Zmiany w projekcie domu: nieistotne i istotne. Kto może wprowadzać?

MG Projekt Pracownia Architektoniczna / Aktualizacja 8 października 2021

Odstępstwa w projektach typowych – zmiany istotne i zmiany nieistotne. Jak się je wprowadza i ile kosztują?

Każdy projekt budowlany budynku mieszkalnego jednorodzinnego powyżej 35m2 bez względu na to czy jest wykonywany na indywidualne zamówienie, czy jest wybranym projektem typowym, wraz z adaptacją, przed realizacją wymaga pozwolenia na budowę.

Warto wszelkie oczekiwania Inwestora zawrzeć w dokumentacji projektowej, jeszcze przed uzyskaniem wspomnianego pozwolenia na budowę.  Większość robót budowlanych można przeprowadzać dopiero po uzyskaniu ostatecznej decyzji wraz z którą jednocześnie zatwierdzony zostaje projekt budowlany.

Po otrzymaniu decyzji z urzędu, Inwestor zobowiązany jest do prowadzenia budowy ściśle z warunkami określonymi w pozwoleniu oraz zgodnie z zatwierdzonym projektem.

Zmiany w projekcie domu – istotne i nieistotne

Często jednak zdarza się, że już na etapie budowy okazuje się, że pojawia się konieczność wprowadzenia zmian w dokumentacji.

W zależności od rodzaju zmiany należy dopełnić odpowiednich formalności tak aby zachować zgodność z zapisami ustawy Prawo Budowlane, która określa modyfikacje w dokumentacji jako zmiany nieistotne w projekcie i zmiany istotne w projekcie.

Klasyfikacja zmian w dokumentacji projektowej

Oceny, czy dane odstępstwo, czyli zmiany w projekcie domu są istotne, czy nieistotne przeprowadza projektant adoptujący lub kierownik budowy.

Jeśli się pomyli i źle zakwalifikuje dane odstępstwo, to konsekwencje poniesie Inwestor podczas postępowania prowadzonego przez nadzór budowlany.

Kontrola może to być przeprowadzona przy odbiorze budynku na użytkowanie, lub przy ewentualnej kontroli na placu budowy.

Inwestor za poniesione straty może wówczas pociągnąć do odpowiedzialności projektanta czy kierownika budowy i w postępowaniu cywilno – prawnym dochodzić od niego właściwego odszkodowania.

Należy pamiętać, że na budowie dopuszczalne jest odstępstwo od wymiarów z zatwierdzonego projektu w zakresie do 2% i nie jest to kwalifikowane jako zmiana.

Zmiany istotne w projekcie budowlanym

Zmiany istotne w projekcie budowlanym
Zmiany istotne w projekcie budowlanym

Istotne zmiany i odstępstwa od zatwierdzonego projektu lub innych warunków pozwolenia na budowę wymagają projektu zamiennego i można je wykonywać po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Do istotnych odstępstw zaliczamy takie zmiany w typowym projekcie domu, które dotyczą:

  • Zakresu objętego projektem zagospodarowania terenu, lub działki, czyli na przykład w przypadku zmiany usytuowania budynku względem granic i zabudowy na działkach sąsiednich;
  • Charakterystycznych parametrów domu, takich jak:
    • Kubatura budynku
    • Powierzchnia zabudowy
    • Wysokość domu
    • Długość domu
    • Szerokość budynku
    • Liczba kondygnacji domu;
  • Zapewnienia warunków korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne, czyli przy obiektach użyteczności publicznej, takie jak szkoły, urzędy, ośrodki zdrowia, należy uwzględnić te warunki;
  • Zmiany zamierzonego sposobu użytkowania budynku lub jego części, na przykład wybudowanie domu mieszkalnego zamiast warsztatu samochodowego, czy budynku gospodarczego, lub gabinetu dentystycznego zamiast jednego z pokoi itp;
  • Ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, czyli na przykład na terenie rolnym wybudowanie hali magazynowej niezwiązanej z produkcją rolną zamiast zabudowy siedliskowej, lub wybudowanie całorocznego domu jednorodzinnego na terenie przeznaczonym pod zabudowę letniskową i na którym dopuszczona jest zabudowa o charakterze sezonowym;
  • Uzyskania opinii, uzgodnień i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczegółowymi, czyli na przykład pozwolenia i opinie od konserwatora zabytków w odniesieniu do obiektów zabytkowych, lub na terenie będącym pod ochroną konserwatorską. Podobnie jest przy ochronie krajobrazu, ochronie terenów urbanistycznych, czy stanowisk archeologicznych;

Zmiany nieistotne w projekcie domu

Zmiany nieistotne w projekcie domu
Zmiany nieistotne w projekcie domu

Przy zmianach nieistotnych, roboty budowlane są dopuszczalne po wprowadzeniu zmian przez projektanta lub kierownika budowy wpisem do dziennika budowy.

