Kierownik budowy: uprawnienia, obowiązki i odpowiedzialność

Kierownik budowy zarządza pracami budowlanymi, a bez jego obecności żaden inwestor nie może rozpocząć bądź prowadzić budowy czy też rozbudowy swojego domu.

To właśnie inwestor odpowiada za obecność kierownika na terenie budowy, natomiast sam kierownik jest odpowiedzialny za spełnienie wszelkich norm prawnych i przepisów, aby budowa była zgodna z otrzymanym pozwoleniem, zatwierdzonym wcześniej projektem oraz prawem budowlanym.

Kierownik budowy jest konieczny przy każdej inwestycji

Należy wyraźnie podkreślić, że każda budowa wymaga obecności kierownika budowy, a ten obowiązek nakłada art. 42 Prawa budowlanego z 7 lipca 1994 r. (tekst ujednolicony Dz.U. z 2017 r., poz. 1332).

W tym dokumencie jasno zostają określone zasady, według których dokładnie wiadomo, kto i na jakich warunkach może sprawować funkcję kierownika budowy.

To on staje się osobą odpowiedzialną za cały przebieg prac budowlanych, aby były wykonywane zgodnie ze sztuką budowlaną, aktualnie obowiązującymi przepisami oraz z zachowaniem bezpieczeństwa.

Kierownik ponosi również odpowiedzialność zawodową i dyscyplinarną za ewentualne nieprawidłowości i błędy popełnione na placu budowy oraz inne uchybienia względem obowiązków zawodowych.

Wszystkie kwestie związane z daną inwestycją powinien odnotowywać w, mającym status dokumentu urzędowego, dzienniku budowy, który wcześniej zostaje opieczętowany w urzędzie wydającym pozwolenie na budowę.

Warto zaznaczyć, że adnotacje w dzienniku budowy mogą też umieszczać inne osoby związane z inwestycją, czyli inwestor, architekt bądź projektant, geodeta, inspektor nadzoru inwestorskiego oraz pracownicy organów nadzoru budowlanego w ramach czynności kontrolnych.

Natomiast niedopuszczalne będzie dokonywanie wpisów przez kogoś spoza kręgu osób uprawnionych.

Inwestor musi zarazem pamiętać o konieczności sporządzenia umowy zlecenia z kierownikiem budowy.

Warto jednocześnie podkreślić, że chociaż niektórzy zamiennie stosują dwa pojęcia, a więc kierownik budowy i kierownik robót, to jednak w prawie budowlanym następuje wyraźne rozróżnienie tych funkcji.

Kierownik budowy odpowiada za całość procesu inwestycyjnego, natomiast kierownik robót jedynie za konkretny rodzaj prac w danej inwestycji np. roboty elektryczne bądź kanalizacyjne.

Kierownik budowy a inspektor nadzoru inwestorskiego

Kierownik budowy to konieczność, ponieważ na każdej budowie musi się znaleźć ktoś, kto będzie kierować pracami i dotyczy to najmniejszych nawet inwestycji, jak domek letniskowy składany z gotowych modułów.

Warto jednak zatrudnić jeszcze inspektora nadzoru inwestorskiego.

Wynika to z faktu, że kierownik budowy nie ma obowiązku reprezentować interesów inwestora w kontakcie z wykonawcą. Taka sytuacja będzie szczególnie odczuwalna, kiedy kierownik zostanie zatrudniony właśnie przez wykonawcę, a nie inwestora.

Temu ostatniemu pozostanie samodzielny nadzór nad realizacją projektu zgodnie z oczekiwaną wysoką jakością albo zatrudnienie swojego przedstawiciela na budowie, którym jest inspektor nadzoru inwestorskiego.

Prawo budowlane nie stawia takich wymagań w przypadku budowy domu jednorodzinnego i wielu inwestorów pomija ten krok, głównie ze względów oszczędnościowych, ale to poważny błąd.

Koszty zatrudnienia inspektora nadzoru inwestorskiego będą na pewno dużo niższe w porównaniu z ewentualnymi wydatkami na poprawki błędów na budowie.

Inspektor nie będzie chronił interesów wykonawcy, ale właśnie inwestora i zadba o odpowiednią jakość przeprowadzonych robót, a zarazem wykryje wszelkie nieprawidłowości.

Może również wydawać polecenia kierownikowi, co zostanie potwierdzone odpowiednim wpisem w dzienniku budowy.

W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek niezgodności z przepisami czy projektem ma prawo zażądać wykonania poprawek, a nawet całkowicie wstrzymać prace.

Należy pamiętać, że w świetle art. 24 Prawa budowlanego niedopuszczalne jest łączenie funkcji kierownika budowy i inspektora nadzoru.

