Decyzja o warunkach zabudowy: jak ją uzyskać krok po kroku?

MG Projekt Pracownia Architektoniczna / Aktualizacja 19 maja 2020

Decyzja o warunkach zabudowy
Decyzja o warunkach zabudowy

Jednym z instrumentów planowania przestrzennego jest decyzja o warunkach zabudowy. Głównym celem takiej decyzji jest fakt, że pomaga ona zachować przestrzenny ład gminy. W takiej decyzji powinny być zawarte zasady dotyczące prowadzenia całej zabudowy nieruchomości oraz określenie elementów przestrzennego zagospodarowania działki. Muszą one być jednak zagospodarowane w taki sposób, żeby nie kolidowały z infrastrukturą, która występuje w pobliżu planowanej zabudowy. Jest to zadanie trudne do zrealizowania, ale możliwe.

Co to jest decyzja o warunkach zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy jest niezbędna, jeżeli chcemy wybudować dom. Żeby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, trzeba jednak spełnić kilka specjalnych warunków.

Zanim zdecydujemy się na wybór projektu to powinniśmy wcześniej udać się do gminy i dokładnie zapoznać z informacjami, które są zawarte w MPZP, czyli miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jest to niezbędne, jeżeli chcemy uniknąć problemów w przyszłości i dlatego lepiej to wykonać na samym początku, jeszcze zanim podejmiemy decyzję o budowie domu.

Zazwyczaj gminy posiadają taki plan i można się z nim zapoznać na miejscu. Jednak, jeżeli nie jest on dostępny, to będziemy musieli złożyć wniosek o sporządzenie wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W takim wniosku należy pamiętać, żeby szczególnie uwzględnić działkę, która ma być terenem budowy naszego przyszłego domu. Zwłaszcza granice działki powinny być bardzo dokładnie zmierzone oraz określone.

Może się zdarzyć jednak sytuacja, że gmina nie będzie posiadała w swoich archiwach przygotowanego wcześniej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji trzeba będzie uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, która w nomenklaturze budowlanej nazywana jest także wuzetką i zapisywana poprzez skrót WZ.

Kto może wydać decyzję o warunkach zabudowy?

Bardzo ważna jest także świadomość, kto może wydać decyzję o warunkach zabudowy. Zazwyczaj takim organem samorządowym jest wójt. Może to być także burmistrz lub prezydent miasta w zależności od wielkości miasta. Jednak są to tylko teoretyczne ustalenia, ponieważ praktycznie decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana przez właściwą komórkę urzędu, która działa w imieniu wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Życie pokazuje, że teoria nie zawsze idzie w parze z praktyką, ale na szczęście to nie koliduje w żaden sposób z tym co chcemy osiągnąć. Żeby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu muszą być spełnione specjalne warunki, których brak niestety obligatoryjnie wyklucza możliwość uzyskania tych dokumentów. Muszą być one spełnione łącznie, co oznacza, że brak chociaż jednego wyklucza całą decyzję.

