Domek letniskowy: projekt i budowa domu letniskowego

Typowy domek letniskowy będzie stosunkowo niewielkim obiektem mieszkalnym przeznaczonym do użytkowania sezonowego, który osadzony zostanie w jednym miejscu i tym samym stworzy stały element architektury przestrzeni.

Konstrukcje tego typu domów mogą mieć różny charakter, podobnie jak różnorodna jest ich kubatura czy też specyfika wnętrza.

Ze względu na swoją sezonowość raczej nie stosuje się w domkach letniskowych instalacji grzewczych, a często nawet pomija się kwestie związane z ociepleniem ścian, chyba że Inwestorowi zależy na tym, aby dom nadawał się do mieszkania także w okresie wiosennym i jesiennym, kiedy zarówno dni, jak i noce bywają dość chłodne.

Domek letniskowy

Warto podkreślić, że prawo polskie nie definiuje prawnie domku letniskowego, jednak uznaje się go za obiekt rekreacji indywidualnej do celów mieszkalnych w okresie letnim, a nie całorocznie.

W przypadku całorocznego użytkowania mamy już do czynienia z typowym budynkiem mieszkalnym, a nie letniskowym i trzeba tego mieć świadomość.

Ma to znaczenie w kontekście spełnienia określonych przepisów, formalności oraz warunków technicznych.

Domki letniskowe w świetle prawa

Wiele osób marzy o domku letniskowym postawionym na urokliwym terenie poza miastem, aby w ciszy i spokoju wypocząć od codziennego rytmu, a przede wszystkim spędzić wolny czas na świeżym powietrzu.

Taki dom nie wymaga dużych nakładów finansowych, jeżeli ma mieć charakter lokum na wakacyjny urlop bądź na weekend.

Może być to zwykły domek drewniany bez wielkich udogodnień, nawet bez osobnych sypialni dla domowników i instalacji grzewczej.

Niezbędny zaś będzie w miarę duży pokój wypoczynkowy oraz taras na wspólne biesiady.

Warto pamiętać, że nowelizacja prawa budowlanego, która weszła w życie 28 czerwca 2015 roku, w znacznym stopniu ułatwiła stawianie domków letniskowych.

Wcześniej niezbędna była zgoda stosownego urzędu na postawienie nawet najmniejszego domku letniskowego, ale obecnie formalności zostały mocno uproszczone.

Budowa domku letniskowego na podstawie zgłoszenia

Od razu należy zaznaczyć, że nie każdy domek letniskowy można postawić jedynie na zgłoszenie budowy, ale trzeba spełnić kilka warunków.

Przede wszystkim tego typu budowa nie może mieć charakteru domu całorocznego, a tak byłoby w przypadku zamontowania instalacji grzewczej.

Drugi warunek jest związany z metrażem, który maksymalnie może wynosić 35 m2, więc stosunkowo niewiele.

Trzecie ograniczenie dotyczy wysokości domku i na podstawie zgłoszenia są możliwe wyłącznie budynki parterowe.

Jeszcze jest jeden wymóg, a mianowicie na każde 500 m2 działki nie może przypadać więcej niż jeden tego typu obiekt.

Należy wyraźnie podkreślić, że w świetle przepisów prawa budowlanego za gospodarczy budynek parterowy uważa się jedynie taki z samym parterem, więc w przypadku użytkowego poddasza mamy do czynienia z obiektem dwukondygnacyjnym.

Mimo braku jednoznacznej definicji budynku parterowego trzeba uwzględnić potoczne rozumienie słowa “parter” jako pierwszej kondygnacji naziemnej z głównym wejściem do wnętrza, natomiast piętro położone bezpośrednio pod spadzistym dachem uważa się za poddasze.

Innymi słowy, domek parterowy musi mieć tylko jedną kondygnację, a jest nią również poddasze użytkowe z pomieszczeniami mieszkalnymi czy też część pozioma obiektu będąca przestrzenią na urządzenia techniczne, o ile jej średnia wysokość w świetle wynosi więcej niż 2 m.

Z kolei poddasze nieużytkowe, nadbudówki nad dachem typu centrala wentylacyjna i klimatyzacyjna, maszynownia dźwigu bądź kotłownia nie uznaje się za kondygnację i w takim przypadku budynek będzie jednokondygnacyjny.

Niezgodność zgłoszonych danych ze stanem rzeczywistym może mieć poważne konsekwencje finansowe i prawne, więc lepiej nie ryzykować.

