Podniesienie terenu działki: cena, formalności, metody [krok po kroku]

Budowa domu to jedno z najważniejszych wydarzeń w życiu rodzinnym. Wiadomo jednak, że jest to długi i nierzadko skomplikowany proces, który rozpoczyna się już w momencie wybierania działki pod budowę. Początkowe etapy wbrew pozorom nie są łatwe i stawiają przed inwestorami pierwsze, często trudne wyzwania.

Nie każda działka budowlana posiada idealnie ukształtowany teren. Zazwyczaj konieczne okazuje się wykonanie tak zwanej niwelacji terenu przed rozpoczęciem budowy wymarzonego domu. W niektórych przypadkach potrzebne jest podniesienie poziomu działki. Bez względu na to, która z tych czynności okaże się niezbędna, należy pamiętać, że pod żadnym pozorem nie wolno tego wykonywać samowolnie, bez potrzebnych zgód i odpowiedniej dokumentacji.

Wszelkie prace dotyczące zmiany ukształtowania terenu powinny być przeprowadzane zgodnie z zapisami ustawy prawo budowlane i nie wpływać w negatywny sposób na sąsiednie działki. Budowa domu w każdym wypadku musi opierać się o zapisy pozwolenia na budowę / zgłoszenia oraz zatwierdzony projekt domu. Jeżeli ta dokumentacja nie zawiera informacji o możliwości nadsypania gruntu, podwyższenie terenu działki nie będzie możliwe bez uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Samowolne podwyższenie terenu działki bez dopełnienia niezbędnych formalności może wiązać się z koniecznością poniesienia dotkliwych konsekwencji.

Kiedy należy podnieść teren działki? Jakich materiałów użyć? Czym grozi samowolne podwyższenie terenu działki? Odpowiedzi na te oraz inne pytania znajdują się w poniższym artykule.

Kiedy trzeba podnieść teren działki przed budową domu?

Właściwie każda budowa wiąże się z koniecznością odpowiedniego przygotowania terenu działki. Nie można tak po prostu wjechać na działkę i zacząć stawiać fundamenty na trawie, grząskiej glebie czy ziemi pełnej nierówności, kamieni oraz innych zbędnych elementów.

Działka, na której ma powstać budynek powinna być przede wszystkim dobrze sprawdzona, ponieważ dobra lokalizacja i piękna okolica to nie wszystko. Czasami grunty na pozór idealne mogą przysporzyć więcej problemów niż te, które na pierwszy rzut oka wydają się gorsze.

Jednym z pierwszych kryteriów, na które warto zwrócić uwagę przy wyborze działki jest jej topografia. Niekorzystne ukształtowanie terenu (pochyłe, zasypowe czy zalewowe) wymusza na inwestorze konieczność wykonania dodatkowych prac, które oczywiście generują koszty. Oprócz kosztów chodzi również o bezpieczeństwo użytkowania nieruchomości.

Może się jednak zdarzyć tak, że działka pomimo niekorzystnej topografii nadaje się pod inwestycję mieszkaniową. Należy wówczas pamiętać o tym, aby zastosować na niej rozwiązania minimalizujące ewentualne ryzyko, jakie płynie z zagrożeń zewnętrznych.

Jednym z początkowych etapów budowy jest przygotowanie działki do rozpoczęcia prac budowlanych. Nazywa się to niwelacją terenu. Wbrew pozorom nie jest to jedynie usuwanie nadmiaru ziemi, lecz również nadsypywanie gruntu w celu zniwelowania dołów i zagłębień, a nawet podwyższenia terenu działki. Najczęściej chodzi po prostu o wyrównanie poziomu zarówno ze względów estetycznych jak i praktycznych. Czasami jednak konieczne okazuje się podniesienie gruntu wyżej. Kiedy podniesienie terenu działki jest niezbędne?