  1. Pierwszym warunkiem jest zabudowanie co najmniej jednej sąsiedniej działki w taki sposób, żeby pozwalała ona określić wymagania dla nowej zabudowy. Działka musi znajdować się na tej samej drodze publicznej. Zasada ta jest nazywana także zasadą dobrego sąsiedztwa i od wielu lat występuje już w prawie budowlanym. Warto jednak wspomnieć, że warunek ten nie jest obligatoryjny w sytuacji kiedy zabudowa ma charakter zagrodowy i powierzchnia danego gospodarstwa rolnego jest zdecydowanie większa od średniej powierzchni gospodarstwa, które normalnie występuje w opisywanej gminie.
  2. Kolejny warunek to przymusowy dostęp terenu do drogi publicznej. Żeby decyzja o warunkach zabudowy została wydana, to powierzchnia gruntu musi posiadać niezablokowany dostęp do drogi publicznej. Droga publiczna musi być także czynna i funkcjonować normalnie.
  3. Następny warunek to fakt istnienia lub przynajmniej zamiar powstania w przyszłości sieci uzbrojenia terenu, która będzie w zupełności wystarczać dla inwestycji, którą planujemy wykonać. Jest to warunek alternatywny, ponieważ sieć taka nie musi istnieć w momencie budowy domu, ale niestety muszą być przynajmniej wstępne plany lub projekty jej powstania w przyszłości. Prawodawca nie określił jednak ścisłych terminów, dlatego przepis ten jest niedookreślony i wskazuje datę jako bliżej nieokreślony termin w niedalekiej przyszłości. Ważne jednak, żeby plany były potwierdzone i była pewność, że taka sieć powstanie.
  4. Ostatnim, ale tak samo ważnym warunkiem jest fakt, że teren, na którym planujemy wybudować dom nie musi wymagać zgody, żeby przekształcić grunty rolne i leśne na grunty nieleśne oraz nierolnicze. Ważny jest tu podział gruntów na rolne oraz grunty nierolnicze. Grunty rolne to takie, które w domyśle są przeznaczone pod uprawę, natomiast grunty nierolnicze są uznawana jako te, które w przyszłości będą stanowiły powierzchnię, na której można wybudować nieruchomości.

Żeby decyzja o warunkach zabudowy została uzyskana w sposób zgodny z prawem, musi być złożony wniosek w urzędzie gminy, która sprawuje jurysdykcję na obszarze, który planujemy przeznaczyć pod budowę naszego przyszłego domu. Budowa domu powinna być poprzedzona dokładną analizą planu zagospodarowania przestrzennego terenu, na którym planujemy postawić nieruchomość. Szczególnie uwzględnione powinny zostać granice. Powinniśmy zadbać o to, żeby nieruchomość nie przekraczała żadnych granic oraz nie znajdowała się na terytorium, na którym znajdują się zabytki.

Nie musimy jednak samodzielnie tworzyć szablonu takiego wniosku, ponieważ zazwyczaj są one dostępne na stronach internetowych urzędów gminy. Wystarczy pobrać taki formularz na komputer, wydrukować i następnie go wypełnić.

Dla miasta Warszawy wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy można pobrać klikając w poniższą grafikę.

wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy
Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy

Co powinien zawierać wniosek o decyzję o warunkach zabudowy?

Wniosek o decyzję o warunkach zabudowy
Wniosek o decyzję o warunkach zabudowy

Wniosek taki powinien koniecznie zawierać aktualne dane wnioskodawcy, czyli osób, które starają się o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Powinien także oznaczyć nieruchomość w czytelny sposób. Oznacza to podanie adresu administracyjnego nieruchomości. Adres administracyjny powinien zawierać numer działki, powierzchnie działki wyrażoną w metrach kwadratowych oraz wszelkie inne dane, które pomogą ustalić adres administracyjny.

Kolejnym ważnym punktem, który powinien być zawarty we wniosku jest granica terenu, który zamierzasz objąć wnioskiem. Granice terenu powinny być oznaczone konkretnie na kopiach mapy zasadniczej. Warto pamiętać, że wszelkie niezbędne szczegóły na temat mapy zasadniczej, które powinieneś wiedzieć są z reguły wskazane na formularzu. Jednak, jeżeli ich nie będzie, to możesz uzyskać pomoc w urzędzie gminy.

Bardzo ważne jest także, żeby we wniosku opisać budynek, który planuje się wybudować. Powinno się wskazać przybliżony rozmiar, czyli jego planowaną powierzchnię, a także wysokość. Dodatkowo trzeba wziąć pod uwagę liczbę pięter i określić jaki charakter ma mieć budowany budynek. Czy będzie to budynek przeznaczony do mieszkania, czyli mieszkalny, czy może przemysłowy. Jeżeli planuje się rozpocząć tam produkcję to budynek będzie miał charakter przemysłowy, natomiast jeżeli planuje się otworzyć tam swój punkt sprzedaży, to budynek będzie miał charakter handlowo usługowy.

