Projekt zagospodarowania terenu: cena, zakres, przykłady

Dlaczego projekt zagospodarowania terenu jest tak ważny w dokumentacji projektowej? Plan zagospodarowania działki lub terenu wraz z częścią opisową jest wymaganym przez prawo budowlane elementem dokumentacji projektowej. Dotyczy to zarówno projektów indywidualnych, jak i projektów domów typowych.

Projekt zagospodarowania działki wykonywany musi być do każdego rodzaju budynku, czy zabudowy, lub innych projektowanych obiektów budowlanych.

Przy projekcie indywidualnym jest jakby naturalną jego konsekwencją, zaś przy zakupie projektu domu gotowego z wybranej pracowni, należy wykonać uzupełnienie formy projektu budowlanego w postaci adaptacji budynku na działkę.

W zależności od formy projektu budowlanego projekt zagospodarowania terenu może być wykonany przez jego autora, ale nie jest to wymagane przez urząd – może go zrobić każdy inny architekt, posiadający stosowne uprawnienia budowlane.

Na podstawie projektu zagospodarowania, który jest integralną częścią projektu budowlanego występujemy z wnioskiem o pozwolenie na budowę, a następnie po weryfikacji dokumentacji projektowej otrzymujemy decyzję.

Dobrze sporządzony projekt zagospodarowania działki, nie tylko określa lokalizację budynku zgodnie z przepisami, ale również zawiera inne istotne elementy zagospodarowania.

Jak przygotować projekt zagospodarowania działki lub terenu

Do realizacji projektu zagospodarowania działki lub terenu potrzebna jest aktualna mapa geodezyjna, przygotowana przez uprawnionego geodetę.

Często okazuje się, iż nie wystarczy pobrać z archiwum zasobów geodezyjnych kopii mapy zasadniczej, gdyż stan faktyczny parceli nie pokrywa się z tak zwaną ewidencją gruntu.

Geodeta powinien osobiście wybrać się na teren działki i sprawdzić rzędne terenu z podanymi na mapie, a w szczególności sprawdzić, czy granice własności posesji, pokrywają się z zaznaczonymi ogrodzeniami, lub wykreślonymi granicami działek.

Dodatkowo musi zweryfikować poszczególne elementy uzbrojenia terenu, oraz istniejące elementy zabudowy i obiekty, oraz w najbliższym sąsiedztwie.

Zawartość projektu zagospodarowania działki lub terenu

Projektowane zagospodarowanie działki najczęściej przygotowuje się na zaktualizowanej kopii mapy zasadniczej w skali 1:500, lub 1:000 dla budynków jednorodzinnych i wielorodzinnych, oraz innych małogabarytowych.

W przypadku dużych projektowanych obiektów budowlanych zagospodarowanie działki, można wykonać w mniejszej skali, pozwalającej na pokazanie całego zespołu zabudowy.

Na mapie architekt zaznacza obrys budynku, oraz podaje jego główne wymiary, jak również zaznacza poszczególne odległości w stosunku do istniejącej zabudowy, czy granic działek sąsiednich.

Ustala rzędną parteru domu, czyli określa na jakim poziomie względem istniejących rzędnych terenu będzie usytuowany budynek.

Projekt zagospodarowania działki z badania geologiczne

Dobrze jest również wykonać badania gruntu, czyli badania geologiczne i na podstawie opinii geotechnicznej określić możliwość posadowienia budynku.

Projektant ponadto wyznacza lokalizację wjazdu i wejścia na działkę, oraz miejsca gdzie powinny znaleźć się:

• śmietnik, lub pojemniki na odpady stałe,
• zbiornik na nieczystości ciekłe, czyli szambo szczelne, lub przydomowa oczyszczalnia ścieków,
• dojścia i dojazd do domu,
• miejsca postojowe dla samochodów,
• ogrodzenie,
• usytuowanie małej architektury,
• trasy projektowanych przyłączy dla poszczególnych mediów.

Usytuowanie domu względem stron świata

Projektu zagospodarowania terenu powinien zawierać orientację położenia działki. Orientacja względem stron świata to istotny element projektu, który określa jak budynek powinien być usytuowany na działce, aby jego pomieszczenia i elementy (np. taras) były odpowiednio doświetlone i położone na właściwej stronie działki.

Prawidłowy układ domu na działce względem stron świata zapewni mieszkańcom wygodne i odpowiednie warunki do życia.

Zazwyczaj front domu, wraz z dojazdem znajduje się od strony północnej, lub wschodniej, ale zdarza się też i inaczej.

Wówczas obiekt budowlany należy tak postawić, aby zminimalizować niedogodną orientację na działce poprzez na przykład układ w odbiciu lustrzanym, lub odwrócenie rzutu domu z wejściem, czy z wjazdem z boku.

Można też kupić projekt domu dedykowany na działki z niekorzystnym usytuowaniem względem stron świata, na przykład projekt domu z wejściem od południa.

Projekt zagospodarowania terenu – rozporządzenia

Usytuowanie domu na działce musi uwzględniać przepisy ustawy Prawo Budowlane, oraz spełniać warunki zawarte w innych, powszechnie obowiązujących przepisach szczegółowych.

Do takich przepisów zaliczamy rozporządzenia ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, gdzie musimy zastosować zapisy z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku na danym terenie powinnyśmy wystąpić o warunki zabudowy dla działki.

Inne przepisy nas obowiązujące to na przykład ustawy o:

• ochronie środowiska,
• ochronie gruntów (działka na terenach rolniczych – wymagane wyłączenie z produkcji rolnej terenu pod zabudowę),
• ochronie lasów (działka na terenach leśnych – wymagane wyłączenie z produkcji leśnej terenu pod zabudowę),
• drogach publicznych,
• ochronie przeciwpożarowej,
• ochronie krajobrazu,
• ochronie zabytków,
• urbanistyce i inne.

Zbiór przepisów pozwoli na określenie, a tym samym zachowanie minimalnych odległości wymaganych, takich jak odległość od:

• sąsiednich działek,
• sąsiedniej zabudowy z uwzględnieniem ewentualnego zacieniania,
• linii rozgraniczających drogi, lub granic działek,
• strefy lasu,
• zbiorników wodnych,
• urządzeń i obiektów uciążliwych w tym:
  • śmietnika,
  • pokrywy szamba,
  • miejsc postojowych,
  • parkingów,
  • podziemnych sieci,
• napowietrznych linii wysokiego, czy średniego napięcia.

Czym jest linia zabudowy?

Istotnym elementem zagospodarowania terenu jest również obowiązująca linia zabudowy. Określa ona, iż ścianę domu należy wybudować dokładnie w tej linii.

Nieprzekraczalna linia zabudowy, wyznacza minimalną odległość domu od krawędzi drogi i której na danym terenie nie można przekraczać.

We wspomnianym planie miejscowym, lub warunkach zabudowy może określona być również strefa całkowitego zakazu zabudowy, lub strefa ograniczonej powierzchni pod zabudowę i wówczas określony procent działki należy pozostawić jako powierzchnię biologicznie czynną.

Podawane są tu również minimalne, lub maksymalne wskaźniki zabudowy, lub współczynniki zabudowy.

Przepisy lokalne (miejscowy plan zagospodarowania, lub warunki zabudowy) określają również podstawowe parametry:

• jej wielkość;
• wysokość na przykład od poziomu istniejącego, lub projektowanego terenu;
• rodzaj pokrycia dachowego, wraz z dopuszczalnym kątem nachylenia dachu;
• rodzaje materiałów użytych do budowy i ich kolorystykę;
• ilość kondygnacji naziemnym i na przykład zakaz, lub możliwość wybudowania piwnic;
• rodzaj zabudowy – mieszkalna lub z usługą wbudowaną, albo wolnostojąca, z towarzyszącą częścią gospodarczą;
• sposób zabudowy – wolnostojącą, bliźniaczą, szeregową, a na terenach rolniczych siedliskową.

Co zawiera projekt zagospodarowania terenu?

W projekcie terenu, oprócz uwzględnienia zadanych warunków oraz określenia minimalnych odległości, powinno się uwzględnić usytuowanie domu w taki sposób, aby teren wokół niego spełniał wszelkie oczekiwania domowników.

Dom postawiony na samym środku działki, może zaburzyć poszczególne strefy ogrodu. Dlatego też biorąc pod uwagę strony świata, dom należy lokalizować tak na działce tak, aby większa część ogrodu była dobrze nasłoneczniona.

Budynek powinno się odsunąć od ruchliwej drogi, lub od sąsiada, co poprawi komfort i wygodę mieszkańców.

W przypadku niedużej, lub wąskiej działki, kiedy nie ma zbyt dużo miejsca można zaprojektować zieleń izolacyjną wzdłuż ogrodzenia, która skutecznie ochroni przed wpływem niekorzystnych czynników.

Na działce pustej, czyli bez zadrzewień i zasadzeń, warto w projekcie terenu przewidzieć roślinność i zieleń użytkowo – estetyczną, oraz opracować projekt ogrodu.

W przypadku działki zadrzewionej, warto wykonać inwentaryzację istniejącej zieleni, z zaznaczeniem ewentualnej częściowej wycinki, kolidującej z planowaną budową.

Wówczas należy zwrócić się z wnioskiem o pozwolenie na wycinkę do wydziału środowiska, bowiem w przeciwnym razie grozić może to poważnymi komplikacjami, a nawet grzywną.

Cena za opracowanie projektu zależy od stopnia skomplikowania obiektu budowlanego.