Co więcej, te osoby nie powinny być też ze sobą powiązane, ponieważ kierownik ma reprezentować wykonawcę, z kolei inspektor inwestora, więc zachodziłaby sprzeczność interesów.

Obowiązki kierownika budowy

Wszystkie obowiązki kierownika budowy zostały precyzyjnie określone w art. 22 Prawa budowlanego, aczkolwiek przy podpisywaniu umowy należy dokładnie prześledzić jej szczegółowe zapisy, ponieważ to umowa będzie kluczowym dokumentem, na podstawie którego inwestor może dochodzić swoich praw w przypadku naruszenia ustaleń.

Niektóre obowiązki kierownika budowy mogą też wynikać z konkretnych uzgodnień pomiędzy inwestorem a kierownikiem.

Całość obowiązków można podzielić na trzy etapy:

• na początku inwestycji,
• w trakcie budowy,
• po zakończeniu budowy domu.

Obowiązki kierownika na początku inwestycji

Jeszcze przed rozpoczęciem prac właściwych do zadań kierownika budowy należy zadbać o:

• Złożenie oświadczenia do wydziału nadzoru budowlanego o przyjęciu obowiązków kierowania daną inwestycją;
• Przejęcie protokolarne (na piśmie) od inwestora placu budowy oraz sprzętu;
• Odpowiednie zabezpieczenie zarówno całego terenu budowy, jak znajdujących się na nim urządzeń technicznych, ewentualnych obiektów, stałych punktów osnowy geodezyjnej oraz podlegających ochronie elementów środowiska naturalnego;
• Ogrodzenie placu budowy, a także umieszczenie w widocznym miejscu tablicy informacyjnej inwestycji;
• Sporządzenie planu bezpieczeństwa inwestycji, który zostanie własnoręcznie przez kierownika budowy podpisany;
• Zagwarantowanie wytyczenia budynku przez geodetę.

Obowiązki kierownika w trakcie budowy domu

To bardzo ważny etap pracy, który w dużym stopniu decyduje o tym, czy dana inwestycja będzie udana.

Kierownik budowy powinien:

• Nadzorować wszystkie prace na budowie i kierować całą budową pilnując jednocześnie zgodności wykonywanych robót z projektem, pozwoleniem na budowę i przepisami budowlanymi oraz przepisami bezpieczeństwa i higieny pracy;
• Prowadzić dokładną dokumentację wszystkich robót ze szczególnym uwzględnieniem dziennika budowy, ale także protokołów częściowych i końcowych oraz dokumentacji powykonawczej po zakończeniu prac;
• Wstrzymać roboty, jeżeli pojawiło się zagrożenie dla zdrowia lub życia albo prawidłowego przebiegu inwestycji – konieczne jest również powiadomienie o tym fakcie inwestora;
• Przestrzegać zaleceń inspektora nadzoru budowlanego, jeżeli jest on zatrudniony przez inwestora;
• Zgłaszać inspektorowi nadzoru bądź inwestorowi ukończone prace do odbioru.

Warto jeszcze zaznaczyć, że w trakcie trwania danej inwestycji, to kierownik ma prawo przedstawiać propozycje zmian odnośnie samego projektu obiektu, jak i organizacji robót budowlanych, jeżeli uzna je za konieczne ze względów bezpieczeństwa bądź korzystne dla samej budowy.

Obowiązki kierownika budowy po zakończeniu prac

Koniec prac na budowie nie zwalnia kierownika budowy z kilku istotnych rzeczy, które jeszcze musi wykonać.

Chodzi tutaj o:

• Zgłoszenie inwestorowi budynku do odbioru;
• Przekazanie inwestorowi pisemnego oświadczenia o zgodności wykonania danego obiektu z prawem budowlanym, warunkami pozwolenia na budowę, warunkami zabudowy oraz innymi istotnymi przepisami;
• Złożenie inwestorowi pisemnego oświadczenia o doprowadzeniu do porządku placu budowy, czasami także najbliższego sąsiedztwa np. ulicy;
• Uczestniczenie w odbiorze budynku do odbioru;
• Zagwarantowanie usunięcia ewentualnych usterek.

Jak zostać kierownikiem budowy?

Zawód ten wymaga posiadania wyższego wykształcenia technicznego zdobytego na kierunkach związanych z budownictwem bądź architekturą, jednak samo ukończenie studiów nie wystarczy.

Drugim niezbędnym elementem okazuje się zdanie dość trudnego egzaminu organizowanego przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego ze znajomości procesu budowlanego oraz w zakresie praktycznego zastosowania zdobytej na studiach wiedzy.

W tym momencie otrzymuje się uprawnienia budowlane, ale na tym jeszcze się nie kończą powinności.

Trzecim kluczowym aspektem jest odbycie stosownej praktyki zawodowej, która obejmuje pełnienie funkcji technicznych przeprowadzanych pod czujnym okiem uprawnionego do tego fachowca.

