Jeszcze kilkadziesiąt a nawet kilkanaście lat temu, kredyt hipoteczny na budowę domu (zakup nieruchomości gruntowej), był w opinii osób postronnych traktowany jako zobowiązanie “ostatniej szansy” o podwyższonym ryzyku.
Dziś, w czasach budowlanego boomu i stosunkowo niewielkich dochodów, ta forma kredytowania jest coraz bardziej popularna.
Nic w tym dziwnego, skoro rodziny wielopokoleniowe odchodzą w niebyt a każdy chce mieszkać “na swoim”.
Mimo zmian w postrzeganiu przez społeczeństwo kredytów hipotecznych, stosunkowo duże ryzyko związane z ich zaciąganiem nadal istnieje.
Zadaniem niniejszego artykułu, będzie więc przybliżenie tej tematyki i przekazanie kilku istotnych informacji związanych z tym zagadnieniem.
Mamy nadzieję, że pomoże on w racjonalnym podjęciu decyzji o zaciągnięciu tej formy zobowiązania, która przecież wiąże nas z bankiem na długie lata.
Co to jest kredyt hipoteczny?
Kredyt hipoteczny to forma zobowiązania długoterminowego, zaciąganego przez kredytobiorcę na tak zwaną hipotekę.
Oznacza to, że zabezpieczeniem takiego kredytu nie będzie więc wyłącznie sam dochód dłużnika, lecz również jego obecny i przyszły majątek.
Cechą charakterystyczną hipoteki, jest częściowe prawo rzeczowe wierzyciela (czyli w tym przypadku banku), do posiadanego przez dłużnika majątku.
Oznacza to, że zaniechanie spłaty kredytu, może doprowadzić do utraty części, lub nawet całego majątku osobistego.
Co równie istotne, prawa rzeczowe wierzyciela hipotecznego, mają w tym przypadku ustawowe pierwszeństwo nad prawami innych osób związanych w ten sposób z dłużnikiem.
Tym samym, nawet w przypadku chęci sprzedaży części, lub całości osobistego majątku, transakcję tą musi (w obecności nabywcy) zaakceptować sam bank.
Elementy składowe raty kredytu hipotecznego
Kredyty hipoteczne należą do najbardziej złożonych i skomplikowanych produktów bankowych.
Wysokość miesięcznej raty jest uzależniona od wielu istotnych czynników, takich jak:
1. Oprocentowanie kredytu hipotecznego
Oprocentowanie roczne to najważniejszy składnik raty kredytu hipotecznego, który jest swoistym wynagrodzeniem banku za udzielenie przezeń środków finansowych dłużnikowi.
Wartość ta jest uzależniona od konkretnej oferty banku i… od waluty, w którym kredyt został zaciągnięty.
W praktyce zdarza się, że oprocentowanie kredytu w złotówkach, było nawet o 3 pkt procentowe wyższe, aniżeli w przypadku kredytów zaciąganych w CHF.
2. Kredyt hipoteczny marża banku
To kolejny składnik raty kredytu, który – niestety – często jest mylony z jego oprocentowaniem.
Jego wysokość jest również zależna w dużej mierze od tego, czy mamy do czynienia z kredytem w złotówkach, czy też np. we frankach.
Jeśli pożyczamy pieniądze w “bezpieczniejszej”, polskiej walucie, bank z reguły naliczy nam niższą marżę.
Stawki będą większe w przypadku kredytów zaciąganych w walucie obcej, które jak łatwo się domyślić, są obarczone dodatkowym ryzykiem wynikającym z różnic kursowych.
Z tego też powodu, marżę tą można negocjować z bankiem, aczkolwiek tylko w ograniczonym stopniu.
Istotne znaczenie ma tutaj to, czy kredyt jest dodatkowo zabezpieczony wkładem własnym a także to w jakiej jest on wysokości i w jakim stopniu pokrywa on sumę zabezpieczenia.
Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego właściwie zniknął z rynku po wprowadzeniu przez Komisję nadzoru Finansowego rekomendacji “S”.
