Nieprzekraczalna linia zabudowy: odległości i zalecenia architekta

Budowa domu wiąże się z dużą ilością różnego rodzaju formalności. Obowiązujące przepisy jasno określają, na co inwestor może sobie pozwolić, a w jakich sytuacjach musi pójść na jakieś ustępstwa. Tak naprawdę już na etapie wyboru działki budowlanej dobrze jest zwrócić uwagę na to, co znajduje się wokół niej. Niektóre elementy infrastruktury umożliwiają budowę domu dopiero po zachowaniu odpowiedniej od nich odległości.

Czasami może zdarzyć się nawet tak, że na pewnych gruntach budowa może okazać się całkowicie niemożliwa albo bardzo skomplikowana i wymagająca mnóstwo czasu, latania po urzędach i kolosalnej ilości dokumentów. Między innymi właśnie z tych względów każdy inwestor jeszcze przed zakupem działki powinien zdobyć wiedzę odnośnie takiego pojęcia, jak nieprzekraczalna linia zabudowy. Czym  jest nieprzekraczalna linia zabudowy i dlaczego nieprzekraczalna linia zabudowy jest tak istotna podczas budowy?

Co to jest linia zabudowy i jaką spełnia funkcję?

Budowa domu to nie tylko zakup wymarzonej działki i jak najszybsze wbicie w ziemię pierwszej łopaty. To mnóstwo etapów do przejścia, a pierwszym z nich jest wybór gruntu.

Niestety nie zawsze jest tak, że przepiękna działka, która od razu w wyobraźni tworzy cudowne wizje stojącego na niej wymarzonego domu oraz biegających po podwórku dzieci i czworonogów, okazuje się tą, na której można wybudować swoje cztery kąty.

W grę wchodzi nie tylko jej lokalizacja – czy znajduje się w okolicach parków krajobrazowych, obszaru NATURA 2000 oraz innych tego typu miejsc, gdzie istnieje ograniczona możliwość tworzenia zabudowy. Bardzo ważne jest również to, jaka infrastruktura znajduje się wokół gruntu.

W tym momencie należy zapoznać się ze wspomnianym już pojęciem linii zabudowy. Najczęściej można spotkać się z terminami:

• obowiązująca linia zabudowy,
• nieprzekraczalna linia zabudowy.

Pojęcia nieprzekraczalnej linii zabudowy i obowiązującej linii zabudowy można spotkać przede wszystkim w prawie budowlanym. W głównej mierze dotyczą one planowania przestrzennego oraz warunków zabudowy, a także miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Linia zabudowy powinna zostać dokładnie określona w dokumencie, który przedstawia potencjalnym inwestorom wszystkie najważniejsze wytyczne. Chodzi o potocznie zwany plan miejscowy. Jeśli natomiast dany grunt nie posiada takiego planu, linia zabudowy musi zostać wskazana w WZ (warunkach zabudowy).

Terminy obowiązująca linia zabudowy i nieprzekraczalna linia zabudowy powinny być dla inwestora pojęciami kluczowymi, ponieważ wyznaczają one granice, na których mogą lub poza którymi nie mogą znajdować się budynki.

Nieprzekraczalna linia zabudowy oznacza, że poza nią nie może znaleźć się żadna zabudowa – zazwyczaj nawet jej fragment. Innym określeniem nieprzekraczalnej linii zabudowy jest „linia zabudowy maksymalna nieprzekraczalna”.

Obowiązująca z kolei wyznacza linię, która jest zgodna z zabudową znajdującą się na sąsiadujących działkach. Ma ona na celu przede wszystkim to, aby powstająca zabudowa była uporządkowana i dostosowana do otoczenia.

Obowiązująca linia zabudowy graficznie jest przedstawiana jako prosta linia z trójkątami po jednej stronie, które są wypełnione kolorem. Budynek, który ma powstać na działce musi wówczas przylegać elewacją frontową do strony, gdzie widnieją owe trójkąty. Czasami tą linię zabudowy nazywa się również nakazaną lub obligatoryjną.

A zatem najprościej i najogólniej rzecz ujmując, linia zabudowy wyznacza obszar możliwego bądź wymaganego położenia budynku.

Budowa domu – nieprzekraczalna linia zabudowy

Wyznaczenie obszaru, na którym nie można wybudować obiektu jest określane za pomocą nieprzekraczalnej linii zabudowy. Budynek może znajdować się w większej odległości od nieprzekraczalnej linii zabudowy. Nieprzekraczalna linia zabudowy daje inwestorowi znacznie większe możliwości usytuowania budynku.

