Intensywność zabudowy: co to jest i jak obliczyć wskaźnik?

MG Projekt Pracownia Architektoniczna / Aktualizacja 26 kwietnia 2022

Intensywność zabudowy
Intensywność zabudowy

Jeśli przeglądasz plan zagospodarowania przestrzennego, to z pewnością spotkałeś się z pojęciem intensywności zabudowy. Projekt budynku, który ma powstać na danym terenie, musi być zgodny ze wskaźnikiem intensywności zabudowy, który został uwzględniony w planie. Może to wiązać się z tym, że inwestor będzie musiał wprowadzić zmiany w projekcie domu po to, by dopasować go do wymogów planu zagospodarowania konkretnego terenu.

Gdzie można znaleźć informację o intensywności zabudowy? Jak obliczyć jej wskaźnik? Czy i jak można go zmienić? Z tego artykułu dowiesz się wszystkiego, co powinieneś wiedzieć na temat intensywności zabudowy.

Co oznacza wskaźnik intensywności zabudowy?

Intensywność zabudowy określa to, jak dużo budynków i o jakiej powierzchni działki może znaleźć się na danym terenie. Dzięki temu można uzyskać optymalny efekt, który pozwala na racjonalne wykorzystanie terenu bez nadmiernej eksploatacji środowiska naturalnego.

W przypadku budowania osiedli mieszkalnych intensywność zabudowy ma ogromne znaczenie dla opłacalności całej inwestycji, bo w gruncie rzeczy wyraża ona efektywność, z jaką można zabudować dany teren. Im wyższa może być intensywność zabudowy, tym większa może być powierzchnia budynków, które znajdują się na danej działce, a inwestor może więcej zarobić. Nie oznacza to jednak wcale, że powierzchni działki powinna być zabudowywana w 100% po to, by zwiększać zyski. Wręcz przeciwnie. Wyznaczony przez urzędników wskaźnik intensywności zabudowy jest parametrem, który ma chronić przed nadmierną eksploatacją terenów.

W Polsce średni wskaźnik intensywności zabudowy mieści się w przedziale 1-1,1. Bardzo upraszając, można powiedzieć, że budynek może mieć tyle metrów kwadratowych powierzchni, co działka, na której go postawiono. Pamiętajmy też, że jest to wielkość uśredniona. Mogą więc być działki, na których wskaźnik ten będzie wynosił 0,25 i takie, na których będzie on dużo wyższy. Jest to bezpośrednio związane też z przeznaczeniem działki. Te, które mają być terenem pod budowę domów wielorodzinnych, muszą spełniać szczególne wymagania. Zwykle to, że są one przeznaczone pod budowę bloków jest już uwzględnione w MPZP. Zbudowanie budynku na kilkanaście lub kilkadziesiąt rodzin wymaga przecież dostosowania do tego okolicznej infrastruktury. Samo postawienie budynku nie jest rozwiązaniem tej sprawy.

W przypadku działek przeznaczonych pod budowę domów wielorodzinnych wskaźnik intensywności zabudowy musi być wyższy i zwykle wynosi od 2 do 3. Oznacza to, że na każde 2 lub 3 metry powierzchni budynku (sumując powierzchnie wszystkich kondygnacji budynku) przypada 1 metr powierzchni działki. W ten sposób umożliwia się pozostawienie na działce miejsca także na wyznaczenie miejsc parkingowych, niewielki teren zielony, plac zabaw, chodniki umożliwiające dojście do drzwi poszczególnych klatek, a nawet drogi wewnętrzne. Wszystko to wymaga powierzchni, która powinna zostać uwzględniona i zabezpieczona przez inwestora. Jednak zabezpieczeniem tego, że rzeczywiście teren zostanie wykorzystany na coś innego niż budynek, jest właśnie wskaźnik intensywności zabudowy.

Oczywiście wysokość tego wskaźnika jest dość różnorodna i można znaleźć miejsca w naszym kraju, w których wskaźnik ten jest dużo niższy lub wyższy. Z tego powodu przed podjęciem decyzji o budowie na jakiejkolwiek działce konieczne jest dokładne sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Gdzie można znaleźć informacje o intensywności zabudowy?