Jeżeli nie zostanie spełniony którykolwiek z powyższych warunków, to przed rozpoczęciem budowy konieczne będzie uzyskanie stosownego pozwolenia na budowę, w innym przypadku wystarczy dokonać jedynie zgłoszenia do organu administracji architektoniczno-budowlanej, zgodnie z przepisami ustawy o prawie budowlanym, czyli przed rozpoczęciem robót budowlanych.

Tym organem, do którego należy skierować swoje kroki, aby zgłosić budowę domku letniskowego, będzie siedziba starostwa, a w zasadzie urząd starosty.

Konieczne jest wypełnienie odpowiedniego formularza, który jest dostępny w siedzibie starostwa.

Zgłoszenie musi zawierać rodzaj, zakres, a także sposób przeprowadzenia prac budowlanych, wraz z dokładnym terminem ich rozpoczęcia.

Niezbędne jest również dołączenie oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania daną nieruchomością na cele budowlane.

Chodzi tutaj o tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego czy zarządu, który daje prawo do wykonywania robót budowlanych.

Ponadto niekiedy bywa jeszcze konieczne dołączenie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a w razie potrzeb także stosowne rysunki bądź szkice przedstawiające planowaną inwestycję.

Od daty zgłoszenia liczy się ustawowy termin wynoszący 21 dni, kiedy to organ administracji architektoniczno-budowlanej może wnieść sprzeciw.

Co ważne, zgodnie z przepisem ze stycznia 2017 roku ów organ może wcześniej, a więc jeszcze przed upływem 21 dni, wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, co znacznie skraca i przede wszystkim upraszcza ten etap związany z formalnościami przed rozpoczęciem prac budowlanych.

Taka sytuacja ma miejsce, kiedy Inwestor dostarczy kompletną dokumentację, a zarazem budynek będzie zgodny z wszelkimi przepisami prawa budowlanego i nie wystąpią żadne okoliczności, które mogłyby w jakikolwiek sposób wpłynąć na konieczność wniesienia sprzeciwu.

Jednak w innych przypadkach, np. przy braku wszystkich dokumentów, trzeba się liczyć z koniecznością ich dostarczenia i to w terminie wskazanym przez urząd, aby uniknąć wniesienia sprzeciwu.

Inwestor może rozpocząć prace budowlane po upływie ustawowych 21 dni od dnia zgłoszenia, o ile urząd nie wniesie sprzeciwu bądź wcześniej, jeżeli zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Dopełnienie tego wymogu zgłoszenia robót budowlanych jest konieczne, aby budowa przebiegała zgodnie z prawem.

Procedura zgłoszenia leży oczywiście po stronie inwestora, który jednak może skorzystać z pomocy wykonawcy domku lub jego producenta w przypadku gotowych rozwiązań.

Wielu inwestorów zapomina o szkicach i rysunkach budynku.

Jak już wcześniej wspomniano, może je wykonać osoba bez stosownych uprawnień, ale na pewno wygodniej skorzystać z pomocy fachowca, który często w cenie całościowej usługi postawienia domku ma ten element ujęty.

Budowa domku letniskowego w kontekście miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Jeszcze przed zakupem działki pod budowę domku letniskowego bądź rozpoczęciem prac budowlanych należy się zorientować, czy w danej gminie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

To kluczowe, ponieważ MPZP zawiera wszelkie uregulowania dotyczące nie tylko samego przeznaczenia danego terenu, ale także jego zagospodarowania i zabudowy.

Chodzi tutaj zarówno o ilość postawionych budynków, jak i ich charakter, wielkość, wysokość, szerokość elewacji, a nawet rodzaj zabudowy.

Czasami bywa, że szczególne uwarunkowania ochrony środowiska mogą skutkować zakazem stawiania jakichkolwiek budynków mieszkalnych, w tym także letniskowych.

Tak się dzieje, kiedy dany rejon zostaje uznany za obszar ochrony przyrody.

Inne ograniczenia mogą dotyczyć wysokości budynku np. jest wymóg zabudowy parterowej albo ogranicza się powierzchnię pod budowę w stosunku do całej powierzchni działki.

Nie ma możliwości, aby budować nawet domek letniskowy wbrew przepisom zawartym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Dostęp do MPZP można uzyskać w powiatowym wydziale architektury i budownictwa.

Wystarczy złożyć odpowiedni wniosek.

Budowa domku letniskowego przy braku MPZP

W zasadzie większość gmin w naszym kraju nie została jeszcze objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ale to nie oznacza, że można stawiać dowolny rodzaj budynku, bez uzyskania pozwolenia (w przypadkach określonych przepisami).

W takiej sytuacji konieczne okazuje się zwrócenie się do stosownego organu, czyli prezydenta miasta, wójta lub burmistrza o wydanie warunków zabudowy.

