Budowa domu na działce rolnej: odrolnienie, rodzaj zabudowy, pozwolenia

Działki rolne nadal wyróżniają się niższą ceną w porównaniu do działek budowlanych, jednak budowa domu na działce rolnej nie należy do łatwych. Wszystko przez zmiany w przepisach, które zostały wprowadzone w roku 2016 i miały na celu ochronę ziemi rolnej przed wykupem spekulacyjnym oraz powstrzymanie niezbyt korzystnych trendów w strukturze agrarnej.

Warto więc dobrze zastanowić się nad tego typu inwestycją i przede wszystkim zaznajomić się ze zmianami, zanim przystąpi się do realizacji inwestycji na działce rolnej.

Ustawa z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw znacznie utrudniła nabywanie działek rolnych, ich odrolnienie oraz przeznaczenie na cele budowlane.

Ograniczenia dotyczą nie tylko gruntów państwowych, ale również prywatnych.

Nowe przepisy weszły w życie 30 kwietnia 2016 r. i spowodowały sporo komplikacji, także w kwestii możliwości uzyskania kredytu bankowego na zakup działki rolnej.

Kto może kupić w Polsce działkę rolną?

Działki rolne to te, które są bądź mogą być wykorzystywane do produkcji rolnej – uprawy roślin lub hodowli zwierząt.

Jednocześnie taka nieruchomość pozostaje przeznaczona na cele bezpośrednio związane z produkcją rolną i jest to zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo znajduje się na terenie, dla którego jeszcze takiego planu nie uchwalono.

W takim przypadku działkę mogą kupować rolnicy indywidualni, o ile zobowiążą się do prowadzenia gospodarstwa rolnego, a powierzchnia całego gospodarstwa nie przekroczy 300 hektarów.

Ponadto prawo pierwokupu ma dzierżawca i Agencja Nieruchomości Rolnych, chyba że dane gruntu kupuje osoba bliska zbywcy, jednostka samorządu terytorialnego albo Skarb Państwa.

Przy okazji warto zaznaczyć, że rolnikiem indywidualnym, w myśl ustawy, jest osoba fizyczna mająca stosowne kwalifikacje rolnicze i posiadająca nie więcej niż 300 hektarów ziemi, która od przynajmniej pięciu lat mieszka na terenie danej gminy, gdzie prowadzi gospodarstwo rolne. Nie chodzi o konieczność samodzielnego wykonywania wszystkich prac, o ale podejmowanie decyzji związanych z działalnością rolniczą. Natomiast kwalifikacje rolnicze oznaczają wykształcenie w kierunku rolniczym albo przynajmniej pięcioletni okres prowadzenia gospodarstwa rolnego bądź pracy na roli.

Wyjątki

Jeżeli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest zanotowane przeznaczenie gruntu na inne cele niż rolne, to powyższe ograniczenia tego gruntu nie obejmują.

Podobnie przedstawia się kwestia działek rolnych mających mniejszą powierzchnię niż 0,3 hektara (czyli mniej niż 30 arów), które mogą zostać nabyte przez osoby nie będące rolnikiem.

Szkopuł w tym, że nie można dzielić na tak małe parcele ziemi rolnej, chyba że celem jest powiększenie powierzchni sąsiedniej działki rolnej albo regulacje związane z granicą pomiędzy konkretnymi nieruchomościami rolnymi.

Ograniczenia nie obejmują także działek, mających powierzchnię do 0,5 hektara, o ile był na nich postawiony budynek mieszkalny w dniu wejścia ustawy w życie, a więc 30 kwietnia 2016 r. oraz terenów przeznaczonych na inne cele niż rolne, z tym że decyzja musiała się uprawomocnić przed powyższą datą.

Warto również zaznaczyć, że działki rolne mogą nabyć osoby blisko spokrewnione z rolnikiem, a więc dzieci, wnuki, rodzeństwo, rodzice, dziadkowie bądź małżonek i to nawet w sytuacji, kiedy wcześniej nie miały nic wspólnego z rolnictwem.

Podobnie wygląda kwestia darowizny.

Jeżeli chodzi o spadek, to nie ma żadnych ograniczeń dotyczących stopnia pokrewieństwa i rolnik może przekazać ziemię każdemu.

A co z osobami, które nie są rolnikami i nie mają żadnego pokrewieństwa z rolnikiem?

W tym przypadku możliwości są dwie.

W pierwszym przypadku o zgodę na zakup działki rolnej zgłasza się do Agencji Nieruchomości Rolnych nabywca, który ma zamiar zostać rolnikiem. Jednak niezbędne jest okazanie kwalifikacji rolniczych oraz zobowiązanie do prowadzenia gospodarstwa rolnego i zamieszkiwania na danym terenie przez minimum 5 lat.