Wartości minimalnej i maksymalnej intensywności zabudowy są zawarte w planie zagospodarowania przestrzennego. Jest to akt prawny, który jest wydawany przez radę miasta lub gminy. Znajdują się w nim wszystkie szczegółowe informacje na temat możliwego na danym terenie zagospodarowania. Władze gminy lub miasta mogą wprowadzać zmiany do miejscowego planu zagospodarowania, ale nie robią tego zbyt często. Inwestor, który planuje budowę na danej działce, powinien koniecznie sprawdzić wcześniej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i upewnić się, jak dokładnie może ona być użytkowana. Każdy plan składa się z części opisowej i graficznej. Znajdziesz w nim informacje na temat przeznaczenia terenu danej działki oraz terenów sąsiadujących, minimalnej wielkości działki, na której można postawić budynek jednorodzinny. Jest tam również wspomniany już wcześniej wskaźnik intensywności zabudowy. Kolejne informacje to: wskaźnik powierzchni zabudowy, wymagana kubatura budynku, rodzaj dachu i jego poszycia, a także usytuowania obiektu w odniesieniu do drogi publicznej.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest dokumentem jawnym. Oznacza to, że każdy może poprosić o wgląd do niego. W niektórych gminach jest on dostępny online i można przyjrzeć mu się bez wychodzenia z domu. Cyfryzacja to duże ułatwienie, zwłaszcza jeśli inwestor planuje budowę na działce sporo oddalonej od jego miejsca zamieszkania. Są nawet portale, które zbierają i udostępniają informacje na temat konkretnych działek.

Oczywiście jeszcze niecały teren kraju jest pokryty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W związku z tym w niektórych miejscach może nie być wyznaczonego wskaźnika intensywności zabudowy. Nie oznacza to jednak, że teren nie jest przeznaczony do zabudowy. Inwestor po prostu musi wystąpić do gminy z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy. Co ważne, nie trzeba być właścicielem nieruchomości, by poprosić o wydanie warunków zabudowy dla konkretnej działki. W wydanym dokumencie znajdują się wszystkie informacje, jakie powinien mieć potencjalny inwestor na temat możliwości zabudowy, wśród nich znajduje się też wskaźnik intensywności zabudowy.

Podsumowując, intensywność zabudowy można znaleźć w dwóch dokumentach – planie zagospodarowania przestrzennego, a gdy go nie ma – w warunkach zabudowy. W obu przypadkach nie trzeba być właścicielem nieruchomości, by móc sprawdzić wskaźnik intensywności jej zabudowy. Jeśli zastanawiasz się, dlaczego nie jest on lepiej chroniony, to odpowiedź jest bardzo prosta – wskaźnik musi być dostępny już dla potencjalnych inwestorów, którzy na podstawie jego znajomości mogą ocenić, czy w ogóle są zainteresowani zakupem konkretnej nieruchomości. Może się przecież okazać, że nie nadaje się ona do ich celów ze względu na to, że ma zbyt niski lub zbyt wysoki wskaźnik intensywności zabudowy. W takim wypadku inwestor musi po prostu szukać innej działki pod zabudowę i realizację swoich planów.

Prawo budowlane o intensywności zabudowy działki budowlanej

Definicję wskaźnika intensywności zabudowy można znaleźć w art. 15 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r. poz. 741). Zgodnie z nim wskaźnik jest niezbędnym elementem planu miejscowego przygotowywanego przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Zgodnie z zawartymi w tej ustawie informacjami wskaźnik intensywności zabudowy to stosunek powierzchni całkowitej zabudowy do powierzchni działki budowlanej. W tej samej ustawie wymieniono wszystkie elementy, jakie powinny zostać uwzględnione w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Są to:

  • zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu,
  • maksymalna i minimalna intensywność zabudowy,
  • minimalny udział procentowy powierzchni działki biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej,
  • maksymalna wysokość zabudowy,
  • minimalną liczbę miejsc do parkowania w tym miejsca przeznaczone na parkowanie pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową i sposób ich realizacji,
  • linie zabudowy,
  • gabaryty obiektów.

