.

Co dalej?

Wylanie posadzki betonowej, a potem wykonanie ścian zewnętrznych z betonu komórkowego.

Następnie można przystąpić do prac związanych z więźbą dachową i tutaj potrzeba krokwi o przekroju maksymalnym 180 mm, murłat o przekroju ponad 180 mm, a także podbitki połaci dachowych, deskowania, desek kalenicowych i desek czołowych okapu. Montaż dachówki jest możliwy, kiedy więźba będzie gotowa. Prace na dachu kończy orynnowanie.

Zaleca się zastosowanie rynien PCV Fi 12,5 cm, a także rur spustowych Fi 10.

Stan surowy zamknięty będzie gotowy po zamontowaniu stolarki okiennej i drzwiowej.

Wtedy pozostają prace wykończeniowe. Przed rozpoczęciem tynkowania budynki gospodarcze warto ocieplić np. wełną mineralną.

Otynkowane ściany np. tynkiem cienkowarstwowym można pokryć warstwą gruntującą i pomalować albo wykorzystać płytki ceramiczne bądź inną okładzinę zewnętrzną, która wykazuje odporność na zmienne temperatury, opady atmosferyczne i działanie promieniowania słonecznego.

Koszty budowy i wykończenia budynków gospodarczych wynoszą kilkadziesiąt tysięcy złotych – zależnie od zastosowanych materiałów, projektu oraz kosztów robocizny, które są różne na terenie naszego kraju.

W budynku gospodarczym na pewno przydadzą się regały oraz szafki zamykane. Dzięki temu wnętrze będzie sprawiało wrażenie dobrze uporządkowanego. Majsterkowicze zaś powinni zadbać o porządny stół lub ławę, a także odpowiednie oświetlenie.

Budynek gospodarczy zawsze przydaje się na działce, o ile oczywiście metraż parceli na to pozwala. budynki gospodarcze to świetne rozwiązanie na przechowywanie mebli ogrodowych i różnego rodzaju sprzętów czy narzędzi, jak kosiarka do trawy, taczka bądź przyczepka. To również dobre miejsce na narty, sanki, skuter czy quad.

Wiele osób wykorzystuje budynki gospodarcze do składowania drewna.

Adaptacja budynku gospodarczego na mieszkalny

Warto pamiętać, że w świetle przepisów prawa budowlanego budynek gospodarczy nie nadaje się do zamieszkania, zatem jego adaptacja na cele mieszkalne wiąże się często z przebudową, a przede wszystkim z dopełnieniem wszelkich formalności.

Jak się zatem przedstawiają kwestie prawne?

W tym przypadku również obowiązują nowe przepisy, które weszły w życie 1 stycznia 2017 roku. Zgodnie z nimi obecnie nie potrzeba pozwolenia ani zgłoszenia, jeżeli:

• Wykonywane są prace związane z przebudową budynków gospodarczych parterowych wykorzystywanych na cele skojarzone z produkcją rolną oraz uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach działki siedliskowej. Dotyczy to budynków gospodarczych o metrażu maksymalnym 35 m2 oraz rozpiętości konstrukcji do 4,80 m;
• Przebudowa dotyczy budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m2, o ile ilość tego typu obiektów (nie tylko budynków gospodarczych, ale i garaży, altan, oranżerii i przydomowych ganków) nie przekracza dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki – przed nowelizacją obowiązywało zgłoszenie.

Kolejna kwestia, która wymaga sprawdzenia, to oczywiście miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Innymi słowy – MPZP musi dopuszczać realizację domów jednorodzinnych na terenie, na którym jest zlokalizowany budynek gospodarczy.

Istotne są też warunki techniczne, a zgodnie z nimi każdy budynek mieszkalny musi zostać wyposażony w np. ścisłe określone instalacje. Oznacza to, że adaptowany budynek gospodarczy powinien spełniać wszelkie wymagania, jakie są stawiane domom jednorodzinnym. Zmiana sposobu użytkowania gospodarczego na budynki mieszkalne jest związana z koniecznością przygotowania stosownego wniosku oraz dokumentów, które należy złożyć w starostwie powiatowym bądź urzędzie miejskim. Jeżeli zmiana sposobu użytkowania wiąże się z koniecznością robót budowlanych wymagających zgłoszenia, to konieczne jest zastosowanie przepisów dotyczących zgłoszenia robót, w tym określenie rodzaju, zakresu i sposobu wykonywania robót budowlanych, a także podanie terminu ich rozpoczęcia.

