Księga wieczysta: na co zwrócić uwagę przed zakupem domu, działki, mieszkania

Księga wieczysta jest podstawowym dokumentem dokładnie opisującym aktualny stan prawny konkretnej nieruchomości. Jeszcze przed zawarciem właściwej umowy kupna, a nawet przed umową przedwstępną, oraz oczywiście zanim kupi się projekt domu, każdy nabywca nieruchomości powinien, dla własnego dobra, zajrzeć do księgi wieczystej. Chodzi przede wszystkim o zaznajomienie się z wiarygodnymi informacjami na temat praw przysługujących osobom bądź instytucjom w związku z daną nieruchomością. Tylko w ten sposób można upewnić się, że cała transakcja jest bezpieczna. Założenie księgi wieczystej nie tylko znacznie ułatwia obrót nieruchomościami, ale także pozwala poznać historię nieruchomości jej przyszłym nabywcom, np. w kwestii obciążenia hipoteki.

Księgi wieczyste: aspekty prawne

Należy zaznaczyć, że wszelkie kwestie związane z księgami wieczystymi są regulowane przez ustawę z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2017 r. poz. 1007), natomiast zagadnienia szczegółowe przez rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości wydane 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym (Dz.U. z 2016 r. poz. 312). Z kolei art. 626-1-626-13 Kodeksu postępowania cywilnego regulują sprawy w postępowaniu wieczystoksięgowym. Księgi wieczyste zakłada się dla każdej nieruchomości, która jeszcze nie ma księgi albo została ona zagubiona bądź zniszczona. O jakie nieruchomości chodzi?

• Grunty, czyli określona część powierzchni ziemi, która stanowi odrębny przedmiot własności;
• Budynki będące odrębnym od gruntu przedmiotem własności;
• Lokale.

Ponadto księgę wieczystą można ustanowić dla ograniczonych praw rzeczowych, jak:

• spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
• własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,
• prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Trzeba wyraźnie podkreślić, że każda nieruchomość musi mieć odrębną księgę wieczystą z określonym, własnym numerem, aczkolwiek właściciel kilku nieruchomości, które stanowią jedną gospodarczą całość, ewentualnie graniczą ze sobą, może poprosić o połączenie ich w księdze w jedną nieruchomość, o czym informuje art. 21 ustawy. Księgi wieczyste są prowadzone przez konkretne wydziały ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym przypisanym do danej lokalizacji nieruchomości. Podstawą księgi wieczystej jest założenie, iż wszystkie prawa w niej zapisane są całkowicie zgodne z aktualnym stanem prawnym, natomiast te wykreślone rzeczywiście nie istnieją. Nabywcę, w razie zaistnienia jakichkolwiek niezgodności pomiędzy zapisami w księdze wieczystej a stanem rzeczywistym, chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, o czym mówi art. 5 ustawy. Takimi niezgodnościami bywa wpis dokonany z wyłączeniem ważnej podstawy prawnej bądź brak uzupełnienia o aktualny stan prawny np. w przypadku śmierci wpisanego właściciela.

Księga wieczysta jest jawna

Jawność ksiąg wieczystych oznacza, iż każdy ma prawo do sprawdzenia treści księgi wieczystej i zapoznania się z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Jawność ksiąg wieczystych jest ważna z punktu widzenia nabywcy, który może sprawdzić w księdze wieczystej przez zakupem kto jest właścicielem nieruchomości. Warto przestrzec, aby nie ufać dokumentom sprzed lat, nawet kiedy właściciel zarzeka się, iż nic się zmieniło. Nieznajomość wpisów w księdze nie jest czynnikiem usprawiedliwiającym dla osoby, która nabywa nieruchomość i jest zaskoczona np. pojawieniem się jakichś spadkobierców, o których nie miała pojęcia.

Lepiej dokładnie sprawdzić księgę wieczystą, oraz stan prawny nieruchomości, a można tego dokonać jedynie poprzez wgląd w jej księgę wieczystą. To naprawdę nie zajmie wiele czasu, a można sobie zaoszczędzić nerwów i kłopotów z ustaleniem prawa własności w przyszłości.

Pamiętajmy przy tym, że każdy ma swobodny dostęp do ksiąg, jednak udostępnienia samych akt księgi wieczystej nie może się domagać nikt inny poza osobą mającą w tym interes prawny, a więc notariusz albo przyszły właściciel mieszkania, domu czy też działki. Jeżeli kogoś interesuje treść określonej księgi wieczystej, to powinien udać się do wydziału wieczystoksięgowego sądu rejonowego albo skorzystać z bazy internetowej na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, konkretnie na stronie ekw.ms.gov.pl. Wystarczy jedynie znać numer księgi.