Ukształtowanie terenu działki to jedna z najważniejszych kwestii decydujących o możliwościach budowlanych. Najistotniejszymi czynnikami są natomiast rodzaj gruntu oraz poziom wód gruntowych. Tylko dokładne zbadanie tych czynników sprawi, że inwestor będzie wiedział, na jaki projekt budowlany może sobie bezpiecznie pozwolić i w jaki sposób bezpiecznie zagospodarować działkę.

Wykonanie badań geotechnicznych nie jest obowiązkowe i dość często zdarza się, że przez chęć wygenerowania oszczędności po prostu się ich nie wykonuje lub robi się je w wersji bardzo okrojonej, jak najtańszym kosztem. I potem, gdy już w trakcie budowy nagle okazuje się, że ma się do czynienia ze zbyt wysokim poziomem wód lub glebą o słabej nośności, koszty budowy diametralnie rosną i nici z zaoszczędzonych tak naprawdę niewielkich kwot w porównaniu do kosztów całej inwestycji.

Raczej rzadko zdarza się, że wybrany pod budowę grunt posiada idealne wymiary, ukształtowanie terenu oraz sprzyjające właściwości gleby. Dlatego warto wcześniej dobrze zaplanować kolejność wykonywanych prac. Najlepiej na samym początku zatrudnić geotechnika, który wykona szczegółowe badania, na podstawie których określi najważniejsze parametry. Dobrze jest to zlecić jeszcze przed zakupem działki, ponieważ czasami może się okazać, że budowa domu na danym gruncie będzie bardzo kosztowna albo nawet niemożliwa. Najważniejsze kwestie, na które zwróci uwagę specjalista to oczywiście wspomniany wcześniej poziom wód gruntowych oraz specyfika gruntów.

Niestabilny grunt z upływem czasu może przyczyniać się do nierównomiernego osiadania budynku, co w konsekwencji prowadzi do pękania ścian i ogólnego niszczenia obiektu. Z kolei zbyt wysoki poziom wody nie tylko utrudni wszelkie prace budowlane, ale także znacząco podniesie koszty budowy domu, ponieważ konieczne będzie wykonanie dodatkowych robót takich jak np. drenaż czy wykonanie specjalnej platformy.

Niekiedy niezbędne może być również podniesienie terenu działki przed budową domu. Budynki wznoszone na sztucznych nasypach to dość częste zjawisko. Podniesienie terenu działki jest stosowane przede wszystkim w przypadku występowania zbyt wysokiego poziomu wód gruntowych i gdy inwestor chce uniknąć konieczności głębokiego wkopywania się w celu zbudowania fundamentów. Fundamenty są wówczas stawiane na poziomie terenu i obsypywane dookoła ziemią tworząc sztuczne wzniesienie przykrywające elementy fundamentowe.

Jednak czy tylko w takich przypadkach podnosi się teren działki? Podniesienie terenu działki stosuje się również w innych sytuacjach, ale wówczas w grę wchodzą bardziej względy estetyczne i praktyczne. Chodzi tu np. o uzyskanie poprzez podniesienie terenu działki ładniejszego krajobrazu czy lepszego nasłonecznienia wnętrz, lecz nie tylko. Dzięki temu można też w pełni wykorzystać możliwości posiadanych rozwiązań w postaci paneli fotowoltaicznych czy kolektorów słonecznych.

Ogólnie można więc przyjąć, że podwyższenie terenu działki trzeba wykonywać zwłaszcza w jednej sytuacji – przy występowaniu zbyt wysokiego poziomu wód gruntowych. Inne powody dla których Inwestorzy decydują się na podniesienie terenu działki są raczej wynikiem indywidualnych upodobań i preferencji.

Jak wygląda podniesienie terenu działki krok po kroku – metody i materiały

Podniesienie terenu działki przed budową domu najczęściej jest wykonywane w momencie, gdy na działce ma się do czynienia ze zbyt wysokim poziomem wód gruntowych. Wcześniejsze wykonanie badań geotechnicznych umożliwi podjęcie decyzji o sposobie wzmocnienia gruntu oraz technologii postawienia obiektu.