W drugiej opcji zbywca prosi ANR o zgodę na sprzedaż działki rolnej, ale musi przedstawić dowód na to, że nie udało mu się znaleźć żadnego kupca, który byłby zgodny z przepisami ustawy.

Przykładowe wzory wniosków, które wypełnia zbywca, jak i nabywca można pobrać klikając w poniższe obrazki:

Budowa domu na działce rolnej przez rolnika

W zasadzie nie ma z tym większych problemów i jeżeli ktoś ma status rolnika, to może wybudować dom.

Jedyne formalności dotyczą uzyskania warunków zabudowy albo zgodności z miejscowym planem zagospodarowania, o ile taki istnieje.

Oczywiście warunki zabudowy odnoszą wyłącznie do tych działek, których nie obejmuje plan miejscowy.

Warto zwrócić uwagę na fakt, że działka rolna musi spełniać kilka warunków w przypadku starania się o warunki zabudowy.

Przede wszystkim będzie to warunek dobrego sąsiedztwa, co oznacza określenie sposobu nowej zabudowy na podstawie sąsiedniej, już zagospodarowanej działki.

Ten aspekt nie ma zastosowania w przypadku planowanej zabudowy zagrodowej.

Druga kwestia dotyczy konieczności dostępu do drogi publicznej.

Ponadto należy zadbać o to jak uzbrojone są działki rolne, a sama zabudowa musi spełniać także dodatkowe przepisy związane z ochroną środowiska czy też warunkami konserwatorskimi.

Z kolei miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ściśle określa przeznaczenie konkretnych gruntów i jest uchwalany przez radę gminy.

Każdy budynek, który ktoś zamierza postawić, musi być zgodny z zapisami planu miejscowego, który dokładnie określa wszelkie wymagania odnoszące się do zabudowy na danej działce rolnej.

Po uzyskaniu warunków zabudowy bądź spełnieniu wymagań planu miejscowego można zgłosić się do architekta, który sporządzi projekt domu.

Później wystarczy zgłosić budowę domu do właściwego urzędu (starostwa).

Obecnie nie ma wymogu uzyskania pozwolenia na budowę, chyba że działka rolna jest zlokalizowana na obszarze objętym ochroną przyrody albo przyszły budynek będzie stanowił jakąś uciążliwość dla sąsiadów, np.:

• generując hałas,
• generując nieprzyjemne zapachy,
• ograniczając dostęp do światła dziennego.

Budowa domu na działce rolnej przez osoby nie będące rolnikami

Teoretycznie najprościej byłoby uzyskać status rolnika, ale wymaga to jednak przynajmniej kilku lat, aby ukończyć odpowiednią szkołę albo mieć minimum pięcioletni staż pracy w rolnictwie.

Co ciekawe, nie tylko rolnictwo znajduje się na liście kierunków i profili szkół w celu uzyskania kwalifikacji rolnika.

Może to być również:

• weterynaria,
• architektura krajobrazu,
• ogrodnictwo.

Interesującym rozwiązaniem wydają się również studia podyplomowe dla absolwentów kierunków o profilu nierolniczym.

Jest to jakiś pomysł, aczkolwiek nie dla każdego, a już na pewno nie dla osób, które chciałyby wybudować dom w miarę szybko.

Niektóre osoby decydują się na kupno już istniejącego domu, który jest zbudowany na działce rolnej.

To o tyle ciekawe rozwiązanie, gdyż powierzchnia takiej działki może wynosić nawet 50 arów, a poza tym istnieje możliwość dokupienia przylegających do niej gruntów, o ile stworzą one całość gospodarczą i nie są wyłączone z produkcji rolnej.

W takiej sytuacji nie powinno być większych problemów z dokonaniem kompleksowego remontu budynku, aby go dopasować do swoich potrzeb i gustu.

W przypadku, gdy jedno z małżonków jest rolnikiem, to można zakupić działkę rolną w zabudowie siedliskowej albo zgodnie z planem miejscowym przeznaczoną pod zabudowę jednorodzinną, z tym że dana nieruchomość będzie wchodzić w skład majątku wspólnego małżonków.

Zdecydowanie najlepsza opcja polega na zakupie niewielkiej działki rolnej do 0,3 hektara i wybudowanie na niej domu po wcześniejszym jej przekształceniu w działkę budowlaną.

Stało się to możliwe dzięki poprawkom Senatu i wyłączeniu z przepisów ustawy tego typu działek.