Jak ustalić numer księgi wieczystej?

Droga urzędowa

Pierwszą rzeczą, jaką należy zrobić w celu ustalenia numeru księgi wieczystej jest udanie się do Wydziału Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Starostwie Powiatowymi i złożenie stosownego wniosku.

Jednak bez wykazania się interesem prawnym dla nieruchomości raczej nie dostaniemy numeru księgi wieczystej, a jedynie wypis i wyrys z rejestru gruntów. Podobnie będzie w przypadku skontaktowania się z Sądem Rejonowym. Chęć zakupu określonej nieruchomości niekoniecznie będzie wystarczającym argumentem dla urzędników.

Księgi wieczyste online

Drugim sposobem jest uzyskanie numeru księgi wykorzystując bazę https://ekw.ms.gov.pl lub wyszukiwarkę ksiąg wieczystych. Elektroniczna księga wieczysta może zostać sprawdzona wygodnie w domu, dosłownie w kilka minut.

Wyszukiwarka którą zawierają elektroniczne księgi wieczyste umożliwia szukanie konkretnej księgi wieczystej zarówno po numerze działki, jak i adresie nieruchomości.

Oczywiście wykorzystując elektroniczne księgi wieczyste nie ma żadnego problemu ze znalezieniem konkretnej księgi wieczystej po jej numerze.

Strona systemu elektronicznych ksiąg wieczystych jest bardzo przejrzysta i szukanie nie powinno sprawić kłopotu nawet mało wprawnemu internaucie.

Dokładnie przedstawiona została budowa numeru elektronicznej księgi.

Jeżeli nie jest znany kod Sądu Rejonowego, to wystarczy zajrzeć do indeksu kodów, który został zamieszczony na pierwszej stronie.

Od razu na widoku mamy pole oznaczone ramką, a nad nim widnieją określone napisy, które należy kliknąć w zależności od tego, po jakim parametrze szukamy: jeżeli po numerze działki, to należy jej numer wprowadzić w pole oznaczone ramką pod napisem “księga wieczysta po numerze działki”.

Oprócz wyszukiwania po numerze parceli można skorzystać z wyszukiwania “księga wieczysta po adresie” i “księga wieczysta po numerze KW”.

Co ważne, elektroniczna księga wieczysta zawiera także instrukcję, jak znaleźć adres administracyjny danej działki.

Wszelkie dane w serwisie są w pełni zgodne z danymi zawartymi w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych, więc to naprawdę wiarygodne źródło.

Warto pamiętać, że księga wieczysta widnieje w dwóch wersjach.

Wersja aktualna jest treścią zapisów według stanu bieżącego, natomiast treść zupełna obejmuje całą historię nieruchomości od momentu założenia księgi i zawiera historię wszystkich zmian.

Prawa ujawniane w księgach wieczystych

Podstawą są oczywiście prawa rzeczowe, czyli własność i użytkowanie wieczyste, ale nie tylko, o czym informuje art. 16 ustawy.

Mogą się pojawić również ograniczone prawa rzeczowe. Do nich należą:

• prawo użytkowania,
• prawo zastawu,
• prawo służebności,
• prawo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• wszelkie wierzytelności banku hipotecznego, które zabezpiecza hipoteka.

To również prawo wynikające z umowy timeshare, kiedy nabywca uzyskuje jedynie prawo użytkowania nieruchomości, przez określony czas, a nie ma prawa jej własności.

Nie można też pomijać praw osobistych, które obejmują:

• prawo dzierżawy albo najmu,
• prawo pierwokupu lub odkupu,
• prawo dożywocia.

Oprócz praw, w księdze wieczystej mogą pojawić się wpisy dotyczące roszczeń zarówno aktualnych, jak i przyszłych.

To przede wszystkim kwestie dotyczące:

• przeniesienia własności,
• wieczystego użytkowania nieruchomości,
• roszczenia współwłaścicieli, które wyłączają jakiekolwiek uprawnienia do zniesienia owej współwłasności,
• roszczenia powstałe z określonego sposobu korzystania z nieruchomości.

Księga Wieczysta działy

Księga wieczysta zawiera wszystkie istotne informacje na temat nieruchomości i składa się z czterech działów, w tym jednego podwójnego oraz tzw. okładki.

W związku z tym, że poszczególne informacje zawarte są w oddzielnych polach, to sama księga zawsze jest dość długa.