Jeśli chodzi o przedstawienie graficzne, nieprzekraczalną linię zabudowy oznacza się jako linię z trójkątami po jednej stronie, jednak w tym przypadku nie są one wypełnione kolorem. Widać jedynie ich zarys.

Nie ma znaczenia czy planowany budynek powstanie tuż przy nieprzekraczalnej linii zabudowy czy daleko od niej, ważne jest tylko to, aby nie wykraczał on poza nieprzekraczalną linię zabudowy – czyli wchodził na obszar, na którym nie wolno budować. Trzeba też spełnić jeden warunek – projekt domu musi zakładać, że ma on być zwrócony frontem do wyznaczonej nieprzekraczalnej linii zabudowy.

Nieprzekraczalna linia zabudowy a fragmenty budynku

Niektórzy inwestorzy, którzy posiadają lub interesują się zakupem działki z nieprzekraczalną linią zabudowy, zastanawiają się, czy możliwe jest jej przekroczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy przez pewne części budynku – na przykład schody czy balkon.

Odpowiedź zależy od tego, czy w decyzji znajduje się jakiś zapis na temat możliwości przekroczenia nieprzekraczalnej linii zabudowy. Jeśli tak, inwestor może wykroczyć poza nieprzekraczalną linię zabudowy niektórymi elementami obiektu. Jeżeli natomiast w decyzji nie ma żadnej informacji na ten temat – nie można przekroczyć tej linii zabudowy.

Nieprzekraczalna linia zabudowy wyznacza położenie frontowej elewacji ze wszystkimi elementami. Nieważne czy chodzi jedynie o schody – one też muszą temu podlegać. Zawsze należy się więc odwołać do decyzji o warunkach zabudowy lub planu miejscowego – w tych dokumentach jest wskazane, czy można przekroczyć nieprzekraczalną linię zabudowy niektórymi częściami budynku, czy też nie.

Czy nieprzekraczalną linię zabudowy można zmienić?

Nieprzekraczalna linia zabudowy nie wyznaczana jest bez powodu. Ma ona na celu określenie, w jakiej odległości od różnych elementów infrastruktury nie może znajdować się budynek. Może chodzić o odległość od drogi, cmentarza, sąsiadującej działki itd.

Główną funkcją nieprzekraczalnej linii zabudowy jest przede wszystkim zapewnienie bezpieczeństwa oraz komfortu dla użytkowników budynku, a także zachowanie schludnego i spójnego wyglądu otoczenia, gdzie ma się znajdować obiekt.

Może się zdarzyć tak, że inwestorowi spodoba się projekt domu, który od frontu posiada pewne wystające poza bryłę elementy – na przykład ganek czy balkon. Zakładając, że nie ma możliwości wybudowania budynku bardziej w głąb posiadanej działki i te części obiektu będą musiały wyjść poza nieprzekraczalną linię zabudowy, absolutnie nie można pozwolić sobie na jej przekroczenie bez sprawdzenia tego w decyzji o warunkach zabudowy lub miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli dokumenty te nie zakładają takiej możliwości, niestety trzeba zmodyfikować projekt budynku w taki sposób, aby żaden jego element nie nachodził na nieprzekraczalną linię zabudowy ani nie przekraczał tej linii zabudowy.

Istnieje również możliwość odwołania się od decyzji o warunkach zabudowy lub planu zagospodarowania, lecz tylko w sytuacjach, gdy właściciel gruntu stwierdzi, że wystąpiły jakieś nieprawidłowości w przeprowadzonej analizie działki. Takie rzeczy wciąż mają miejsce na przykład przez używanie nieaktualnych map.

Budując dom, konieczne jest dokładne zapoznanie się z wszystkimi wytycznymi zawartymi w najważniejszych dokumentach. Należy zdawać sobie sprawę z tego, że budynek, który powstanie bez nawet najdrobniejszych zezwoleń może zostać zburzony. Urząd posiada prawo na wydanie w takich przypadkach nakazu wyburzenia. Chyba nikt nie chciałby znaleźć się w takiej sytuacji, więc dogłębna analiza dokumentacji przez inwestora jest rzeczą nieuniknioną.

