Księga wieczysta: na co zwrócić uwagę przed zakupem nieruchomości?

MG Projekt Pracownia Architektoniczna / Aktualizacja 27 września 2021

Księga wieczysta
Księga wieczysta

Księga wieczysta jest podstawowym dokumentem dokładnie opisującym aktualny stan prawny konkretnej nieruchomości.

Jeszcze przed zawarciem właściwej umowy kupna, a nawet przed umową przedwstępną, oraz oczywiście zanim kupi się projekt domu, każdy nabywca nieruchomości powinien, dla własnego dobra, zajrzeć do księgi wieczystej.

Chodzi przede wszystkim o zaznajomienie się z wiarygodnymi informacjami na temat praw przysługujących osobom bądź instytucjom w związku z daną nieruchomością.

Tylko w ten sposób można upewnić się, że cała transakcja jest bezpieczna.

Założenie księgi wieczystej nie tylko znacznie ułatwia obrót nieruchomościami, ale także pozwala poznać historię nieruchomości jej przyszłym nabywcom, np. w kwestii obciążenia hipoteki.

Księgi wieczyste: aspekty prawne

Księga wieczysta: aspekty prawne
Księga wieczysta: aspekty prawne

Należy zaznaczyć, że wszelkie kwestie związane z księgami wieczystymi są regulowane przez ustawę z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2017 r. poz. 1007), natomiast zagadnienia szczegółowe przez rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości wydane 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym (Dz.U. z 2016 r. poz. 312).

Z kolei art. 626-1-626-13 Kodeksu postępowania cywilnego regulują sprawy w postępowaniu wieczystoksięgowym.

Księgi wieczyste zakłada się dla każdej nieruchomości, która jeszcze nie ma księgi albo została ona zagubiona bądź zniszczona.

O jakie nieruchomości chodzi?

  • Grunty, czyli określona część powierzchni ziemi, która stanowi odrębny przedmiot własności;
  • Budynki będące odrębnym od gruntu przedmiotem własności;
  • Lokale.

Ponadto księgę wieczystą można ustanowić dla ograniczonych praw rzeczowych, jak:

  • spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
  • własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,
  • prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Trzeba wyraźnie podkreślić, że każda nieruchomość musi mieć odrębną księgę wieczystą z określonym, własnym numerem, aczkolwiek właściciel kilku nieruchomości, które stanowią jedną gospodarczą całość, ewentualnie graniczą ze sobą, może poprosić o połączenie ich w księdze w jedną nieruchomość, o czym informuje art. 21 ustawy.

Księgi wieczyste są prowadzone przez konkretne wydziały ksiąg wieczystych w sądach rejonowych przypisanych do danej lokalizacji nieruchomości

Podstawą księgi wieczystej jest założenie, iż wszystkie prawa w niej zapisane są całkowicie zgodne z aktualnym stanem prawnym, natomiast te wykreślone rzeczywiście nie istnieją.

Nabywcę, w razie zaistnienia jakichkolwiek niezgodności pomiędzy zapisami w księdze wieczystej a stanem rzeczywistym, chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, o czym mówi art. 5 ustawy.

Takimi niezgodnościami bywa wpis dokonany z wyłączeniem ważnej podstawy prawnej bądź brak uzupełnienia o aktualny stan prawny np. w przypadku śmierci wpisanego właściciela.

Księga wieczysta jest jawna

Jawność ksiąg wieczystych oznacza, iż każdy ma prawo do sprawdzenia rzeczywistego i aktualnego stanu danej nieruchomości.

Ich jawność jest ważna z punktu widzenia nabywcy, który może sprawdzić przez zakupem nieruchomości jej aktualny stan prawny.

Warto przestrzec, aby nie ufać dokumentom sprzed lat, nawet kiedy właściciel zarzeka się, iż nic się zmieniło.

Nieznajomość wpisów w księdze nie jest czynnikiem usprawiedliwiającym dla osoby, która nabywa nieruchomość i jest zaskoczona np. pojawieniem się jakichś spadkobierców, o których nie miała pojęcia.

Lepiej sprawdzić dokładnie stan prawny nieruchomości, a można tego dokonać jedynie poprzez wgląd w księgę wieczystą.

To naprawdę nie zajmie wiele czasu, a można sobie zaoszczędzić nerwów i kłopotów w przyszłości.

Pamiętajmy przy tym, że każdy ma swobodny dostęp do ksiąg, jednak udostępnienia samych akt księgi wieczystej nie może się domagać nikt inny poza osobą mającą w tym interes prawny, a więc notariusz albo przyszły właściciel mieszkania, domu czy też działki.