Możliwe jest także połączenie rodzajów budynków i w ostatnich latach jest to spotykane coraz częściej. Oznacza to, że ludzie budują dom, który jednocześnie jest sklepem. Przykładowo na parterze będzie sklep, a na piętrze budynek mieszkalny.

Dodatkowo we wniosku powinno się dokładnie rozplanować położenie budynku centralnego, czyli domu oraz ewentualnie garażu wolnostojącego, jeżeli w planach jest jego budowa. Wszelkie wjazdy, miejsca postojowe oraz skrzynki z energią elektryczną i gaz także powinny być już szczegółowo zaplanowane na tym etapie.

Elementy infrastruktury

Powinieneś się odpowiednio przygotować zanim zdecydujesz się złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Nie możesz także zapominać o sposobie odprowadzania ścieków i innych elementów, które dotyczą infrastruktury technicznej. Mieszkając w bloku nie będzie tego typu problemów, ale planując budowę własnego domu powinieneś koniecznie to wziąć pod uwagę.

Budowa własnej nieruchomości wymaga dużego doświadczenia oraz obycia z prawem budowlanym. Jeżeli jest to twój pierwszy dom, to konieczna będzie pomoc specjalistów oraz notariusza, który powinien dokładnie wytłumaczyć każdy element. Jednocześnie we wniosku nie powinieneś zapominać o wpływie planowanej inwestycji na otaczające środowisko. Czasami niektóre obiekty mogą negatywnie wpływać na środowisko naturalne i dlatego uzyskanie zgody jest trudne bądź niemożliwe.

Jeżeli jednak planujesz budowę domu jednorodzinnego to nie musisz się tym martwić, ponieważ z pewnością nie będzie to miało żadnego wpływu na decyzję podejmowaną przez urząd gminy. Oczywiście każdy teren ma swoje przeznaczenie i dlatego np. elektrownie są zazwyczaj budowane z dala od społeczności.

Jeżeli wszystkie elementy zawarłeś we wniosku i go wypełniłeś, to następnym krokiem jest złożenie wniosku w urzędzie gminy. Urząd gminy musi być oczywiście właściwy dla miejsca, w którym planujesz wybudować swoją nieruchomość. W dniu, kiedy złożony zostanie przez ciebie wniosek postępowanie administracyjne zostaje wszczęte przez urząd gminy. W tym postępowaniu zostaną ustalone dokładne warunki zabudowy oraz zagospodarowania terenu.

Warto odnotować, że takie postępowanie może być zawieszone, ale czas ten nie może przekraczać 9 miesięcy. Jest on liczony od chwili złożenie wniosku o ustalenie warunków zabudowy.

Szczególnie ważna jest informacja dotycząca obszarów, które mają obowiązek sporządzić plan miejscowy. Złożony wniosek, który dotyczy takiego obszaru może być zawieszony aż do czasu, kiedy nie zostanie uchwalony plan zabudowy. Postępowanie administracyjne w takiej sytuacji jest zawieszone i niestety nic z tym nie można zrobić. Jeżeli rada gminy po upływie dwóch miesięcy od chwili kiedy zostało zawieszone postępowanie nie podjęła żadnej uchwały dotyczącej przystąpienia do sporządzenia planu miejscowego to wtedy postępowanie jest podejmowane przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Ten sam organ wydaje wtedy decyzję, która dotyczy ustalenia warunków zabudowy. Sytuacja wygląda tak samo kiedy miejscowy plan nie został uchwalony w czasie zawieszenia postępowania, ani nie zostały wprowadzone do niego zmiany.

Ile kosztuje wydanie decyzji?