Jeżeli niezbędne jest wykonanie przyłączy wodociągowych, elektroenergetycznych, gazowych, kanalizacyjnych, cieplnych i telekomunikacyjnych, to dołącza się projekt zagospodarowania działki wraz technicznym opisem instalacji. W innym przypadku wystarczy zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania. Wniosek uzupełnia się o:

• Rysunki i opisy przedstawiające lokalizację budynków gospodarczych w stosunku do granic działki oraz innych budynków – można wykorzystać mapę ewidencyjną bądź zasadniczą; w opisie i rysunkach należy pokazać, jaka część budynku już istnieje, a co będzie nowe.
• Oświadczenie o prawnych możliwościach dysponowania działką na cele budowlane.
• Opis techniczny budynku i jego konstrukcji, wraz z danymi techniczno-użytkowymi.
• Ekspertyzę techniczną.
• Zaświadczenie prezydenta miasta, burmistrza lub wójta o zgodności użytkowania mieszkalnego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, albo decyzję o warunkach zabudowy.
• Inne opinie lub pozwolenia w zależności od potrzeb.

Czasami adaptacja budynku gospodarczego na cele mieszkalne wiąże się rozbudową, a wtedy należy pamiętać, że przy budynku o powierzchni zabudowy większej niż 35 m2 albo więcej niż dwóch obiektach na każde 500 m2 konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Urząd może wnieść sprzeciw wobec zamierzonej zmiany sposobu użytkowania budynku gospodarczego, jeżeli zmiana:

• wymaga wykonania prac objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, a taki wniosek nie został złożony;
• może prowadzić do zagrożenia bezpieczeństwa ludzi albo mienia, pogorszyć stan środowiska naturalnego, warunków sanitarno-zdrowotnych bądź spowodować dużą uciążliwość dla sąsiadów;
• naruszy obowiązujący MPZG albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jak widać adaptacja budynku gospodarczego na cele mieszkalne wymaga trochę formalności, ale z pewnością w wielu przypadkach to inwestycja warta zachodu. Tak się dzieje, kiedy rodzina się powiększa i zaczyna brakować dla wszystkich miejsca, a dorastające dzieci potrzebują więcej prywatności, ewentualnie pod swój dach chce się przyjąć schorowanych rodziców. To również świetne rozwiązanie, kiedy często przyjeżdżają goście. Budynek gospodarczy może też być doskonałym lokum na biuro domowe. Na pewno łatwiej przeprowadzić adaptację, jeżeli budynek przylega bezpośrednio do domu – wtedy prostsze jest doprowadzenie wszelkich przyłączy.

Ponadto często w budynku gospodarczym są już niektóre instalacje, a zwłaszcza energetyczna i wodna.
Zakres prac zależy od tego, ile tak naprawdę trzeba przerobić. Zazwyczaj wymiany wymagają drzwi i okna – decydują tutaj nie tylko względy estetyczne, ale przede wszystkim kwestia oszczędności energii cieplnej. Jednak budynek gospodarczy najczęściej nie jest ogrzewany i nie ma takich wymagań w zakresie energooszczędności, jak ma to miejsce w przypadku domu mieszkalnego. Niektórzy inwestorzy decydują się też na wykonanie poddasza użytkowego, aby zwiększyć funkcjonalność budynku.

Koszty adaptacji zależne są od stanu budynku, ale także jego powierzchni. Ważne także, ile instalacji zostało już doprowadzonych wcześniej, co należy wymienić, a co ewentualnie dobudować. Istotne są również indywidualne prewencje odnośnie wykorzystanych materiałów wykończeniowych. Jednak najczęściej budowa budynku gospodarczego i przekształcenie go na mieszkalny jest korzystniejsza finansowo niż budowa domu od podstaw.