W przypadku wysokiego poziomu wód najlepiej jest całkowicie zrezygnować z podpiwniczenia. Odpowiednie zabezpieczenie go przed wilgocią jest bowiem bardzo kosztowne i nie zawsze okazuje się wystarczająco skuteczne. Istnieją dwa sposoby na uporanie się z tym problemem – wymiana gruntu lub podwyższenie gruntu.

Wymiana ziemi jest jednak czynnością czasochłonną i pracochłonną, a dodatkowo niezwykle kosztowną. Nieco prostszym, lecz również nietanim sposobem jest podniesienie poziomu działki. Aby wykonać podniesienie terenu działki można wykorzystać specjalnie przygotowaną do tego ziemię. Warto jednak wiedzieć, że każdy materiał pozyskany “z zewnątrz” (czyli z innej działki niż ta, na której się buduje) jest traktowany jako odpad.

Oprócz podwyższenia gruntu można także wykonać oczko wodne lub staw, do którego będzie odprowadzany nadmiar wód gruntowych za pomocą drenażu opaskowego.

Podniesienie terenu działki może znacząco wpłynąć na gospodarkę wodną, dlatego powinno się zastosować odpowiednie zabezpieczenia przed zalewaniem sąsiadujących działek. Wykorzystywane w tym celu instalacje zależą od tego, gdzie będzie wykonywane podniesienie terenu działki.

Podwyższenie terenu to nie tylko podsypanie ziemi pod fundamenty domu, ale również nawiezienie większych ilości gruntu do wyrównywania znacznych nachyleń. W sytuacji, gdy działka jest dość mocno pochyła inwestor może chcieć ją wyrównać do jednego poziomu, co sprawi, że działka sąsiadująca znajdzie się na niższym poziomie. Wówczas konieczne będzie wykonanie konstrukcji zwanej murem oporowym, a często również instalacji odprowadzających wodę gruntową lub wodę opadową.

Mur oporowy może być wykonany z betonu, żelbetonu, cegieł, pustaków, kamieni lub gabionów. Jego głównym zadaniem jest zabezpieczenie nasypu ziemnego. Warto jednak wiedzieć, że konstrukcja ta jest traktowana jako budowla, więc aby móc ją postawić, trzeba uzyskać pozwolenie na budowę. Budowa muru bez pozwolenia zostanie potraktowana jako samowola budowlana, a o jej konsekwencjach wspomnimy nieco później.

Co zrobić, gdy na działce występuje problem ze zbyt wysokim poziomem wód gruntowych lub zalegającą wodą na powierzchni terenu? W pierwszym przypadku stosuje się drenaż opaskowy, który jest znajdującym się w ziemi systemem rur dookoła budynku. Rury są perforowane, wobec czego wody gruntowe wpływają do środka i są odprowadzane z dala od obiektu budowlanego.

Nieco inaczej jest w przypadku zalegania wody na działce. Wtedy stosuje się systemy odwodnień liniowych – czyli korytka z rusztami, które są montowane na równi z nawierzchnią. Woda, która do nich spływa jest odprowadzana w inne miejsce.

Bardzo wysoki poziom wód gruntowych zmusza inwestora do podwyższenia terenu i wykonania fundamentów na poziomie gruntu. W takich przypadkach niezwykle ważny jest odpowiedni wybór metody fundamentowania. Fundamenty są podstawą i najważniejszym elementem całej budowli, dlatego tak istotne jest poświęcenie tej konstrukcji dużo czasu i uwagi.

W przypadku podmokłego terenu zamiast tradycyjnych fundamentów składających się z ław i ścian, zdecydowanie lepiej postawić na płytę fundamentową. Dlaczego? Ponieważ obciążenie z budynku będzie się wówczas rozkładać na grunt nie w sposób liniowy jak to ma miejsce właśnie w tradycyjnych fundamentach, a równomiernie.

Płyta fundamentowa jest wykonana ze zbrojonego betonu i stawiana na wcześniej przygotowanym terenie – zazwyczaj na podsypce z żwiru i piasku. Dzięki braku konieczności wykopywana głębokiego wykopu możliwe jest znaczne skrócenie czasu budowy.