Co zawiera księga wieczysta? Jej struktura jest niezmienna, bez względu na rodzaj nieruchomości.

Dział I w księdze wieczystej

Dział I księgi wieczystej składa się z dwóch części i obejmuje swym zakresem podstawowe informacje na temat danej nieruchomości.

Dział I-O ksiąg wieczystych zawiera dane adresowe i geodezyjne umożliwiające oznaczenie nieruchomości. Chodzi zwłaszcza o miejsce położenia nieruchomości, a więc adres i numer działki. Podana jest też powierzchnia oraz bardziej szczegółowe dane: w zależności od rodzaju nieruchomości w księgach wieczystych może to być liczba kondygnacji budynku, jego powierzchnia użytkowa, określenie rodzaju lokalu i jego sposobu wykorzystania, liczba pomieszczeń itp.

Jeżeli budynek ma wydzielone lokale, to zostają podane numery ksiąg wieczystych i numery adresowe owych lokali oraz informacja, co stanowi części wspólne.

Dział I-Sp Księgi Wieczystej obejmuje wszelkie wpisy praw przysługujących właścicielom czy też wieczystym użytkownikom konkretnej nieruchomości.

Jeżeli chodzi o działki, to będą prawa służebności, przejazdu i przechodzenia przez sąsiednie działki.

Z kolei działki, na których są inwestycje deweloperskie wymagają wpisu o ewentualnej możliwości korzystania z infrastruktury sąsiednich działek.

Przede wszystkim chodzi o:

• parkingi,
• pomieszczenia na odpady,
• boiska bądź place zabaw dla dzieci.

Kiedy działka jest w wieczystym użytkowaniu, to niezbędny pozostaje wpis dotyczący czasu prawa wieczystego użytkowania oraz celu wykorzystania działki.

Może również zostać zapisany termin zagospodarowania nieruchomości.

W przypadku mieszkań lub garaży niezbędne jest określenie udziału w nieruchomości wspólnej, czyli gruncie i budynku, przypadającej na dany lokal.

Dział II księgi wieczystej

Dział II ksiąg wieczystych zawiera informacje o właścicielu/właścicielach albo wieczystych użytkownikach nieruchomości. W przypadku, kiedy jest więcej niż jeden właściciel, musi zostać podana wielkość udziałów poszczególnych właścicieli. To bardzo ważne wiadomości z punktu widzenia nabywcy.

Dział III KW

Księga wieczysta w dziale III zawiera wpisy dotyczące różnego rodzaju obciążeń nieruchomości, z wyjątkiem hipoteki. Dział III zawiera też informacje o służebności gruntowej, która jest nałożona na nieruchomość.

To wszelkiego rodzaju ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, np. prawo właścicieli sąsiednich nieruchomości do korzystania z nieruchomości (prawo przechodzenia bądź korzystania z placu zabaw albo boiska).

Drugą kwestią znajdującą się w tym dziale będzie służebność przesyłu, a więc prawo firm przesyłowych do korzystania z nieruchomości, głównie gruntu, w określonym zakresie.

Firmami przesyłowymi są dostawcy:

• energii elektrycznej,
• gazu,
• internetu bądź telewizji kablowej.

Istotną treścią księgi wieczystej będzie prawo do umieszczenia urządzeń oraz sieci i jej rozbudowy zarówno w gruncie, jak i w częściach wspólnych budynku.

To również prawo wstępu pracowników firm przesyłowych w celu dokonania odczytów, przeprowadzania konserwacji czy też remontów sieci.

Wpisy mogą też dotyczyć zakazu sadzenia roślin lub umieszczania jakichkolwiek zabudowań w konkretnych miejscach na działce.

Kolejną kwestią będą roszczenia.

Mogą one dotyczyć np. zawarcia umowy deweloperskiej.

Jeżeli w najbliższym czasie dana nieruchomość ma zostać zlicytowana przez komornika, to informacja o wszczęciu postępowania egzekucyjnego także znajdzie się tym dziale księgi.

Tutaj zostaje również podany sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, np. dostęp do ogrodu albo miejsc parkingowych.

Dział IV w księdze wieczystej

Dział IV ksiąg wieczystych obejmuje wszelkie kwestie związane z hipoteką obciążającą nieruchomość.

To nie tylko hipoteka wynikająca z kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości, ale także hipoteki przymusowe na zabezpieczenie.

Ten drugi rodzaj hipoteki powinien zapalić światełko ostrzegawcze, gdyż zazwyczaj oznacza spore problemy finansowe dewelopera i jego kłopoty z wypłacalnością wobec wierzycieli.

