Zmiany w projekcie domu: nieistotne i istotne. Kto je wprowadza

Odstępstwa w projektach gotowych – zmiany istotne i zmiany nieistotne. Jak wprowadzać zmiany w gotowych projektach domów?

Każdy projekt budowlany budynku mieszkalnego jednorodzinnego powyżej 35m2 bez względu na to czy jest wykonywany na indywidualne zamówienie, czy jest wybranym projektem typowym, wraz z adaptacją, przed realizacją wymaga pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia.

Warto wszelkie oczekiwania Inwestora zawrzeć w dokumentacji projektowej, jeszcze przed uzyskaniem wspomnianego pozwolenia na budowę.  Większości robót budowlanych nie można przeprowadzać bez uzyskania pozwolenia na budowę i ostatecznej decyzji wraz z którą jednocześnie następuje zatwierdzenia projektu budowlanego.

Po otrzymaniu pozwolenia na budowę, Inwestor zobowiązany jest do prowadzenia budowy ściśle z warunkami określonymi w pozwoleniu oraz zgodnie z zatwierdzonym projektem.

Zmiany w projekcie domu – podział na istotne i nieistotne

Często jednak zdarza się, że już na etapie budowy okazuje się, że pojawia się konieczności dostosowania projektu budowlanego.

W zależności od rodzaju zmiany należy dopełnić odpowiednich formalności tak aby zachować zgodność z zapisami ustawy Prawo Budowlane, która określa modyfikacje w dokumentacji jako zmiany nieistotne w projekcie i zmiany istotne w projekcie.

Gotowe projekty domów – klasyfikacja zmian w dokumentacji projektowej

Oceny, czy dane odstępstwo, czyli zmiany w projektach domów są istotne, czy nieistotne przeprowadza projektant adoptujący lub kierownik budowy.

Jeśli się pomyli i źle zakwalifikuje dane odstępstwo, to konsekwencje poniesie Inwestor podczas postępowania prowadzonego przez wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego.

Kontrola może to być przeprowadzona przy odbiorze budynku na użytkowanie, lub przy ewentualnej kontroli na placu budowy.

Inwestor za poniesione straty może wówczas pociągnąć do odpowiedzialności projektanta czy kierownika budowy i w postępowaniu cywilno – prawnym dochodzić od niego właściwego odszkodowania.

Należy pamiętać, że na budowie dopuszczalne jest odstępstwo od wymiarów z zatwierdzonego projektu obiektu budowlanego w zakresie do 2% i nie jest to kwalifikowane jako zmiana.

Zmiany istotne w projekcie budowlanym

Istotne zmiany i odstępstwa od zatwierdzonego projektu obiektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę wymagają projektu zamiennego. Istotne odstąpienie od projektu domu można wykonywać po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Istotne odstępstwa to zmiany w typowym projekcie budynku, które dotyczą:

• Zakresu objętego projektem zagospodarowania terenu, lub działki, czyli na przykład w przypadku zmiany usytuowania budynku względem granic i zabudowy na działkach sąsiednich;
• Charakterystycznych parametrów domu, takich jak:
  • kubatura budynku,
  • powierzchnia zabudowy,
  • wysokość,
  • długość,
  • szerokość budynku,
  • liczba kondygnacji;
• Zapewnienia warunków korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne, czyli przy obiektach użyteczności publicznej, takie jak szkoły, urzędy, ośrodki zdrowia, należy uwzględnić te warunki;
• Zmiany całego zamierzenia budowlanego – sposobu użytkowania budynku lub jego części, na przykład wybudowanie domu mieszkalnego zamiast warsztatu samochodowego, czy budynku gospodarczego, lub gabinetu dentystycznego zamiast jednego z pokoi itp;
• Ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, czyli na przykład na terenie rolnym wybudowanie hali magazynowej niezwiązanej z produkcją rolną zamiast zabudowy siedliskowej, lub wybudowanie całorocznego domu jednorodzinnego na terenie przeznaczonym pod zabudowę letniskową i na którym dopuszczona jest zabudowa o charakterze sezonowym;
• Uzyskania opinii, uzgodnień i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczegółowymi, czyli na przykład pozwolenia i opinie od konserwatora zabytków w odniesieniu do obiektów zabytkowych, lub na terenie będącym pod ochroną konserwatorską. Podobnie jest przy ochronie krajobrazu, ochronie terenów urbanistycznych, czy stanowisk archeologicznych i innych aktów prawa miejscowego;

Zmiany nieistotne w projekcie domu

Przy zmianach nieistotnych, roboty budowlane są dopuszczalne po wprowadzeniu zmian przez projektanta lub kierownika budowy wpisem do dziennika budowy.