Nieprzekraczalna linia zabudowy a elementy infrastruktury

Planowanie budowy domu wiąże się z zachowaniem pewnych odległości od sąsiadujących działek, drogi publicznej czy granic działki. Wszystkie minimalne wartości są określone w przepisach.

Te określające możliwość umieszczenia obiektów budowlanych od dróg znajdują się w ustawie o drogach publicznych. Odległości pomiędzy obiektami a zewnętrzną granicą jezdni zależą od rodzaju drogi oraz tego, czy działka znajduje się w terenie zabudowanym czy niezabudowanym:

• autostrady – 30 m w terenie zabudowanym i 50 m w terenie niezabudowanym,
• drogi ekspresowe – 20 m w terenie zabudowanym i 40 m w terenie niezabudowanym,
• krajowe – 10 m w terenie zabudowanym i 25 m w terenie niezabudowanym,
• wojewódzkie i powiatowe – 8 m w terenie zabudowanym i 20 m w terenie niezabudowanym,
• gminne – 6 m w terenie zabudowanym i 15 m w terenie niezabudowanym.

Wszelkie inne drogi, na przykład prywatne lub osiedlowe nie są objęte tymi przepisami. Nie dotyczą one również ogrodzeń, ponieważ te nie są traktowane jako obiekty budowlane. Mogą być stawiane na samej granicy nieruchomości, nawet tuż przy jezdni. W przypadku, gdy w ogrodzeniu ma znajdować się wiata lub altanka na śmietnik, konieczne może być uzyskanie odpowiedniej zgody od zarządcy drogi.

Niektórzy zastanawiają się, czy poza nieprzekraczalną linią zabudowy dozwolone jest stawianie niektórych obiektów, takich jak wiata czy garaż. Jak jednak wiadomo nieprzekraczalna linia zabudowy ustalana jest po to, aby wyznaczyć tereny, które nie powinny zostawać zabudowane.

Dotyczy to nie tylko budynków mieszkalnych, ale wszelkiej zabudowy. Przez to pojęcie należy rozumieć zakaz budowy jakiegokolwiek obiektu budowlanego. Niedopuszczalne jest więc wybudowanie wiaty poza nieprzekraczalną linią zabudowy. Musi ona znajdować się w obszarze, na którym zabudowania są dozwolone.

Czy możliwe jest umieszczenie szamba poza nieprzekraczalną linią zabudowy?

Jeśli chodzi o zbiorniki na nieczystości ciekłe, to warto przede wszystkim zaznaczyć, że ich stosowanie jest możliwe jedynie na działkach, które nie posiadają możliwości przyłączenia do kanalizacji. W przeciwnym razie budynek musi być połączony z siecią.

W kwestii nieprzekraczalnej linii zabudowy jest tak, że szambo, podobnie jak ogrodzenie, nie jest traktowane jako obiekt budowlany a urządzenie budowlane. Ponadto jest zlokalizowane pod ziemią, dlatego jego umieszczenie poza nieprzekraczalną linią zabudowy jest możliwe. Trzeba natomiast spełnić kilka warunków odnośnie lokalizacji szamba względem domu, sąsiednich działek czy drogi.

Bezodpływowy zbiornik na nieczystości ciekłe usytuowany w zabudowie jednorodzinnej, zagrodowej lub rekreacji indywidualnej musi spełniać następujące kwestie:

• pokrywy i wyloty wentylacji powinny znajdować się w odległości co najmniej 5 m od okien oraz drzwi zewnętrznych do pomieszczeń, w których przebywają ludzie oraz minimum 2 m od granicy sąsiadującej działki, drogi lub chodnika,
• szczelne zbiorniki muszą być oddalone przynajmniej o 15 m od studni, która dostarcza wodę pitną.

W niektórych przypadkach mogą zostać ustalone mniejsze odległości przez właściwy organ w porozumieniu z wojewódzkim inspektoratem sanitarnym.

Szambo może ponadto być usytuowane w odległości mniejszej niż 2 m od granicy w sytuacji, gdy sąsiaduje z podobnymi urządzeniami na działce obok. Wówczas jednak pozostałe, wymagane odstępy muszą być zachowane.

Czy taras może wykraczać poza nieprzekraczalną linię zabudowy?

Taras jest traktowany podobnie jak schody czy balkon. Jest on częścią budynku i jeśli w decyzji o warunkach zabudowy lub miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie została uwzględniona możliwość wykroczenia niektórych fragmentów obiektu, to nie może on przekraczać nieprzekraczalnej linii zabudowy. Złamanie tego zakazu będzie wiązało się z koniecznością rozbiórki tego elementu domu.

