Budowa domu w granicy działki to kolejny, dość problematyczny temat, który często powoduje konflikty i niezgodę pomiędzy sąsiadami. Dotyczy on zarówno budowy domu, jak i budynku gospodarczego.
W świetle przepisów budowlanych nie jest wymagana zgoda sąsiada na postawienie budynku bezpośrednio przy granicy działki. Niestety nie oznacza to, że można dowolnie taką operację wykonać.
Przepisy prawne a budowa domu
Pamiętajmy, że odległości od granicy działki sąsiedniej przy zabudowie jednorodzinnej to 3m dla ściany bez otworów oraz 4m dla ściany z otworami.
Mówi o tym ustawa o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Przy budowie domu bezpośrednio przy granicy działki budowlanej trzeba też rozpatrywać czy na danym terenie nie mają zastosowania inne przepisy.
Mogą być to regulacje dotyczące:
- zagospodarowania przestrzennego,
- ogólnych przepisów techniczno-budowlanych,
- związane z ochroną przeciwpożarową,
- związane z zacienianiem i przesłanianiem.
Trzeba w tym miejscu podkreślić, że przepisy ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym są nadrzędne w stosunku do innych przepisów. Dotyczy to zwłaszcza przypadku, gdy na sąsiedniej działce znajduje się już istniejąca zabudowa.
W planach zagospodarowania przestrzennego (jeśli dla danej gminy planu nie ma to w wystawionych dla działki warunkach zabudowy), mogą pojawić się dodatkowe ograniczenia w lokalizacji projektowanej zabudowy.
Ograniczenia te mogą być związane z:
- linią zabudowy,
- nieprzekraczalną linią zabudowy,
- obowiązująca linia zabudowy.
Co więcej, nie zawsze dotyczą one wyłącznie frontowej granicy działki, ale mogą też być wskazane dla innych granic.
Od strony dróg publicznych często występują linie rozgraniczające, a wraz z nimi określone są przy zabudowie jednorodzinnej wymagane minimalne odległości dla zabudowy na działce.
Ważne jest, iż przy drogach wewnętrznych, czyli nie publicznych, nie ma określonych odległości i wtedy zabudowę stawia się od granicy działki zgodnie z warunkami techniczno-budowlanymi.
Jeśli zabudowa spełnia wymagane odległości, oznacza to, że nie wychodzi poza obszar oddziaływania na tereny sąsiednie i przy spełnieniu warunków można budowę zgłosić lub wybrać ścieżkę postępowania dla pozwolenia na budowę.
Więcej na ten temat można znaleźć w artykule „Pozwolenie na budowę, czy zgłoszenie? Zmiany w przepisach budowlanych”.
Budowa domu w granicy działki – o czym pamiętać
Jeśli jednak chcemy zrealizować budowę domu 1,5 m od granicy działki, czy wręcz dom ma stanąć w granicy działki to wówczas taka inwestycja będzie podlegała pozwoleniu na budowę, ponieważ wykracza swoim oddziaływaniem poza obszar działki i ma wpływ swoim zasięgiem na nieruchomość sąsiada.
Dodatkowo, aby można było realizować budowę domu bezpośrednio przy granicy działki z działką sąsiednią muszą być spełnione odpowiednie wymagania i warunki, określone w przepisach o zagospodarowaniu przestrzennym dla danego terenu, a przede wszystkim musi być wskazana możliwość takiej lokalizacji budowy.
W przypadku, kiedy budowa jest zbliżona do granicy działki sąsiada, czy w tak zwanej ścisłej granicy, działka sąsiada znajdzie się w obszarze oddziaływania i niestety sąsiad zostanie uznany przez organ za stronę w postępowaniu. Wówczas pomimo, iż jak wcześniej wspomniano zgoda sąsiada nie jest wymagana, to sąsiad może w tym przypadku mieć spory wpływ na budowę i proces uzyskania decyzji pozwolenie na budowę domu.
