Projekt: gotowy czy indywidualny? Czym się różnią i jaki wybrać?

Podstawowym warunkiem bezproblemowego jej przebiegu, oraz spełnienia oczekiwań przyszłych mieszkańców, zarówno pod względem funkcjonalności, wygody, estetyki, jak i energooszczędności jest wybór odpowiedniego projektu domu.

Jaki to jest dobry projekt domu?

Dobrze wybrany i wykonany projekt, gwarantuje prawidłowy przebieg całego procesu budowlanego – od budowy, aż po użytkowanie domu.

Dobry projekt domu, powinien zawierać rozwiązania techniczne ułatwiające realizację inwestycji, oraz wygodną i dostępną dla Inwestora technologię wznoszenia.

Zgodnie z ustawą “Prawo Budowlane”, prawidłowo wykonany projekt budowlany musi zawierać następujące części składowe:

Projekt architektoniczno-budowlany

Projekt architektoniczno-budowlany, wykonany przez uprawnionych projektantów, zgodnie z obowiązującymi zasadami sztuki budowlanej i obowiązujących przepisów, w którym określona zostały:

• forma budynku,
• funkcja budynku,
• konstrukcja budynku,
• technologia wznoszenia.

Dodatkowo w tym opracowaniu powinna się znaleźć projektowana charakterystyka energetyczna i ekologiczna budynku jednorodzinnego, wraz z analizą możliwości racjonalnego wykorzystania wysokoefektywnych systemów alternatywnych zaopatrzenia w energię i ciepło, oraz niezbędne rozwiązania techniczne i materiałowe.

Kluczowym elementem dobrego projektu domu są również określone na podstawie wykonanych i niezbędnych badań geotechnicznych, ogólne warunki posadowienia budynku i warunki wodno – gruntowe, wraz z określoną przez projektanta kategorią geotechniczną i grupą konstrukcyjną.

Dokumentacja ta, składa się z części opisowej i rysunkowej.

Część rysunkowa projektu domu, powinna zawierać szczegółowe, a przede wszystkim czytelne rozwiązania projektowe przedstawione w odpowiedniej skali.

W dokumentacji architektoniczno-budowlanej, często oprócz części architektoniczno-konstrukcyjnej znajdują się również projekty instalacji wewnętrznych z podstawowym rozmieszczeniem poszczególnych urządzeń i wyposażenia, istotnych dla prawidłowego funkcjonowania domu.

Zdarza się, że nie każdy urząd wymaga tak szczegółowego opracowania dokumentacji projektowej i wtedy można przedłożyć uproszczoną dokumentację techniczną.

Projekt zagospodarowania terenu

Projekt zagospodarowania terenu, wraz z częścią opisową, który powinien być sporządzony przez uprawnionego architekta na aktualnej kopii mapy zasadniczej, wykonanej jako mapa do celów projektowych przez uprawnionego geodetę w skali 1:500, lub ewentualnie 1:1000.

Na opracowaniu powinny znaleźć się:

• Usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych.
• Sieci uzbrojenia terenu, wraz ze sposobem odprowadzania, lub oczyszczania ścieków sanitarno – bytowych.
• Układ komunikacyjny z miejscami postojowymi.
• Układ zieleni ozdobno–izolacyjnej, wraz ze wskazaniem charakterystycznych elementów, rzędnych, wymiarów i wzajemnych odległości obiektów, w stosunku do granic działki i do istniejącej, oraz projektowanej zabudowy terenów sąsiednich.
• Informacje imienno-adresowe Inwestora i projektanta, dotyczące przewidywanej inwestycji, jej zakresu i lokalizacji, jak również orientacji względem stron świata i orientacji w terenie.