Co wpływa na określenie nieprzekraczalnej linii zabudowy?

Pierwszą rzeczą, która już została wyjaśniona są odległości od dróg publicznych. Każdy obiekt budowlany musi znajdować się odpowiednią ilość metrów od jezdni.

Budowa domu niedaleko lasu

Kolejną rzeczą, która ma ogromny wpływ na określenie nieprzekraczalnej linii zabudowy jest odległość od lasu. Działki niedaleko lasów są bardzo atrakcyjne i sporo osób decyduje się na wybudowanie na tego typu gruntach swoich czterech kątów.

Jeszcze przed rokiem 2018 przepisy te określały dwie możliwe odległości, natomiast od 1 stycznia wspomnianego roku niektóre budynki mogą powstawać niemalże w samym lesie.

Warto jednak zacząć od krótkiego zdefiniowania terminu las. Zgodnie z Rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, lasem nazywa się grunt leśny, który jest oznaczony na mapie ewidencyjnej bądź teren przeznaczony w miejscowym planie jako leśny. Zarówno w jednym jak i drugim przypadku należy zachować więc odpowiednią odległość budynku.

Ta z kolei zależy od tego, czy planowany obiekt budowlany ma przekrycie dachu oraz ściany nierozprzestrzeniające ognia czy rozprzestrzeniające go. Chodzi tu o zminimalizowanie ryzyka pożarowego, czyli po prostu o względy bezpieczeństwa.

Nierozprzestrzeniające ognia ściany to takie, które są wykonane z materiałów z odpowiednią reakcją na ogień. Jeżeli więc każda ich warstwa jest wykonana z wyrobów niepalnych, to uznaje się ją za nierozprzestrzeniającą. Jednak drewniane lub murowane ze styropianem, które zostaną prawidłowo zabezpieczone przed działaniem ognia, również mogą stać się nierozprzestrzeniające.

Minimalna odległość obiektu budowlanego (domu, garażu czy budynku gospodarczego) wynosi 16 m, jeśli przekrycie dachu oraz ściany są rozprzestrzeniające ogień. W przypadku nierozprzestrzeniających zmniejsza się ona do 12 m.

Te odległości mogą być zachowane tylko wtedy, gdy ściany mają powyżej 65% powierzchni o wysokiej szczelności ogniowej. W przeciwnym razie są one jeszcze większe.

1 stycznia 2018 do Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wprowadzono pewne odstępstwo, które umożliwia zlokalizowanie budynków bliżej lasu.

Jeżeli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczono przy lesie obszar pod zabudowę, która niezwiązana jest z leśną produkcją, to obiekt budowlany może zostać wybudowany w mniejszej odległości. Natomiast gdy planu nie ma, postawienie budynku jest możliwe jeśli grunty leśne są objęte zgodą na zmianę ich przeznaczenia, która została uzyskana podczas sporządzania planów, które utraciły swoją moc.

W takich przypadkach minimalna odległość obiektu budowlanego od lasu może wynosić 4 m, gdy jego granica znajduje się na sąsiadującej nieruchomości. Natomiast jeśli jest ona na tej samej działce co budynek – można go wybudować w dowolnej odległości. Musi on jednak spełniać pewne warunki dotyczące odporności pożarowej, być wykonany z materiałów nierozprzestrzeniających ognia oraz nie posiadać pomieszczeń, które mogą być zagrożone wybuchem.

Budowa domu przy cmentarzu

Kolejnym miejscem, które ma wpływ na wyznaczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy jest cmentarz. Minimalna odległość wynosi 150 m, lecz w niektórych sytuacjach może się zmniejszyć do 50 m. Dotyczy to zarówno inwestycji mieszkaniowych, jak i gastronomicznych czy związanych z przemysłem spożywczym.

W Rozporządzeniu Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 25 sierpnia 1959 roku znajduje się zapis określający, jaka powinna być minimalna odległość cmentarza od wspomnianych wyżej zabudowań, a także studni, strumieni i źródeł służących do czerpania wody pitnej.

Wspomniane 50 m może obowiązywać tylko wtedy, gdy obszar przy cmentarzu w obrębie od 50 do 150 metrów posiada sieć wodociągową, do której są podłączone wszystkie obiekty, w których korzysta się z wody.