Powinien on nanieść je w projekcie budowlanym, wraz z odpowiednimi informacjami w formie dodatkowych rysunków i opisu.

Należy w tym miejscu pamiętać, iż kierownik budowy oraz architekt adaptujący może nanieść zmiany nieistotne po fakcie sporządzając dokumentację powykonawczą.

Według ustawy Prawo Budowlane, za zmiany nieistotne w zatwierdzonym projekcie budynku uznaje się zmiany dotyczące:

• Rodzaju materiału, z którego będzie wykonany dach;
• Rodzaju materiału, z którego stawiamy ściany, o ile nie spowodują zmiany wielkości domu;
• Przebiegu instalacji elektrycznej, instalacji wodnej, przygotowania ciepłej wody użytkowej, ogrzewania, lub miejsca usytuowania kotła do ogrzewania domu;
• Przeznaczenia pomieszczeń, na przykład w miejscu sypialni ma powstać kolejna łazienka, a w miejscu pomieszczenia gospodarczego – sypialnia;
• Liczby i rodzaju okien, wielkości i kształtu otworów okiennych, ilości drzwi;
• Elewacji domu, czyli zmiany zastosowanych okładzin i wykończenia elewacji;
• Kąta nachylenia dachu, wysokości kalenicy, oraz układu połaci dachowych, ale pod warunkiem że nie wpłyną na zmianę kubatury budynku i będą zgodne z wymaganiami planu miejscowego, lub wydanej decyzji o warunkach zabudowy i nie będą odbiegały od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki. I tak na przykład, zmianą nieistotną będzie zmiana kąta nachylenia z 40 na 45°, w przypadku gdy zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub wydana decyzja o warunkach zabudowy dopuszcza dachy o nachyleniu od 30 do 50°.

Konsekwencje wprowadzania zmian w projektach budowlanych bez uwzględnienia ich w dokumentacji

W przypadku wykonania robót budowlanych, bez odpowiednich pozwoleń, jak również wykonanie znaczących odstępstw od zatwierdzonego projektu i warunków pozwolenia na budowę powoduje, iż prace te stają się samowolą budowlaną.

Musimy wówczas liczyć się z interwencją nadzoru budowlanego, który może nakazać wykonanie projektu zamiennego, lub nawet wstrzymać roboty budowlane po przeprowadzonej na placu budowy kontroli.

Można też otrzymać wysoką karę pieniężną.

Sprzeciw ze strony organu nastąpić może również na innym etapie budowy – zgłoszenia budynku do użytkowania.

Dlatego też, przestrzegamy przed wykonywaniem zmian, czy prac budowlanych w sposób nielegalny.

Jeśli jednak już budujemy w taki sposób, pamiętajmy, że przy zmianach nieistotnych jest możliwa legalizacja samowoli poprzez naniesienie przez projektanta zmian w projekcie lub w dokumentacji powykonawczej, którą może również sporządzić kierownik budowy.

Jeśli organ w przeciągu 21 dni nie wniesie sprzeciwu, można przystąpić do użytkowania budynku.

Przy zmianach nieistotnych, ale prowadzonych legalnie, czyli po zaznaczeniu tych zmian przez projektanta w projekcie, kontynuujemy roboty budowlane, a następnie zgłaszamy budynek do użytkowania po zgłoszeniu zakończenia budowy.

Jeśli nastąpiło istotne odstąpienie od projektu architektoniczno budowlanego, należy wykonać zamienny projekt domu, a następnie złożyć wniosek o zmianę pozwolenia na budowę.

Po wydaniu decyzji o zmianie zezwolenia na budowę, można kontynuować budowę.

Jeśli zmiany w projekcie, które chcemy wprowadzić do gotowego projektu domu gotowego są bardzo skomplikowane, lepiej jest zamówić projekt indywidualny, lub indywidualny projekt domu na podstawie gotowego projektu typowego.

Ile kosztują zmiany w projekcie domu?

Koszty zmian projektu architektoniczno budowlanego szacowane są w zależności od ich zakresu (czyli np. czasu jaki architekt musi poświęcić na ich wprowadzenie, konieczności wprowadzenia zmian w instalacjach, konstrukcji domu), oraz wielkości budynku. Za każdym razem ustalane są indywidualnie z Inwestorem.

Projekty domów typowych mogą zostać zmodyfikowane przez pracownię architektoniczną, która jest autorem projektu budowlanego, lub przy adaptacji domu na działkę, przez architekta adoptującego.

Większości renomowanych biur architektonicznych zgadza się też, aby projekty domów ich autorstwa były modyfikowane, a zgoda na zmiany w projekcie wystawiana jest bezpłatnie.