Warunki zabudowy: jak uzyskać decyzję, ile kosztuje, formalności

Decyzja o budowie domu to pierwszy krok do zamieszkania we własnych czterech ścianach.

Jednak samo podjęcie decyzji nie zawsze wystarczy do rozpoczęcia odpowiednich prac.

W wielu przypadkach niezbędne jest zwrócenie się do odpowiedniego urzędu z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy, bez których rozpoczęcie budowy jest niezgodne z prawem.

Czym są owe warunki zabudowy, jak i gdzie je uzyskać oraz co zrobić, gdy odpowiedź urzędu będzie odmowna?

W poniższym artykule wyjaśniamy jak uzyskać warunki zabudowy krok po kroku.

Warunki zabudowy – podstawowe informacje

Decyzja o warunkach zabudowy została wprowadzona do polskiego prawa na mocy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27 marca 2003 roku.

Jej powstanie i wprowadzenie w życie umożliwiło budowanie domów i innych budynków na obszarach, gdzie nie ma opracowanego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zatem w myśl obowiązującego prawa uzyskanie warunków zabudowy nie jest konieczne jedynie w dwóch przypadkach:

• gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego już istnieje,
• gdy prace prowadzone nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego są mocno zaawansowane; w tym przypadku wniosek wydanie decyzji o warunki zabudowy najprawdopodobniej zostanie zawieszony do czasu aż miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zostanie uchwalony.

W każdej innej sytuacji uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest obowiązkowe.

Każda wydana decyzja o warunkach zabudowy w sposób szczegółowy określa rodzaj inwestycji – na przykład co można wybudować na danej działce, jakie są warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, do jakich sieci ma być podłączony budynek czy jakie urządzenia należy zainstalować na działce.

Co więcej – decyzja o warunkach zabudowy może regulować wysokość i kształt budynku, posadowienie na działce, a nawet kolor elewacji.

Tak duża ingerencja w budowę wynika z tego, iż głównym celem urzędników jest dopilnowanie, aby dana inwestycja nie naruszała bezpieczeństwa, interesów osób trzecich czy ładu przestrzennego.

Wniosek o wydanie warunków zabudowy

Podstawą uzyskania decyzji o warunkach zabudowy jest spełnienie szeregu warunków, które określa artykuł 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Pozytywna decyzja może być wydana wtedy, gdy działka:

• ma dostęp do drogi publicznej (co ważne – dostęp ten może odbywać się przez drogę wewnętrzną),
• nie wymaga zmiany gruntów leśnych lub rolnych na budowlane,
• jest uzbrojona (dostęp do wody i prądu) lub posiada projekt takiego uzbrojenia,
• nie jest objęta przepisami ochrony zabytków lub konserwatorskiej.

Dodatkowo – o czym także nie wolno zapominać – obowiązkowym warunkiem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy jest tak zwane “dobre sąsiedztwo”.

Co to oznacza w praktyce?

Otóż przepis ten wymaga tego, aby co najmniej jedna działka w sąsiedztwie (czyli dostępna z tej samej drogi publicznej) była zabudowana w taki sposób, aby można było nawiązać do już istniejącej zabudowy.

Spełnienie wszystkich wymienionych wyżej warunków upoważnia do złożenia odpowiedniego wniosku.

Co warte podkreślenia – o ustalenie warunków zabudowy może wystąpić nie tylko właściciel działki, ale także osoba, która nie posiada do niej żadnych praw (na przykład taka, która dopiero zamierza rozważyć zakup konkretnego terenu).

Dlaczego istnieje taka możliwość?

Otóż wydana decyzja w żadnym przypadku nie nadaje praw do działki i nie narusza istniejących praw własności.

Z tego samego powodu z wnioskiem może wystąpić więcej niż jeden wnioskodawca.

Gotowe wnioski są dostępne w każdej gminie, a jego rozpatrzenie jest możliwe po uiszczeniu opłaty skarbowej.

Przykładowy wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy można pobrać klikając na poniższą grafikę.