Powinien on nanieść je w projekcie budowlanym, wraz z odpowiednimi informacjami w formie dodatkowych rysunków i opisu.

Należy w tym miejscu pamiętać, iż kierownik budowy oraz architekt adaptujący może nanieść zmiany nieistotne po fakcie sporządzając dokumentację powykonawczą.

Według ustawy Prawo Budowlane, za zmiany nieistotne w zatwierdzonym projekcie uznaje się następujące zmiany dotyczące:

  • Rodzaju materiału, z którego będzie wykonany dach;
  • Rodzaju materiału, z którego stawiamy ściany, o ile nie spowodują zmiany wielkości domu;
  • Przebiegu instalacji elektrycznej, instalacji wodnej, grzewczej, lub miejsca usytuowania kotła do ogrzewania domu;
  • Przeznaczenia pomieszczeń, na przykład w miejscu sypialni ma powstać kolejna łazienka, a w miejscu pomieszczenia gospodarczego – sypialnia;
  • Liczby i rodzaju okien, wielkości i kształtu otworów okiennych, liczby drzwi;
  • Elewacji domu, czyli zmiany zastosowanych okładzin i wykończenia elewacji;
  • Kąta nachylenia dachu, wysokości kalenicy, oraz układu połaci dachowych, ale pod warunkiem że nie wpłyną na zmianę kubatury budynku i będą zgodne z wymaganiami planu miejscowego,lub wydanej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania. I tak na przykład, zmianą nieistotną będzie zmiana kąta nachylenia z 40 na 45°, w przypadku gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza dachy o nachyleniu od 30 do 50°.
zmiany istotne w projekcie budowlanym

Konsekwencje wprowadzania zmian w projektach budowlanych bez uwzględnienia ich w dokumentacji

W przypadku wykonania robót budowlanych, bez odpowiednich pozwoleń, jak również wykonanie znaczących odstępstw od zatwierdzonego projektu i warunków pozwolenia na budowę powoduje, iż prace te stają się samowolą budowlaną.

Musimy wówczas liczyć się z interwencją nadzoru budowlanego, który może nakazać wykonanie projektu zamiennego, lub nawet wstrzymać roboty budowlane po przeprowadzonej na placu budowy kontroli.

Można też otrzymać wysoką karę pieniężną.

Sprzeciw ze strony organu nastąpić może również na innym etapie budowy – zgłoszenia budynku do użytkowania.

Dlatego też, przestrzegamy przed wykonywaniem zmian, czy prac budowlanych w sposób nielegalny.

Jeśli jednak już budujemy w taki sposób, pamiętajmy, że przy zmianach nieistotnych jest możliwa legalizacja samowoli poprzez naniesienie przez projektanta zmian w projekcie  lub w dokumentacji powykonawczej, którą może również sporządzić kierownik budowy.

Jeśli organ w przeciągu 21 dni nie wniesie sprzeciwu, można przystąpić do użytkowania budynku.

Przy zmianach nieistotnych, ale prowadzonych legalnie, czyli po zaznaczeniu tych zmian przez projektanta w projekcie, kontynuujemy roboty budowlane, a następnie zgłaszamy budynek do użytkowania po zgłoszeniu zakończenia budowy.

Przy istotnych zmianach, należy wykonać projekt zamienny, a następnie złożyć wniosek o zmianę pozwolenia na budowę.

Po wydaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, można kontynuować budowę.

Jeśli zmiany, które chcemy wprowadzić do projektu domu gotowego są bardzo skomplikowane, lepiej jest zamówić projekt indywidualny na podstawie projektu typowego.

Ile kosztują zmiany w projekcie domu?

Koszty zmian w dokumentacji szacowane są w zależności od ich rodzaju, oraz wielkości budynku.

Za każdym razem ustalane są indywidualnie z Inwestorem.

W przypadku projektów typowych można je wprowadzić w pracowni architektonicznej, która jest autorem projektu, lub przy adaptacji domu na działkę, przez architekta adoptującego.

W większości renomowanych biur projektowych zgoda na zmiany wystawiana jest bezpłatnie.

5 komentarzy
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze