W cyklu artykułów dotyczących najczęściej popełnianych na budowach błędów chcemy zwrócić uwagę Inwestorów na duże i pozornie małe nieprawidłowości, z którymi mogą się zetknąć na każdym z etapów realizacji budynku.
Ogólne błędy przed rozpoczęciem i podczas budowy.
Zdarza się, że już na etapie projektowym, Inwestorzy “schodzą z wyznaczonej ścieżki”, co może być przyczyną lawiny problemów z jakimi trzeba będzie się zmagać na budowie.
Każdy dom zaczyna się od projektu, zwróćmy więc uwagę, aby pasował on do naszej działki, oraz spełniał oczekiwania wszystkich przyszłych domowników.
Jeśli na tym etapie zamierzenia budowlanego nie przeanalizujemy naszych potrzeb i źle dobierzemy projekt, to “droga przez mękę” na budowie – “murowana”!
Należy zdawać sobie sprawę, że wybór i zakup projektu domu, to dopiero początek drogi.
W przeszłości (dzisiaj na szczęście już rzadziej) zdarzało się, że Inwestorzy rozpoczynali budowę bez wymaganych formalności a często nawet bez projektu.
Takie historie mają jeszcze miejsce, przed czym wszystkich przestrzegamy – od 2009 roku, po zmianie przepisów dotyczących samowoli budowlanych i ich legalizacji, można wpaść w poważne tarapaty, włączając w to wysokie kary finansowe.
Pamiętajmy, że projekt należy złożyć do uzgodnienia w Wydziale Architektury, wraz z wnioskiem o decyzję na pozwolenie na budowę i takie pozwolenie otrzymać.
W przypadku typowego projektu domku konieczna jest adaptacja budynku do danej działki.
Często popełniane błędy na pierwszych etapach budowy domu:
- Źle wybrany projekt domu. Jeśli budynek okazuje się być za duży, naraża to Inwestora na większe koszty, związane z budową i późniejszą eksploatacją domu. W przypadku kiedy wybrany projekt jest za mały i ma program użytkowy przezaczony dla mniejszej rodziny, może się to wiązać z koniecznością późniejszej rozbudowy.
- Źle wybrana technologia stawiania domu. Zdarzają się przypadki, gdzie projekt domu przewiduje wykonanie budynku w technologii drewnianej, a Inwestor na budowie bez projektu zamiennego realizuje dom murowany. Drugi błąd, który może okazać się fatalny w skutkach, to kiedy początkowo wybrany projekt domu parterowego okazuje się być po zakończeniu inwestycji domem piętrowym.
- Rozpoczęcie budowy przed uzyskaniem ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.
- Po otrzymaniu decyzji o pozwolenie na budowę, Inwestorzy często zapominają o zgłoszeniu budowy do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego (PINB). Obowiązku tego należy dopełnić na siedem dni przed rozpoczęciem robót budowlanych, dołączając oświadczenie kierownika budowy o podjęciu obowiązków na budowie.
- Rozpoczynanie inwestycji bez kompletu niezbędnych dokumentów: dodatkowych uzgodnień, projektów na przyłącza, projektu na przykład szamba szczelnego itp.
- Brak harmonogramu robót budowlanych i poszczególnych etapów budowy, co utrudnia logistykę i kontrolę nad postępem prac.
- Źle wytyczony budynek na działce, lub brak geodety.
- W trakcie budowy częste zmiany w dokumentacji i prace wykonywane niezgodnie z zatwierdzonym projektem oraz uzyskanym pozwoleniem na budowę. Pamiętajmy, że tym przypadku, przy istotnych odstępstwach należy wykonać i uzgodnić projekt zamienny do wydanej decyzji.
- Zły wybór ekipy budowlanej, częste zmiany wykonawcy w trakcie realizacji budynku i na różnych etapach budowy. Generuje to niepotrzebne koszty oraz wydłuża czas realizacji domku. Jeśli jednak nagminnie zdarzają się liczne usterki i ciągłe poprawki czy niedotrzymywanie terminów przez budowlańców, warto zmienić firmę wykonawczą i poszukać sprawdzonych, lub “z polecenia” fachowców.
- Zły dobór fachowców do poszczególnych prac. Niezmiernie rzadko zdarza się, że murarz będzie dobrym cieślą, położy nam płytki w łazience, wykona całe oświetlenie i dokręci klamki…
- Źle przygotowana i podpisana umowa z wykonawcą. Dokument ten powinien zawierać uzgodnienia dotyczące:
- terminów płatności;
- dokładnego zakresu robót budowlanych;
- terminów zamknięcia poszczególnych etapów budowy;
- odpowiedzialności za dostarczanie materiałów na budowę;
- Źle określone terminy rozpoczęcia poszczególnych prac i niedoszacowany czas potrzebny na zakup budulca. Okres oczekiwania na dostawę poszczególnych materiałów budowlanych jest różny i nieuwzględnienie tego podczas planowania inwestycji może powodować przestoje na budowie.
- Brak cierpliwości Inwestora i wymuszanie na wykonawcy przyspieszonego tempa robót – “na wczoraj”. Niestety zazwyczaj wpływa to na obniżenie jakości wykonania budynku.
- Brak terminowych płatności ze strony Inwestora. Pamiętajmy o tym, że jeśli nie wywiązujemy się z uzgodnionych płatności za poszczególne etapy na budowie to wówczas wykonawca zajmie się inną inwestycją, a u nas będzie przestój i dodatkowe koszty.
- Zły wybór kierownika budowy. Z osobą odpowiedzialną za budowę naszego domu musimy mieć ciągły kontakt. Warto zwrócić uwagę na ewentualne braki merytoryczne, sposób zarządzania robotami budowlanymi i organizacji budowy. Przy wyborze kierownika budowy należy uwzględnić doświadczenie, wiedzę ogólnobudowlaną, fachową i techniczną dla poszczególnych branż.
Więcej na ten temat w artykule: “Kierownik budowy – kim jest i za co odpowiada” - Źle, lub wcale nie prowadzony dziennik budowy. Kiedy po wielu latach budowy zamierzamy zgłosić budynek do użytkowania, może nagle okazać się, że brak w nim odpowiednich wpisów.
- Brak tablicy informacyjnej w widocznym miejscu na budowie – przy ewentualnej kontroli czeka nas mandat.
- Nieprzestrzeganie obowiązujących przepisów i wykonywanie robót budowlanych niezgodnie z zasadami sztuki budowlanej. Najczęściej popełniane błędy to brak zabezpieczenia placu budowy – każdy może wejść na naszą budowę – również złodzieje, czy stosowanie zamiast właściwych, przewidzianych w projekcie i uwzględnionych w obliczeniach konstrukcyjnych materiałów budowlanych zamiennych, gorszej jakości.
- Złe oszacowanie kosztów budowy, źle wykonana wycena, brak kosztorysu na poszczególne etapy budowy, ogólnie zła kalkulacja, czy brak wystarczających środków na przewidzianą inwestycję. Jeśli w wycenie nie uwzględnimy na przykład kosztów budowy ogrodzenia, to musimy liczyć się z tym, że po jego wybudowaniu, zabraknie nam środków na inne etapy, lub elementy budowy.
- Zły dobór materiałów przeznaczonych na budowę domu. Nie zawsze należy kierować się „modą”, lepiej zasięgnąć porady fachowców, aby “nie przedobrzyć” i nie narazić się na niepotrzebne koszty.
- Zdarza się, że Inwestor, w ramach oszczędności próbuje “na siłę odchudzić” elementy konstrukcyjne budynku – czy to na korzyść wyglądu, czy wykończenia wnętrz. Jeżeli w projekcie zaprojektowano strop żelbetowy 18cm krzyżowo zbrojony ze zbrojeniem siatką dołem i górą to niedopuszczalnym jest nie wykonania tego zbrojenia i dokładnie takiej grubości stropu – nie możemy zamiast tego wykonać stropu grubości 14cm i ze zbrojeniem w jedną stroną, lub zmieniać średnicy prętów zbrojeniowych! Być może będzie taniej i szybciej, ale czy bezpieczniej?Takie postępowanie jest pierwszym krokiem do katastrofy budowlanej.
W tym artykule opisane zostały błędy pojawiające się w początkowym stadium budowy domu. W kolejnych wpisach przedstawimy nieprawidłowości często występujące na kolejnych etapach realizacji inwestycji.
Jedno jest pewne – budowa domu jest bardzo odpowiedzialnym, kosztownym i stresującym przedsięwzięciem. Warto nabrać dystansu, aby uniknąć wielu niepotrzebnych kosztów i przykrych rozczarowań. W przypadku wątpliwości na którymkolwiek z etapów budowy zachęcamy do kontaktu z pracownią MGProjekt.
Zachęcamy do przeczytania drugiego z serii artykułów: “Jakie są najczęściej popełniane na budowie błędy? Część 2 – prace ziemne i fundamenty.“
Moje gratulacje! To artykuł, który zasługuje na uwagę.
Bardzo fajnie wyjaśnione, dzięki