Na uwagę zasługuje także treść Polskiej Normy PN-ISO 9836:1997, która definiuje pojęcie powierzchnia całkowitej zabudowy. Zgodnie z normą określa ona sumę kondygnacji budynku znajdującego się w obrębie działki – uwzględnia powierzchnie naziemne (w tym również poddasze użytkowe), jak i podziemne (np. piwnica), oraz obiekty wychodzące poza kubaturę budowli, m.in. balkony, loggia, schody zewnętrzne, garaż, nadbudówki. Do całkowitej powierzchni zabudowy wlicza się także inne budowle o charakterze trwałym, które nie wymagają pozwolenia na budowę. Znajomość tej definicji jest niezbędna do prawidłowego obliczenia wskaźnika intensywności zabudowy. Dzięki niej można pozbyć się wątpliwości, co do tego, jaka dokładnie powierzchnia budynku powinna zostać użyta do wyliczenia wskaźnika, by był on prawidłowy i zgodny z prawdą. Niewłaściwe obliczenia mogą być przyczyną tego, że nie zostanie wydane pozwolenie na budowę. Dla inwestora oznacza to stratę pieniędzy i czasu.

Co ważne, wskaźnik intensywności zabudowy jest także opisany przez prawo europejskie. Jego definicję zawiera Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2012/27/UE z dnia 25 października 2012 r. w sprawie efektywności energetycznej, zmiany dyrektyw 2009/125/WE i 2010/30/UE oraz uchylenia dyrektyw 2004/8/WE i 2006/32/WE. Jak łatwo więc zauważyć nie obowiązuje on wyłącznie w Polsce, ale funkcjonuje w całej Europie jako jeden z najskuteczniejszych (i równocześnie najprostszych) sposobów na utrzymanie ładu przestrzennego.

Jak obliczyć wskaźnik intensywności zabudowy?

 Jak obliczyć wskaźnik intensywności zabudowy?
Jak obliczyć wskaźnik intensywności zabudowy?

Wskaźnik intensywności zabudowy oblicza się jako stosunek powierzchni całkowitej budynków do powierzchni działki na danym terenie. Oznacza to, że żeby go obliczyć, należy podzielić całkowitą powierzchnię wszystkich kondygnacji budynku mierzonych na poziomie posadzki po obrysie zewnętrznym budynku z uwzględnieniem tynków, okładzin i balustrad do powierzchni działki budowlanej. Mówiąc jeszcze prościej, jest to stosunek powierzchni wszystkich kondygnacji budynku do powierzchni działki budowlanej. Wskaźnik można obliczyć ze wzoru:

I = Pc/Pt, gdzie:

  • I – wskaźnik intensywności zabudowy,
  • Pc – całkowita powierzchnia zabudowy (suma powierzchni wszystkich kondygnacji),
  • Pt – powierzchnia działki budowlanej (terenu).

Przykład:

Jeśli powierzchnia całkowitej zabudowy wynosi 400 metrów kwadratowych, a powierzchnia działki budowlanej wynosi 1600 metrów kwadratowych, to wskaźnik zabudowy w tym wypadku równa się 0,25. Wynika to z:

  • I = 400/1600
  • I = 0,25

Obliczenia nie są więc szczególnie skomplikowane i z pewnością poradzisz sobie z nimi bez żadnych specjalistycznych kalkulatorów. W razie potrzeby możesz zgłosić się po pomoc do architekta, który jest autorem projektu budynku, jaki planujesz postawić.

Pomimo, że sam wzór jest dość prosty, to bardzo ważne jest uwzględnienie w nim odpowiednich wartości. By obliczyć go samodzielnie trzeba znać dokładne powierzchnie planowanej do budowy inwestycji oraz wiedzieć, które z nich należy wliczać do powierzchni całkowitej używanej we wzorze. To może być pewnego rodzaju problem dla laika.

Dlatego warto wrócić do definicji i podkreślić jeszcze raz. W tym wypadku powierzchnia całkowita, to powierzchnia wszystkich kondygnacji mierzona na poziomie posadzki po obrysie zewnętrznym. Może to sprawić pewien problem dla osoby, która nie jest wtajemniczona dokładnie w plan budowy. Na projekcie najczęściej pojawiają się informacje na temat powierzchni wewnętrznej każdego z pomieszczeń. Do obliczeń z kolei należy wykorzystać wartości, które dodatkowo uwzględnią grubość ścian, ocieplenia i tynków. Siłą rzeczy powierzchnia ta będzie większa niż ta wymieniona w projekcie.

