Woda na działce budowlanej: jak budować na podmokłej parceli?

Woda na działce budowlanej oraz niestabilny i niezbyt nośny grunt oznaczają często znaczny wzrost kosztów związanych z posadowieniem budynku w związku z koniecznością wykonania wielu dodatkowych robót, aby teren w pełni nadawał się pod budowę. Kiedy wybieramy działkę pod budowę domu, to niejednokrotnie kierujemy się głównie jej ceną oraz atrakcyjnością okolicy.

Owszem, to ważne kryteria wyboru, ale nie wolno zapominać o kwestiach związanych z warunkami gruntowo-wodnymi.

Jeszcze przed podjęciem decyzji o zakupie danej posesji warto doglądnie zapoznać się z warunkami gruntowo-wodnymi, aby budowa domu nie okazała się zbyt droga, a często nawet niemożliwa. Rodzaj gruntu, cały obraz warstw ziemi oraz poziom wody decydują o tym czy budynek może być podpiwniczony. Każdy dom musi zostać solidnie i stabilnie osadzony w ziemi. To zarówno kwestia odpowiednich gruntów, jak i solidnych fundamentów. Właściwości gruntu decydują w dużej mierze o trwałości, funkcjonalności, a nawet estetyce domu, działanie wody na fundament i ściany budynku może być bardzo szkodliwe..

Nieodpowiednie podłoże skutkuje:

• nierównomiernym osiadaniem budynku,
• pękaniem ścian i sufitów,
• odpadaniem tynku,
• w sytuacji ekstremalnej nawet całkowitym zniszczeniem domu.

Rodzaje gruntów

Pierwszym kryterium podziału będzie pochodzenie gruntu. Grunty rodzime, czyli naturalne powstały jako wynik naturalnych procesów geologicznych. Z kolei grunty nasypowe są następstwem działalności człowieka. Uważa się, że właśnie te pierwsze bardziej nadają się do celów budowlanych, aczkolwiek warto przebadać grunty nasypowe, gdyż niektóre z nich mogą nadawać się na posadowienie domu. Niezwykle ważnym kryterium jest tak zwana spoistość.

Grunty niespoiste

Grunty niespoiste, czyli sypkie różnią się między sobą stopniem zagęszczenia, wilgotnością oraz uziarnieniem.

Ze względu na ostatnią wartość można wyróżnić tutaj:

• różnego rodzaju piaski:
  • pylaste,
  • drobnoziarniste,
  • średnioziarniste,
  • gruboziarniste,
• pospółkę,
• żwir.

Grunty o grubszym ziarnie wykazują większą nośność, więc są korzystniejsze na posadowienie domu.

W zależności od stopnia wilgotności mamy:

• grunty mało wilgotne,
• grunty o średniej wilgotności,
• grunty wilgotne,
• grunty nawodnione.

Te ostatnie raczej nie są wskazane na posadowienie domu, gdyż charakteryzują się małą nośnością i w przypadku zamarzania wody zwiększają swoją objętość.

Jeżeli chodzi o stopień zagęszczenia, to wyróżniamy:

• grunt luźny,
• grunt średnio zagęszczony,
• grunt zagęszczony,
• grunt bardzo zagęszczony.

Im wyższa wartość zagęszczenia, tym korzystniejsze warunki pod budowę domu.

Grunty spoiste

Grunty spoiste różniące się od siebie uziarnieniem, spoistością i stanem. Generalnie mają gorsze parametry w porównaniu z gruntami niespoistymi. Są to iły i gliny pod wszelkimi postaciami oraz piasek gliniasty. Tego typu grunty nadają się do celów budowlanych, o ile wykazują niski poziom plastyczności, który świadczy o niewysokim poziomie wód w glebie, a ponadto są odpowiednio zagęszczone. Jednak na tego typu gruntach zaleca się stawianie lekkich budynków. Dobrze sprawdzi się konstrukcja drewnianych domów szkieletowych.

Przy gruntach spoistych niezbędne będzie zastosowanie hydroizolacji typu ciężkiego bądź drenażu opaskowego, który skutecznie odprowadzi wodę przesiąkającą przez grunt zasypowy i tym samym nie dopuści do jej zalegania. Trzeba zaznaczyć, że problem może też stanowić woda opadowa, więc tym bardziej przyda się wykonanie drenażu.

