Samowola budowlana: kary, przedawnienie, legalizacja samowoli

Prawo budowlane nie zawiera dokładnej definicji samowoli budowlanej, jednak sama samowola budowlana nie tylko istnieje, ale także podlega karze. Warto zapoznać się z faktami na ten temat, aby nie zostać zaskoczonym konsekwencjami samowoli budowlanej. Nieznajomość przepisów nie zwalnia z odpowiedzialności za samowolę budowlaną.

Chociaż w roku 2017 pojawiły się pewne korzyści dla właścicieli obiektów podlegających pod samowolę budowlaną, to problem nadal jest poważny, a wielu inwestorów wręcz prosi się o kłopoty.

Samowola budowlana – kiedy mamy z nią do czynienia?

Samowola budowlana to nic innego jak prowadzenie inwestycji budowlanej bez wymaganego pozwolenia na budowę bądź koniecznego zgłoszenia robót. Skala zjawiska jest naprawdę ogromna. W połowie 2016 roku inspektor nadzoru budowlanego prowadził ponad 24 000 spraw dotyczących samowoli budowlanych. Kwestia samowoli budowlanej może dotyczyć stawiania domu jednorodzinnego, aczkolwiek zazwyczaj chodzi o rozbudowę domu o nadbudówki, czy dobudówki, remont domu czy też budowę garażu, budowę basenu albo budowę wiaty.

Niektóry inwestorzy zdają się zapominać, że za samowolę budowlaną uznaję się nawet rozpoczęcie prac przed uzyskaniem ostatecznej decyzji, a przecież starosta ma 65 dni na wydanie pozwolenia na budowę (o ile dokumentacja jest pełna i zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego), a w razie wymogu zgłoszenia prac należy czekać 30 dni na tak zwaną milczącą zgodę.

Wcześniejsze prace mogą kusić, ale naprawdę nie warto narażać się na przykre konsekwencje. Jak widać, także obiekty, na które uzyskano pozwolenie na budowę lub zgodę mogą zostać uznane za samowolę budowlaną, jeżeli przystąpi się do prac za wcześnie. Kolejne przypadki samowoli budowlanych dotyczą przeprowadzania prac niezgodnie z obowiązującymi normami i przepisami. Chodzi tutaj o sytuacje, kiedy nie ma kierownika budowy, nie jest prowadzony dziennik budowy bądź następują rozbieżności względem projektu budowlanego. Prawo budowlane mówi, że nie wolno również podejmować się realizacji projektu domu, jeżeli starosta wniesie sprzeciw.

Kary za samowolę budowlaną

W każdym razie warto pamiętać o przestrzeganiu zasad prawa budowlanego. Każde odstępstwo może skutkować poważnymi karami regulowanymi art. 90 prawa budowlanego. Mało osób zdaje sobie sprawę z faktu, że nie chodzi jedynie o karę grzywny, ale także karę ograniczenia wolności od jednego do dwunastu miesięcy lub karę pozbawienia wolności do lat 2. Oczywiście inwestorowi indywidualnemu raczej nie grozi kara więzienia, na nią są narażone zwłaszcza firmy, jednak wysokość grzywny za samowolę budowlaną może okazać się wyjątkowo dotkliwa. Maksymalnie jest to aż 1 080 000 zł.

Postępowanie karne nie zostanie też rozpoczęte, jeżeli minęło 5 lat od popełnienia samowoli budowlanej. Natomiast sankcji administracyjnych można spodziewać się zawsze, ponieważ nie przedawnia się złamanie przepisów. W przypadku ujawnienia samowoli budowlanej należy liczyć się z nakazem rozbiórki obiektu albo legalizacji samowoli budowlanej. Jeżeli nadzór budowlany nakaże rozbiórkę, to inwestor jest zobowiązany do jej przeprowadzenia na własny koszt i własnymi środkami, a w razie zwlekania z pracami może zostać zadanie zlecone firmie zastępczej, a inwestor który dopuścił się samowoli budowlanej zostaje obciążony kosztami robót oraz grzywną za niewykonanie nakazu rozbiórki.