Część opisowa projektu zagospodarowania terenu powinna zawierać:

• W części opisowej, projektant podaje charakterystyczne parametry spełniające warunki z zapisów z warunków zabudowy, lub planu zagospodarowania przestrzennego, bilans terenu i szczegółowe warunki panujące na działce i w jej otoczeniu.
• Załączniki i dokumenty, wymagane zgodnie z obowiązującymi przepisami, czyli uzgodnienia, opinie, oraz warunki techniczne dla poszczególnych przyłączy, czyli zapewnienie specjalistycznych zakładów terenowych o dostawie energii, wody, ciepła i gazu, oraz odbioru ścieków. Może się zdarzyć, że w danej okolicy nie jest możliwe otrzymanie wszystkich warunków na media, wówczas w przypadku braku sieci wodnej, buduje się przydomową studnię własną, a w przypadku braku kanalizacji, buduje się szambo szczelne, lub przydomową oczyszczalnię ścieków. W przypadku, gdy brak sieci gazowej, można postawić zbiornik na gaz płynny, lub ogrzewanie domu przewidzieć w rozwiązaniach proekologicznych:
  • pompa ciepła;
  • kocioł na ekogroszek, lub piec na biomasę;
  • kominek z płaszczem wodnym;
  • panele słoneczne jako alternatywna instalacja uzupełniająca do układu głównego.

Projekt gotowy, czy indywidualny?

Zgodnie z powyższymi wytycznymi, oraz z warunkami zabudowy, lub wypisem i wyrysem z planu zagospodarowania przestrzennego, Inwestor po konsultacjach z projektantami i własnych przemyśleniach może zdecydować się na:

1. Wybór projektu domu typowego.
2. Wybór projektanta, który wykona projekt na indywidualne zamówienie.

Wybór projektu zależy od indywidualnych preferencji Inwestora, jego zasobów finansowych, oraz wymagań jakie postawił sobie przy planowanej budowie domu.

Zarówno decyzja o wyborze planu domu gotowego, jak i projektu indywidualnego są w pełni uzasadnione, oraz posiadają swoje zalety i wady.

Mitem jest opinia, że gotowe projekty domów są gorsze od tych na indywidualne zamówienie. Właściwie może być nawet odwrotnie…

Wśród ogromnej ilości projektów typowych, większość z nich to dokumentacja fachowo i bardzo dobrze opracowana, podczas gdy zlecenie projektu indywidualnego nie zawsze gwarantuje otrzymanie projektu domu podobnej jakości.

Wszystko zależy od tego czy Inwestor będzie potrafił “dogadać się” z architektem i czy projektant dobrze zrozumie wymagania i potrzeby Inwestora.

W przypadku projektów gotowych, można wykonać modyfikacje, tak by projekt uzyskał wymaganą funkcjonalność oraz wyjątkowy i niepowtarzalny charakter. Zazwyczaj projekt typowy, nawet z modyfikacjami kosztuje ułamek ceny projektu indywidualnego.