Dodatkowym atutem takiego rozwiązania jest fakt, że w momencie, gdy odpowiednio ociepli się płytę, może ona stać się gotową podłogą na gruncie. Wobec czego nie musi to oznaczać, że koniec końców poniesione koszty będą znacznie wyższe niż w momencie wybrania tradycyjnych ław.

Płyta świetnie sprawdzi się też w przypadku ogrzewania podłogowego, ponieważ oddzielona odpowiednio grubą izolacją jest doskonałym akumulatorem ciepła. Warto tu zaznaczyć, że przy wysokim poziomie wód gruntowych należy pamiętać o dodatkowym zastosowaniu izolacji przeciwwilgociowej.

Jakie materiały stosować do podwyższenia terenu działki przed budową domu?

Wyrównanie terenu to właściwie nieodłączny element każdej budowy. Podnoszenie czy obniżanie gruntu to również bardzo częste czynności, które niekiedy muszą zostać wykonane, aby móc bezpiecznie i pewnie budować. Niezwykle ważną kwestią jest zastosowanie odpowiedniego materiału.

Niestety dość częstym zjawiskiem jest zwożenie na teren działki bardzo zanieczyszczonej ziemi, co negatywnie wpływa na stabilność podłoża. Do podnoszenia gruntu najlepiej stosować ziemię, która zawiera jedynie niewielkie ilości piasku i kamieni. Są one naturalnym składnikiem gruntu, wobec czego nie mają one takiego wpływu na podłoże jak zanieczyszczenia w postaci gruzu i innych odpadów.

Oprócz tego, że grunt przeznaczony pod budowę powinien być stabilny, bardzo ważne jest również to, aby posiadał odpowiednią przepuszczalność wody. Najlepiej więc, jeśli ziemia posiada określony skład i parametry.

Podnoszenie poziomu działki za pomocą zanieczyszczonych, tanich lub nawet darmowych materiałów niewiadomego pochodzenia wiąże się z ryzykiem nierównomiernego osiadania budynku oraz innymi nieprzyjemnymi konsekwencjami.

Mimo iż oszczędności bywają kuszące, a ludzie często próbują się pozbyć odpadów ze swoich budów oferując materiały za darmo, to lepiej dobrze się zastanowić nad swoim wyborem. Często bywa tak, że chęć oszczędzenia na pewnych sprawach odbija się potem czkawką nie tylko w kwestiach finansowych. Wszelkie materiały najlepiej wybierać z pewnych źródeł – jest to opcja droższa, ale przynajmniej dająca pewność, że budynek będzie miał zapewniony stabilny i trwały grunt pod fundamentem.

Podniesienie terenu działki przepisy

Podwyższenie terenu z pozoru może wydawać się sprawą błahą i nieszczególnie wpływającą na sąsiadujące działki czy wygląd okolicy. Oczywiście ogromne znaczenie ma tu wysokość wykonywanego nasypu. Podniesienie terenu działki i podsypanie 10 cm ziemi nie będzie miało tak dużego wpływu jak podwyższenie terenu o 1 metr. Chociaż w niektórych przypadkach nawet niewielkie podniesienie terenu działki może znacząco wpłynąć np. na grunty sąsiednie

Czy można samowolnie podnosić grunt?

Podczas przygotowywania terenu pod budowę domu może dochodzić do podniesienia terenu działki. Czasami jest to wcześniej zaplanowane działanie, ale bywa i tak, że w wyniku prac budowlanych po prostu nawiezie się za dużo ziemi na teren działki. Warto jednak wiedzieć, że nawet niewielkie podniesienie terenu działki może wpłynąć na gospodarkę wodną i powodować zalewanie gruntów sąsiednich.

Jeżeli wydane jest już pozwolenie na budowę i nie zawiera ono informacji na temat możliwości podniesienia terenu działki, wówczas konieczne jest uzyskanie decyzji zatwierdzającej zmianę projektu budowlanego. Nieco inaczej sprawa wygląda, gdy budynek stawiany jest na zgłoszenie. W tym wypadku jeśli istnieje niebezpieczeństw zalania gruntów sąsiednich nie da się wprowadzić żadnych zmian, trzeba od początku przeprowadzać całą procedurę. Podniesienie terenu działki bez dopełnienia niezbędnych formalności jest traktowane jako samowola i niesie za sobą konsekwencje.

Zazwyczaj prace budowlane, które obejmują podnoszenie gruntu wymagają odpowiedniego pozwolenia na budowę. Są to sytuacje, gdy podwyższenie wiąże się z tworzeniem wałów i nasypów, a także prowadzeniem wykopów niezależnym od budowy domu. To oczywiście generuje koszty, ponieważ wykonanie tego trzeba zlecić specjaliście, który stworzy projekt architektoniczny.

Może się zdarzyć, że podwyższenie terenu nie zostanie uznane za takie, które wymaga pozwolenia na budowę. To nie oznacza jednak, że inwestor może pozwolić sobie na dowolne działania, czyli wspomnianą już wcześniej samowolkę budowlaną. Należy mieć na uwadze sąsiadujące działki i zapewnić odpowiednie zabezpieczenia związane z gospodarką wodną.

Posiadając plan podniesienia terenu trzeba go bezwzględnie przestrzegać. Jeżeli przeprowadzone prace wpłyną na zmianę kierunku odpływu wód oraz ich stanu, to będzie to zakłóceniem stosunków wodnych, a Prawo wodne na to nie pozwala. Zabronione jest też odprowadzanie wody i ścieków na sąsiednie grunty.

Jeśli przeprowadzone prace sprawią, że okoliczne działki będą zalewane, inwestor będzie musiał przywrócić poziom wody do stanu pierwotnego lub zamontować odpowiednie instalacje odprowadzające nadmiar wód. W przypadku, gdy dodatkowo dojdzie do jakichś zniszczeń trzeba liczyć się z koniecznością wypłacenia odszkodowania.

Każdy projekt zagospodarowania działki lub terenu powinien zawierać część opisującą ukształtowanie terenu, w której zostanie określone odniesienie budynku do poziomu gruntu. Oznacza to, że podniesienie tego poziomu jest zmianą zagospodarowania terenu lub działki.

Nie każde podwyższenie terenu musi wiązać się z koniecznością posiadania zgody zawartej w pozwoleniu na budowę. W takiej sytuacji najwygodniejszym rozwiązaniem jest zawarcie ugody sąsiedzkiej. Należy wówczas uzgodnić w jaki sposób uchroni się sąsiadujące działki przed zalewaniem, gdyż wykonywane roboty budowlane nie mogą negatywnie wpłynąć na nieruchomości w pobliżu oraz na gospodarkę wodną.

Taka ugoda ważna jest tylko wtedy, gdy jest na piśmie, a zrealizować można ją dopiero w momencie, kiedy zostanie podpisana przez władze miasta lub wsi.

Jak widać, aby podniesienie gruntu było działaniem w pełni legalnym i nikomu nie szkodzącym, należy spełnić pewne wymagania. Nie chodzi tu tylko o niezbędne formalności, ale również zapewnienie odpowiednich zabezpieczeń, aby nie szkodzić właścicielom sąsiadujących działek.

Czy podniesienie gruntu to odstępstwo istotne czy nieistotne?

Wszelkie odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego są odpowiednio zakwalifikowane – jako zmiany istotne lub zmiany nieistotne. Nie jest to jednak sprawa prosta, o czym najlepiej wiedzą nie tylko projektanci, ale również kierownicy budowy, sądy czy urzędnicy nadzoru budowlanego. Odstąpienie od projektu zagospodarowania działki lub terenu, a więc zmiana ukształtowania terenu zakwalifikowana jest jako odstępstwo istotne.

Wobec tego każde podwyższenie gruntu powinno być tak właśnie traktowane. Inwestor ma obowiązek sporządzić projekt zamienny oraz uzyskać zamienną decyzję o pozwoleniu na budowę. Tak restrykcyjne podejście może doprowadzać do wielu absurdalnych sytuacji. Podniesienie terenu o 2-3 cm nikomu w żaden sposób nie zaszkodzi, a jednak mogłoby zostać uznane za istotne odstępstwo. Niestety takie sytuacje się czasem zdarzają, a inwestorzy nie wiedzą wówczas jak się zachować.

W momencie, gdy dochodzi do określenia czy dane odstępstwo ma zostać zakwalifikowane jako istotne lub nieistotne, decyzję tę podejmuje projektant. Nie musi być to ta sama osoba, która wykonywała projekt. Oprócz swojej decyzji powinien zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje dotyczące odstępstwa.

Taka kwalifikacja nie jest jednak wiążąca dla urzędników nadzoru budowlanego. Jeśli projektant określi, że zmiana jest nieistotna, a przez urzędnika zostanie uznana za istotną, to skutkiem może być wszczęcie postępowania naprawczego. Inwestor ma wówczas prawo do odwołania się od decyzji podmiotu.

Konsekwencje błędnie przeprowadzonej kwalifikacji będą odczuwalne nie tylko dla samego inwestora, ale również projektanta oraz kierownika budowy. Nie tylko z powodu ewentualnych roszczeń odszkodowawczych, ale również postępowania dyscyplinarnego przed izbą.

Jeżeli uznanie pewnych działań przez nadzór budowlany za istotne odstępstwa nastąpi w trakcie budowy to jest ona wówczas wstrzymywana i inwestor ma obowiązek dostarczyć w określonym czasie zamienny projekt, w którym uwzględnione zostaną owe zmiany. Może jednak zdarzyć się również tak, że zostanie nakazane doprowadzenie budowy do stanu zgodnego z prawem. W przypadku zakończonych robót, nadzór nakłada obowiązek dostarczenia wspomnianych dokumentów i ewentualnego wykonania pewnych czynności.

Po upływie określonego terminu sprawdza się, czy inwestor wypełnił swoje zobowiązanie w całości. Jeśli tak, nadzór wydaje decyzję zatwierdzającą i pozwolenie na wznowienie budowy lub, jeśli budowa była już zakończona, zatwierdza projekt zamienny.

Nie zawsze bywa jednak kolorowo i czasem może się zdarzyć, że inwestor nie zgadza się z ustaleniami nadzoru lub zalegalizowanie robót jest po prostu niemożliwe, bo np. wykonane prace są sprzeczne z przepisami o warunkach technicznych. Brak uzyskanej legalizacji wiąże się natomiast z koniecznością rozbiórki całego domu lub jego części albo doprowadzenie nieruchomości do stanu pierwotnego.

Dodatkowo, jeżeli odstępstwa zostaną ujawnione podczas kontroli przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, to trzeba liczyć się z karą finansową, której podstawowa wartość wynosi 500 zł. Karę można też otrzymać za odstępstwa nieistotne, jeśli informacje na ich temat nie zostały dołączone do projektu.

Według prawa budowlanego odstąpienie od projektu zagospodarowania działki lub terenu jest odstępstwem istotnym. A więc każda zmiana ukształtowania terenu powinna uzyskać zgodę. Być może nikt nie zauważy i nie skontroluje podwyższenia gruntu o 2 cm, ale biorąc pod uwagę możliwe konsekwencje, zdecydowanie lepiej jest po prostu uwzględnić podniesienie terenu działki w projekcie budowlanym.

Konsekwencje samowolnego podniesienia gruntu działki

Samowolne podejmowanie jakichkolwiek działań na budowie może się skończyć dla inwestora bardzo nieprzyjemnie. Nie inaczej jest w przypadku podniesienia gruntu, tym bardziej, że tego typu roboty budowlane są uznawane przez prawo budowlane jako odstępstwa istotne.

Oczywiście jeśli podwyższenie terenu zostało wcześniej zaplanowane i uwzględnione w pozwoleniu na budowę, to jak najbardziej właściciel gruntu może przystąpić do prac i podnosić teren zgodnie z projektem.

Może się jednak zdarzyć, że w toku prac nastąpiło niezaplanowane podniesienie gruntu, w związku z czym nie zostały uregulowane niezbędne formalności. Wówczas jest mowa o tak zwanej samowoli budowlanej.

Jeśli inwestor znalazł się w takiej sytuacji, powinien jak najszybciej wdrożyć procedurę naprawczą, która polega na sporządzeniu i przedstawieniu zamiennego projektu budowlanego. Projekt zamienny musi zawierać zmiany, które nastąpiły w wyniku przeprowadzonych robót budowlanych.

Wykrycie podwyższenia terenu w trakcie budowy może się wiązać ze wstrzymaniem robót oraz nakazaniem przywrócenia do stanu pierwotnego bądź zalegalizowaniem zmian, natomiast gdy prace są już zakończone – nawet ze sprzeciwem dotyczącym możliwości użytkowania obiektu.

Jeśli w wyniku samowoli budowlanej dodatkowo nastąpiło zakłócenie gospodarki wodnej, nadzór nakłada na inwestora obowiązek zainstalowania odpowiednich urządzeń lub obniżenie gruntu przywrócenie stanu poprzedniego.

Co robić, gdy sąsiad podnosi grunt i możliwe jest zalanie działki?

Niestety nie każdy przeprowadzając podniesienie gruntu na swojej działce myśli również o innych ludziach posiadających grunty sąsiednie. Być może niektórzy nie zdają sobie sprawy z tego, że czasami nawet niewielkie podniesienie terenu działki może wpłynąć na gospodarkę wodną i zalewać sąsiednie działki.

Co zrobić w momencie, gdy na sąsiedniej nieruchomości podwyższany jest grunt i występuje ryzyko zalewania działki? Przede wszystkim należy szczerze porozmawiać z sąsiadem i zapytać czy dokładnie przemyślał sprawę i w jaki sposób planuje rozwiązać problem spływania wód opadowych na pobliskie grunty sąsiednie. Być może właściciel gruntu zaplanował już sobie stworzenie oczka wodnego, do którego będzie spływał nadmiar wody lub ma inne rozwiązanie, które zostanie wdrożone.

Jeśli sąsiad buduje dom, można sprawdzić w starostwie, czy działa on w pełni legalnie, a więc czy podniesienie terenu działki wymaga pozwolenia i zostało przewidziane w projekcie. Jako właściciel sąsiadującej działki (znajdującej się w obszarze oddziaływania) właściciel gruntu ma prawo do wglądu do dokumentacji. W momencie, gdy okaże się, że projekt domu nie przewiduje podwyższenia gruntu lub sąsiad w ogóle nie ma pozwolenia na budowę, należy powiadomić nadzór budowlany, który zajmie się tą sprawą.

A co robić w sytuacji, gdy woda zacznie spływać na działkę? Jeśli tak się stanie, to wiadomo już, że doszło do zakłócenia gospodarki wodnej. Trzeba wtedy złożyć wniosek do wójta o to, aby nakazano przywrócenie stanu poprzedniego albo zainstalowanie odpowiednich urządzeń odprowadzających nadmiar wody. Gdy spływająca woda dodatkowo powoduje zniszczenia, można starać się o uzyskanie odszkodowania.

Zgodnie z Prawem wodnym właściciel działki, nie może zmieniać stanu wody, jeśli przepisy nie stanowią inaczej. Dotyczy to zwłaszcza kierunku odpływu wód deszczowych oraz odpływu ze źródeł, a także odprowadzania wód i ścieków na sąsiednie działki.

Jako właściciel sąsiadującego gruntu, który ucierpiał w wyniku podniesienia terenu przez sąsiada i tym samym zalewanie posesji, można żądać przede wszystkim przywrócenia poprzedniego stanu lub wykonanie odpowiednich instalacji.

Przywrócenie stanu poprzedniego wiąże się zazwyczaj z niwelacją terenu czyli usunięciem wykonanego wcześniej podwyższenia działki. Natomiast wykonanie instalacji może polegać na poprowadzeniu przewodów melioracyjnych.