Każdy złożony wniosek o wydanie warunków zabudowy powinien zawierać następujące informacje:

• dane wnioskodawcy (imię i nazwisko lub nazwę firmy oraz adres zamieszkania, lub prowadzenia działalności gospodarczej),
• dane działki (adres i dane ewidencyjne),
• nazwę lub numer drogi publicznej, z której istnieje wjazd na działkę,
• granice terenu, który jest objęty wnioskiem (można je zaznaczyć na kopii mapy zasadniczej – obowiązująca skala dokumentu wynosi 1:500 lub 1:1000),
• rodzaj planowanej inwestycji (budowa czy rozbudowa, budynek jednorodzinny czy wielorodzinny, mieszkalny, przemysłowy, handlowo – usługowy czy mieszany),
• wielkość planowanego budynku (powierzchnia, wysokość, ilość pięter),
• kwestie techniczne (zapotrzebowanie na energię i wodę, sposób usuwania odpadów i odprowadzania ścieków),
• określenie czy i w jaki sposób planowana inwestycja będzie wpływać na środowisko naturalne (takie informacje są dołączane tylko wtedy, gdy dana inwestycja nie wymaga przeprowadzenia szczegółowego postępowania w zakresie oddziaływania na środowisko),
• powierzchnię sprzedaży (w sytuacji, gdy planowana inwestycja dotyczy zbudowania obiektu handlowego).

Jednocześnie należy pamiętać, iż wpisywane we wniosku dane mają charakter orientacyjny, więc nie ma konieczności dołączania szczegółowej koncepcji zabudowy lub projektu budowlanego.

Natomiast częstym wymogiem jest konieczność uzupełnienia wniosku o graficzne przedstawienie planowanego budynku, kopię mapy z umieszczonym przez geodetę obiektem oraz pisemne zapewnienie o możliwości dostępu do infrastruktury technicznej.

Dodatkowo – w zależności od konkretnej gminy – wnioskodawca może być poproszony o dostarczenie:

• wypisu i wyrysu z rejestru gruntów,
• pełnomocnictwa od wnioskodawcy (jeżeli jest to osoba działająca w jego imieniu),
• informacji formalno – prawnych na temat działki objętej wnioskiem,
• odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego (w przypadku gdy wnioskodawcą jest osoba prawna),
• umowy gwarantującej zaopatrzenie działki w infrastrukturę techniczną,
• dokumentu potwierdzającego służebność gruntową (która gwarantuje konieczny dostęp do drogi publicznej),
• decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych.

W tym przypadku warto mieć na uwadze to, iż wymagania konkretnych gmin co do niezbędnych dokumentów mogą się znacząco od siebie różnić.

Dlatego dobrym i praktycznym rozwiązaniem jest uzyskanie wszelkich informacji na temat wymagań co do wniosku o warunki zabudowy jeszcze przed jego złożeniem.

Takie postępowanie znacznie ułatwi spełnienie wszystkich niezbędnych wymagań i ograniczy do minimum wszelkie opóźnienia związane z brakiem niezbędnych dokumentów czy zaświadczeń.

Decyzja o warunkach zabudowy kto wydaje?

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta po uzgodnieniach z innymi organami – na przykład zarządcą drogi, konserwatorem zabytków, dyrektorem Parku Narodowego (gdy dany obszar położony jest w jego granicach) czy innymi organami administracji publicznej.

Warunki zabudowy czas oczekiwania

Ustawowy czas oczekiwania na decyzję wynosi dwa miesiące, jednak w praktyce trwa to zazwyczaj od trzech do nawet sześciu miesięcy.

Przyczyną takiego opóźnień jest fakt, iż wydanie decyzji wiąże się z koniecznością przeprowadzenia ustaleń z wieloma organami, z których każdy ma dwa tygodnie na zbadanie sprawy i wydanie decyzji.

Nie do rzadkości należy także sytuacja, w której następuje zawieszenie wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Ma to miejsce przede wszystkim wtedy, gdy po złożeniu wniosku okazuje się, iż dana gmina jest w trakcie przygotowywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Przed 2010 rokiem okres zawieszenia mógł trwać nawet 12 miesięcy.

Obecnie – na podstawie nowelizacji ustawy obowiązującej od 21 października 2010 roku – czas zawieszenia został skrócony do 9 miesięcy.

Jednocześnie należy pamiętać o tym, iż w ciągu dwóch miesięcy od zawieszenia postępowania gmina ma obowiązek podjęcia uchwały o przystąpieniu do prac związanych z planem zagospodarowania przestrzennego.

W przeciwnym wypadku urzędnicy muszą odwiesić zawieszone postępowanie i przystąpić do rozpoznawania wniosku.