Budowa domu blisko rzeki

Kwestia lokalizacji budynków względem rzek oraz innych zbiorników wodnych nie jest ujęta w warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jest to regulowane w planach miejscowych, a także w rozporządzeniach dotyczących parków krajobrazowych i innych obszarów chronionych.

Według przepisów ochrony przyrody w parku krajobrazowym nie można wybudować obiektu budowlanego bliżej niż 100 m od brzegu rzeki. W mniejszej odległości można postawić tylko obiekty związane z gospodarką wodną lub rybacką oraz turystyką wodną.

Budowa domu w linii zabudowy

Posiadając działkę nie można wybudować domu w zupełnie dowolnym miejscu, bez żadnych ograniczeń. Zazwyczaj trzeba zachowywać odpowiednie odległości przede wszystkim od drogi publicznej i sąsiadujących działek.

W przypadku gruntów znajdujących się tuż obok wynoszą:

• 4 m jeśli budynek jest zwrócony ścianą z drzwiami lub oknami w stronę granicy,
• 3 m jeśli budynek jest zwrócony ścianą bez drzwi lub okien w stronę granicy.

Istnieje jednak zapis mówiący o tym, że obiekt budowlany może być wybudowany w odległości 1,5 m. Taka sytuacja może mieć miejsce, gdy budynek jest zwrócony ścianą bez okien lub drzwi do granicy oraz kiedy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza taką możliwość.

W takim przypadku nie trzeba nawet prosić o zgodę na odstępstwo. Jeśli natomiast budynek jest zwrócony ścianą z drzwiami lub oknami w stronę granicy, ale miejscowy plan przewiduje możliwość budowy w odległości 1,5 m, konieczne jest uzyskanie zgody.

Czy można wybudować dom na granicy działki?

Istnieje taka możliwość, ale tylko jeśli pozwala na to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jest to zgodne z decyzją o warunkach zabudowy. Wybudowanie domu bezpośrednio na granicy jest dopuszczalne wtedy, gdy szerokość działki wynosi do 16 m.

Jeśli na sąsiadującej działce znajduje się już taki budynek, który przylega ścianą do linii granicznej gruntu, to również w tym wypadku jest możliwe takie usytuowanie nowego obiektu, lecz wówczas ma on spełniać pewne warunki:

• musi przylegać do już istniejącego domu całą długością ściany, a na szerokości trzech metrów posiadać wysokość nie większą niż budynek obok.

Oczywiście chodzi jedynie o sytuację, kiedy obiekt zwrócony jest ścianą bez okien i drzwi.

Teoretycznie można założyć, że w takim przypadku zgoda sąsiada nie będzie konieczna. Prawda okazuje się jednak inna. Najnowsze przepisy prawa budowlanego mówią o tym, że dom jednorodzinny może być budowany bez zgody tylko wtedy, gdy obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki.

Budując dom w granicy będzie on jednak poza posiadany grunt wykraczał, a więc wymagane będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Wówczas sąsiad ma prawo wnieść sprzeciw, ponieważ jest jedną ze stron w postępowaniu.

Obowiązująca linia zabudowy a budowa domu

Obowiązująca linia zabudowy wyznacza dokładną lokalizację ściany frontowej budynku. Określenie obowiązującej linii zabudowy jest zależne od tego, czy dany teren jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli nie, obowiązującą linię określają przepisy o drogach publicznych.

W decyzji o warunkach zabudowy znajdzie się wówczas obowiązująca linii zabudowy z wypełnionymi kolorem trójkątami, która dokładnie wskazuje miejsce położenia ściany nowego budynku. Obowiązująca granica zabudowy nie daje zbyt dużych możliwości usytuowania obiektu. Nie można wybudować domu za granicą obowiązującej linii zabudowy, lecz jedynie na niej.

Niektórzy mogą czuć się w związku z tym poirytowani, ale warto zdawać sobie sprawę z tego, iż ma to na celu zachowanie jakiegoś porządku. Zwłaszcza jeżeli wokół znajduje się sporo zabudowanych działek, to gdy nagle jeden dom zaburzy istniejący ład, wszystko zacznie prezentować się niechlujnie i w taki sposób, jakby ten obiekt zupełnie tam nie pasował, a nawet wręcz znalazł się w tym miejscy przez pomyłkę.

Dlaczego zapoznanie się z MPZP lub WZ jest tak ważne?