3. Prowizja z tytułu udzielenia kredytu
To kolejny sposób, na zwiększenie rentowności inwestowanych przez bank środków.
Jeszcze jakiś czas temu, ta jednorazowa, dodatkowa opłata była często przez bank anulowana.
Wiązało się to z niewielkim zainteresowaniem kredytami hipotecznymi wśród Klientów.
Dziś raczej nie ma co liczyć na taką “ulgę”, gdyż zainteresowanie to (a przez to gotowość do poniesienia dodatkowych kosztów) jest w społeczeństwie znacznie większa.
4. Wkład własny
Choć wkład własny sam w sobie nie jest kosztem, to jednak jest on niezbędny, by w dzisiejszych czasach móc otrzymać kredyt hipoteczny na budowę domu, lub zakup działki.
Jeszcze kilka lat temu (a zwłaszcza kilkanaście), można było uzyskać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego w wysokości 100 procent wartości kredytowanej nieruchomości.
Dziś, w czasach zmniejszonego zaufania do kredytobiorców, szacuje się, że wysokość wkładu własnego kredytu hipotecznego powinna wynosić około 20 % wartości kredytowanej nieruchomości.
Paradoksalnie, wartość tego wkładu może mieć wpływ na zmniejszenie, lub zwiększenie miesięcznej raty kredytu.
Jeśli jest on duży, kredytobiorca nie musi regulować dodatkowych opłat z tytułu niskiego wkładu własnego (ubezpieczenie).
Gra jest warta świeczki, ponieważ łączna wartość tej składki wyniosłaby około 3.5 procenta całości wkładu własnego.
5. Ubezpieczenie pomostowe kredytu
To kolejny element, podwyższający łączny koszt kredytu hipotecznego.
Składka ta jest wpłacana do czasu prawomocnego ustanowienia hipoteki.
I choć część banków w ogóle jej nie nalicza, to w rzeczywistości pobierają one dodatkowe, podwyższone oprocentowanie.
Jego wysokość jest zależna od banku a czas spłaty od sądu, który jest niezbędny w przypadku wpisu do księgi wieczystej.
Na szczęście istnieją przepisy, które minimalizują koszty z tym związane.
Według nich, jeśli kredytobiorca został zmuszony przez bank do zapłaty np. sześciomiesięcznej składki, może on domagać się zwrotu jej części, odpowiadającej niewykorzystanemu ubezpieczeniu.
6. Ubezpieczenia kredytu hipotecznego
Uzyskanie środków finansowych tytułem kredytu hipotecznego, jest również uwarunkowane zapłatą stosownego ubezpieczenia.
Dotyczy ono różnych ryzyk, takich jak zalanie, pożar, bądź wielu innych.
Na szczęście jest to stosunkowo niewielki koszt, który uszczupli nasz budżet o zaledwie około 100 zł rocznie.
Może się jednak okazać, że wraz z kredytem kredytobiorca zostanie zmuszony do zakupu drogich polis na życie.
Dlaczego zmuszony?
Ponieważ nie zawsze ma on możliwość rezygnacji z danej polisy.
7. Potencjalne koszty dodatkowe
Na łączny koszt kredytu a tym samym na jego miesięczną ratę, wpływ będą miały również z pozoru nieistotne postanowienia, wynikające z tytułu:
- aneksów do umowy,
- przewalutowania kredytu,
- uwarunkowań dotyczących jego wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego.
Najczęściej mają one formę dodatkowej tabeli, w której umieszcza się informacje dotyczące kosztów w postaci opłat i prowizji.
Kwoty te byłyby niezmienne jedynie w tym przypadku, gdyby informacja o tym została przedstawiona w umowie kredytowej.
Jeśli takiego zapisu nie ma (a mało prawdopodobne, by był), sumaryczna wysokość raty może ulec zdecydowanej zmianie (najczęściej na niekorzyść Klienta).
Pożyczka hipoteczna, kredyt hipoteczny czy kredyt gotówkowy na dom?
Załóżmy, że posiadamy większą część środków na nasz wymarzony dom.