W takim przypadku sąsiad jako strona w postępowaniu, będzie miał prawo wglądu do akt, w tym do dokumentacji projektowej.
Będzie też mógł wnosić wnioski, odwołania lub zażalenia do organów administracji państwowej, czy skargi do sądu administracyjnego.
Dlatego też bardzo ważnym jest, aby na etapie projektowym dopełnić wszelkich wymaganych warunków, czy narzuconych ograniczeń i dostępnych pozwoleń dla zabudowy bezpośrednio przy granicy działki, a w szczególności dla budowy w ścisłej granicy działki.
Jeśli to nie zostanie odpowiednio wykonane, wówczas jeśli chcemy budować bezpośrednio przy granicy działki sąsiad może na wiele lat zablokować realizację budowy.
Przede wszystkim dotyczy to działki sąsiedniej zabudowanej, ale jest też istotne dla działki niezabudowanej.
Każde zbliżenie się do granicy działki sąsiada może powodować utrudnienia dla tego sąsiada dla przewidywanej zabudowy w przyszłości.
Zdarzają się przypadki, gdzie np. przewidziana jest w zbliżeniu do granicy budowa budynku np. gospodarczego, czy innego parterowego o powierzchni zabudowy do 35m2.
Budowa takiego, obiektu w standardowych warunkach podlega zgłoszeniu, a nie pozwoleniu.
I tutaj, choć wystarczy zgłoszenie i nie przeprowadza się postępowania administracyjnego z udziałem stron, to może się zdarzyć że przy zbliżeniu urząd uzna, iż może powstać sytuacja konfliktowa pomiędzy sąsiadami i odmówić przyjęcia zgłoszenia.
Wtedy niestety trzeba wybrać drogę postępowania dla pozwolenia na budowę, gdyż tylko taki wariant może pozwolić na przeprowadzenie budowy.
Budowa domu bezpośrednio przy granicy działki działki w świetle nowych przepisów
Do niedawna to właśnie urząd określał obszar oddziaływania.
Po zmianie przepisów jest to obowiązkiem projektanta i przy sytuacji gdzie zabudowa jest zbliżona, czy w granicy działki, architekt powinien to określić, tak by Inwestor nie miał problemów przy uzgadnianiu projektu.
W świetle nowych przepisów to właśnie projektant określa, że jest to inwestycja niepodlegająca zgłoszeniu tylko pozwoleniu na budowę, bowiem wykracza swoim zasięgiem poza granice działki i ma wpływ swym oddziaływaniem na budynki znajdujące się na sąsiedniej działce.
Oczywiście jeśli Inwestor uprze się, aby budowę zgłosić, po otrzymaniu sprzeciwu z urzędu, może wystąpić do organu wyższej instancji.
Z doświadczenia wiemy, że takie rozwiązanie jest raczej skazane na niepowodzenie, ponieważ organ wyższej instancji może podzielić stanowisko organu niższej instancji oraz wydać odmowę i jedyną opcją pozostanie tylko wniosek o pozwolenie na budowę domu.
Jeśli chcesz dowiedzieć się ile trwa budowa domu, zachęcamy do przeczytania artykułu „Ile trwa budowa domu? Harmonogram budowy krok po kroku”
Czy nieruchomość można budować bezpośrednio przy granicy działki?
Domy mogą być budowane bezpośrednio przy granicy działki budowlanej jeżeli pozwala na to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy.
O czym pamiętać budując dom w granicy działki?
Należy pamiętać, że ściana domu bezpośrednio przy granicy działki działki nie może mieć okien i drzwi.
Jakie przepisy mają wpływ na budowę domu bezpośrednio przy granicy działki?
Budowa domu, zwłaszcza bezpośrednio przy granicy działki budowlanej podlega różnym regulacjom. Należy zwrócić uwagę na zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lub zapisów w warunkach zabudowy.