Są takie sytuacje, kiedy dana działka nie jest przeznaczona do zabudowy, ponieważ nie spełnia określonych wymagań prawnych.

Wniosek o wydanie warunków zabudowy może złożyć każda osoba zainteresowana, niekoniecznie sam właściciel działki.

Jeżeli osoba sprzedająca działkę już dysponuje taką decyzją, to nowy nabywca terenu powinien decyzję przenieść na siebie.

Jedynym warunkiem w takiej sytuacji będzie pełna akceptacja wszystkich postanowień zawartych w dokumencie.

Warto przy tym pamiętać, że chociaż decyzja o warunkach zabudowy ma charakter bezterminowy, to uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ją uchyla, o ile ustalenia MPZP są inne w porównaniu z decyzją o warunkach zabudowy.

To jest też dobry czas na sprawdzenie wszystkich planowanych inwestycji w najbliższym otoczeniu, aby nie zdziwić się, kiedy oaza ciszy i spokoju nagle zamieni się niezbyt przyjazne miejsce z drogą szybkiego ruchu tuż obok albo z hałaśliwym centrum handlowym.

W każdym MPZP takie informacje muszą zostać zawarte, a przy jego braku warto zajrzeć na oficjalną stronę Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad albo stronę internetową gminy.

Przy okazji warto zwrócić uwagę, że w przypadku niedaleko przebiegającej od działki granicy z sąsiednią gminą, to rozsądne będzie zapoznanie się z planowanymi inwestycjami także na jej terenie.

Jaka działka jest odpowiednia pod domek letniskowy?

Pojęcia działki rekreacyjnej nie ma w polskim prawie, jednak za taką należy uznać teren z dopuszczoną wyłącznie zabudową letniskową.

Kiedy obowiązuje MPZP i on dopuszcza możliwość zabudowy rekreacyjnej, to oczywiście nie będzie żadnych problemów z postawieniem domku letniskowego.

Podobnie, gdy według ustaleń planu jest dopuszczone budownictwo mieszkaniowe, jednak wtedy domek letniskowy musi spełniać wymagania prawne i techniczne określone dla budynków całorocznych.

W przypadku zakazu budowy w MPZP nie ma sposobu, aby ten zakaz jakoś obejść i sytuacja jest jasna.

Problem może wystąpić przy działkach rolnych.

Od 30 kwietnia 2016 roku jedynie rolnicy mają prawo do zakupu działki rolnej o powierzchni powyżej 30 arów.

Takich ograniczeń nie ma przy mniejszych powierzchniach.

Dla prywatnych inwestorów ważne może się okazać to, że nie ma przeszkód, aby nabyć kilka mniejszych działek i to usytuowanych obok siebie.

W odniesieniu do działek rolnych również zastosowanie mają zapisy zawarte w MPZP bądź w decyzji o warunkach zabudowy.

Postawienie domku letniskowego jest w zasadzie możliwe, jeżeli MPZP dopuszcza zabudowę zagrodową, jednak pojęcie zabudowy zagrodowej też nie jest zbyt dokładne, zwłaszcza w kwestii wielkości budynku oraz tego, kto może taki budynek postawić.

Warto jednak pamiętać, że budynki zabudowy zagrodowej powinny być w jakiś sposób związane z pracą rolnika.

Innymi słowy, może się okazać, że zdecydowanie łatwiej wybudować domek letniskowy na działce rolnej właśnie rolnikowi niż komuś, kto w ogóle nie jest związany z rolnictwem.

Co więcej, jeżeli dana działka jest przeznaczona wyłącznie pod produkcję rolną, to jedynym sposobem na postawienie domu będzie zmiana przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Trzeba jednak mieć świadomość, że taki proces jest nie tylko długotrwały, ale też czasochłonny, a ponadto nie ma całkowitej pewności, że wniosek o zmianę zostanie rozpatrzony pozytywnie przez prezydenta miasta, burmistrza lub wójta.

Przy braku MPZP dla działki rolnej również należy wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Warunki techniczne dla domku letniskowego

Oczywiście w tym przypadku inwestycja jest w dużym stopniu łatwiejsza w porównaniu z budową całorocznego domu mieszkalnego, co wynika ze znacznie łagodniejszych przepisów w sprawie warunków technicznych i usytuowania budynków, które są zawarte w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku.