Jeżeli kogoś interesuje treść określonej księgi wieczystej, to powinien udać się do wydziału wieczystoksięgowego sądu rejonowego albo skorzystać z bazy internetowej na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, konkretnie na stronie ekw.ms.gov.pl.

Wystarczy jedynie znać numer księgi.

Numer księgi
Numer księgi

Księga wieczysta numer: jak ustalić?

Droga urzędowa

Pierwszą rzeczą, jaką należy zrobić w celu ustalenia numeru księgi wieczystej jest udanie się do Wydziału Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Starostwie Powiatowymi i złożenie stosownego wniosku.

Jednak trzeba pamiętać, że bez wykazania się interesem prawnym dla danej nieruchomości raczej nie dostaniemy numeru księgi wieczystej, a jedynie wypis i wyrys z rejestru gruntów.

Podobnie będzie w przypadku skontaktowania się z Sądem Rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości.

Chęć zakupu określonej nieruchomości niekoniecznie będzie wystarczającym argumentem dla urzędników.

Księgi wieczyste online

Księga wieczysta online
Księgi wieczyste online

Drugim sposobem jest uzyskanie numeru księgi wykorzystując bazę https://ekw.ms.gov.pl lub wyszukiwarkę ksiąg wieczystych, która jest dostępna na stronie ksiegi-wieczyste-online.pl

Ten sposób jest zdecydowanie szybszy i przede wszystkim łatwiejszy niż chodzenie po urzędach, jednak nie bezpłatny.

Księgę wieczystą można za to sprawdzić wygodnie w domu, dosłownie w kilka minut.

Wyszukiwarka umożliwia szukanie konkretnej księgi wieczystej zarówno po numerze działki, jak i adresie nieruchomości.

Oczywiście nie ma żadnego problemu ze znalezieniem konkretnej księgi wieczystej po jej numerze.

Strona jest bardzo przejrzysta i szukanie nie powinno sprawić kłopotu nawet mało wprawnemu internaucie.

Dokładnie przedstawiona została budowa numeru elektronicznej księgi.

Jeżeli nie jest znany kod Sądu Rejonowego, to wystarczy zajrzeć do indeksu kodów, który został zamieszczony na pierwszej stronie.

Od razu na widoku mamy pole oznaczone ramką, a nad nim widnieją określone napisy, które należy kliknąć w zależności od tego, po jakim parametrze szukamy:

jeżeli po numerze działki, to należy ten numer wprowadzić w pole oznaczone ramką pod napisem „księga wieczysta po numerze działki”.

Oprócz wyszukiwania po numerze działki można skorzystać z wyszukiwania „księga wieczysta po adresie” i „po numerze KW”.

Co ważne, w serwisie jest także instrukcja, jak znaleźć adres administracyjny danej działki.

Wszelkie dane w serwisie są w pełni zgodne z danymi zawartymi w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych, więc to naprawdę wiarygodne źródło.

Warto pamiętać, że księga wieczysta widnieje w dwóch wersjach.

Wersja aktualna jest treścią zapisów według stanu bieżącego, natomiast treść zupełna obejmuje całą historię nieruchomości od momentu założenia księgi i zawiera historię wszystkich zmian.

Prawa ujawniane w księgach wieczystych

Podstawą są oczywiście prawa rzeczowe, czyli własność i użytkowanie wieczyste, ale nie tylko, o czym informuje art. 16 ustawy.

Mogą się pojawić również ograniczone prawa rzeczowe. Do nich należą:

  • prawo użytkowania,
  • prawo zastawu,
  • prawo służebności,
  • prawo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
  • wszelkie wierzytelności banku hipotecznego, które zabezpiecza hipoteka.

To również prawo wynikające z umowy timeshare, kiedy nabywca uzyskuje jedynie prawo użytkowania danej nieruchomości, przez określony czas, a nie ma prawa jej własności.

Nie można też pomijać praw osobistych, które obejmują:

  • prawo dzierżawy albo najmu,
  • prawo pierwokupu lub odkupu,
  • prawo dożywocia.

Oprócz praw, w księdze wieczystej mogą pojawić się wpisy dotyczące roszczeń zarówno aktualnych, jak i przyszłych.

To przede wszystkim kwestie dotyczące:

  • przeniesienia własności,
  • wieczystego użytkowania danej nieruchomości,
  • roszczenia współwłaścicieli, które wyłączają jakiekolwiek uprawnienia do zniesienia owej współwłasności,
  • roszczenia powstałe z określonego sposobu korzystania z nieruchomości.

Księga Wieczysta działy

Księga wieczysta zawiera wszystkie istotne informacje na temat danej nieruchomości i składa się z czterech działów, w tym jednego podwójnego oraz tzw. okładki.