Minimalny i maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy

Minimalny i maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy
Minimalny i maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego musi znaleźć się informacja o maksymalnym i minimalnym wskaźniku intensywności zabudowy. Oba te parametry wyznaczają granice, w jakich musi mieścić się projekt zabudowy. To one definiują, w jaki sposób daną działkę można zagospodarować.

Minimalny wskaźnik intensywności zabudowy – jego zadaniem jest utrzymanie racjonalnej zabudowy terenu. Dzięki temu można też zachować optymalne koszty związane z infrastrukturą, czyli drogami, kanalizacją, siecią energetyczną itd. Duże rozproszenie budynków oznacza większe koszty przyłączenia ich do sieci, a czasami może nawet je uniemożliwiać. Budowanie sieci wodociągowej do samego serca lasu tylko po to, by podłączyć do sieci jeden dom oddalony od sąsiadów o kilkadziesiąt kilometrów jest po prostu ekonomicznie nieuzasadnione. Trzeba mieć świadomość, że najprawdopodobniej też nikt nie zdecyduje się na realizację takiego przedsięwzięcia.

Maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy – ustalenie go ma chronić przed nadmiernym wykorzystaniem środowiska i przed wywieraniem na nie zbyt dużego wpływu. Dzięki niemu można chronić walory przyrodnicze danego terenu. Wskaźnik ten ma na celu także ochronę ładu przestrzennego. Dzięki niemu nie ma ryzyka, że na niewielkim terenie powstanie wiele budynków, które zaburzą harmonię okolicy. Co ważne, wskaźnik ten jest uwzględniany dla każdego planu zagospodarowania przestrzennego w sposób indywidualny. Oznacza to, że tereny biologicznie aktywne będą miały inny maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy, niż te które znajdują się w samym centrum wybetonowanego miasta.

Od czego zależy maksymalny i minimalny wskaźnik intensywności zabudowy?

Przy ustalaniu maksymalnego i minimalnego wskaźnika zabudowy urzędnicy biorą pod uwagę cechy charakterystyczne danego terenu. Niestety nie jest tak, że na dużej działce można zbudować duży dom, a na małej – mały dom. Sprawa jest zdecydowanie trudniejsza. Może się bowiem okazać, że na część działki pokryta jest wodami powierzchniowymi albo jest pokryta roślinnością, która nie powinna zostać usunięta. Jest to kwestia związana z zachowaniem terenów biologicznie czynnych, które są ważne ze względu na możliwość utrzymania procesów środowiskowych, które na nich występują. Takie tereny są często siedliskiem dla zwierząt i wartościowych gatunków roślin. Przy ustalaniu wskaźnika koniecznie trzeba wziąć je pod uwagę. Zwykle występowanie na danej działce terenów biologicznie czynnych oznacza, że maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy musi być odpowiednio obniżony, by stanowił on ograniczenie dla zabudowy. Tereny biologicznie czynne są zdefiniowane w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z nim tereny określane jako powierzchnia biologicznie czynna obejmują miejsca z nawierzchnią ziemną, które muszą być urządzone w sposób umożliwiający roślinności naturalną wegetację. W definicji tej mieszczą się też wody powierzchniowe. Powierzchnia biologicznie czynna nie może być trwale zabudowana budynkiem mieszkalnym. Oznacza to, że na tym terenie nie będzie możliwe tworzenie jakiejkolwiek zabudowy, a wskaźnik jej intensywności musi być obniżony. W ten sposób umożliwia się tworzenie zabudowy z zachowaniem szacunku wobec przyrody i mniejszym ingerowaniem w naturalny ekosystem.

Równocześnie na całą sprawę należy też spojrzeć z drugiej strony. Minimalny wskaźnik intensywności zabudowy musi być ustalony tak, by opłacalne było stworzenie na danym terenie infrastruktury. Pamiętajmy, że dom powinien znajdować się w takim miejscu, by opłacało się doprowadzić do niego linię energetyczną, drogę czy sieć wodociągową. Trzeba też pamiętać, że jeśli gdzieś są budowane domy mieszkalne, to koniecznie w okolicy powinna znajdować się też odpowiednia infrastruktura, czyli przychodnie lekarzy, szkoły, sklepy, remizy straży pożarnej czy komisariaty policji. Oczywiście nie opłaca się ich stawiać, jeśli w okolicy jest tylko kilka domów. Dlatego ważne jest ustalenie minimalnego wskaźnika intensywności zabudowy, który informuje o tym, jak intensywna musi ona być, by tworzenie infrastruktury było ekonomicznie opłacalne. W przeciwnym wypadku trzeba się liczyć z tym, że uzyskanie pozwolenia na budowę nie będzie możliwe lub też trzeba będzie wymyślić alternatywne rozwiązania, takie jak zasilanie przy pomocy własnej elektrowni wiatrowej, wykopanie studni głębinowej i korzystanie z przydomowej oczyszczalni ścieków. Nie jest to rozwiązanie wszystkich problemów, jakie mogą mieć mieszkańcy zbyt rozproszonej zabudowy, więc trudno uważać, że mogą one zapewnić wygodne i bezpieczne życie w odosobnionym terenie.