Na terenie naszego kraju występują również rodzime grunty organiczne, do których zaliczamy różnego rodzaju:

• pyły,
• namuły,
• torfy,
• piaski organiczne.

One w zasadzie nie nadają się do posadowienia domu, gdyż charakteryzują się niewielkim stopniem zagęszczenia oraz znikomą nośnością, a zamarzająca woda może wypierać fundamenty i prowadzić do uszkodzenia budynku. Nie bez powodu takie grunty nazwy się wysadzinowymi. Jeżeli działka znajduje się w miejscu gdzie występują grunty organiczne, to konieczna będzie wymiana dużej warstwy podłoża, co może znacznie podnieść koszty posadowienia domu.

Woda na działce budowlanej – badanie terenu

Jedną z pierwszych rzeczy, jaką trzeba uczynić przed zakupem działki budowlanej i rozpoczęciem budowy domu jednorodzinnego będzie zbadanie gospodarki wodnej na danym terenie. Istotne jest nie tylko określenie poziomu wód gruntowych, ale także specyfiki podłoża. Niekiedy zdarza się, że Inwestorzy starają się zaoszczędzić na kosztach inwestycji i nie przeprowadzają dokładnych badań geotechnicznych.

Warto jednak zdać sobie sprawę z tego, że błędna ocena generuje niewłaściwe założenia projektowe związane z poziomem posadowienia, rodzajem fundamentów oraz ich zabezpieczeniem. W efekcie pojawiają się poważne problemy zarówno podczas budowy, jak i użytkowania domu.

Wykonanie dogłębnej analizy pozwoli zapoznać się ze specyfiką gruntów i wód podziemnych jeszcze na etapie planowania budowy.

Co możemy zrobić samodzielnie?

Pewne kwestie umożliwiają dokonanie wstępnej, samodzielnej oceny. Cennych informacji mogą nam dostarczyć okoliczni mieszkańcy. Wiele może nam też powiedzieć roślinność porastająca działkę: jeżeli widać sitowie, liczne trawy, trzciny czy szczaw polny, to wyraźny znak świadczący o terenie podmokłym.

Także wierzby i olchy często rosną na tego typu obszarze. Z kolei sosny są charakterystyczne dla suchego podłoża.

Innym wskaźnikiem mogą być pobliskie zabudowania. Ich wysokie posadowienie oraz brak piwnic również wskazuje na wysoki poziom wód gruntowych. Niepokój powinien wzbudzić kiepski stan murów okolicznych domów, np. zawilgocenia i pęknięcia.

Dobrze również przyjrzeć się położeniu terenu, gdyż zarówno skarpa, jak i dolina niekiedy stwarzają dodatkowe zagrożenia.

Powyższe kwestie będą stanowić świetne uzupełnienie dla specjalistycznego badania gruntu.

Co nam daje badanie gruntu?

Właściwą analizę warunków wodno – gruntowych lepiej zostawić profesjonaliście, czyli firmie prowadzącej badania geotechniczne gruntów. Wtedy będziemy mieć pewność rzetelności uzyskanych informacji. Inżynier geotechnik przede wszystkim wykona kilka badawczych otworów w różnych częściach działki, a ponadto weźmie pod uwagę zmienność poziomu wody w zależności od pory roku, ukształtowania terenu, a także intensywności opadów atmosferycznych.

Duże wahania poziomu wód niezwykle często zdarzają się w pobliżu rzek i zagłębienia terenu, więc w takich miejscach szczególnie dokładnie trzeba przeprowadzić analizę. Ważne, aby ocenić maksymalny stan poziomu wody na działce, także kiedy planujemy budowę studni do poboru wody pitnej.

Geodeta wskaże najbardziej optymalne miejsce do jej wykonania. Dokładna analiza jest możliwa, kiedy dokonuje się przynajmniej trzy odwierty.

Wszelkie wnioski zostają uwzględnione w końcowej dokumentacji geotechnicznej zawierającej informacje o możliwościach występowania wody gruntowej na konkretnej głębokości oraz jej ewentualnego wpływu na konstrukcje żelbetowe, a także na posadowienie budynku.