Samowola budowlana legalizacja

Nowelizacja prawa budowlanego umożliwia legalizację samowoli budowlanej, ale ten proces nie należy ani do łatwych, ani tym bardziej tanich. Od razu należy też podkreślić istnienie dwóch odrębnych procedur legalizacji samowoli budowlanej w zależności od tego, kiedy został postawiony obiekt będący samowolą budowlaną. W stosunku do obiektów sprzed roku 1995 proces legalizacji zazwyczaj nie wiąże się z koniecznością uiszczenia dotkliwej opłaty, chociaż i tak jest dość uciążliwy. Legalizacja samowoli budowlanej takiego obiektu budowlanego może zostać przeprowadzona przez organ nadzoru budowlanego na podstawie w miarę liberalnej ustawy z roku 1974. Problemem może jednak okazać się udowodnienie, że nieruchomość powstała przed owym rokiem. Z kolei samowole budowlane po roku 1995 podlegają przepisom ustawy z lipca 1994 roku o prawie budowlanym, która weszła w życie 1. stycznia 1995 roku oraz wszelkim jej nowelizacjom. Wszystkie obiekty, które powstały po tej dacie i są uznane za samowole budowlane obejmują wysokie sankcje finansowe, aczkolwiek sam proces legalizacji samowoli budowlanej okazuje się znacznie prostszy.

Legalizacja samowoli budowlanej dla obiektów wybudowanych przed 1995 rokiem

Obiekty tego typu można zalegalizować i jednocześnie można je objąć amnestią, należy jednak spełnić dwa podstawowe warunki.

1. Obiekt musi znajdować się na działce, która posiada status działki budowlanej zgodnie z planami zagospodarowania przestrzennego.
2. Obiekt nie stanowi żadnego zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi. Nie może również pogarszać warunków zdrowotnych w najbliższym otoczeniu.

Tylko spełnienie owych warunków pozwala na podjęcie starań o legalizację samowoli budowlanej. W innym przypadku inwestor, który dopuścił się samowoli budowlanej powinien liczyć się z koniecznością rozbiórki. Kolejną kwestią, o którą należy zadbać, jest udowodnienie, że obiekt rzeczywiście został postawiony przed rokiem 1995 i z tym bywa problem, ponieważ organy władzy państwowej, jak starostwa czy też urzędy samorządowe, dokonują archiwizacji dokumentacji budowlanej dopiero od roku 1999. W związku z tym, w zasadzie nie ma szans, aby odszukać pozwolenia na budowę oraz dokumentacje budowlane sprzed tego roku. Jedynym ratunkiem mogą się okazać prowadzone przez urzędy gminne książki ruchu budowlanego. Raczej rzadko przechowuje się tak długo rachunki za materiały budowlane, które też mogłyby poświadczać budowę przed 1995 rokiem, ale można spróbować odszukać w archiwum domowym podpisane umowy zawierane z pracownikami budowy oraz świadków poświadczających fakt ukończenia budowy przed tym rokiem.

Jak widać, sprawa nie jest taka łatwa i skompletowanie dokumentacji może okazać się drogą przez mękę. Jeżeli uda się zgromadzić wszystkie dokumenty, to należy swoje kroki skierować do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, aby złożyć wniosek o pozwolenie na użytkowanie obiektu. Wniosek musi zostać uzupełniony dodatkowymi dokumentami. Chodzi tutaj o inwentaryzację podwykonawczą budynku oraz ekspertyzę techniczną, która potwierdza przydatność obiektu do użytkowania. W ciągu 21 dni od złożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie budynku zostaje przeprowadzona bezpłatna kontrola na zlecenie inspektora nadzoru budowlanego. Właściciel budynku ma obowiązek obecności podczas tej kontroli, a po jej przebiegu otrzymuje protokół kontroli.

Warto pamiętać o konieczności przechowywania protokołu. Jeżeli kontrola nie wykazała żadnych uchybień, to należy oczekiwać na wydanie decyzji przez inspektora nadzoru budowlanego, który ma to 60 dni. W przypadku pozytywnej opinii powiatowego inspektora nadzoru budowlanego można użytkować swoją nieruchomość.

W razie niepomyślnej decyzji inwestorowi przysługuje prawo do odwołania się do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego.

Legalizacja samowoli budowlanej dla obiektów wybudowanych po 1995 roku

Początkowe zapisy ustawy z 7. lipca 1994 roku były niezwykle restrykcyjne względem samowoli budowlanych, co prowadziło do wielu nakazów rozbiórek. Na szczęście dla inwestorów wprowadzono szereg poprawek, które w znacznym stopniu złagodziły restrykcyjne przepisy, którym podlegała samowola budowlana. Przede wszystkim umożliwiono legalizację obiektu budowlanego, która jest na pewno łatwiejsza w stosunku do budynków zbudowanych przed 1995 rokiem, jednak oznacza spore wydatki w związku z nakazem uiszczenia opłat legalizacyjnych.

Aby rozpocząć całą procedurę legalizacyjną trzeba spełnić dwa warunki.