Wskaźnik intensywności zabudowy netto i brutto

Jeśli mowa o wskaźniku intensywności zabudowy działki budowlanej to koniecznie musimy też wspomnieć o tym, że dzieli się on na wskaźnik intensywności zabudowy netto i wskaźnik intensywności zabudowy brutto. Różnica pomiędzy nimi jest dość duża i może mieć ogromne znaczenie dla inwestora. Wskaźnik intensywności zabudowy netto to stosunek całkowitej powierzchni zabudowy do powierzchni działki budowlanej. Z kolei wskaźnik brutto odnosi się do terenu brutto, czyli do obszaru, który uwzględnia też grunt pod budowę np. drogi.

Dlatego też w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zawsze umieszcza się informację na temat tego, co urzędnik miał na myśl, wpisując konkretną wartość. Niestety w naszym prawie aktualnie nie ujednolicono tego, który dokładnie wskaźnik jest wykorzystywany. Konieczne jest więc uściślenie, które pozwoli na uniknięcie nieporozumienia.

Wskaźnik powierzchni zabudowy a wskaźnik intensywności zabudowy

Kolejną ważną kwestią jest różnica pomiędzy wskaźnikiem powierzchni zabudowy a wskaźnikiem intensywności zabudowy. Oba te pojęcia wydają się bardzo podobne do siebie, ale w rzeczywistości różnica pomiędzy nimi jest ogromna. Otóż wskaźnik intensywności zabudowy dotyczy powierzchni wszystkich kondygnacji budynku. Jeśli dom ma dwa piętra, to do obliczeń używa się sumy powierzchni ich obu. Wskaźnik zabudowy powierzchni z kolei dotyczy powierzchni terenu zajętego przez budynek w stanie wykończonym i wyznaczonego przez rzut pionowy zewnętrznych jego krawędzi na powierzchnię terenu. Oznacza to, że w przypadku tego wskaźnika liczy się po prostu to, jaka powierzchnia działki zajęta jest przez zabudowę, ale jej wysokość nie ma znaczenia. Czteropiętrowy budynek i dom parterowy będą miały taki sam wskaźnik powierzchni zabudowy, jeśli tylko zajmują tyle samo miejsca na działce. W tym przypadku powierzchnia zajęta przez budynki jest taka sama… pomimo że metraż obu bardzo się od siebie różni. Tutaj warto też dodatkowo podkreślić, że jeśli chodzi o wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy, to nie brane są pod uwagę także dodatkowe zabudowania, jakie mogą znajdować się na działce np. altany, zadaszenia, rapy czy schody wychodzące poza obrys budynku.

Jak łatwo więc zauważyć różnica pomiędzy tymi wskaźnikami jest bardzo duża i w żadnym wypadku nie należy ich ze sobą mylić. Może to doprowadzić do poważnego nieporozumienia. W razie jakichkolwiek wątpliwości należy się upewnić, o którym z nich jest mowa. Najlepiej jest po prostu się zapytać, choć w dobrze przygotowanym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego informacja ta powinna zostać umieszczona przez jego autorów.

Czy można zmienić wskaźnik intensywności zabudowy w projekcie domu?

Czy można zmienić wskaźnik intensywności zabudowy w projekcie domu?

Przede wszystkim musimy wyraźnie zaznaczyć, że nie ma możliwości zmiany wskaźnika intensywności zabudowy, który został przyjęty i opublikowany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wartość ta jest stała i nie ma możliwości wnioskowania o jej zmianę. To dość logiczne, bo gdyby każdy inwestor chciałby ją zmienić, to ostatecznie zamiast ładu przestrzennego w okolicy byłby chaos. Z tego powodu w razie potrzeby konieczne jest wprowadzenie takich zmian w projekcie, by był on zgodny ze wskaźnikiem umieszczonym w miejscowym planie. Oznacza to, że konieczny jest kontakt z architektem, który wykona adaptację projektu do warunków konkretnego terenu.