W ramach praktyk bardzo często wykonuje się też prace projektowe.

Po spełnieniu owych wymagań pozostaje oficjalny wpis do rejestru centralnego, a także na listę członków izby samorządu zawodowego.

Trzeba jeszcze zaznaczyć, że nieograniczone uprawnienia do samodzielnego sprawowania funkcji technicznych daje dyplom ukończenia studiów II stopnia albo jednolitych studiów magisterskich.

Konieczne będzie również odbycie dwuletniej praktyki zawodowej na budowie.

Można też nabyć ograniczone uprawnienia do pełnienia samodzielnych funkcji technicznych i w takim przypadku niezbędne będzie posiadanie dyplomu ukończenia studiów inżynierskich I stopnia oraz trzyletnia praktyka zawodowa.

Odpowiedzialność kierownika budowy

Obowiązkiem każdego inwestora będzie przekazanie kierownikowi placu budowy, jak i zapłata wcześniej uzgodnionego wynagrodzenia, jeżeli obiekt spełnia oczekiwania.

Warto pamiętać, że kierownik budowy ponosi odpowiedzialność na ogólnych zasadach za wszelkie szkody zaistniałe na terenie budowy od chwili protokolarnego przejęcia do momentu oddania obiektu.

Pojęcie zasad ogólnych oznacza, że inwestor musi udowodnić winę kierownikowi, iż szkoda bądź wypadek jest następstwem niedopełnienia przez niego obowiązków.

Kierownik budowy ponosi odpowiedzialność prawną wynikającą z prawa karnego, cywilnego, a także budowlanego.

W tym ostatnim przypadku chodzi o przepisy o odpowiedzialności zawodowej, które dotyczą wszystkich osób samodzielnie sprawujących określone funkcje na budowie, a więc również projektanta oraz inspektora nadzoru.

Tym osobom grożą określone kary, jeżeli nie wypełniają należycie swoich obowiązków, powodują duże szkody materialne oraz stwarzają zagrożenie dla zdrowia lub życia ludzi, dla mienia albo środowiska naturalnego.

W razie zaistnienia tego typu problemów kierownik budowy może się spodziewać upomnienia, upomnienia połączonego z koniecznością powtórnego zdania egzaminu na uprawnienia budowlane, a nawet zakaz wykonywania samodzielnej funkcji technicznej na określony czas od roku do lat pięciu wraz z obowiązkiem ponownego przystąpienia do egzaminu.

W kwestiach związanych z odpowiedzialnością zawodową w budownictwie orzeczenia wydaje wojewoda, więc to do niego należy adresować wszelkie skargi na nierzetelnego kierownika.

W przypadku odpowiedzialności kontraktowej za nienależyte wykonanie powierzonego zadania inwestor ma prawo udać się do sądu i domagać się usunięcia wad w ramach rękojmi.

Wtedy to trzeba wskazać, które konkretnie rzeczy zostały niewłaściwie wykonane i co powinno zostać naprawione.

Jeżeli w umowie zawartej pomiędzy inwestorem a kierownikiem znalazła się wzmianka o karze umownej, to inwestor może się domagać jej zapłacenia albo też wypłacenia odszkodowania.

Trzeba jednak mieć świadomość, że sprawa nie tylko będzie się długo ciągnąć w sądzie, ale także konieczne będzie znalezienie solidnych rzeczoznawców.

W niektórych przypadkach kierownik budowy może odpowiadać karnie.

Tak się dzieje, kiedy prace budowlane są prowadzone w sposób znacznie odbiegający od wcześniej zatwierdzonego projektu domu czy też od ustaleń określonych w pozwoleniu na budowę i dochodzi np. do katastrofy budowlanej.

Warto przy tym pamiętać, że odpowiedzialność majątkowa bądź karna nie wyklucza jednoczesnej odpowiedzialności zawodowej.

Innymi słowy, niezadowolony inwestor może domagać się zarówno upomnienia dla kierownika, jak i odszkodowania.

Zmiana kierownika budowy

Warto o tym pamiętać, że wszelkie błędy popełnione podczas wykonywania robót budowlanych są niezwykle kosztowne, a przede wszystkim bardzo trudne do poprawienia.

To właśnie kierownik budowy jest odpowiedzialny za nadzór nad pracami i jeżeli inwestor zauważy jakiekolwiek nieprawidłowości, to powinien od razu zareagować.

Uzasadniony niepokój musi wzbudzić ciągła nieobecność kierownika na placu budowy, ale także wszelkie inne przejawy niewywiązywania się ze swoich obowiązków albo nieradzenia sobie z pracą.

Kierownik zatrudniony bezpośrednio przez prywatnego inwestora może zostać zwolniony praktycznie w każdym momencie.