Ważne są także informacje na temat kosztu, z jakim wiąże się wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Jest to jednak pozytywna wiadomość, ponieważ jeżeli planujesz wybudować nieruchomość mieszkalną to decyzja o warunkach zabudowy jest bezpłatna.

Sytuacja wygląda inaczej w przypadku obiektów przemysłowych lub usługowych. Jednak, jeżeli twoim planem jest budowa domu, to nie poniesiesz z tego tytułu żadnych dodatkowych kosztów, ponieważ wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest bezpłatne.

Ważność decyzji o warunkach zabudowy jest według przepisów bezterminowa, a to oznacza, że raz uzyskana decyzja jest już ważna do końca życia. Jednak może się to zmienić, jeżeli gmina przystąpi do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w czasie, kiedy decyzja już obowiązuje.

Warto także pamiętać, że decyzja o warunkach zabudowy nie powoduje, że powstają jakieś nowe prawa do terenu. Nie może ona także naruszać prawa własności oraz uprawnień, które posiadają inne osoby. Wszystkie informacje tego typu są zamieszczane w decyzji. Jednocześnie należy pamiętać, że w przypadku braku uzyskania praw do terenu, który był planowany pod budowę wnioskodawca nie może sobie rościć prawa do zwrotu nakładów, które zostały przez niego poniesione w sytuacji, kiedy otrzymał decyzję o warunkach zabudowy.

Odwołanie od decyzji o warunkach zabudowy

Szczególnie ważne są także informacje na temat odwołania od decyzji, która ustala warunki zabudowy. Takie odwołanie może być wniesione przez stronę postępowania. Stroną postępowania przykładowo może być sąsiad, przez którego nie została wyrażona zgoda na inwestycję w określonej lokalizacji. Jednak, żeby taka skarga była skuteczna to musi być wniesiona w ciągu 14 dni od chwili, kiedy miejscowy samorząd otrzymał decyzję o warunkach zabudowy. W przypadku przekroczenia tego terminu skarga jest już nieważna, dlatego ważne jest, żeby dotrzymać określonego czasu na wniesienie skargi.

Bardzo ważne są także zarzuty, które powinny być podniesione w takiej skardze. Najpierw należy zwrócić uwagę jakie zarzuty nie powinny być podnoszone, ponieważ uznawane są za mało skuteczne.

Przykładami takich zarzutów są okoliczności, które wskazują na to, że kanalizacja deszczowa nie występuje oraz elementy dotyczące wysokości planowanej inwestycji. Przykładowo zbyt wysoka nieruchomość może powodować, że działka sąsiada będzie zbyt mocno zacieniona.

Jednak, jak pokazuje orzecznictwo sądów takie zarzuty nie są skuteczne i nigdy nie były uwzględniane. Dzieje się tak, ponieważ są to elementy dotyczące wydania pozwoleń na budowę, natomiast nie mają dużego wpływu na decyzję o warunkach zabudowy. Zarzuty te mogą być podniesione, jeżeli decyzja o warunkach zabudowy okaże się prawomocna i inwestor będzie się starał, żeby zostało mu wydane pozwolenie na budowę. W innej sytuacji jednak nie warto korzystać z tego typu zarzutów, ponieważ orzecznictwo z przeszłości pokazuje, że nie są one skutecznymi motywami.

Kolejnym mało skutecznym zarzutem jest fakt, że planowana inwestycja może obniżyć wartość nieruchomości sąsiada. Oczywiście wartość nieruchomości może stanowić przedmiot roszczenia, ale takie roszczenie będzie dochodzone na drodze cywilnej, ponieważ droga administracyjna nie ma na to wpływu.

Zarzutem, który może okazać się skuteczny jest sprawdzenie, czy obszar planowanej budowy jest wyznaczony poprawnie. Często są sytuacje, że obszary budowy zostały wyznaczone błędnie i wtedy odwołanie od decyzji o warunkach zabudowy jest jak najbardziej skuteczne.

