Jak wymiary działki budowlanej wpływają na wybór projektu domu?

Inwestorzy, którzy planują wybudować dom, mają możliwość wyboru projektu zarówno pod względem architektury, stylu i technologii wznoszenia, ale przede wszystkim pod względem odpowiedniego dopasowania domu na własną działkę. To właśnie zakupiona już działka, jej lokalizacja (czy położona jest w mieście, czy na terenach podmiejskich, lub wiejskich), kształt i wymiary, mają największy wpływ na wybór projektu budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Wielkość działki budowlanej

Zgodnie z Ustawą o Zagospodarowaniu Przestrzennym, w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, a tam gdzie ich brak – w warunkach zabudowy, jasno określone są minimalne wymiary dla nowo powstających, lub już istniejących działek, które mogą zostać zabudowane.

W zależności od lokalizacji działki, te wartości mają podobne, lub całkowicie odmienne parametry.

Na terenach miejskich zazwyczaj działki posiadają mniejsze wymiary ze względu na ścisłą zabudowę i może to być już od 300m2 do 1000m2, zaś na terenach podmiejskich te wymiary zwiększają się.

Działka budowlana pod miastem powinna mieć minimum 1000m2 – 1500m2 powierzchni, a na terenach wiejskich od 1000m2 do 3000m2, przy czym na terenie gdzie może być tylko zabudowa zagrodowa to powierzchnia działki może mieć minimum 5000m2, lub nawet powyżej hektara.

Zależy to od gminy w jakiej działka jest położona. Często w zapisach dodatkowo wyznaczona jest minimalna szerokość działki i najczęściej jest to minimum 16m szerokości.

Zdarza się jednak, iż działka jest węższa niż 16m – stosuje się wówczas odrębne przepisy, wraz z możliwością wystąpienia o odstępstwo na warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

W zapisach planu zagospodarowania przestrzennego, lub warunkach zabudowy pojawia się również wymóg zachowania nieprzekraczalnej linii zabudowy, lub nadane są odległości zabudowy od linii rozgraniczających na przykład od drogi, lub od granicy działki. Może być również wymagany wskaźnik intensywności zabudowy, a powszechnie określona jest maksymalna powierzchnia do zabudowy działki, jak i minimalna powierzchnia biologicznie czynna, czyli teren zielony na działce, który musi pozostać niezabudowany.

Takie zapisy, oraz wymiary działki mają bardzo ważny wpływ na wybór projektu domu, gdyż może się okazać, że dom, który „na oko” mieści się na naszej działce, po uwzględnieniu zapisów i ogólnie obowiązujących przepisów Ustawy Prawo Budowlane, po prostu będzie na parcelę za duży.

Dlatego też ważnym jest, aby przed wyborem projektu budynku skonsultować się z projektantem architektury, który po przeanalizowaniu naszych ogólnych warunków stwierdzi, czy dany projekt ma zastosowanie w danym przypadku, czy należy poszukać innego planu domu, lub przeprojektować wybrany projekt gotowy, tak by bez problemu wpisał się na działkę i spełnił zadane warunki.

Często zdarza się, że Inwestorzy mają już wybrany projekt domu i są na etapie zakupu działki.

Jest to odwrotna sytuacja, gdyż wybieramy wówczas działkę pod odpowiadający naszym oczekiwaniom pod względem funkcjonalnym projekt domku.

W takiej sytuacji również mogą wystąpić problemy, bo czasami trudno jest znaleźć odpowiednią działkę, spełniającą określone warunki w danej okolicy i spełniającą warunki dla projektu gotowego domu, o kosztach kupna tej działki nie wspominając.

Kształt działki pod budowę domu

Innym, istotnym czynnikiem wpływającym na wybór projektu domu jest kształt działki budowlanej.

Najlepiej sprawdzają się działki o kwadratowym, lub prostokątnym kształcie, ponieważ na takich działkach najłatwiej jest usytuować budynek.

Działki wąskie i długie wymuszają wybór projektu domu o ograniczonej szerokości i specjalnie określonego rozplanowania funkcjonalnego wnętrza. Podobnie na działkach o nietypowym kształcie, a w szczególności o kształcie trójkątnym, romboidalnym, lub bliżej nieokreślonego wielokąta może się okazać, iż projekt typowy ciężko będzie w sensowny sposób zaadoptować, z uwzględnieniem optymalnego posadowienia pod względem stron świata. Pozostaje wówczas przeprojektowanie takiego projektu, lub wykonanie dokumentacji projektowej na indywidualne zamówienie.

Warto też wspomnieć, że działki płaskie, łatwiejsze są do zagospodarowania, a wszelkie nachylenia terenu powodują komplikacje przy pracach projektowych. Na działkach z dużym nachyleniem gruntu, stosuje się projekty domów z podpiwniczeniem, lub budynki podpiwniczeniem częściowym, albo w ekstremalnych warunkach wybiera się projekty tak zwanych domów na skarpie, lub wykonuje się kosztowną niwelację terenu.

Reasumując – to nie tylko wymiary działki wpływają na wybór projektu domu, ale przede wszystkim wspomniane zapisy dla danego terenu. Może się okazać, że na danej posesji mamy ścisłe zapisy odnośnie rodzaju zabudowy, czyli czy zabudowa ma być wolnostojąca, w zabudowie szeregowej, lub bliźniaczej, albo tylko siedliskowej.

W zapisach mogą też  znaleźć się ograniczenia dotyczące architektury i ogólnej bryły budynku:

• wielkości budynku, jego wysokości do kalenicy od poziomu terenu, lub wysokości elewacji do okapu,
• kąta nachylenia połaci dachowych, rodzaju połaci dachowych (dachy płaskie, dachy jednospadowe, dwuspadowe, lub wielospadowe),
• ilości kondygnacji, czy z podpiwniczeniem, czy z poddaszem użytkowym, lub pełnymi kondygnacjami naziemnymi bez poddasza i piwnic,
• stylu, czyli czy dom może być nowoczesny, lub w tradycyjnej architekturze,
• technologii wznoszenia, czyli tradycyjnie murowany, albo w technologii drewnianej szkieletowej, lub z bala, czy technologii mieszanej,
• minimalna szerokość elewacji, lub dozwolona maksymalna szerokość elewacji frontowej,
• nadana, lub nawet narzucona orientacja domu względem stron świata na działce, a czasem względem istniejących dróg, czy ulic.

Bez względu jednak na ścisłe zapisy dla danego obszaru, optymalne wymiary i kształt parceli, wraz z ukształtowaniem terenu, jak i dogodna lokalizacja działki i jej sąsiedztwo, pozwolą na prostszy wybór projektu, spełniającego oczekiwania i wymagania Inwestora.