Z racji tego, że architekt nie będzie miał problemów z obliczeniem wskaźnika intensywności zabudowy, to z łatwością może on ocenić, jak musi zmienić się powierzchnia domu, by spełniała ona wymóg umieszczony w planie zagospodarowania przestrzennego. Oczywiście wielkość działki budowlanej nie ulega zmianom, więc wpływać można wyłącznie na powierzchnię budynku.

Rozważmy to na przykładzie. Jeśli powierzchnia zaprojektowanego domu jednorodzinnego ma 400 metrów kwadratowych, a działka 1600 metrów kwadratowych, to wskaźnik intensywności zabudowy w tym wypadku wynosi 0,25.

Jednak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego umieszczono informację, że na tym terenie dopuszczalny jest maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy 0,20, a minimalny na 0,15.

Oznacza to, że zaprojektowany budynek ma zbyt dużą powierzchnię, by mógł stanąć na danej działce. W takiej formie inwestor nie otrzyma pozwolenia na jego budowę. W związku z tym należy zmniejszyć rozmiary domu. Najprościej będzie po prostu wprowadzić takie zmiany w projekcie, by wskaźnik intensywności zabudowy wynosił mniej niż 0,2.

Budynek może więc mieć 300 metrów kwadratowych powierzchni. W takim wypadku wskaźnik intensywności zabudowy będzie wynosił tylko 0,18 i będzie on odpowiedni dla zabudowy stawianej na danym terenie, bo mieści się w przedziale pomiędzy maksymalnym a minimalnym wskaźnikiem intensywności zabudowy dla tej konkretnej działki.

Zmiana wielkości powierzchni całkowitej projektowanej zabudowy o 100 metrów kwadratowych w tym przykładzie może rozwiązać problem, choć nie jest zbyt realna. Przy takich zmianach projekt może nie nadawać się już do zrealizowania, bo będzie za bardzo odbiegał od pierwowzoru i w niczym nie będzie go przypominał.

Pamiętajmy, że jest to tylko teoretyczny przykład i jest bardzo przerysowany, ale pozwala łatwo zrozumieć, jak można zmodyfikować wskaźnik intensywności zabudowy wyliczony dla konkretnego projektu domu. Nie zawsze możliwe jest wprowadzenie takich zmian w projekcie, by mógł on zostać zrealizowany na danym terenie. Warto o tym wiedzieć, bo może okazać się konieczne przygotowanie zupełnie nowego projektu. W niektórych przypadkach trzeba będzie wprowadzić tak dużo zmian konstrukcyjnych, że łatwiej i taniej będzie przygotować nowy projekt domu, niż adaptować stary. Z tego powodu najlepiej jest szukać gotowego projektu domu jednorodzinnego, wiedząc już dokładnie, jakie warunki musi on spełniać, by mógł stanąć na danym terenie. Pozwoli to na uniknięcie sporego rozczarowania, jeśli wymarzony domek nie będzie mógł stanąć na zakupionej wcześniej działce. Jeśli jednak niewiele brakuje, by projekt spełniał wymogi miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to manipulowanie powierzchnią planowanej inwestycji może być dobrym sposobem na dopasowanie go i na uzyskanie możliwości jego realizacji.

Innym sposobem na obejście wskaźnika intensywności zabudowy jest podział działki na dwie mniejsze. W takim wypadku dla każdej działki musi być ustalony oddzielny wskaźnik. Trzeba jednak pamiętać, że nie zawsze jest to rozwiązanie opłacalne. Przed podjęciem decyzji o takim kroku dobrze jest go wcześniej przemyśleć i upewnić się, że będzie on korzystny. Takie zmiany najlepiej jest realizować ze wsparciem osób, które doskonale wiedzą, co robią i dokładnie wiedzą, jak obliczać wskaźnik intensywności zabudowy, tak by nie popełnić błędu. Dzielenie działki, czy późniejsze jest scalanie wiąże się z wydatkami, formalnościami i poświęconym czasem. Koniecznie trzeba rozważyć wszystkie za i przeciw, zanim podejmie się jakiekolwiek kroki. Jeśli to możliwe, to dobrze jest też skonsultować się z pracownikami urzędu wydającego pozwolenia na budowę i upewnić się, jaką dokładnie będą miały wartość poszczególne parametry w przypadku wprowadzenia konkretnego podziału oraz jak zmienią się warunki zabudowy terenu po wprowadzonych zmianach. Jeśli okaże się, że są one bardziej atrakcyjne dla inwestora, niż te ustalone pierwotnie, to warto jest podjąć odpowiednie działania dla legalnego podziału nieruchomości.