Wbrew pozorom nie jest to tak mała przestrzeń i spokojnie wystarczy na postawienie domu oraz zaprojektowanie dużego ogrodu wokół budynku.

Warto pamiętać, że działki kupowane w miastach są zazwyczaj mniejsze.

Jest jeszcze jedna furtka, z której coraz częściej korzystają osoby pragnące kupić działkę rolną, aby wybudować dom jednorodzinny. Należy ubiegać się o otrzymanie specjalnego pozwolenia wydawanego przez Agencję Nieruchomości Rolnych, jest jednak kilka obostrzeń.

Przede wszystkim niezbędne będzie zobowiązanie się do zamieszkania na obszarze gminy, na której jest zaplanowany zakup ziemi i to przez minimum pięć lat. Ponadto trzeba zadeklarować uprawę ziemi i nie ma możliwości, aby sprzedać działkę przed upływem dziesięciu lat.

Okazuje się, że już kilka tysięcy wniosków zostało złożonych i zdecydowana większość z nich została rozpatrzona pozytywnie. Zaledwie kilka procent decyzji było negatywnych.

Budowa domu na działce rolnej a plan zagospodarowania

Jeżeli gmina uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to wiadomo dokładnie, jakie jest przeznaczenie gruntów.

W przypadku przeznaczenia pod uprawy nie wolno na takim terenie stawiać budynków, chyba że plan zostanie zmieniony.

Inwestor może złożyć w gminie wniosek w tej sprawie, ale trzeba się liczyć z możliwością jego odrzucenia.

Wniosek musi zawierać dokument potwierdzający własność danej działki, najlepiej akt notarialny.

Ponadto niezbędny będzie wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i z rejestru gruntów wraz z odbitką z mapy ewidencyjnej oraz kopia mapy działki i projekt jej zagospodarowania, przy czym teren wyłączony z produkcji rolnej powinien zostać zaznaczony.

Co jest też niezwykle istotne – w przypadku gruntów klas I-III, a więc tych najlepszych, o zmianę planu musi występować wójt, ponieważ wymagana jest zgoda ministra właściwego ds. rozwoju wsi. Nie dotyczy to gorszych użytków, czyli klas IV-VI.

Co zrobić w przypadku braku MPZP?

Trzeba wyraźnie podkreślić, że to zdecydowanie najczęściej występująca sytuacja.

Większość gmin w naszym kraju nie dysponuje miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a to oznacza, iż podstawę do zmiany przeznaczenia konkretnych gruntów będzie stanowić wydawana przez gminę decyzja o warunkach zabudowy, a także decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej. Decyzja musi ściśle określać obowiązki związane z owym wyłączeniem.

Tutaj podobnie, grunty rolne klasy I-III podlegają ochronie i wymagają zgody Ministra Rolnictwa, chyba że łącznie grunty rolne spełniają poniższe warunki mówiące o tym, iż:

• Przynajmniej połowa powierzchni zwartej części gruntu jest zlokalizowana na terenie zabudowy zwartej, przy czym za zabudowę zwartą uznaje się zgrupowanie co najmniej pięciu budynków, z wyjątkiem tych pełniących funkcje gospodarcze. Maksymalna odległość między nimi może wynosić 100 m.
• Grunty rolne mają całkowitą powierzchnię nieprzekraczającą 0,5 hektara.
• Grunty rolne są zlokalizowane nie dalej niż 50 metrów od drogi publicznej oraz od granicy najbliższej działki budowlanej.

Kwestie formalne to jedno, ale odrolnienie gruntów wiąże się również z opłatami i to całkiem sporymi, które zależą od klasy gleby – im wyższą klasę mają grunty rolne, tym większe koszty, ale liczy się również cel wyłączenia z produkcji rolnej oraz powierzchnia danej działki.

Kwota jest obliczana za pomocą ustawowego przelicznika, który stanowi cena 1 tony żyta, ogłaszaną przez Główny Urząd Statystyczny.

Jeżeli planujemy budowę domu na działce rolnej, a wyłączenie z produkcji rolnej ma charakter trwały, nowy właściciel będzie zobowiązany do płacenia konkretnej należności w ustalonych transzach – 10% rocznie przez 10 lat. Niekoniecznie musi to być opłacalne i często okazuje się, że zakup działki rolnej przestaje być korzystny w stosunku do zakupu działki budowlanej.

W przypadku gruntów klas IV-VII mamy do czynienia zazwyczaj z glebami pochodzenia mineralnego. Taka działka rolna przeważnie nie bywa przeznaczona na cele produkcji rolnej.