Dokumentacja powinna też obejmować kwestie dotyczące rodzaju i nośności gruntów, a ponadto wszelkie wnioski i zalecenia w zakresie budowy domu.

Dzięki takim badaniom mamy pewność, iż budynek zostanie właściwie zabezpieczony, co pozwoli uniknąć w przyszłości zmian w projekcie oraz niezwykle kosztownych napraw gotowego już domu, kiedy nastąpi podtopienie piwnicy albo pojawią się pęknięcia na ścianach.

Na co wpływa poziom wody gruntowej?

Żadna sytuacja skrajna nie jest dobra, aczkolwiek więcej problemów sprawi zbyt wysoki poziom wody gruntowej. Woda na działce budowlanej, a w zasadzie jej poziom ma kolosalny wpływ na koszty związane z robotami izolacyjnymi i fundamentowymi, a także na architekturę domu. Uważa się, że optymalną jest sytuacja, kiedy grunt ma charakter przepuszczalny, a najwyższy, wieloletni poziom wód znajduje się minimum jeden metr poniżej poziomu posadowienia domu. W takich okolicznościach woda zazwyczaj jest zlokalizowana na 2-3 metrach poniżej poziomu terenu, więc nic nie stoi na przeszkodzie, aby budować dom podpiwniczony.

Jak widać, znaczenie ma zarówno poziom wody, jak i przepuszczalność gruntu. Kiedy grunt jest nieprzepuszczalny bądź tworzy przewarstwienia, to woda może znajdować się pod ciśnieniem. Dzieje się tak, ponieważ pod gruntami nieprzepuszczalnymi zazwyczaj występują grunty przepuszczalne, a w nich zostaje uwięziona woda pod ciśnieniem.

W razie przedziurawienia warstwy gleby, np. kiedy budowana jest studnia głębinowa, dochodzi do zalania całego terenu i przede wszystkim fundamentów budynku. W przypadku występowania ukośnego układu warstw gruntu pojawiają się wody naporowe, które z reguły wywierają niekorzystne ciśnienie na ściany fundamentowe budynku.

Wysoki poziom wód gruntowych

Z kolei wysoki poziom wody gruntowej rzędu 30-50 cm poniżej poziomu terenu jest związany ze stałą wysoką wilgotnością powietrza oraz dużymi utrudnieniami w czasie robót ziemnych i fundamentowych. Niekiedy może nawet uniemożliwiać przeprowadzenie inwestycji. Trzeba sobie uświadomić, że w razie długotrwałych opadów atmosferycznych cały teren stanie się ekstremalnie grząski. Niekiedy naprawdę trudno ustalić ilość niezbędnych elementów hydroizolacyjnych. Z całą pewnością fundamenty powinny zostać obłożone styropianem, a czasami wykonuje się palowanie, a więc osadzenie domu na specjalnej platformie, która jest podparta osadzonymi w ziemi palami. Oczywiście generuje to wysokie koszty i wymaga skomplikowanych prac.

Wysoki poziom wody na działce budowlanej – co można zrobić?

Tereny podmokłe są dość trudne po posadowienia domu i raczej powinno się pomyśleć o projekcie domu bez piwnicy.

Dobrym pomysłem będzie zrobienie drenażu opaskowego odprowadzającego wody gruntowe i obniżającego ich poziom.

Niezbędna będzie także ochrona dolnej kondygnacji budynku, dlatego trzeba rozważyć zastosowanie szczelnej izolacji przeciwwilgociowej lub przeciwwodnej.

Dom podpiwniczony na terenie podmokłym

Woda na działce budowlanej stanowi poważny problem dla Inwestora, jednak istnieje możliwość wzniesienia budynku podpiwniczonego na terenie z wysokim poziomem wód.

Drenaż opaskowy to podstawa, ale przy bardzo wysokim poziomie wód gruntowych okazuje się niewystarczającym rozwiązaniem.

Konieczna jest również hydroizolacja przeciwwodna, aby zapewnić ochronę przed naporem wód gruntowych.

Nowoczesnym pomysłem jest także wydajna instalacja igłofiltrowa obniżająca poziom wody nawet do pięciu metrów.