Decyzja o warunkach zabudowy

Wniosek o uzyskanie warunków zabudowy może być rozpatrzony w sposób pozytywny lub negatywny.

Gmina może odmówić wydania odpowiedniego dokumentu, gdy:

• żadna z sąsiednich działek nie jest zabudowana,
• brakuje dostępu do drogi publicznej,
• działka nie posiada uzbrojenia (i nie istnieją plany wymaganych inwestycji w tym zakresie),
• działka posiada przeznaczenie leśne lub rolne,
• teren jest objęty zakazem zabudowy (wydanym przez konserwatora zabytków lub urząd ochrony środowiska).

W takim przypadku uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest niezwykle trudne, a w wielu przypadkach nawet niemożliwe.

Pozytywna decyzja o warunkach zabudowy jest podstawą do wyboru konkretnego projektu.

Co ważne – jest ona obowiązująca zarówno dla właściciela działki, jak i architekta wykonującego ostateczny projekt.

Dzieje się tak dlatego, iż decyzja o warunkach zabudowy zawiera konkretne informacje:

• jaki typ zabudowy i z jakim przeznaczeniem jest możliwy na danej działce,
• gabaryty planowanego budynku,
• minimalny i maksymalny kąt nachylenia dachu,
• powierzchnia budynku,
• sposób uzbrojenia działki,
• planowany dostęp do drogi publicznej,
• warunki zagospodarowania terenu wynikające ze szczegółowych przepisów,
• wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich,
• warunki wykonania infrastruktury technicznej,
• obszar planowanej inwestycji.

Dodatkowo decyzja o warunkach zabudowy może decydować o bardziej szczegółowych kwestiach – na przykład elewacji, pokryciu dachowym lub kolorze.

Ma to miejsce wtedy, gdy dany teren jest objęty ochroną konserwatora zabytków.

Oprócz tego decyzja wskazuje konieczne do uzyskania pozwolenia – na przykład na wycinkę drzew.

Decyzja o warunkach zabudowy musi być wydana przez osobę, która jest wpisana na listę architektów lub urbanistów – jest to warunek jej ważności.

W praktyce taki dokument jest tworzony w odpowiedniej komórce gminy – w wydziale geodezji, urbanistyki lub planowania przestrzennego.

Aby wydana decyzja nabrała mocy prawnej, to musi być wysłana do konkretnych odbiorców.

W tym przypadku odpowiednie pismo otrzymuje zarówno sam inwestor, jak i okoliczni sąsiedzi.

Każda z powiadomionych stron może odwołać się od otrzymanej decyzji – ma na to 14 dni.

Osoba składająca wniosek ma prawo do odwołania się zarówno w zakresie odmowy wydania warunków zabudowy, jak i w sytuacji, w której przedstawione warunki nie odpowiadają konkretnym oczekiwaniom.

Pierwszy krok to złożenie odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

Co ważne – w tym przypadku nie trzeba podawać szczegółowego uzasadnienia swojego postępowania.

Gdy decyzja kolegium nie będzie po myśli osoby odwołującej się, to kolejnym krokiem jest wniesienie skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, a następnie do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Natomiast jeżeli żadna z powiadomionych stron nie złoży odwołania w obowiązującym terminie, to wydana decyzja zyskuje status prawomocnej.

Wiele osób składających wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy zadaje sobie pytanie, jaki okres ważności posiada owa decyzja. Otóż jest ona bezterminowa. Jednak – co należy podkreślić – warunki zabudowy mogą przestać obowiązywać. Kiedy tak się stanie?

Zasadniczo ma to miejsce w dwóch sytuacjach:

• gdy inny inwestor uzyska warunki zabudowy i pozwolenie na budowę na tym terenie,
• gdy przed uzyskaniem decyzji gmina rozpocznie proces uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Nie do rzadkości należy sytuacja, w której uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego różni się od wydanej wcześniej dla tego terenu decyzji o warunkach zabudowy.

W takim przypadku decydujące jest to, czy Inwestor posiada już pozwolenie na budowę – jeżeli tak, to gmina jest zobowiązana do uwzględnienia wydanej wcześniej decyzji o warunkach zabudowy.

Więcej na temat decyzji o warunkach zabudowy można przeczytać w artykule: Decyzja o warunkach zabudowy: jak ją uzyskać krok po kroku?