Budowa domu składa się z wielu skomplikowanych etapów. Niestety niektórzy pomijają jeden z najważniejszych. Chodzi o dokładne zapoznanie się z działką, którą chce się nabyć.

Wiele niedoświadczonych osób bez dokładnego zapoznania się z nieruchomością po prostu ją kupuje, bo ładnie wygląda lub znajduje się w fajnej lokalizacji. Czasami taka wymarzona działka może okazać się zmorą jej właściciela, której jak najszybciej będzie chciał się pozbyć. A miała być przecież idealnym gruntem pod przepiękny dom jednorodzinny.

Dlatego jeszcze przed zakupem działki warto zapoznać się z najistotniejszymi dokumentami. Znajdują się w nich wszelkie wytyczne dla inwestorów – o możliwościach usytuowania budynku, o jego dopuszczalnych wymiarach i wielu innych parametrach.

Niektórzy mogą stwierdzić, że zakup działki nie jest tak ważny jak zakup projektu. A projekt można przecież dostosować do zakupionego gruntu. Jednak czy dom nie jest przypadkiem inwestycją na całe życie? Czyż nie lepiej jest znaleźć taką działkę, która umożliwi wybudowanie dokładnie takiego budynku, jaki się chce?

Warunki zabudowy jasno i bardzo dokładnie określają wszystkie niezbędne parametry – powierzchnię zabudowy, szerokość elewacji, ilość kondygnacji, wysokość kalenicy, kąt nachylenia dachu i wiele innych.

Dokument ten można uzyskać na dwa sposoby. Jeśli dla danego terenu jest uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to wystarczy poprosić o jego wypis. Jeżeli natomiast takiego planu nie ma, to wówczas gmina określa warunki zabudowy.

Wybrany projekt budowlany musi spełniać każdy jeden warunek określony w dokumencie WZ. Nie może on w żaden sposób wykraczać poza parametry, które się w nim znajdują. Oczywiście w niektórych kwestiach nie są to konkretne wartości, lecz wyznaczone pewne widełki – na przykład nie określa się, że kąt nachylenia dachu ma wynosić 35 stopni, tylko że ma on mieścić się w przedziale od 30 do 40 stopni.

Warunki zabudowy określają między innymi takie kwestie jak:

1. Linia zabudowy

Ta część została obszernie wyjaśniona we wcześniejszych akapitach. Pokrótce dla przypomnienia – najczęściej słyszy się określenia „nieprzekraczalnej linii zabudowy” oraz „obowiązującej linii zabudowy”.

Nieprzekraczalna linia zabudowy wyznacza obszar, poza którym nie może zostać wybudowana żadna zabudowa.

W przypadku obowiązującej linii zabudowy określa się dokładne usytuowanie frontowej ściany budynku.

Linia zabudowy najczęściej wyznaczana jest w wymaganej odległości od drogi publicznej. Zazwyczaj wynosi ona około 6 m, ale gdy nieruchomość znajduje się przy drogach o większym znaczeniu (na przykład krajowych), wówczas ta odległość się zwiększa.

Jeśli chodzi o analizowanie przebiegu nieprzekraczalnej linii zabudowy w warunkach zabudowy, to dobrze jest oszacować, ile miejsca na działce pozostanie na możliwości budowania. Nieruchomości płytkie, które dodatkowo ogranicza nieprzekraczalna linia zabudowy mogą być kłopotliwe do zagospodarowania.

2. Rodzaj zabudowy

Jest to w zasadzie pierwsza i najważniejsza sprawa jeśli chodzi o możliwości budowania na wybranej działce. Jeżeli na przykład w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość jest przeznaczona pod zabudowę rekreacyjną, nie będzie można na niej postawić domu jednorodzinnego, a jedynie domek letniskowy.

3. Gabaryty budynku

Warto bardzo szczegółowo przeanalizować tę kwestię. Dokładne zapoznanie się z wymaganiami dotyczącymi gabarytów obiektu daje większą gwarancję na uzyskanie pozwolenia na budowę na wybrany projekt domu.

W tej części znajduje się największa ilość bardzo ważnych wytycznych, w których każdy centymetr ma znaczenie. Jakiekolwiek naruszenia w skrajnych przypadkach mogą skutkować koniecznością rozbiórki budynku.

4. Wskaźniki zagospodarowania terenu oraz kształtowania zabudowy

Procentowe wskaźniki powierzchni zabudowy i powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni gruntu są bardzo często określane w warunkach zabudowy. Można to samodzielnie sprawdzić zestawiając powierzchnię działki z zabudową.