W takiej sytuacji, zależnie od posiadanych aktywów, możemy wnosić nie tylko o udzielenie kredytu hipotecznego, lecz również pożyczki hipotecznej a nawet kredytu gotówkowego.
Który wariant będzie dla nas najbardziej korzystny?
Na początku trzeba jednak ustalić, co jest czym.
O ile różnice pomiędzy kredytem gotówkowym a hipotecznym znają prawie wszyscy (przypomnimy je poniżej), o tyle pojęcia kredytu hipotecznego i pożyczki hipotecznej są często stosowane zamiennie.
Jest to oczywisty błąd, wynikający z nieznajomości podstawowych pojęć ekonomicznych.
Czym różni się kredyt hipoteczny od pożyczki hipotecznej?
Przede wszystkim przeznaczeniem pożyczonych środków.
Kredyt zaciągamy wyłącznie na zakup nieruchomości, bądź też wybudowanie domu.
Pożyczki możemy zaciągnąć na dowolne cele, wykazane przez nas we wniosku.
Skąd zatem nazwa “hipoteczny”?
Przede wszystkim stąd, że obydwa produkty finansowe mają to samo zabezpieczenie, czyli hipotekę (pisaliśmy o niej wcześniej).
W przypadku pożyczek hipotecznych, istnieją zresztą ściśle określone reguły, obejmujące maksymalną wysokość takiej pożyczki.
Pożyczka hipoteczna zazwyczaj nie może przekraczać 70 procent wartości nieruchomości.
Jak już wspomnieliśmy wcześniej, kredyt i pożyczkę hipoteczną łączy ze sobą sposób ich zabezpieczenia.
Zarówno w jednym, jak i w drugim przypadku, będzie nim wpis hipoteki do księgi wieczystej danej nieruchomości.
Dlatego pożyczka hipoteczna będzie o wiele lepszym rozwiązaniem w przypadku chęci zakupu np. wyposażenia do domu lub mieszkania.
Z kolei kredyt hipoteczny stworzono po to, by umożliwiał zakup domu, mieszkania, lub innej nieruchomości, bądź też sfinansowaniu jej budowy.
Kredyt hipoteczny czy kredyt gotówkowy?
Przede wszystkim, podobnie jak pożyczka hipoteczna, nie jest to dług celowy.
Oznacza to, że można go przeznaczyć na dowolne inwestycje, do których bank nie wnika.
Pierwszą, istotną różnicą jest tu łączny koszt kredytu.
W przypadku kredytu gotówkowego, jest on relatywnie wysoki.
Owszem, jego oprocentowanie zależy od wskaźników rynkowych, ale najczęściej oscyluje w okolicach 8 – 10 procent, plus inne opłaty.
Dla porównania oprocentowanie kredytu hipotecznego jest znacznie mniejsze i wynosi około 4 procent, plus dodatkowe 2.5 – 3 procent prowizji, marż i innych opłat.
Różnica pomiędzy kredytem gotówkowym a kredytem hipotecznym tkwi również w maksymalnym okresie kredytowania.
W przypadku klasycznego kredytu gotówkowego, okres ten nie jest dłuższy niż 10 lat.
Zobowiązania hipoteczne (ze względu na dużą wartość pożyczanych środków) mogą być spłacane nawet 25 lat, w zależności od oceny zdolności kredytowej przez bank.
Tym, co odróżnia kredyt gotówkowy od kredytu hipotecznego, jest również sama procedura a w zasadzie czas jej trwania.
Pozytywną odpowiedź z banku dotyczącą udzielenia “zwykłego” kredytu, otrzymamy już po kilku dniach.
W przypadku jego hipotecznego odpowiednika, termin realizacji wszystkich formalności może przedłużyć się nawet do miesiąca.
Stałe, czy zmienne oprocentowanie kredytu?
Wyobraźmy sobie kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu, którego rata nie zmienia się przez najbliższe 25 lat.
Brzmi pięknie?
Problem w tym, że jest to utopia, raczej nie do zrealizowania w świecie finansów.
Niemniej, na rynku kredytów hipotecznych istnieją produkty finansowe, które charakteryzują się stałą, niezmienną wysokością rat kredytu.