Warto zauważyć, że przy budowie domku letniskowego:

• Działka nie musi mieć charakteru działki uzbrojonej, chyba że są inne zalecenia zawarte w decyzji o warunkach zabudowy. Oznacza to, że na terenie pod dom letniskowy nie ma potrzeby zainstalowania sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, ciepłowniczej i elektroenergetycznej, aczkolwiek samo użytkowanie budynku na pewno będzie bardziej komfortowe przy doprowadzeniu wody czy energii elektrycznej;
• Działka nie musi mieć własnego ujęcia wody pitnej, takiego jak studnia głębinowa, o ile jest możliwość dostaw wody bądź jej czerpania z ujęć znajdujących się poza granicami działki;
• Nie ma konieczności zapewnienia oświetlenia elektrycznego przy dojściu do budynku;
• Nie jest też wymagane doprowadzenie wody ciepłej do umywalek;
• Nie ma ograniczeń w kwestii ilości stopni schodów w jednym biegu, o ile domek letniskowy ma więcej niż jedną kondygnację;
• Można połączyć ze sobą przewody w instalacjach wentylacyjnych i klimatyzacyjnych z pomieszczeń mających odmienne wymagania użytkowe oraz sanitarno-zdrowotne;
• Pomieszczenia powinny mieć wysokość co najmniej 2,2 m;

Należy zwrócić uwagę na zapewnienie odpowiedniej odległości kontenerów i pojemników na odpady od drzwi i okien, która wynosi minimum 3 m, natomiast od granicy działki to powinny być co najmniej 2 m.

Nie ma konieczności przystosowania położenia drzwi wejściowych oraz kształtu i wymiaru pomieszczeń wejściowych do potrzeb osób niepełnosprawnych;

Trzeba przy tym pamiętać, że podobnie jak w przypadku budynków całorocznych, tak i przy domkach letniskowych należy zachować odpowiednią odległość od granicy działki, która wynosi 4 m dla budynków zwróconych ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy oraz 3 m dla budynków zwróconych ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

Projekt domku letniskowego

Wybierając projekt domku letniskowego przede wszystkim należy sobie odpowiedzieć na pytanie, w jaki sposób domek będzie użytkowany.

Wiadomo, że inaczej będzie to wyglądać w przypadku wyjazdu na dwa tygodnie wakacji lub letnich wypadów weekendowych w porównaniu z częstszym użytkowaniem domku albo wykorzystywaniem go podczas ferii zimowych.

Projekt domu i technologie należy ścisłe dopasować do potrzeb.

To również kwestia powierzchni domu adekwatna do zapewnienia komfortu przebywania w pomieszczeniach.

Najmniejsze domki o powierzchni około 25 m2 niezbyt będą się nadawać na dużą rodzinę, ale również na częste w nich przebywanie.

Dla wielu inwestorów istotne okazują się również kwestie finansowe.

Można wybierać spośród domków letniskowych murowanych, drewnianych w technologii szkieletowej, drewnianych z bali oraz domków holenderskich.

Domek letniskowy cena

Te pierwsze w zasadzie nie cieszą się dużą popularnością ze względu na długi proces budowlany i to jeszcze zależny od warunków atmosferycznych.

Koszt domku murowanego wynosi 3 000-3 500 zł/m2.

Zdecydowanie najczęściej domki letniskowe są budowane z łatwego w obróbce drewna.

Koszt budowy w technologii kanadyjskiej wyniesie około 1 200-1 800 zł/m2, a przy technologii domu z bali 1 400-2 000 zł/m2.

W każdym razie ceny będą niższe w porównaniu z domkiem murowanym, a ponadto sama budowa jest szybsza i łatwiejsza technologicznie.

Warto pamiętać, że koszty rosną, jeżeli dom ma spełniać wymogi budowli całorocznej, ponieważ wtedy dochodzą wydatki związane z montażem instalacji.

Ciekawą opcję stanowią też domki holenderskie z konstrukcją na ramie stalowej oraz ścianami zbudowanymi w technologii szkieletowej, które wyglądem trochę przypominają powiększoną przyczepę kampingową.

Rozwiązanie to jest bardzo popularne wśród właścicieli ośrodków wypoczynkowych, ale ma swoich zwolenników również wśród prywatnych inwestorów.

Domki holenderskie są mobilne, a używany model można dostać nawet za 20 000 zł.

W naszym kraju jeszcze stosunkowo mało osób korzysta z kolejnego rozwiązania, ale poza naszymi granicami furorę robią też kontenery morskie, które są przerabiane na domki letniskowe.

Koszt używanego kontenera wynosi jedynie 4 000-7 000 zł, ale trzeba jeszcze doliczyć wydatki związane z jego adaptacją.

W wielu przypadkach na kontener morski decydują się zwolennicy DIY.