Odrolnienie i odlesienie działki: jak odrolnić/odlesić działkę pod budowę ?

Odrolnienie działki, czyli wyłączenie gruntów z produkcji rolnej to bardzo często spotykana sytuacja.

Jeśli działka zlokalizowana jest poza obszarem miejskim, często też konieczne jest odlesienie działki.

Jest to jedno z wielu wymaganych uzgodnień, jakie należy uzyskać przy składaniu wniosku na pozwolenie na budowę.

Z tego artykułu dowiesz jak odrolnić lub odlesić działkę i jakie dokumenty są niezbędne podczas tych procedur.

Rodzaj gruntu a możliwość odrolnienia

Zdarza się, że w przypadku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu w którym znajduje się działka sprawa wygląda dość przejrzyście, ponieważ plan jasno określa dany teren i jego przeznaczenie.

Jednoznacznie sprecyzowane są charakterystyczne parametry i dopuszczenie działki pod zabudowę.

Dodatkowo w wypisie z rejestru gruntów, który pobiera się z miejscowego ośrodka geodezyjnego opisany jest rodzaj i klasa gruntów.

I tak dla gruntów rolnych wyróżniamy następujące klasy:

• I, II i III (a, b) to grunty pochodzenia organicznego, czy mineralnego, które stanowią wysoką wartość dla produkcji rolnej i tutaj może się zdarzyć, że Inwestor może otrzymać odmowę odrolnienia ze starostwa. Jeśli otrzymamy odrolnienie, to jest to zawsze dokument w postaci decyzji administracyjnej.
• IV (a, b), V i VI to grunty powstałe z gleb o pochodzeniu organicznym, czy mineralnym, grunty słabsze i o mniejszej wartości dla produkcji rolnej. W tym przypadku zazwyczaj nie ma problemów z ich wyłączeniem z produkcji rolnej i wydawana jest opinia.

Dla gruntów z oznaczeniem B, czyli budowlanych nie jest wymagane odrolnienie, czy odlesienie.

Odlesienie działki pod budowę domu

Podobnie przy oznaczeniu gruntów jako leśne Lz – występuje się do miejscowego ośrodka Lasów Państwowych z wnioskiem o wyłączenie gruntów leśnych pod zabudowę.

Zgodnie z procedurą, do wniosku o odlesienie, podobnie jak przy gruntach ornych, należy dołączyć akt notarialny, lub inny dokument stwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Dodatkowo do wniosku należy załączyć projekt zagospodarowania terenu, wraz z bilansem terenu, czyli wyliczoną dokładną powierzchnią terenu działki pod zabudowę, wraz z powierzchnią przeznaczoną do trwałego zainwestowania.

Ponadto trzeba złożyć wypis z planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku uzyskane wcześniej warunki zabudowy dla działki, oraz wypis z rejestru gruntów, czy oświadczenie o wartości gruntu, lub jego wycenę.

Przy odlesieniu działki może być również wymagana opinia, wraz z opisem stanu zadrzewienia, lub nawet inwentaryzacja istniejących zadrzewień wykonana przez miejscowe leśnictwo.

Przy uzgodnieniach należy się liczyć z odpowiednimi opłatami, które trzeba wnieść w danej instytucji.

Formalności przy odrolnieniu i odlesieniu działek

Jeśli nasza działka znajduje się w obrębie miasta, to wówczas nie ma obowiązku jej odralniania.

Niestety w przypadku braku planu zagospodarowania terenu dla danej działki, lub gdy plan wygasł dla gminy przed 2003 rokiem i nie uchwalono nowego planu, trzeba wystąpić o warunki zabudowy dla działki.

Przy słabszych gruntach rolnych, czy gruntach o średniej jakości, czyli z klas IV (a, b), V i VI, zazwyczaj nie ma problemu z otrzymaniem odrolnienia, czy warunków zabudowy dla działki.

Przy klasach wyższych, t.j dla gruntów rolnych klasy I, II i III (a, b) może się okazać, że warunki zabudowy będą tylko dla zabudowy o charakterze zagrodowym, czy siedliskowym i nie będzie możliwości wybudowania murowanego domu jednorodzinnego, czy to w zabudowie wolnostojącej, w bliźniaczej, czy szeregowej.

Jakie dokumenty należy złożyć?

Do wniosku o wydanie warunków zabudowy należy przedłożyć między innymi: kopię mapy zasadniczej w skali 1:500, lub 1:1000, wraz z zaznaczonymi i określonymi granicami działki, czy terenu, który ma być przeznaczony pod zabudowę.

We wniosku opisuje się planowaną inwestycję, jej charakterystyczne parametry, takie jak:

• rodzaj i przeznaczenie,
• wielkość,
• powierzchnię,
• wysokość zabudowy,
• rodzaj architektury,
• rodzaj zadaszenia.

Wniosek składa się w urzędzie gminy, najczęściej w wydziale urbanistyki i architektury, czy planowania przestrzennego.

Do wniosku urząd może zażądać również szkice, czy rysunki koncepcyjne przedstawiające planowaną inwestycję, czy zabudowę.

Warunki zabudowy wydawane są w przypadku działki, która spełnia następujące wymagania:

• Działka znajduje się w terenie już zabudowanym, lub przynajmniej jedna, lub kilka sąsiednich działek są zabudowane, co warunkuje możliwość określenia podstawowych parametrów dla zabudowy;
• Działka posiada dostęp do drogi publicznej i może to odbywać się bezpośrednio, lub poprzez drogi wewnętrzne, czy tereny prywatne, ale w tym wypadku należy dodatkowo przedłożyć dokument w formie aktu notarialnego, czy służebności, stwierdzający możliwość przejazdu;
• Zapewnienia, o możliwości dostawy, czy warunki dla budowy mediów, uzbrojenia terenu dla danej działki;
• Dodatkowe uzgodnienia jak na przykład opinie, czy decyzje dotyczące ochrony środowiska, krajobrazu, czy od konserwatora zabytków (w tym przypadku to zazwyczaj gmina z urzędu występuje o opinie dla danego terenu o możliwości zabudowy).

Przykładowy wniosek o wyłącznie gruntu z produkcji rolnej można pobrać poniżej