Błędnie obliczony wskaźnik intensywności zabudowy

Błędnie wyliczony wskaźnik intensywności zabudowy może być przyczyną problemów inwestora. Z jego powodu może on nie otrzymać pozwolenia na budowę. Tym samym nie będzie on mógł rozpocząć prac. Wskaźnik intensywności zabudowy, który został określony w miejscowym planie lub decyzji o warunkach zabudowy intensywność zabudowy, jest jednym z podstawowych warunków, jakie musi spełnić projekt, by mógł on zostać zrealizowany na danej działce budowlanej. Czasami można odwoływać się od decyzji i kierować sprawę na drogę sądową. Zwykle jednak pochłania to sporo czasu i pieniędzy. Sąd nie zmieni wskaźnika intensywności zabudowy ustalonego w MPZP. Odwoływanie się więc od odmowy wydania pozwolenia na budowę ma sens tylko wtedy, gdy inwestor ma pewność, że dopełnił wszystkich formalności, jego wniosek o wydanie pozwolenia spełniał wszystkie wymogi, a mimo to otrzymał odpowiedź negatywną. Nie można też jednoznacznie stwierdzić, że orzeczenie sądu będzie korzystne dla inwestora. Szczególnie należy unikać sytuacji, w której dopiero na sali sądowej zostanie obliczony prawidłowy wskaźnik intensywności zabudowy i okaże się, że od samego początku pozew był bezzasadny. By uniknąć dodatkowych kosztów i przedłużających się procedur, najlepiej jest po prostu uniknąć błędów w obliczeniach, niż później starać się odkręcić sprawę.

Obliczanie wskaźnika intensywności zabudowy dobrze jest powierzyć profesjonaliście. W przypadku, gdy na działce ma być stawiany budynek według indywidualnego projektu przygotowanego na specjalne zamówienie inwestora, właściwie nie ma ryzyka, że będzie on niedostosowany do warunków zabudowy na danym terenie. Inaczej wygląda sprawa, gdy inwestor kupuje gotowy projekt. Może się okazać, że konieczne będzie wprowadzenie w nim zmian, tak by spełniał on warunki zabudowy konkretnej działki. Zapobiegliwy inwestor może sprawdzić wskaźnik intensywności zabudowy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jeszcze przed wybraniem konkretnego projektu. Dzięki temu może on sortować projekty także pod kątem tego parametru i nie tracić czasu na oglądanie projektów, które w danej sytuacji po prostu nie będą mogły zostać zrealizowane.

Tutaj musimy też podkreślić kolejną ważną sprawę – projekt planowanej zabudowy musi mieścić się w przedziale pomiędzy maksymalnym a minimalnym wskaźnikiem intensywności zabudowy. Zdarza się, że inwestorzy zwracają uwagę tylko na jeden z tych wskaźników, wychodząc z błędnego założenia, że jest to wystarczające. Niestety, ale nie. Chęć postawienia na działce zabudowy o małej powierzchni nie gwarantuje uzyskania pozwolenia na jej budowę, bo może się okazać, że wskaźnik intensywności zabudowy jest w jej przypadku niższy niż minimalny. W takim wypadku inwestor także nie otrzyma pozwolenia na budowę, bo rozbudowywanie infrastruktury miejskiej lub gminnej po prostu nie będzie opłacalne, a przecież oczywiste jest, że każdy budynek musi mieć możliwość przyłączenia do niego mediów oraz doprowadzenia do niego drogi dojazdowej.

Wracając do błędnie wyliczonego wskaźnika intensywności zabudowy, warto też zauważyć, że jest to jeden z najprostszych i najbardziej podstawowych parametrów dotyczących zagospodarowania terenu. Jeśli w jego obliczenia wkradł się błąd, to bardzo ważne jest także to, by sprawdzić wszystkie pozostałe parametry oraz dane i poszukać ewentualnych błędów. Może to być dobrym rozwiązaniem, by uniknąć kolejnych problemów w przyszłości.

Dlaczego wskaźnik intensywności zabudowy jest tak ważny?

Warto jeszcze raz podkreślić wagę odpowiedniej intensywności zabudowy. Jej wskaźnik to jeden z tych parametrów, który czasami sprawia inwestorom kłopoty, bo ogranicza on sposób, w jaki można zagospodarować własną działkę, więc w pewnym sensie ogranicza on także wolność wyboru. Nie można jednak mieć wątpliwości, że jest on bardzo ważny i musi być respektowany. Przede wszystkim, to właśnie ten wskaźnik pozwala na utrzymanie ładu przestrzeni. Gdyby nie był wyznaczony, to przynajmniej teoretycznie inwestor mógłby budować na swoim terenie tak duże budynki, jak tylko by to sobie wymarzył. Musiałby jedynie pamiętać o zachowaniu niezbędnego odstępu od działki granicy. Jak łatwo sobie wyobrazić szybko zaczęłoby to być problematyczne, bo zwłaszcza w przypadku budowy domów wielorodzinnych czy budynków przemysłowych. Mogłoby to doprowadzić do zabudowywania całych działek – łącznie z terenem biologicznie czynnym. Wprawdzie pozwoliłoby to na maksymalną zabudowę działki, co zwiększyłoby zyski z niej… ale byłoby fatalne dla środowiska i ładu przestrzennego. Szybko okazałoby się, że budynki powstają w małej odległości od siebie, a pomiędzy nimi nie ma już miejsca na nic więcej. To z kolei oznacza problemy z miejscami parkingowymi i rozmieszczeniem zieleni, która nawet w mieście odgrywa ogromną rolę w tworzeniu klimatu. Mieszkanie w takiej okolicy mogłoby być wyjątkowo nieprzyjemne i niepraktyczne. Pamiętajmy też, że taka zabudowa może mieć wpływ na psychikę ludzi. Jest ona dość przygnębiająca i przytłaczająca. Zdecydowanie negatywnie wpływa na umysł człowieka.

Spójrzmy na to także z drugiej strony. Minimalny wskaźnik intensywności zabudowy chroni przed powstawaniem samotnych domków pośrodku niczego. To drugi biegun w stosunku do przeładowywania terenu zabudową. Z pewnością pojawiłyby się osoby, które zdecydowałyby się na budowę swojego wymarzonego domu z dala od innych zabudowań po to, by cieszyć się okolicznościami przyrody, ciszą i spokojem. Nie zawsze jednak jest to realne. Wyobraź sobie wieś, w której znajduje się tylko kilka domów na dużej powierzchni, a każde z zabudowań jest ledwo widoczne z pozostałych. Poprowadzenie drogi, linii autobusowej, kanalizacji, wodociągów czy nawet sieci energetycznej jest w takim wypadku bardzo trudne i kosztowne. Łatwo jest też się domyślić, że poprowadzenie infrastruktury do jednego lub dwóch domów jest też nieopłacalne. Taka inwestycja po prostu nie może się zwrócić. Stąd też stosując minimalną intensywność zabudowy zapobiega się budowanie samotni. Jest to podyktowane względami praktycznymi, a jeśli spojrzysz na rodzaje układów przestrzennych w polskich wsiach, to przekonasz się, że jest to realizowane od wielu lat. Właśnie ze względu na koszty budowania infrastruktury, większość z nich to ulicówki, łańcuchówki lub okolnice. Są to układy, w których budynki znajdują się w stosunkowo małej odległości od siebie, więc łatwo jest przyłączyć je do jednej sieci oraz zapewnić mieszkańcom dostęp do różnego rodzaju świadczeń i usług, co sprawia, że ich codzienne życie jest prostsze i bardziej wygodne.

Czym jest intensywność zabudowy?

Intensywność zabudowy określa to, jak dużo budynków i o jakiej powierzchni zabudowy może znaleźć się na danej powierzchni działki.

Jak się oblicza intensywność zabudowy?

Wskaźnik można obliczyć ze wzoru I=Pc/Pt.

Komentarz