Księga wieczysta zawiera dokładną sumę obciążenia oraz walutę.

Ten dział również powinien zostać dokładnie przeczytany przez przyszłych właścicieli nieruchomości.

Założenie księgi wieczystej

Pierwszym krokiem będzie złożenie wniosku wraz z niezbędnymi dokumentami, co należy uczynić w Wydziale Wieczystoksięgowym Sądu Rejonowego właściwego ze względu na lokalizację nieruchomości.

Formularze dostępne są nie tylko w sądach, udostępnia je także Ministerstwo Sprawiedliwości.

Księgę wieczystą można założyć również w wersji elektronicznej i wtedy konieczne będzie wypełnienie dokumentu.

Formularze wniosków stosowanych w sądach rejonowych prowadzących księgi wieczyste w systemie informatycznym można pobrać pod tymi linkami:

• Wniosek o wpis w księdze wieczystej (KW-WPIS)
• Oznaczenie działki ewidencyjnej (KW-OZN)
• Żądanie wpisu w księdze wieczystej (KW-ZAD)
• Pełnomocnik / przedstawiciel ustawowy (KW-PP)
• Wnioskodawca / uczestnik postępowania (KW-WU)
• Wniosek o założenie księgi wieczystej (KW-ZAL)

Jednostkami uprawnionymi do założenia księgi są:

• właściciele nieruchomości,
• osoby mające ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości.

W tym przypadku chodzi o kwestie związane ze służebnością albo hipoteką.

Taką sposobność ma również wierzyciel, o ile przysługuje mu prawo wpisane do księgi wieczystej oraz osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do nieruchomości.

Może to być także osoba bądź państwowa jednostka organizacyjna, której nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste.

W niektórych sytuacjach następuje założenie księgi wieczystej z urzędu, ma to miejsce np. w przypadku otrzymania przez sąd zawiadomienia o zmianie właściciela konkretnej nieruchomości.

Każdy wniosek o założenie księgi wieczystej musi zawierać określone informacje. Niezbędne jest dokładne oznaczenie nieruchomości, w tym także jej miejsca położenia, obszaru oraz sposobu korzystania z niej. Należy też wymienić wszystkie uprawnione osoby do wpisu w księgę, wraz z ich aktualnymi adresami.

Ponadto zawiera on powołanie tytułu własności nieruchomości oraz listę ewentualnych ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość czy też ograniczeń w jej rozporządzaniu, a w przypadku braku takich praw lub ograniczeń niezbędne jest oświadczenie wnioskodawcy informujące o tym fakcie.

Oprócz samego wniosku koniecznie trzeba dołączyć wszelkie dokumenty, które poświadczają nabycie danej nieruchomości.

Może to być orzeczenie sądowe stwierdzające nabycie spadku, decyzja administracyjna lub postanowienie o zasiedzeniu.

Niezbędne będą dokumenty, które określają podstawę oznaczenia nieruchomości, a więc wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej.

Informacja o założeniu księgi wieczystej zostaje dostarczona do wszystkich uczestników postępowania, w tym wnioskodawcy oraz właściwego organu prowadzącego ewidencję gruntów i budynków.

W sytuacji przeniesienia własności nieruchomości, która jeszcze nie posiada księgi wieczystej albo księga wieczysta powstanie wskutek wydzielenia, wniosek o założenie księgi powinien zostać złożony przez wszystkie strony czynności w akcie notarialnym obejmującym przeniesienie własności.

W przypadku założenia księgi wieczystej należy uiścić opłatę w wysokości 60 zł, natomiast wpis prawa własności kosztuje 200 zł.

O czym pamiętać analizując treść księgi wieczystej?

Nowe mieszkanie, dom czy też działka powinna być źródłem radości, a nie kłopotów.

Dlatego ważne jest, aby sprawdzić stan prawny nieruchomości, a najważniejszym dokumentem jest treść księgi wieczystej.

Jeżeli nieruchomość nie posiada takiej księgi, bo np. zaginęła lub została zniszczona, należy złożyć wniosek do sądu o dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Ten ruch oznacza tak naprawdę założenie księgi wieczystej. Pierwszy wpis zostaje dokonany przez sędziego bądź referendarza sądowego.

Warto też zwrócić uwagę na wzmianki, które są umieszczane na początku każdego działu. Oznaczają one, że już został złożony wniosek o wpis w księdze.

Lepiej sprawdzić, czy przypadkiem do księgi wieczystej nie zostaną wpisane niekorzystne zmiany z punktu widzenia przyszłego właściciela.