Projekt gotowy: zalety i wady

Zalety gotowych projektów domów

1. Jeśli oczekiwania Inwestora są jasno sprecyzowane, to w łatwy sposób można wybrać projekt katalogowy, który ewentualnie można poddać modyfikacjom.
2. Przed wyborem i zakupem właściwego projektu domku istnieje możliwość szczegółowej analizy danego projektu pod względem funkcjonalnym i estetycznym – można skontaktować się z biurem projektowym i skonsultować możliwości ewentualnych zmian układu funkcjonalnego. Renomowane biura architektoniczne oferują dodatkowe narzędzia i aplikacje, które umożliwiają zmianę kolorystyki i okładzin na elewacjach domu, zmianę umeblowania i aranżacji wnętrz. Dostępne są także wizualizacje architektoniczne domów wraz z wnętrzami, oraz różne warianty danego projektu.
3. Duży wybór projektów gotowych na rynku.
4. Krótszy czas przygotowania dokumentacji projektowej, wraz z adaptacją projektu do działki, co pozwala na szybsze uzyskanie pozwolenia na budowę.
5. Możliwość wykonywania zmian w projekcie, na które należy tylko uzyskać zgodę autora projektu, co w praktyce nie jest problemem, bo każda szanująca się pracownia architektury wyraża zgodę na zmiany.
6. Przy ewentualnych zmianach w projekcie, można przy zakupie projektu standardowego zamówić w pracowni projektowej za dopłatą wprowadzenie modyfikacji, lub zlecić te zmiany przy adaptacji domu na działkę.
7. Przystępne ceny dokumentacji projektowej, przy wysokim standardzie i jakości jej wykonania.
8. Dokumentacja oprócz projektu budowlanego, czyli części architektoniczno-konstrukcyjnej, zawiera projekty branżowe instalacji wewnętrznych. Często też w cenie Inwestor otrzymuje kosztorys inwestorski, wraz z zestawieniem ilości materiałów.
9. Możliwość wyboru opcjonalnych zestawów rysunków architektonicznych, dedykowanych do danego projektu domu:
   • projekty instalacji proekologicznych – pompa ciepła, rekuperacja, instalacja solarna, kominek z płaszczem wodnym;
   • projekty dokumentacji dla kotłowni na paliwo stałe w przypadku braku sieci gazowej, pakiety energooszczędne, pakiet projektowanej charakterystyki energetycznej budynku, projekty szamba szczelnego, lub przydomowej oczyszczalni ścieków;
   • projekty gotowe małej architektury – ogrodzenia, projekty garaży i wiat wolnostojących, basenów, czy oczek wodnych;
   • specjalistyczne instalacje, jak na przykład odkurzacz centralny, wentylacja mechaniczna nawiewno-wywiewna, czy instalacja alarmowa, lub instalacja domu inteligentnego.
10. Możliwość kontaktu z osobami, które wcześniej zakupiły dany projekt, jak również możliwość obejrzenia domu już wybudowanego.
11. Duża liczba biur projektowych współpracuje z firmami wykonawczymi, które specjalizują się w budowie domów na podstawie projektów typowych – są to firmy sprawdzone. Ponadto można wybrać się na budowę do takiego wykonawcy i na własne oczy sprawdzić jego pracę.
12. W przypadku niesprzyjających uwarunkowaniach orientacji domu na działce względem stron świata, można zamówić odbicie lustrzane projektu budynku.
13. Możliwość uzyskania niewielkim kosztem indywidualnego stylu i wyglądu domu, przy zastosowaniu innych niż w katalogu kolorów i okładzin elewacji, oraz doboru detali architektonicznych.
14. Możliwość wyboru technologii stawiania domu. Budynek zaprojektowany w technice tradycyjnej murowanej, można wykonać w szkielecie drewnianym, lub z bala i na odwrót – pracownie często posiadają gotowe warianty takich projektów.
15. Możliwość wyboru wariantów projektów – konkretny projekt typowy można zrealizować na przykład z garażem na jedno auto, z garażem dwustanowiskowym, lub bez garażu. Do projektu typowego można też dobrać gotowy projekt garażu, lub wiaty wolnostojącej.

Wady typowej dokumentacji budowlanej

1. Konieczność dodatkowego wykonania odpłatnie adaptacji projektu gotowego do działki. Można taką usługę zamówić w biurze projektów, ale często lepszym rozwiązaniem jest zatrudnienie miejscowego projektanta adoptującego.
2. Nie każdy projekt gotowy może spełnić wszystkie oczekiwania i wymagania Inwestora. Poważniejsze zmiany i przeróbki dokumentacji, spowodują wzrost kosztu projektu. Dotyczy to również warunków zabudowy, lub zapisów w planie zagospodarowania przestrzennego, do których może być ciężko dostosować wybrany projekt gotowy:
   • kąt nachylenia dachu,
   • liczba kondygnacji domu,
   • technologia wznoszenia,
   • wysokość domu, lub szerokość elewacji frontowej,
   • wskaźnik intensywności zabudowy,
   • bilans terenu, czyli możliwość zabudowy danej działki i nakazana wielkość powierzchni biologicznie czynnej na działce, itp.
3. Nie każdy projekt typowy, bez zmian uda się posadowić na działce. Wszystko zależy od trudności jakie może postawić Inwestorowi i projektantowi adaptacji działka. Trzeba wziąć pod uwagę takie czynniki jak wielkość parceli, jej orientacja względem stron świata, otoczenie działki i zabudowa sąsiednia, trudne warunki terenowe (słabe grunty, lub w ekstremalnych przypadkach tereny zalewowe, lub na szkodach górniczych). W najgorszym razie trzeba wówczas przeprojektowywać fundamenty i sposób posadowienia budynku, oraz konstrukcję domu. W specyficznych warunkach, jak na przykład w przypadku terenów górzystych (dodatkowe podpiwniczenie domu, całkowite, lub częściowe ze względu na duże nachylenie terenu działki), czy nadmorskich (przeprojektowanie konstrukcji dachowej ze względu na duże obciążenie wiatrem) modyfikacja projektu typowego może okazać się koniecznością. Dodatkowo w pewnych rejonach naszego kraju występują warunki śniegowe o podwyższonych parametrach i wówczas należy dostosować konstrukcje domu, a w szczególności dachu do warunków miejscowych.
4. Powtarzalność projektów gotowych. Jeśli Inwestor wybuduje dom dokładnie jak z katalogu, to musi się liczyć z tym, iż w sąsiedztwie może powstać bardzo podobny, lub nawet taki sam dom.