Biologicznie czynna część jest tym, co pozostaje po odliczeniu powierzchni zabudowy budynków oraz utwardzonego dojazdu i ścieżek. Jej wyliczeniem najczęściej zajmuje się architekt wykonujący projekt zagospodarowania nieruchomości.

5. Szerokość elewacji frontowej

W warunkach zabudowy ten parametr może być określony w metrach. Często jednak zdarza się, że zawarte są również procentowe granice odstępstwa.

6. Liczba kondygnacji

Bardzo istotny zapis, który może w znaczący sposób zawęzić możliwość wyboru projektu. Jeśli chce się wybudować dom przynajmniej z jednym piętrem lub więcej, to należy dokładnie przeanalizować ten punkt. W przypadku nieruchomości z warunkami zabudowy, w których jest zawarta informacja, że na działce możliwe jest postawienie domu z jedną kondygnacją, nie można wybrać innego projektu niż parterowy.

7. Kąt nachylenia dachu

Kąt nachylenia dachu podawany jest najczęściej w stopniach. Nie jest to jedna konkretna liczba, lecz zakres, w którym kąt nachylenia dachu ma się zamknąć. Czasami zdarza się tak, że w warunkach określony jest jedynie kształt i kąt głównej bryły dachu, co daje większe możliwości.

Wymogi mogą wykraczać poza określenie jedynie kąta nachylenia. Często w warunkach znajduje się także informacja o kształcie, czyli ilości połaci.

Mogą również dopuszczać pewne elementy dodatkowe, takie jak łamania czy lukarny. W takim przypadku można wybrać projekt, w którym one są lub taki, w którym nie występują. Gdy natomiast wymogi te są narzucone, wówczas trzeba zdecydować się na taki, który je posiada.

8. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej

Ten parametr mierzony jest od gruntu do okapu dachu. Jeśli natomiast dach jest płaski, to mierzy się go do elementu tworzącego krawędź górną elewacji.

9. Poziom parteru

Ta wytyczna mówi inwestorowi o tym, jak wysoko ponad grunt można posadowić poziom parteru. W przypadku, gdy warunki dopuszczają możliwość wybudowania piwnicy, określają one również, na jakiej wysokości może ona wystawać ponad poziom gruntu.

10. Infrastruktura techniczna

W warunkach zabudowy znajdują się szczegółowe informacje na temat zaopatrzenia obiektu w wodę, sposobu odprowadzania ścieków czy zasilania w energię. W sytuacji, gdy w pobliżu znajduje się sieć wodociągowa i kanalizacji, inwestor ma obowiązek podłączenia budynku do sieci. Jeżeli jednak na danym terenie one nie występują, dopuszczalna jest możliwość stworzenia własnej studni i szczelnego zbiornika na nieczystości.

Podobnie jest w przypadku sposobu ogrzewania budynku. Zlokalizowany w pobliżu gazociąg może sprawić, że w warunkach zostanie narzucona konieczność ogrzewania właśnie w taki a nie inny sposób. Najczęściej jednak inwestorzy mają w tej kwestii możliwość wyboru.

11. Wysokość do kalenicy

Jej wartość jest mierzona od poziomu gruntu przy głównym wejściu. Występujące obniżenia na przykład przy garażu nie są w tym wypadku uwzględniane.

12. Dostęp do drogi publicznej

Każda działka, na której powstaje dom, musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej. W warunkach zabudowy określony jest sposób, w jaki ma to zostać zrealizowane – na przykład przez drogę wewnętrzną, projektowany zjazd lub już istniejący. Może zdarzyć się tak, że mimo znajdowania się na działce zjazdu, konieczne będzie zaprojektowanie nowego, bo takie wymaganie zostanie uwzględnione w dokumencie. Natomiast w sytuacji, gdy w warunkach jest narzucone korzystanie z istniejącego, nie można zaprojektować nowego w innym miejscu.

W warunkach zabudowy określone są również pewne ustalenia, które dotyczą ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz wszelkiego rodzaju dóbr kultury. Na te kwestie zwraca się tak naprawdę najmniej uwagi, a mogą one znacznie przedłużyć i utrudnić proces uzyskania pozwolenia na budowę. W niektórych sytuacjach nawet całkowicie uniemożliwić jego otrzymanie.