1. Obiekt budowlany uznany za samowolę budowlaną nie może podważać przepisów techniczno-budowlanych, a także przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
2. Nie ma przeszkód, aby obiekt uznawany za samowolę budowlaną doprowadzić do stanu zgodnego z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego.

W przypadku spełnienia obu warunków nie istnieją podstawy do zastosowania nakazu rozbiórki i wtedy należy zalegalizować obiekt budowlany. Na pewno warto pamiętać, że podczas procesu legalizacji nie wolno budynku ani modernizować, ani też wykańczać. Oczywiście kwestia dotyczy tych obiektów, które jeszcze znajdują się w fazie budowy. Podstawą do wstrzymania prac budowlanych jest postanowienie wydawane przez głównego inspektora nadzoru budowlanego. Pierwszym krokiem w procesie legalizacji samowoli budowlanej będzie dostarczenie niezbędnej dokumentacji.

Inwestor musi przede wszystkim złożyć oświadczenie o prawie do dysponowania daną nieruchomością na cele budowlane. Drugim obowiązkowym dokumentem jest zaświadczenie wójta, burmistrza miasta lub prezydenta miasta o zgodności budynku będącego samowolą budowlaną z aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Może się zdarzyć, że działka nie jest objęta MPZP i w takiej sytuacji należy uzyskać i dostarczyć decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Można to nawet uczynić już w trakcie postępowania legalizującego.

Ponadto konieczne okazuje się dostarczenie do urzędu, w czterech kopiach, projektu budowlanego razem z niezbędnymi dokumentami oraz oświadczeniami.

Na złożenie całej dokumentacji jest ściśle określony termin zawarty w dokumencie powiatowego inspektora budowy o dostarczeniu niezbędnej dokumentacji w celu rozpoczęcia procesu legalizacji samowoli budowlanej.

Dokumentacja stanowi podstawę procedury legalizacyjnej, ale na tym nie kończą się obowiązki inwestora, który chce dokonać legalizacji samowoli budowlanej. Jest on zobowiązany do pokrycia kosztów legalizacji samowoli budowlanej.

W przypadku pozytywnej weryfikacji wszystkich dokumentów oraz zaksięgowania opłaty najczęściej można się spodziewać decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego, co jest jednoznaczne z legalizacją budowy dla budynków gotowych oraz możliwością wznowienia wszelkiego typu prac budowlanych w przypadku obiektów niedokończonych.

Warto przy tym pamiętać, że ostateczna legalizacja samowoli budowlanej następuje dopiero po ukończeniu robót budowlanych i wypełnieniu niezbędnych procedur prawa budowlanego.

Decyzję o zatwierdzeniu wydaje powiatowy inspektor nadzoru budowlanego.

Kary za samowolę budowlaną

Wysokość opłaty ma zniechęcać nowych inwestorów do rozpoczynania budowy bez otrzymania pozwolenia na budowę bądź koniecznego zgłoszenia prac. Kwoty, które należy zapłacić zależą zarówno od rodzaju obiektu, jak i jego charakterystyki.

Zdecydowanie najmniej bolesna, dla budżetu domowego inwestora, będzie kwota za obiekty zbudowane z pominięciem koniecznego zgłoszenia prac.

Czasami mówi się o nich jako o małej samowoli budowlanej, jednak opłata legalizacyjna również tutaj obowiązuje.

W tym przypadku mamy do czynienia z dość stałymi kwotami, które zależą przede wszystkim od wielkości danego obiektu. Najniższa opłata legalizacyjna za samowolę budowlaną bez zgłoszenia do odpowiedniego urzędu wynosi 2 500 zł, natomiast najwyższa 5 000 zł.

W zdecydowanie gorszej sytuacji są inwestorzy, którzy nie dopełnili obowiązku otrzymania pozwolenia na budowę.

Koszty równają się iloczynowi pięćdziesięciokrotności stawki 500 zł, współczynnika kategorii obiektu i współczynnika wielkości obiektu.

Oba współczynniki znajdują się w załączniku prawa budowlanego.

Najniższa opłata wynosi 25 000 zł, ale najwyższa aż 900 000 zł, więc niekiedy bardziej opłacalna bywa rozbiórka obiektu niż legalizacja samowoli budowlanej.

Ta pierwsza kwota dotyczy przede wszystkim:

• niewielkich domków letniskowych,
• garaży,
• dużych altan.

Warto sobie przy tym uzmysłowić, że dla domów jednorodzinnych legalizacja samowoli budowlanej będzie kosztować 50 000 zł.

Umorzenie opłaty legalizacyjnej za samowolę budowlaną

W związku nowelizacją prawa budowlanego nastąpiły pewne zmiany, bardzo korzystne dla inwestorów.