W związku z tym, że poszczególne informacje zawarte są w oddzielnych polach, to sama księga zawsze jest dość długa.

Jej struktura jest niezmienna, bez względu na rodzaj nieruchomości.

Dział I księgi wieczystej

Dział I księgi wieczystej składa się z dwóch części i obejmuje swym zakresem podstawowe informacje na temat danej nieruchomości.

Dział I-O KW zawiera dane adresowe i geodezyjne umożliwiające oznaczenie nieruchomości.

Chodzi zwłaszcza o miejsce położenia nieruchomości, a więc adres i numer działki.

Podana jest też powierzchnia oraz bardziej szczegółowe dane:

w zależności od rodzaju nieruchomości może to być liczba kondygnacji budynku, jego powierzchnia użytkowa, określenie rodzaju lokalu i jego sposobu wykorzystania, liczba pomieszczeń itp.

Jeżeli budynek ma wydzielone lokale, to zostają podane numery ksiąg wieczystych i numery adresowe owych lokali oraz informacja, co stanowi części wspólne.

Dział I-Sp Księgi Wieczystej obejmuje wszelkie wpisy praw przysługujących właścicielom czy też wieczystym użytkownikom konkretnej nieruchomości.

Jeżeli chodzi o działki, to będą prawa służebności, przejazdu i przechodzenia przez sąsiednie działki.

Z kolei działki, na których są inwestycje deweloperskie wymagają wpisu o ewentualnej możliwości korzystania z infrastruktury sąsiednich działek.

Przede wszystkim chodzi o:

Kiedy działka jest w wieczystym użytkowaniu, to niezbędny pozostaje wpis dotyczący czasu prawa wieczystego użytkowania oraz celu wykorzystania działki.

Może również zostać zapisany termin zagospodarowania nieruchomości.

W przypadku mieszkań lub garaży niezbędne jest określenie udziału w nieruchomości wspólnej, czyli gruncie i budynku, przypadającej na dany lokal.

Dział II księgi wieczystej

Tutaj znajdują informacje o właścicielu/właścicielach albo wieczystych użytkownikach danej nieruchomości.

W przypadku, kiedy jest więcej niż jeden właściciel, to musi zostać podana wielkość udziałów poszczególnych właścicieli.

To bardzo ważne wiadomości z punktu widzenia nabywcy.

Dział III KW

Obejmuje wpisy dotyczące różnego rodzaju obciążeń nieruchomości, z wyjątkiem hipoteki.

Dotyczą one służebności gruntowej, która jest nałożona na nieruchomość.

To wszelkiego rodzaju ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, np. prawo właścicieli sąsiednich nieruchomości do korzystania z danej nieruchomości (prawo przechodzenia bądź korzystania z placu zabaw albo boiska).

Drugą kwestią znajdującą się w tym dziale będzie służebność przesyłu, a więc prawo firm przesyłowych do korzystania z danej nieruchomości, głównie gruntu, w określonym zakresie.

Firmami przesyłowymi są dostawcy:

Istotne będzie tutaj prawo do umieszczenia urządzeń oraz sieci i jej rozbudowy zarówno w gruncie, jak i w częściach wspólnych budynku.

To również prawo wstępu pracowników firm przesyłowych w celu dokonania odczytów, przeprowadzania konserwacji czy też remontów sieci.

Wpisy mogą też dotyczyć zakazu sadzenia roślin lub umieszczania jakichkolwiek zabudowań w konkretnych miejscach na działce.

Kolejną kwestią będą roszczenia.

Mogą one dotyczyć np. zawarcia umowy deweloperskiej.

Jeżeli w najbliższym czasie dana nieruchomość ma zostać zlicytowana przez komornika, to informacja o wszczęciu postępowania egzekucyjnego także znajdzie się tym dziale księgi.

Tutaj zostaje również podany sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, np. dostęp do ogrodu albo miejsc parkingowych.

Dział IV księgi wieczystej

Ten dział obejmuje wszelkie kwestie związane z hipoteką obciążającą nieruchomość.

To nie tylko hipoteka wynikająca z kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości, ale także hipoteki przymusowe na zabezpieczenie.

Ten drugi rodzaj hipoteki powinien zapalić światełko ostrzegawcze, gdyż zazwyczaj oznacza spore problemy finansowe dewelopera i jego kłopoty z wypłacalnością wobec wierzycieli.

Wpisy zawierają dokładną sumę obciążenia oraz walutę.

Ten dział również powinien zostać dokładnie przeczytany przez przyszłych właścicieli nieruchomości.

Założenie księgi wieczystej

Księga wieczysta założenie
Księga wieczysta założenie

Pierwszym krokiem będzie złożenie wniosku wraz z niezbędnymi dokumentami, co należy uczynić w Wydziale Wieczystoksięgowym Sądu Rejonowego właściwego ze względu na lokalizację danej nieruchomości.