Nie ma możliwości samodzielnego jej wykonania, więc trzeba się liczyć z dodatkowymi kosztami w związku z zatrudnieniem specjalistów.

Koszty budowy domu podpiwniczonego na terenie podmokłym mogą być nawet 40% wyższe w porównaniu z kosztami stawiania budynku niepodpiwniczonego i to należy wziąć pod uwagę przy podejmowaniu takiej decyzji.

Dom niepodpiwniczony na terenie podmokłym

W związku z tym, że fundamenty domu zawsze muszą być poniżej linii przemarzania gruntu, to trzeba przejrzeć mapę stref.

W naszym kraju mamy aż cztery strefy przemarzania gruntu, a różnica wartości między pierwszą na zachodzie kraju wynoszącą ok. 0,8 m a czwartą strefą na południowo-wschodnim krańcu Polski wynoszącą 1,4 m jest jednak spora.

Drugą kwestią, o jakiej należy pamiętać jest fakt, iż fundamenty powinny znajdować się powyżej poziomu wody gruntowej, aby nie narażać ścian fundamentowych na bezpośrednie działanie wody.

Niekiedy jest z tym problem i w takiej sytuacji można delikatnie podwyższyć teren starannie zagęszczonym gruntem, ewentualnie rozważyć wykonanie hydroizolacji.

Hydroizolacja

Wykonanie odpowiedniego rodzaju hydroizolacji jest absolutnie niezbędne w przypadku występowania wysokiego poziomu wód gruntowych, przy gruntach nieprzepuszczalnych.

Należy zwrócić uwagę na fakt, iż standardowa hydroizolacja składa się z dwóch części, a wiec izolacji pionowej montowanej na wewnętrznych lub zewnętrznych powierzchniach ścian fundamentowych oraz izolacji poziomej bezpośrednio montowanej na ławach i ścianach fundamentowych.

Do wyboru mamy trzy opcje montażu hydroizolacji, które są zależne od poziomu wody w gruncie oraz rodzaju gruntu.

Lekka izolacja przeciwwilgociowa fundamentów

Jeżeli budynek zostanie posadowiony powyżej poziomu wód gruntowych, a sam grunt będzie charakteryzował się małym zawilgoceniem i dobrą przepuszczalnością, to można wykonać izolację lekką.

Taka izolacja ochroni fundamenty przed działaniem wody, która nie wywiera parcia hydrostatycznego.

Grunty o dobrej przepuszczalności i suche bardzo dobrze odprowadzają wody opadowe, stąd nie ma poważnego zagrożenia dla fundamentów.

W takiej sytuacji wystarczy niekiedy izolacja ław fundamentowych masą bitumiczną oraz zaizolowanie ścian fundamentowych również masą bitumiczną, folią lub zaprawą wodoszczelną.

Materiały należy  nanieść dwukrotnie na ściany fundamentowe.

Warto pamiętać, że niektóre podłoża wymagają wstępnego zagruntowania.

Pierwsza warstwa jest nakładana pionowo i musi pokryć wszelkie trudno dostępne przestrzenie oraz wgłębienia.

Druga warstwa ma charakter ochronny i jest nakładana poziomo.

Najlepiej, kiedy grubość hydroizolacji lekkiej po wyschnięciu wynosi ok. 3 mm.

Średnia izolacja przeciwwilgociowa fundamentów

Ten rodzaj izolacji stosuje się na gruntach spoistych o średniej wilgotności, a więc na glinie bądź podłożu ilastym. W takiej sytuacji należy się liczyć z dość słabym odprowadzaniem wody opadowej i zaleganiem wilgoci w gruntach. Świetnie sprawdza się wtedy wykonanie drenażu wokół budynku oraz dodatkowa izolacja z folii samoprzylepnej tudzież masy hydroizolacyjnej. Jednak zazwyczaj robi się izolację z masy bitumicznej albo dwóch warstw papy. Ten ostatni materiał wymaga zastosowania dobrej jakości lepiku do sklejenia. Najlepsza będzie papa na nośniku z włókniny poliestrowej, która zostaje powleczona warstwami asfaltu modyfikowanego. W celu zabezpieczenia izolacji przed uszkodzeniami mechanicznymi można dodatkowo zamontować membranę kubełkową.