Każdy właściciel działki sam odpowiada za odpływ wody ze swojego gruntu i nie chodzi tu tylko o przeprowadzane działania czy zaniedbania. Ma on również obowiązek usuwania wszelkich przeszkód i zmian w odpływie wód, które powstały zarówno wskutek działania osób trzecich jak i w drodze przypadku i szkodzą sąsiadującym gruntom.

Zalanie działki może być spowodowane różnymi czynnikami, wobec czego postępowanie jest uzależnione od przyczyny i przebiegu. Inaczej podejdzie się do zalania, które nastąpiło w trakcie bardzo obfitych deszczy – to działanie siły wyższej, na którą nie ma się wpływu, a zupełnie inaczej do takiego, które powstało na skutek niedbalstwa lub lekkomyślności.

Działanie żywiołu nie jest winą sąsiada, dlatego nie można nikogo obwiniać za szkody jakie powstały na działce w wyniku mocnych opadów. Jeśli jednak sąsiad przyczynił się do zniszczeń poprzez swoje czyny, jak najbardziej można go obciążyć odpowiedzialnością.

Jednym ze wspomnianych już przykładów jest nieodpowiednie bądź nawet bezprawne podniesienie poziomu gruntu i nie zapewnienie instalacji odpowiedzialnej za odprowadzanie nadmiaru wody. Częstym zjawiskiem jest również złe skonstruowanie drenów, które odprowadzają wodę na sąsiadujący grunt.

O odszkodowanie można się starać wtedy, gdy po przywróceniu stanu poprzedniego nie zostały zlikwidowane wszystkie szkody, jakie poniósł właściciel zalanej nieruchomości. Naprawa szkód wyrządzonych poprzez zakłócenie gospodarki wodnej obejmuje tylko pokrycie strat, bez uwzględnienia utraconych zysków.

Ile kosztuje podniesienie terenu działki?

Oszacowanie jakichkolwiek kosztów budowlanych zawsze jest kwestią indywidualną. Koszt podniesienia terenu działki podobnie jak wiele innych prac zależy od bardzo wielu czynników – od stopnia zaawansowania robót i ilości ziemi niezbędnej do podwyższenia, poprzez jej jakość i źródło pozyskania, aż po wynajęcie sprzętu potrzebnego do przeprowadzenia całego procesu. Właśnie dlatego całkowite koszty podwyższania terenu są ustalane indywidualnie na podstawie prac, które trzeba wykonać, a także niezbędnych materiałów i sprzętu.

Można jednak wspomnieć o cenach za niektóre materiały służące do podnoszenia gruntu. Za jedną wywrotkę ziemi do podniesienia poziomu działki zapłaci się od 150 zł wzwyż, z kolei za czarnoziem od 65 zł za tonę. Zakładając, że pojemność wywrotki to około 10m3 łatwo policzyć ile takich aut będzie trzeba zamówić, aby podnieść teren działki.

Podsumowanie

Wybór działki pod budowę wymarzonego domu to bardzo ważny krok. Nie należy kierować się wyłącznie pięknymi widokami i świetną lokalizacją. Dobrze jest zwrócić uwagę na topografię, czyli ukształtowanie terenu terenu działki budowlanej. Jeszcze przed wyborem gruntu warto zlecić też wykonanie badań geotechnicznych, dzięki którym inwestor dowie się, czy wybrany przez niego projekt będzie odpowiedni lub jakie dodatkowe działania będzie musiał podjąć, aby móc rozpocząć budowę.

Realizując prace budowlane może dojść do podwyższenia terenu, co często niesie za sobą skutki dla sąsiadujących nieruchomości. Podwyższenie terenu jest zatem istotnym zdarzeniem, które wymaga wypełnienia pewnych formalności. Podniesienie gruntu bez wcześniejszego ich uregulowania staje się samowolą budowlaną, a to prowadzi do konieczności poniesienia pewnych konsekwencji.