Formularze dostępne są nie tylko w sądach, ale także na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości.

Księgę wieczystą można założyć również w wersji elektronicznej i wtedy konieczne będzie wypełnienie dokumentu.

Formularze wniosków stosowanych w sądach rejonowych prowadzących księgi wieczyste w systemie informatycznym można pobrać pod tymi linkami:

Jednostkami uprawnionymi do założenia księgi są:

  • właściciele danej nieruchomości,
  • osoby mające ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości.

W tym przypadku chodzi o kwestie związane ze służebnością albo hipoteką.

Taką sposobność ma również wierzyciel, o ile przysługuje mu prawo wpisane do księgi wieczystej oraz osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do nieruchomości.

Może to być także osoba bądź państwowa jednostka organizacyjna, której nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste.

W niektórych sytuacjach następuje założenie księgi wieczystej z urzędu, ma to miejsce np. w przypadku otrzymania przez sąd zawiadomienia o zmianie właściciela konkretnej nieruchomości.

Każdy wniosek o założenie księgi wieczystej musi zawierać określone informacje.

Niezbędne jest dokładne oznaczenie nieruchomości, w tym także jej miejsca położenia, obszaru oraz sposobu korzystania z niej.

Należy też wymienić wszystkie uprawnione osoby do wpisu w księgę, wraz z ich aktualnymi adresami.

Ponadto wniosek zawiera powołanie tytułu własności nieruchomości oraz listę ewentualnych ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość czy też ograniczeń w jej rozporządzaniu, a w przypadku braku takich praw lub ograniczeń niezbędne jest oświadczenie wnioskodawcy informujące o tym fakcie.

Oprócz samego wniosku koniecznie trzeba dołączyć wszelkie dokumenty, które poświadczają nabycie danej nieruchomości.

Może to być orzeczenie sądowe stwierdzające nabycie spadku, decyzja administracyjna lub postanowienie o zasiedzeniu.

Dodatkowo niezbędne będą dokumenty, które określają podstawę oznaczenia nieruchomości, a więc wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej.

Informacja o założeniu księgi wieczystej zostaje dostarczona do wszystkich uczestników postępowania, w tym wnioskodawcy oraz właściwego organu prowadzącego ewidencję gruntów i budynków.

Należy jeszcze dodać, że w sytuacji przeniesienia własności nieruchomości, która jeszcze nie posiada księgi wieczystej albo owa księga powstanie wskutek wydzielenia, to wniosek o założenie księgi powinien zostać złożony przez wszystkie strony czynności w akcie notarialnym obejmującym przeniesienie własności.

W przypadku założenia księgi wieczystej należy uiścić opłatę w wysokości 60 zł, natomiast wpis prawa własności kosztuje 200 zł.

O czym zawsze trzeba pamiętać?

Nowe mieszkanie, dom czy też działka powinna być źródłem radości, a nie kłopotów.

Dlatego tak ważne jest, aby sprawdzić stan prawny danej nieruchomości, a najważniejszym dokumentem jest treść księgi wieczystej.

Jeżeli nieruchomość nie posiada takiej księgi, bo np. zaginęła lub została zniszczona, to należy złożyć wniosek do sądu o dokonanie wpisu w księdze wieczystej.

Ten ruch oznacza tak naprawdę założenie księgi wieczystej.

Pierwszy wpis zostaje dokonany przez sędziego bądź referendarza sądowego.

Na pewno warto też zwrócić uwagę na tzw. wzmianki, które są umieszczane na początku każdego działu.

Oznaczają one, że już został złożony wniosek o wpis w księdze.

Lepiej sprawdzić, czy przypadkiem do księgi wieczystej nie zostaną wpisane niekorzystne zmiany z punktu widzenia przyszłego właściciela.

 

 

FAQ

Kiedy należy zapoznać się z danymi z księgi wieczystej?

Jeżeli planowany jest zakup nieruchomości, wgląd do księgi wieczystej jest koniecznością. To w niej znajdujemy najpotrzebniejsze informacje na temat stanu prawnego nieruchomości.

Jak pozyskać numer księgi wieczystej?

Numer księgo wieczystej można pozyskać od właściciela, odczytać z wypisu ewidencji gruntów. Proponujemy również uzyskać numer księgi wieczystej w sądzie lub powiatowym ośrodku geodezyjno-kartograficznym.

Jakie dane są ujawniane w księgach wieczystych?

Z ksiąg poznajemy informacje o: nieruchomości, właścicielu lub użytkowniku, prawach i roszczeniach, hipotekach.

2 komentarzy
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze