Adaptacja projektu gotowego: ile kosztuje i jak to załatwić?

Co to jest adaptacja projektu gotowego i kto się nią zajmuje? W tym artykule architekci z pracowni MGProjekt opisują kroki, które należy podjąć od etapu adaptacji projektu gotowego, aż do rozpoczęcia budowy.

Kiedy już przebrniemy przez wszystkie projekty domów i wybierzemy optymalny pod względem naszych oczekiwań i możliwości projekt domu, powinniśmy przystąpić do adaptacji projektu gotowego.

Decydując się na projekt typowy, musimy dokumentację “dopasować” do posiadanej działki.

Adaptacja projektu jest wykonywana przez architekta adaptującego.

Najlepiej aby adaptacja projektu została wykonana przez miejscowego projektanta (*), który zazwyczaj najlepiej orientuje się w zwyczajach lokalnego urzędu.

Obowiązki architekta adaptującego

Do obowiązków projektanta adaptującego należą:

• naniesienie zmian w projekcie gotowym;
• przygotowuje projekt zagospodarowania działki wraz z częścią opisową i zestawieniem dokumentów wymaganych przy ubieganiu się o decyzję na pozwolenie na budowę – projektu budowlanego (**);
• określenie warunków posadowienia budynku i jego kategorię, na podstawie obowiązkowych badań geotechnicznych gruntu (***);
• dostosowanie projektu domku do obowiązujących warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, lub planu zagospodarowania przestrzennego.

Niejednokrotnie projektant adaptujący pomoże nam przy wypełnianiu wszelkich wniosków i zredagowaniu potrzebnych pism, a nawet załatwi za nas wymagane dokumenty i przygotuje całą dokumentację projektową wraz z wnioskiem na pozwolenie na budowę.

Zakres modyfikacji projektu typowego, takie jak adaptacja poddasza, czy adaptacja pomieszczeń (lub zmiana ich przeznaczenia) uzgadnia się z projektantem indywidualnie. Sprawdź też w tym artykule ile kosztują zmiany w projekcie domu.

Konstruktor budowlany, najczęściej współpracujący z architektem. Na podstawie wyników i wniosków z badań geotechnicznych i po określeniu przez architekta adaptującego warunków posadowienia budynku i jego kategorii przystosowuje z projektu gotowego fundamenty na naszą działkę.

Czasami zakres prac konstruktora może być “szerszy” – w zależności od ilości zmian, jakie mają być wprowadzone w projekcie typowym – na przykład zmiana konstrukcji stropu, lub zmiana kąta nachylenia dachu.

W warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, lub w wypisie o zagospodarowaniu przestrzennym, często występuje zapis o konkretnym kącie nachylenia dachu, który powinien posiadać projekt domu. Wymusza to dostosowanie kąta nachylenia dachu w wybranym projekcie domu do obowiązujących przepisów, czym powinni zająć się projektant adaptujący i współpracujący z nim konstruktor.

Architekci, którym zlecamy adaptację projektu domu na działkę powinni posiadać odpowiednie uprawnienia projektowe i aktualne zaświadczenie o przynależności do Izby Architektów lub Inżynierów Budownictwa. Po wykonaniu adaptacji projektu gotowego, przenoszona jest na nich pełna odpowiedzialność za projekt typowy.

Warto przed przystąpieniem do załatwiania “spraw urzędowych” mieć ogólne rozeznanie w całej procedurze i kierujących całym procesem aktach prawnych – unikniemy wówczas długiego oczekiwania na pozwolenie na budowę.

Wydział Architektury, zgodnie z ustawą “Prawo budowlane” na rozpatrzenie naszego wniosku o pozwolenie na budowę ma 65 dni, ale przy pełnym zestawie dokumentacji projektowej można to pozwolenie otrzymać znacznie wcześniej.

Na komplet wymaganych dla inwestycji dokumentów, niezbędnych do adaptacji projektu domu składają się:

• dokumentacja projektu gotowego w czterech egzemplarzach;
• aktualna mapa geodezyjna do celów projektowych;
• Decyzja o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu lub Wypis i Wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego;
• warunki techniczne przyłącza elektrycznego, gazowego, wodociągowego i kanalizacyjnego;
• dodatkowo wymagane mogą być:
  • wypis i wyrys z rejestru gruntów,
  • decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej, lub leśnej,
  • uzgodnienie i decyzja uprawomocniające wykonanie zjazdu z drogi na działkę,
  • uzgodnienia melioracyjne,
  • operat wodno-prawny,
  • decyzja wodna.

Wszystkie formalności można załatwić osobiście, jednak jest to rozwiązanie tylko pozornie tańsze od zlecenia wszystkiego projektantowi zajmującemu się adaptacją projektu gotowego.

Oszczędzamy w ten sposób czas i nerwy, które w zderzeniu z wszechobecną biurokracją mogą zostać poważnie nadszarpnięte.

Przyjęło się, że dobre pracownie autorskie, jak MG Projekt, udzielają bezpłatnej zgody na adaptację domu i wprowadzanie zmian do projektów typowych.

Po jej uzyskaniu Inwestor przekazuje architektowi wykonującemu adaptację projektu gotowego pełnomocnictwa umożliwiające reprezentowanie go w organach administracji państwowej w celu uzyskania pozwolenia na budowę. W takiej sytuacji sami możemy zająć się planowaniem poszczególnych etapów budowy i doborem właściwych materiałów budowlanych.

Pamiętajmy, że tutaj też warto skonsultować się z projektantem adoptującym, lub przyszłym kierownikiem budowy. Trzeba wziąć pod uwagę, że cały proces formalno-prawny może w pewnych przypadkach trwać dłużej niż przeciętnie, ponieważ na niektóre uzgodnienia trzeba zaczekać, co zresztą przewidują przepisy.

Warto wcześniej dobrze przygotować się do całego zamierzenia budowlanego, a adaptację projektu domu zlecić doświadczonemu architektowi.

Od adaptacji projektu do budowy domu

Po uzyskaniu Pozwolenia na Budowę jesteśmy już Inwestorami, wraz z naszymi prawami i obowiązkami (****). Pamiętajmy, że do wszelkich robót budowlanych przystępujemy po uzyskaniu prawomocnej decyzji, zarejestrowanym dzienniku budowy i po siedmiu dniach od złożenia w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego (PINB) zawiadomienia o rozpoczęciu robót budowlanych (*****).

Następnym krokiem powinien być wybór kierownika budowy. Więcej na ten temat w artykule “Kierownik budowy – kim jest i za co odpowiada?”.

Warto przy tym pamiętać, że przystąpienie przez Inwestora do budowy domu jednorodzinnego bez powiadomienia stosownego organu (PINB) stanowi wykroczenie, które podlega karze grzywny. Może też być uznane za tzw. samowolę budowlaną, która nie ulega przedawnieniu.

Wspominamy o tym, gdyż wielu Inwestorów może po prostu nie mieć takiej wiedzy.

Jeśli zdarzyła się podobna, wyżej wspomniana sytuacja i budowa domu nie została prawidłowo zgłoszona, to wówczas Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego jest organem uprawnionym do prowadzenia postępowań w sprawie legalizacji samowoli budowlanych (art. 48-51 prawo budowlane).

Zmiany w zatwierdzonym przez urząd projekcie domu

W trakcie budowy zdarzyć się może, iż na etapie adaptacji przeoczyliśmy jakieś dodatkowe zmiany, a teraz kiedy dom zaczyna “rosnąć”, chcemy to poprawić. Ustawa Prawo Budowlane jasno określa odstępstwa istotne i nieistotne od zatwierdzonego projektu budowlanego (******). Po konsultacji z wybranym projektantem od adaptacji i określeniem przez niego rodzaju odstępstw wybieramy formę, w jakiej te zmiany powinny być zamieszczone – koniecznie przed przystąpieniem do użytkowania budynku.

Zbagatelizowanie tych formalności może wpędzić nas w dodatkowe kłopoty, które znacząco przesuną zaplanowany termin zamieszkania w naszym nowym domu.

Reasumując, odstępstwa możemy podzielić na dwa rodzaje:

1. Zmiany nieistotne – na przykład zmiana kolorystyki domu, przesunięcie ścianek działowych, okien i drzwi, zmiana stropu itp. W tym przypadku kierownik budowy może udokumentować je, dokonując wpisu w dzienniku budowy.
2. Zmiany istotne – na przykład zmiana zagospodarowania działki, zmiana parametrów budynku: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji, zmiana ustaleń warunków zabudowy, lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, itp.
3. W tym przypadku konieczne jest wykonanie projektu zamiennego.

Ile kosztuje adaptacja projektu domu typowego?

Adaptacja projektu gotowego w obowiązkowym zakresie wiąże się z kosztem na poziomie od 1500zł do 2500zł netto. Oczywiście adaptacja projektu może kosztować różnie w zależności od regionu. 

Koszt dodatkowych zmian w projekcie budynku ustala się indywidualnie z architektem adaptującym, zależnie od zakresu, trudności i pracochłonności wprowadzenia modyfikacji.

O kolejnych krokach, które należy podjąć po zakupie gotowego projektu domu możesz dowiedzieć się z artykułu “Kupiłeś projekt i co dalej“, zamieszczonego na stronie pracowni MGProjekt.