Szukanie właściwych zarzutów jest jednak ciężkim zadaniem i dlatego najlepiej poprosić o pomoc doświadczonego prawnika, który już wcześniej miał okazję prowadzić podobne sprawy. Przy uznaniu konkretnego zarzutu inwestycja dewelopera może zostać zablokowana, a dzięki temu osiągniemy swój cel.

Granice obszaru analizowanego są wyznaczane przez właściwe organy. Przykładem takiego organu może być wójt. Oznacza to, że na terenie takiego obszaru mogą występować różne, mieszane budynki. Takimi budynkami są przykładowo bloki oraz domki jednorodzinne. Dzięki takim budynkom możemy mniej więcej ustalić jakie są plany budowy inwestora.

Jeżeli granice obszaru analizowanego zostały ustalone błędnie to w żaden sposób nie będziemy mogli ustalić jakie linie nowej zabudowy będą obowiązywały. Sytuacja wygląda tak samo w przypadku elewacji frontowej oraz ustalenia jej szerokości, a także dachu i jego geometrii.

Wskaźnik powierzchni zabudowy również nie będzie mógł być ustalony poprawne, jeżeli obszar analizowany został ustalony błędnie. Dlatego bardzo ważne jest, żeby został on ustalony poprawnie, ponieważ nanoszenie wszelkich poprawek jest potem bardzo problematyczne i wymaga poświęcenia dużej ilości czasu.

Zgodność projektu budowlanego z decyzją o warunkach zabudowy

Zgodność projektu budowlanego z decyzją o warunkach zabudowy według sądu administracyjnego powinna być wyrażona jasno oraz powinna być jednoznaczna. Sposób jej wyrażenia nie powinien także budzić żadnych wątpliwości co do tego, czy ocena była wykonana trafnie. Jednak jest to ściśle związane z okolicznościami, które dotyczą każdej sprawy indywidualnie.

Warto do każdej decyzji o warunkach zabudowy podchodzić w sposób indywidualny i każdą wyjaśniać osobno. Niestety nie istnieje reguła, według której można rozwiązać wszystkie aspekty. Zgodność projektu budowlanego jest sprawdzana przede wszystkim z ustaleniami, które dotyczą miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Dzieje się to przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę.

Sytuacja wygląda tak samo w przypadku zatwierdzenia projektów budowlanych. Projekt budowlany jest także sprawdzany pod kątem zgodności z innymi aktami prawa miejscowego i nie może w żaden sposób z nimi kolidować.

Również bardzo ważna jest decyzja o warunkach zabudowy oraz zagospodarowania terenu, która także nie może być sprzeczna z projektem budowlanym. Przykładem decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest decyzja, której celem jest ustalenie lokalizacji dowolnej inwestycji na cele publiczne. Zadaniem organu administracyjnego jest szczegółowe oraz kompleksowe sprawdzenie projektów budowlanych.

Jeżeli kontrola zgodności otrzyma wynik negatywny to pozwolenie na budowę nie będzie mogło być wydane. Jest to bardzo ważne, ponieważ takie niuanse mogą konkretnie pokrzyżować plany inwestorów, którzy już nastawili się na budowę i wydali pieniądze na zagospodarowanie terenu.

Ile się czeka na wydanie decyzji o warunkach zabudowy i jaką ma ważność?

Zanim otrzymasz decyzję o warunkach zabudowy może minąć nawet kilka dobrych miesięcy. Zdecydowanie łatwiej i w krótszym czasie można otrzymać pozwolenie na budowę domu, jeżeli sąsiaduje ona już z zabudowaną inną działką. Jednak, jeżeli nie ma w pobliżu zabudowanej innej działki to na wydanie takiego pozwolenia trzeba będzie poczekać znacznie dłużej.

Warto także pamiętać, że miejscowe plany zagospodarowania nie są jednolite i proste, ale wymagają dogłębnej analizy, żeby nie popełnić żadnych błędów. Najczęściej różnią się one pod względem zakresu przedmiotowego, ale także szczegółowość regulacji również jest inna.