W związku z tym, nie ma potrzeby uzyskania zgody na ich wyłączenie z produkcji rolnej.

Trzeba jednak pamiętać, że ten stan potwierdza starosta na postawie złożonego wniosku.

W każdym razie, odrolnienie gruntu nigdy nie obędzie się bez stosownych zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i dlatego konieczne jest złożenie wniosku w tej sprawie w konkretnym urzędzie gminy, a więc właściwej ze względu na lokalizację działki.

Wniosek nie tylko musi zawierać uzasadnienie prośby, ale również wskazanie, pod jaki rodzaj budownictwa zostanie przekształcona działka rolna.

Drugi sposób na odrolnienie działki rolnej polega na złożeniu wniosku do urzędu gminy o decyzję o warunkach zabudowy.

Jak widać, cały proces wiąże się z koniecznością dopełnienia wielu formalności, co oznacza wielokrotne wizyty w urzędzie. Ponadto jest dość kosztownym procesem.

Budowa domu na działce rolnej – zabudowa siedliskowa

Warto zaznaczyć, że dobrą alternatywą dla tych obszarów, dla których nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego będzie zabudowa siedliskowa. Wynika to z faktu zwolnienia z warunków koniecznych dla działek budowlanych, a więc przynajmniej jedna zabudowana działka rolna dostępna z tej samej drogi.

Trzeba jednak zwrócić uwagę na to, iż pozwolenie na budowę siedliska wydaje się wyłącznie w jednym przypadku.

Ma to miejsce, kiedy gospodarstwo na działce rolnej powiązane z daną zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w konkretnej gminie.

W związku z tym, że owa średnia może przekraczać jeden hektar ziemi, to rozwiązanie sprawdza się w przypadku inwestorów dysponujących dość znacznymi środkami finansowymi.

Natomiast niewątpliwą zaletą zabudowy siedliskowej jest możliwość postawienia zabudowań w dowolnym miejscu na działce rolnej.

Więcej o zabudowie siedliskowej można dowiedzieć się z poniższego filmu

Kredyt na budowę domu na działce rolnej

Nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego oraz o księgach wieczystych i hipotece wprowadziła początkowo spore zamieszanie na rynku kredytów i spowodowała spore problemy z uzyskaniem kredytu na budowę domu na działce rolnej.

Banki masowo odrzucały złożone wnioski kredytowe z powodu zapisu ustawowego zakładającego, iż suma hipoteki na nieruchomości rolnej nie mogła przewyższać wartości samej nieruchomości.

W związku z tym istniała konieczność ustanowienia zabezpieczenia kredytu hipotecznego na innej nieruchomości, ale raczej rzadko kto dysponował inną nieruchomością w momencie składania wniosku o kredyt.

Dopiero nowelizacja ustawy zlikwidowała ten niekorzystny dla kredytobiorców zapis, co umożliwiło ustanowienie hipoteki o wyższej sumie w stosunku do wartości działki przed wybudowaniem domu.

Przykładowo, dla działki rolnej wartej 50 000 zł można ustanowić hipotekę na 250 000 zł, mimo że budowa domu zacznie się po wypłaceniu kredytu.

Tym samym banki ponownie zaczęły udzielać kredytów na budowę domu na działce rolnej.

Niestety, nie oznacza to całkowitego rozwiązania problemu, ponieważ dotyczy to jedynie działek o powierzchni mniejszej niż 3 000 m2.

Owszem, jest to większość przypadków, ale zdarzają się wnioski dotyczące większych powierzchni i tu pojawia się kłopot.

Banki zazwyczaj obawiają się niewystarczającej solidności zabezpieczenia hipotecznego w kontekście ewentualnej potrzeby odzyskania jego wartości.

Chodzi o takie sytuacje, kiedy kredytobiorca przestaje spłacać kredyt.

Nieruchomość automatycznie przechodzi na rzecz banku, który w celu odzyskania pieniędzy będzie chciał sprzedać daną nieruchomość.

Szkopuł w tym, że według nowych przepisów działkę rolną mającą ponad 3 000 m2 należy w pierwszej kolejności zaoferować rolnikowi, który może zaproponować zdecydowanie niższą kwotę za wykup.

Dlatego banki raczej unikają finansowania tak dużych działek rolnych.

Niekiedy też zdarza się, że banki ograniczają możliwości finansowania działek siedliskowych dla powierzchni mających maksimum 1 hektar albo stawiając warunek, aby dominowała funkcja mieszkaniowa w ramach zabudowy siedliskowej. Na pewno warto o takie kwestie zapytać przed złożeniem wniosku o kredyt.