Na mocy nowelizacji inwestorzy mogą ubiegać się o częściowe, a nawet całościowe umorzenie opłaty legalizacyjnej za samowolę budowlaną, a nie jedynie o odroczenie terminu płatności bądź rozłożenie całej kwoty na raty.

Co ważne, wniosek należy złożyć nie do urzędu skarbowego, ale do wojewody, który w tym przypadku nabiera uprawnień organu podatkowego.

Przy rozpatrywaniu wniosku na pewno uwzględnia się sytuację majątkową i rodzinną inwestora, który dopuścił się samowoli budowlanej, jednak nie ma dokładnie sprecyzowanych wytycznych.

Ogólnie mówi się o tym, że trzeba kierować się interesem podatnika lub publicznym, jednak jest to decyzja uznaniowa.

Na pewno na pozytywną decyzję mogą liczyć ci inwestorzy, którzy uzyskują dochód nieprzekraczający wynagrodzenia minimalnego, a przy tym mają rodzinę na utrzymaniu.

Decyzja odmowna nie miałaby też większego uzasadnienia, kiedy dany inwestor straciłby dom, aby uregulować opłatę.

Pod uwagę bierze się różnego rodzaju zdarzenia losowe czy też ciężkie choroby. Nowelizacja prawa budowlanego daje taką szansę i trudno byłoby z niej nie skorzystać.

Podobnie wygląda kwestia umorzenia opłaty legalizacyjnej w razie interesu publicznego. Chodzi tutaj o różnego typu sprawy społeczne.

Warto sobie uświadomić, że opłatę legalizacyjną za samowolę budowlaną musi uiścić aktualny właściciel obiektu.

Jeżeli budynek powstał z naruszeniem prawa budowlanego i został przekazany komuś innemu, np. jakiejś fundacji albo organizacji pozarządowej, to po stwierdzeniu nieprawidłowości na owe instytucje spada obowiązek zapłaty za legalizację obiektu. Najczęściej wiązałoby się to z koniecznością zamknięcia schroniska dla zwierząt czy też domu dziecka. Trudno się dziwić, że wojewodowie są skłonni wtedy umorzyć obowiązek zapłaty za samowolę budowlaną.

Jak zapobiec samowoli budowlanej?

Możliwości legalizacyjne to jedno, jednak nie można zapominać, że sama procedura legalizacji okazuje się nie tylko dość skomplikowanym, ale także kosztownym procesem.

Można nieco zmodyfikować popularne powiedzenie, iż lepiej zapobiegać niż płacić i tracić swój cenny czas oraz nerwy na uregulowanie wszystkich nieprawidłowości.

Podstawą będzie niezwykle skrupulatne przestrzeganie wszelkich przepisów prawa budowlanego i wypełnianie określonych przez nie formalności.

Na pewno nie wolno rozpoczynać prac budowlanych przed otrzymaniem ostatecznego pozwolenia na budowę, nawet w przypadku pewności uzyskania pozytywnej decyzji.

Lepiej poczekać te kilkanaście bądź kilkadziesiąt dni.

Jednocześnie nie należy zapominać o tym, że brak konieczności starania się o pozwolenie na budowę nie zwalnia czasami z obowiązku zgłoszenia zamiaru budowy.

Tak się dzieje w razie budowy garażu czy też altany o powierzchni poniżej 25 m2.

Jak już wcześniej wspomniano, nieznajomość prawa nie stanowi żadnego usprawiedliwienia.

Wyjątkową czujność trzeba zachować przy zakupie gotowej nieruchomości, ponieważ to na nowym właścicielu spoczywa obowiązek jej legalizacji, kiedy kontrola wykaże nieprawidłowości.

Dlatego tak istotne okazuje się skrupulatne sprawdzenie wszystkich informacji na jej temat.

Konieczne będzie przejrzenie księgi wieczystej oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Dobrym pomysłem jest zwrócenie się o pomoc do osoby bieglej w prawie budowlanym i dokumentacji budowy, aby nie przeoczyć kluczowych kwestii.

Samowola budowlana stwierdzona przez inspektorat nadzoru budowlanego zawsze wymaga podjęcia określonych kroków.

Jedynym ratunkiem okazuje się wtedy wykonanie rozbiórki obiektu albo rozpoczęcie procesu legalizacyjnego, co jest nie tylko uciążliwe, ale także może być bardzo kosztowne.

Opłaty legalizacyjnej mogą uniknąć ci inwestorzy lub właściciele obiektu budowlanego, którzy będą w stanie udowodnić, że obiekt został wybudowany przed rokiem 1995, a to również nie jest takie proste.