Dlatego do każdego miejscowego planu zagospodarowania trzeba podchodzić indywidualnie i konkretnie. Zanim w pełni zrozumiemy miejscowy plan zagospodarowania może minąć nawet kilka tygodni, a jeżeli nie czujemy się pewni, możemy wezwać do pomocy specjalistów. Nie trzeba być jednak ekspertem od prawa budowlanego, żeby wybudować dom. Informacje na temat decyzji o warunkach zabudowy oraz kwestia pozwolenia na budowę to absolutne minimum, które trzeba rozgryźć, jeżeli mamy w planach budowę własnego domu.

Przykładowe różnice w budowie domów

Przykładami różnic, które występują w naszym kraju są dachy. Domy, które budowane są na Podhalu powinny mieć bardziej strome dachy. Jest to argumentowane tradycją tego regionu i faktem, że powinna być zachowana architektoniczna struktura tego miejsca.

Wszystko zależy od regionu, w jakim zamierzamy budować swoją nieruchomość i dlatego zanim zdecydujemy się na uzyskanie pozwolenia na budowę to powinniśmy wszystko dokładnie zaplanować. Precyzja oraz doświadczenie jest tutaj kluczem i dlatego, jeżeli nie chcemy zmarnować pieniędzy to powinniśmy dokładnie przemyśleć każdy następny krok. Niestety budowa domu nie jest prostym zadaniem i potrzeba dużej wiedzy, żeby przejść przez cały proces. Zaczynając od ustalenia granic oraz uzyskania pozwolenia na budowę.

Żeby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy trzeba złożyć specjalny wniosek do właściwego organu. Planem zagospodarowania przestrzennego jest dokument, który określa jakie warunki muszą być spełnione przez zabudowę i czy jest ona w ogóle możliwa w tym miejscu. Niestety fakty są takie, że większość terytorium Polski nie jest objęta takimi planami. Dlatego też na terenach, które nie są takim planem objęte musimy się ubiegać o wydanie decyzji, która określi warunki zabudowy przewidziane dla określonego terenu lub działki.

Niezbędne elementy we wniosku

Elementy, które musimy dokładnie określić we wniosku to przede wszystkim granice działki. Powinny być one określone jak najbardziej szczegółowo, żeby nie było żadnych niedomówień oraz komplikacji w następnych etapach.

Powinniśmy także uwzględnić jaki sposób zagospodarowania działki planujemy zastosować oraz jak chcemy otoczyć nieruchomość.

Dodatkowo powinniśmy wskazać parametry techniczne planowanej inwestycji, a także wyjaśnić kwestię zapotrzebowania na wodę.

Wszelkie skrzynki z energią elektryczną oraz kwestia odprowadzenia ścieków również musi być dokładnie określona, ponieważ w innym przypadku możemy nie uzyskać pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy.

Dodatkowo razem z wnioskiem powinny być przez nas załączone dwie kopie mapy zasadniczej. Możemy je pobrać z państwowych zasobów geodezyjnych i kartograficznych. Przykładem jest powiatowy ośrodek dokumentacji geodezyjnej oraz kartograficznej. Dostępne skale jakie możemy użyć to 1:500 lub 1:1000. Oczywiście granice terenu powinny być przez nas dokładnie wyznaczone.

Żeby decyzja o warunkach zabudowy została wydana to działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, który będzie całkowicie bezpośredni. Inną opcją jest pośredni dostęp do drogi publicznej, który będzie prowadził przez drogę prywatną. Jeden z tych warunków musi być spełniony, ponieważ w innej sytuacji otrzymanie decyzji będzie niemożliwe.