Problemy zaś mogą się pojawić w razie budowy z deweloperem, który niekoniecznie musi przystać na żądanie zwolnienia danego kierownika, jeżeli to on go wyznaczył do pracy przy danej budowie.

To dlatego warto zawczasu dokładnie przeczytać warunki umowy, aby już na etapie wstępnym upewnić się, czy taka opcja jest w ogóle przewidziana.

W przypadku zmiany kierownika budowy należy od razu zawiadomić stosowny powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego, co jest zgodne z art. 44 Prawa budowlanego.

W informacji podaje się nie tylko dane osobowe nowego kierownika, ale także datę owej zmiany.

Jednocześnie niezbędne jest dostarczenie oświadczenia nowej osoby o przejęciu obowiązków w danej inwestycji.

Kolejnym wymogiem formalnym będzie dokonanie odpowiedniego wpisu w dzienniku budowy.

Przede wszystkim kierownik przekazujący swoje obowiązki musi określić stan zaawansowania robót budowlanych, co podpisami potwierdzą zarówno dotychczasowy, jak i przejmujący obowiązki kierownik.

Ten drugi otrzymuje też całą dokumentację budowy.

Jak znaleźć dobrego kierownika budowy?

Kierownik budowy nie gwarantuje, że budowa będzie przebiegać prawidłowo, o ile inwestor nie zadba o zatrudnienie naprawdę solidnego fachowca.

Trudno o rzetelność w przypadku kierownika powiązanego z wykonawcami, który częściej może przymykać oko na pewne nieścisłości względem projektu lub zastosowanie niezbyt odpowiednich materiałów.

Równie niekorzystna sytuacja będzie, kiedy jeden kierownik równolegle obsługuje kilka inwestycji i to jeszcze zlokalizowanych w różnych częściach miasta.

Ciężko wtedy wszystkiego dopilnować, ponieważ z reguły obecność kierownika na placu budowy bywa sporadyczna, szczególnie gdy musi dojeżdżać z drugiego końca miasta.

Można pokusić się o zmianę kierownika już w trakcie budowy, jednak oznacza to dodatkowe problemy, a ponadto po prostu zabiera czas.

To dlatego tak ważna okazuje się odpowiednia selekcja kandydatów, aby wybrać kierownika, który odpowiedzialnie poprowadzi całą inwestycję.

Każdy kierownik musi przynależeć do Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa, więc na pewno warto zapytać o aktualne zaświadczenie, który potwierdzi ten stan.

Szukanie najlepiej zacząć wśród rodziny i znajomych, o ile w takim kręgu znajdują się osoby, które wcześniej realizowały jakąś inwestycję wymagającą zatrudnienia kierownika budowy i mogą kogoś polecić.

Czasami sprawdzonego kierownika budowy może też polecić projektant domu lub pracownie architektoniczne.

Warto o to popytać przy wyborze konkretnego projektu domu albo zleceniu jego wykonania.

Bardzo ważna będzie rozmowa z kandydatem, dzięki której inwestor może ocenić stopień komunikacji z nim.

Fachowość, uczciwość i dokładność to podstawa, ale znaczenie mają także cechy osobowości kandydata.

Jeżeli trudno się z nim porozumieć, to lepiej sobie odpuścić i rozejrzeć się za kimś innym, z kim znajdzie się od razu nić porozumienia.

Kluczowe okazuje się dokładne ustalenie harmonogramu pracy, a więc częstotliwość doglądania inwestycji, ewentualną obecność kierownika przy badaniach geologicznych czy też kwestię odpowiedzialności za konkretne elementy budowy.

Ważne jest również uzgodnienie kosztu owych działań oraz formy rozliczenia.

Wszystkie ustalenia powinna zawierać pisemna umowa, aby żadna ze stron nie miała żadnych wątpliwości co do zakresu obowiązków, a także praw.

Na pewno konieczne jest zapytanie o znajomość technologii, w jakiej ma zostać zrealizowana inwestycja i to nie tylko o wiedzę teoretyczną, ale także doświadczenie przy projektach tego typu.

Ma to szczególne znaczenie w przypadku zastosowania niezbyt popularnych technologii i rozwiązań architektonicznych.

Wyjątkowo precyzyjne określenie zakresu obowiązków oraz praw pomiędzy inwestorem a kierownikiem budowy sprawi, że współpraca powinna przebiegać sprawnie i bez większych przeszkód, a tym samym bardziej komfortowo dla obu stron.

Oczywiście wszelkie uzgodnienia muszą znaleźć się w umowie, gdyż ona daje inwestorów dodatkową gwarancję, że prace przebiegną prawidłowo.

Warto także pamiętać, że istnieje również możliwość zatrudnienia kilku kierowników budowy, którzy będą odpowiadać za określony etap prac.