Ciężka izolacja przeciwwilgociowa fundamentów

Ciężka izolacja fundamentów sprawdza się przy budynkach posadowionych poniżej poziomu wody gruntowej i przy gruntach mokrych, kiedy niezbędne staje się wyjątkowo precyzyjne wykonanie izolacji. Taka izolacja musi stanowić skuteczną barierę zarówno dla wody wywierającej ciśnienie hydrostatycznej, jak i wody opadowej stale przesączającej się przez glebę. Poleca się zrobienie warstwy izolacyjnej z najwyższej jakości folii zgrzewalnej albo samoprzylepnej. Szczególnie polecane są folie PE HD, a więc zrobione z polistyrenu o podwyższonej wytrzymałości na uszkodzenia mechaniczne i świetnej twardości. Najbardziej optymalna będzie folia mająca nawet 2 mm oraz moletowaną fakturę. Zastosowanie folii samoprzylepnej znacznie usprawnia pracę ze względu na specyfikę spodniej części z masy kauczukowo-bitumicznej. Folię należy montować z kilkucentymetrowym zakładem. Do ciężkiej izolacji nadaje się również masa bitumiczna, ale dająca powłokę o grubości 4 mm i naniesiona w trzech warstwach. Warto pomyśleć o dodatkowym zabezpieczeniu zewnętrznym folią kubełkową.

Odprowadzanie wody opadowej

Woda na działce budowlanej to nie tylko kwestia wód gruntowych, ale także opadowych. Fundamenty i ściany należy chronić przed zawilgoceniem, więc trzeba pomyśleć nad tym, w jaki sposób odprowadzić deszczówkę z dala od domu. Nadmierna ilość wody na działce nie tylko powoduje powstawanie uciążliwych kałuż i błota, ale przede wszystkim stwarza ryzyko podmycia fundamentów.

Kwestie odprowadzenia wody opadowej reguluje prawo, zgodnie z którym nie wolno odprowadzać wody deszczowej na ulicę, na działkę sąsiada czy też do kanalizacji bytowej, rowu przydrożnego. Niedostosowanie się do tych przepisów grozi stosowną karą, więc dobrze zawczasu przemyśleć odpowiednie rozwiązanie tego problemu. Do wyboru mamy kilka możliwości.

Kanalizacja

Jeżeli w pobliżu domu jest sieć kanalizacyjna, to najprościej skierować wodę opadową do kanalizacji deszczowej (burzowej) lub ogólnospławnej. Najlepiej skierować wodę z działki właśnie do kanalizacji.

Oczko lub staw

Dobrym sposobem jest również odprowadzenie deszczówki do stawu lub wykopanego w granicy działki oczka wodnego. W takiej sytuacji trzeba zwrócić uwagę, aby nie doszło do przepełnienia oczka w razie intensywnych opadów. Należy też zadbać o szczelność dna i skarpy.

Drenaż rozsączający

Drenaż rozsączający to częste rozwiązanie przy działkach o dużej powierzchni utwardzonej. Jednak kompletnie nie sprawdza się przy słabo chłonnym gruncie lub zbyt dużej powierzchni utwardzonej betonem bądź kostką. Można zastosować także skrzynki rozsączające, które mogą magazynować duże ilości wody i stopniowo rozsączać ją w głąb gleby.

Zbiorniki na wodę deszczową

To z kolei bardzo ekonomiczne i ekologiczne rozwiązanie, gdyż zgromadzoną w specjalnym zbiorniku deszczówkę można wykorzystać do podlewania roślin czy mycia samochodu. Sam zbiornik na deszczówkę jest dużo tańszy niż system rur przy drenażu rozsączającym.

Instalacja systemu odzyskiwania wody

System odzyskiwania wody to dość kosztowny pomysł w fazie realizacji, ale daje duże oszczędności przy eksploatacji, gdyż pozwala na wykorzystanie wody opadowej z terenu działki do spłukiwania wody w toalecie czy też do prania.

Studnia chłonna

Wodę opadową da się także rozprowadzić w głębszej warstwie gruntu wykorzystując specjalną studnię chłonną. Sprawdza się to szczególnie przy gruntach nieprzepuszczalnych i słabo przepuszczalnych.