Kolejnym warunkiem, który musi być spełniony, żeby decyzja o warunkach zabudowy była wydana jest konieczność uzbrojenia działki. Oznacza to, że działka powinna posiadać dostęp do wody oraz prądu. Jednak w momencie starania się o decyzję nie musi być jeszcze uzbrojona, ponieważ wystarczy, że będzie to zaprojektowane i powstanie w przyszłości. Projekty muszą być jednak pewne i skończone, nie mogą być w trakcie sporządzania.

Ostatnim ważnym warunkiem jest brak ochrony konserwatorskiej ochrony. Oznacza to, że teren, na którym planujemy rozpocząć budowę nie może posiadać zabytków ważnych dla kultury, które będą uniemożliwiały budowę. Jest to związane z tym, że wiele miejsc w naszych kraju ma wagę kulturową i rząd w trosce o dziedzictwo kulturowe chce zachować te elementy w jak najmniej zmienionym zakresie.

Dlatego właśnie tak ważne jest spełnienie wszystkich warunków, ponieważ w sytuacji kiedy wybudowalibyśmy dom i okazałoby się, że na terenie działki znajdują się jakieś zabytki musielibyśmy wówczas dom wyburzyć. Wiązałoby się to ze stratami finansowymi i na pewno nie byłoby to dla nas korzystne. Dodatkowo, jeżeli wynikałoby to z naszego błędu to nie moglibyśmy liczyć na żadną rekompensatę.

Dlatego należy najpierw dokładnie przeanalizować przepisy oraz miejscowy plan zagospodarowania przestrzeni, żeby mieć pewność, że wszystko co robimy jest zgodne z prawem.

Warto pamiętać też o spełnieniu warunku dobrego sąsiedztwa.

Wystarczy, że przynajmniej jeden z warunków nie będzie spełniony, a urzędnik może odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy. Dlatego tak ważne jest sprawdzenie wszelkich szczegółów w urzędzie gminy zanim zdecydujemy się zakupić działkę. Okazyjna cena działki niestety nie zawsze jest naprawdę dobrą okazją. Zakup nieruchomości powinien być poprzedzony dogłębną analizą oraz sprawdzeniem terenu i miejscowego planu zagospodarowania. Wystarczy, że chociaż jeden warunek nie będzie spełniony i wtedy wybudowanie nieruchomości stanie się niemożliwe.

Żeby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy nie musimy być właścicielem działki. Wystarczy, że staramy się o jej zakup i taka informacja powinna być wystarczająca dla urzędników, którzy mają obowiązek wydania takiej decyzji. Niestety wiele osób o tym nie wie i decyduje się najpierw zakupić działkę, a dopiero potem zgłaszają oni wniosek o decyzję o warunkach zabudowy.

Ile się czeka na otrzymanie decyzji?

Otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy może w niektórych przypadkach trwać nawet kilka miesięcy. Dlatego, jeżeli zakupiłeś działkę latem, a otrzymasz wniosek zimą, który okaże się, że nie zezwala na budowę domu to nie dość, że stracisz mnóstwo pieniędzy to dodatkowo stracisz bardzo wiele czasu. Dlatego należy dokładnie analizować oferty działek, które mają bardzo okazyjne ceny. Może się bowiem okazać, że właściciel chce się jej pozbyć, ponieważ nie może na niej wybudować domu.

Co więcej, jeżeli działka jest uznana jako dziedzictwo kulturowe, to nie może być nawet użyta jako tereny rolne. Dlatego terytorium objęte ochroną konserwatorską jest całkowicie bezużyteczne dla inwestorów, którzy planują tam postawić swoje nieruchomości.

Warto także wspomnieć, że działki są podzielone na tereny rolne oraz tereny nierolnicze. Tereny rolne są przeznaczone bezpośrednio pod uprawę i niestety zmiana tych terenów w nierolnicze jest dosyć kłopotliwa. Dlatego decydując się na zakup działki pod budowę domu powinniśmy szukać tylko działek nierolniczych.