Jeżeli działka położona jest w obrębie parku krajobrazowego, znajduje się w obszarze Natura 2000, jest objęta ochroną konserwatorską oraz w innych tego typu przypadkach, konieczne będzie uzyskanie dodatkowych uzgodnień i opinii od właściwych organów.

Podsumowanie

Inwestorzy decydujący się na budowę domu, zwłaszcza na początku całego przedsięwzięcia bardzo często nie zdają sobie sprawy z istnienia najważniejszych regulacji, które dotyczą parametrów budynku oraz wielu innych wymagań.

W związku z tym cały proces może się przedłużać i obfitować w pewne błędy. Prawidłowo powinno się zacząć od dokładnego przeanalizowania dokumentów określających możliwości wykonania zabudowy na wybranej działce. Tymczasem bardzo często inwestorzy skupiają się na analizowaniu projektów. Nawet bez uprzedniego sprawdzenia jakie projekty w ogóle mogłyby na nieruchomości powstać.

Wybór działki jest jedną z najważniejszych kwestii, dlatego warto poświęcić temu trochę czasu i energii. Podstawowe parametry domu będą zależne od lokalizacji, a więc od tego, co jest określone w warunkach zabudowy. Niestety czasami trzeba zadecydować – albo wybrać projekt domu marzeń, albo najbardziej atrakcyjną lokalizację.

Dwoma najważniejszymi dokumentami są: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

MPZP jest dokumentem, który ustala formę zabudowy na wyznaczonym obszarze. Jeśli działka nie jest objęta planem, to należy złożyć wniosek o wydanie decyzji w sprawie warunków zabudowy i zagospodarowania.

W miejscowym planie znajdują się wszelkie wytyczne niezbędne dla inwestora. Dotyczą one parametrów budynku – jego wysokości, kąta nachylenia dachu, szerokości elewacji frontowej itp., a także innych, jak na przykład określenie linii zabudowy.

Raczej rzadko, ale czasami zdarzają się sytuacje, że w MPZP narzucany jest nawet kolor elewacji czy materiał, z jakiego ma być wykonane pokrycie dachowe.

Jak widać wybór lokalizacji nie zawsze będzie łatwy i nie każda działka zapewni możliwość wybudowania wybranego obiektu budowlanego. Dlatego warto szczegółowo zapoznawać się z dokumentami i nie wybierać gruntu na zasadzie „podobania się”.

Nie każdy teren ma ustalony MPZP. Nawet w dużych miastach występują obszary, które w dalszym ciągu czekają na uchwalenie planu. Jego brak nie daje jednak inwestorom dowolności w kwestii budowania.

Jeżeli dla danej nieruchomości nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy złożyć wniosek o ustalenie WZ. W takim wniosku przedstawia się planowany budynek i jego usytuowanie, a także inne kwestie, takie jak zapotrzebowanie na energię oraz w jaki sposób będzie to zapewnione, sposób odprowadzania ścieków itp.

Decyzja o warunkach zabudowy jest po to, aby ustalić czy dany budynek może zostać na konkretnej działce wybudowany oraz aby określić wszystkie jego parametry.

W jaki sposób określa się wytyczne, które są zawarte w decyzji? Przede wszystkim na podstawie obiektów znajdujących się na sąsiednich działkach. Nowy budynek powinien odpowiednio komponować się z otoczeniem i nie zaburzać panującego ładu w danej okolicy.

Ogromne znaczenie ma tutaj nieprzekraczalna linia zabudowy. Nieprzekraczalna linia zabudowy jest wyznaczana właśnie na podstawie istniejących zabudowań dookoła oraz obowiązujących odległości od dróg publicznych czy elementów infrastruktury.

Na wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu czeka się mniej więcej 4-6 miesięcy. Przed złożeniem wniosku dobrze jest nieco przyjrzeć się budynkom w okolicy, gdyż one w dużej mierze będą wyznaczać możliwości odnośnie budowy nowych obiektów.

Przykładowo, jeśli w najbliższym otoczeniu najwięcej jest niewielkich domków z dachami dwuspadowymi, raczej nie otrzyma się zgody na postawienie nowoczesnej, piętrowej willi z płaskim dachem. Albo jeżeli nieprzekraczalna linia zabudowy dla wszystkich działek wokół jest jednakowa, to istnieje niewielkie prawdopodobieństwo, że będzie można wybudować dom kilka metrów głębiej.