Dla dociekliwych wyjaśniamy hasła z gwiazdką wraz z przypisami

(*) – Architekt adaptujący i jego obowiązki przy przygotowaniu projektu:

Art. 20. – Ustawa o Prawie Budowlanym

1. Do podstawowych obowiązków projektanta należy:

1) opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z ustaleniami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. Nr 199, poz. 1227, z późn. zm.6), lub w pozwoleniu, o którym mowa w art. 23 i 23a ustawy z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej (Dz. U. z 2003 r. Nr 153, poz. 1502, z późn. zm.

7), wymaganiami ustawy, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej;

1a) zapewnienie, w razie potrzeby, udziału w opracowaniu projektu osób posiadających uprawnienia budowlane do projektowania w odpowiedniej specjalności oraz wzajemne skoordynowanie techniczne wykonanych przez te osoby opracowań projektowych, zapewniające uwzględnienie zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia w procesie budowy, z uwzględnieniem specyfiki projektowanego obiektu budowlanego;

1b) sporządzenie informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ze względu na specyfikę projektowanego obiektu budowlanego, uwzględnianej w planie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia;

2) uzyskanie wymaganych opinii, uzgodnień i sprawdzeń rozwiązań projektowych w zakresie wynikającym z przepisów;

3) wyjaśnianie wątpliwości dotyczących projektu i zawartych w nim rozwiązań;

3a) sporządzanie lub uzgadnianie indywidualnej dokumentacji technicznej, o której mowa w art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o wyrobach budowlanych (Dz. U. Nr 92, poz. 881, z 2009 r. Nr 18, poz. 97 oraz z 2010 r. Nr 114, poz. 760);

4) sprawowanie nadzoru autorskiego na żądanie inwestora lub właściwego organu w zakresie:

a) stwierdzania w toku wykonywania robót budowlanych zgodności realizacji z projektem,

b) uzgadniania możliwości wprowadzenia rozwiązań zamiennych w stosunku do przewidzianych w projekcie, zgłoszonych przez kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego.

2. Architekt adaptujący ma obowiązek zapewnić sprawdzenie projektu architektoniczno-budowlanego pod względem zgodności z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności lub rzeczoznawcę budowlanego.

3. Obowiązek, o którym mowa w ust. 2, nie dotyczy:

1) zakresu objętego sprawdzaniem i opiniowaniem na podstawie przepisów szczególnych;

2) projektów obiektów budowlanych o prostej konstrukcji, jak: budynki mieszkalne jednorodzinne, niewielkie obiekty gospodarcze, inwentarskie i składowe.

4. Projektant, a także sprawdzający, o którym mowa w ust. 2, do projektu budowlanego dołącza oświadczenie o sporządzeniu projektu budowlanego, zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.

(**) – dokumentacja projektowa w 4 egzemplarzach – “Projekt Budowlany“, przygotowana zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego; Dz.U. z 2012, nr0, poz. 462

(***) – zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych; Dz.U. z 2012, nr0, poz.463

(****) – obowiązki Inwestora:

Art. 18. – Ustawa Prawo Budowlane

1. Do obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowy, z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a w szczególności zapewnienie:

1) opracowania projektu budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów,

2) objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy,

3) opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,

4) wykonania i odbioru robót budowlanych,

5) w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi, nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych – przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych.

2. Inwestor może ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego na budowie.

3. Inwestor może zobowiązać projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego.

(*****) – załączniki do zgłoszenia budowy w PINB

• oświadczenie kierownika budowy (robót) o przyjęciu obowiązków kierowania budową;
• oświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego o przyjęciu obowiązków pełnienia nadzoru inwestorskiego (oczywiście w przypadku jego ustanowienia – w przypadku budowy domu jednorodzinnego zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego nie jest obowiązkowe);
• gdy taki obowiązek powstanie – informację zawierającą dane zamieszczone w ogłoszeniu umieszczanym na budowie, dotyczącym bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia.

(******) – odstępstwa od zatwierdzonego projektu :

Art. 36a. – Ustawa Prawo Budowlane

1. Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

2. Właściwy organ uchyla decyzje o pozwoleniu na budowę, w przypadku wydania decyzji, o której mowa w art. 51 ust. 1 pkt 3.

3. W postępowaniu w sprawie zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę, przepisy art. 32–35 stosuje się odpowiednio do zakresu tej zmiany.

4. (uchylony).

5. Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę i jest dopuszczalne, o ile nie dotyczy:

1) zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,

2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,

3) (uchylony),

4) (uchylony),

5) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,

6) zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,

7) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz nie wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi.

6. Architekt adaptujący dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia oraz jest obowiązany zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące odstąpienia, o którym mowa w ust. 5.