Złożenie skargi

Na złożenie skargi od takiej decyzji jest 14 dni i ma na to tyle samo czasu każda ze stron. Skarga może być złożona do samorządowego kolegium odwoławczego.

Warto zauważyć, że nie trzeba podawać szczegółowego uzasadnienia, żeby złożyć skargę. Jednocześnie, jeżeli decyzja samorządowego kolegium odwoławczego nie będzie nam odpowiadać to możemy odwołać się od tej decyzji do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Natomiast wyrok sądu administracyjnego może być przez nas zaskarżony nawet do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Tak wygląda typowa ścieżka administracyjna w przypadków wyroków sądów administracyjnych. W praktyce jednak większość postępowań kończy się na etapie samorządowego kolegium odwoławczego i mało ludzi decyduje się na odwołanie do wyższych instancji. W ten sposób jednak można zyskać naprawdę dużo czasu, jeżeli będziemy we właściwych terminach składać odpowiednie skargi.

Decyzja o warunkach zabudowy jest oczywiście bezterminowa, jednak od tej zasady istnieje jeden wyjątek. Może ona wygasnąć, jeżeli pozwolenie na budowę zostanie uzyskane przez innego inwestora lub jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zostanie uchwalony na terenie działki, dla której uzyskaliśmy decyzję i jego ustalenia będą się różniły od pierwotnych.

Oznacza to, że powstanie nowe miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na powierzchni, której dotyczyła decyzja powoduje, że traci ona swoją bezterminowość i następuje konieczność uzyskania jej od nowa. Jest tu naprawdę wiele formalności, które trzeba spełnić, żeby móc uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Pozytywnym aspektem jest jednak fakt, że raz uzyskana decyzja nie musi być odnawiana.

Komentarzy:

  1. Dokładny artykuł i oparty na fachowej terminologii, ale tak jak zostało napisanie – jeśli nie mamy na co dzień do czynienia z budowami i sprawami notarialnymi – może pojawić się kłopot. Myślę, że przeczytanie artykułu jest ważne, ale trzeba wykonać to kilka razy, tak aby ułożyć sobie to wszystko w głowie.
    My warunki zabudowy załatwialiśmy dość szybko, patrząc na fakt, że w obecnej sytuacji i kilka miesięcy wcześniej urzędy działają różnie. Pod koniec maja zakupiliśmy działkę, a od miesiąca mamy już warunki zabudowy. Także naprawdę szybko nam to poszło. Koszty mapy zasadniczej, to sprawy groszowe, warunki tak jak było napisane za darmo, także warto tego nie odwlekać. Ustalając je mieliśmy dopiero pewne zarysy tego, jak nasz dom ma wyglądać, ale gdy już wybraliśmy wszystko ładnie się pokryło.

    Odpowiedz
  2. Bardzo ciekawy i dobrze napisany artykuł. Przeczytany punkt po punkcie na pewno pomoże w złożeniu dokumentów. Czas realizacji wniosku do warunków zabudowy też jest dość prawidłowy- chociaż znam przypadki, gdzie wnioskodawcy czekali nawet rok na pozytywne rozpatrzenie wniosku. Jak wiadomo, inaczej wygląda składanie wniosków na mazowszu a inaczej w górach- czasami w jednym miejscu jest potrzebny dokument, którego nie trzeba przedkładać w drugim miejscu. Niestety wiem z doświadczenia, że składanie wniosku o warunki zabudowy to dość ciężka droga– szczególnie gdy ma się urozmaicony teren- wtedy gmina wprost żąda wycofania wniosku i „wyprowadzenia” działki na teren łatwy do opracowania. Czasami jednak nie warto poddać się presji urzędników tylko trwać przy swoim- ja w ten sposób uzyskałam swoje warunki zabudowy, choć ostrzegano mnie, że ich nie uzyskam- a tu jednak niespodzianka, dokument mam już od jakiegoś czasu.

    Odpowiedz

Komentarz