Projekt indywidualny: zalety i wady

Zalety projektów na indywidualne zamówienie

1. Bez względu na warunki panujące na działce, jak również wymagane zapisy w warunkach zabudowy, czy w planie zagospodarowania przestrzennego, projekt indywidualny opracowuje się tak, że spełnia wszelkie obostrzenia i wymagania.
2. Bez względu na kształt, lub nachylenie terenu działki, orientacji względem stron świata, lub sąsiedniego otoczenia, posadowienie projektu domu indywidualnego na działce będzie dużo prostsze niż w przypadku projektu gotowego. Dobry projekt indywidualny może dodatkowo zniwelować wady działki, lub lepiej wykorzystać jej atuty.
3. Dom projektuje się od początku do końca zazwyczaj bezproblemowo zgodnie z oczekiwaniami i wymaganiami Inwestora.
4. Dom będzie niepowtarzalny i jedyny w swoim rodzaju.
5. Inwestor ma pełną kontrolę nad pracami projektowymi, czyli może dokładnie uzgodnić:
   • pasujący układ funkcjonalny domu,
   • styl, wygląd i bryłę domu,
   • dobór materiałów,
   • technologię wznoszenia.
6. Dodatkowo, indywidualnie można dobrać nietypowe rozwiązania, na przykład detali architektonicznych, materiałów wykończeniowych, instalacji i urządzeń według potrzeb.
7. Jeśli działka na to pozwoli, projekt indywidualny nie będzie wymagał wielu kompromisów, jak w przypadku projektu gotowego.
8. Możliwość uzyskania niskich kosztów budowy i eksploatacji domu.

Wady projektów indywidualnych

1. Zły wybór projektanta, brak możliwości “dogadania się” przy ustaleniu koncepcji domu i ponowne poszukiwanie nowego architekta, a z tym wiązać się mogą dodatkowe koszty i wydłużenie terminów.
2. Dłuższy czas przygotowania dokumentacji projektowej do pozwolenia na budowę.
3. Liczne odstępstwa od projektu, czy zmiany na etapie projektowym, lub na budowie, wydłużają realizację inwestycji i generują dodatkowe koszty. Dodatkowo może się okazać iż dom nie spełnia naszych oczekiwań i może się to w dużej mierze odbić na efekcie końcowym, czyli na wygodzie użytkowania, funkcjonalności budynku, czy wyglądzie ogólnym domu, jak również wyższych od przewidywanych kosztach eksploatacji domu.
4. Zarówno podczas etapu projektowego, jak i w trakcie budowy należy być konsekwentnym – trzeba zaufać architektowi i nie dokonywać zbędnych i kosztownych zmian.
5. Ceny projektów na indywidualne zamówienie, są dużo wyższe od projektów typowych.
6. Dodatkowe opracowania nieujęte w zakresie dokumentacji, przeważnie są odpłatne.

Jaki projekt domu wybrać?

Przed wyborem projektu domu, czy to gotowego katalogowego, czy na indywidualne zamówienie, dobrze przemyśleć jakie Inwestor ma potrzeby i oczekiwania względem dokumentacji projektowej.

Dzięki temu planowany dom po wybudowaniu stanie się domem wymarzonym, w odpowiednim stylu i estetycznym wyglądzie, wygodnym, dobrze rozplanowanym pod względem funkcjonalnym budynkiem.

Ważne, aby posiadał jasny podział na strefy dzienną, nocną i gospodarczą, dobry i wygodny układ komunikacji, oraz przestronne dobrze doświetlone pomieszczenia o optymalnych powierzchniach.

Co najważniejsze, dom powinien być tani w budowie i w użytkowaniu, a sam projekt posiadać uniwersalne rozwiązania, z którymi poradzi sobie większość wykonawców.

Sprawdź też ile kosztuje budowa domu, oraz jakie są najczęściej popełniane błędy przy budowie.