Jak zatem wygląda prawda?
W przypadku zdecydowanej większości kredytów hipotecznych, mamy do czynienia z oprocentowaniem zmiennym.
Oznacza to, że łączna kwota kredytu, obliczana między innymi na podstawie wskaźnika WIBOR, może ulec zmianie, w zależności od aktualnych stóp procentowych.
W ostatnich latach mamy do czynienia z rekordowo niskimi stopami procentowymi, co jednak nie gwarantuje, że taka sytuacja utrzyma się przez następne dziesięciolecia.
Wręcz przeciwnie – na rynku pojawiają się pierwsze symptomy wzrostu inflacji, co zawsze wiązało się ze zwiększonymi kosztami zobowiązania.
Na rynku istnieją jednak kredyty hipoteczne na budowę domu o stałym oprocentowaniu.
W czym zatem tkwi haczyk?
Przede wszystkim w tym, że wysokość rat kredytu będzie niezmienna tylko i wyłącznie przez określony interwał czasowy (maksymalnie 5 lat).
Po upływie tego czasu, okres ten będzie można przedłużyć (maksymalnie o kolejne 5 lat), aczkolwiek w oparciu o nowe stawki.
Należy dodać, że to “ubezpieczenie” jest dodatkowo płatne, co z automatu przedkłada się na podwyższenie kosztu kredytu.
Oczywiście Klient nie ma obowiązku przedłużania tego “okresu ochronnego”.
Może on (po upływie poprzednich 5 lat) płacić normalne stawki, w oparciu o aktualną sytuację gospodarczą w państwie.
Wybór określonej formy spłaty zależeć będzie więc wyłącznie od kredytobiorcy i jego umiejętności prognozowania określonych zjawisk ekonomicznych.
Kredyt hipoteczny a warunki zatrudnienia
Myliłby się ten, kto uważa, że jedynym, istotnym czynnikiem przy obliczaniu zdolności kredytowej, będzie wysokość uzyskiwanego dochodu.
Bardzo istotne jest również to, w jaki sposób kredytobiorca jest związany umową ze swoim pracodawcą.
1. Umowa o pracę na czas nieokreślony
Jest to najkorzystniejsza forma zatrudnienia.
Jeśli potencjalny kredytobiorca został zatrudniony w ten sposób, bank będzie wymagał, by stosunek pracy trwał co najmniej 3 miesiące.
Na podstawie dochodów uzyskanych w tym czasie, wyliczy on średni dochód, będący podstawą do wyliczenia zdolności kredytowej.
Istnieją jednak i takie banki, dla których w/w stosunek pracy powinien trwać od co najmniej 6 m-cy.
2. Kredyt hipoteczny a umowa na czas określony
W przypadku umów na czas określony, bank z reguły wymaga, by potencjalny kredytobiorca przedstawił informację o jego ciągłości zatrudnienia przez co najmniej 6 najbliższych miesięcy.
Może się też zdarzyć, że poprosi on wnioskodawcę o tzw. promesę zatrudnienia, czyli niewiążący nikogo dokument, potwierdzający wolę pracodawcy co do przedłużenia umowy.
Uwaga: taka promesa nie ma skutków prawnych.
Jej niedotrzymanie narazi kredytobiorcę na brak możliwości spłaty kredytu!
3. Umowa cywilnoprawna
Bank może zgodzić się na udzielenie kredytu hipotecznego osobie zatrudnionej na umowę cywilnoprawną, ale tylko i wyłącznie w tym przypadku, jeśli uzyskuje ona dochód przez co najmniej 6 ostatnich miesięcy.
Może się okazać, że niektóre banki wydłużą ten okres do nawet 2 lat!
4. Dodatkowe środki
Wynagrodzenie uzyskane przez wnioskodawcę w formie premii, będzie doliczone do dochodu (w całości) tylko wtedy, gdy będzie miało ono formę ciągłą.
Oznacza to, że będzie ono musiało wpływać na konto regularnie od kilku lat.
Jeśli tak się nie stanie, premie zostaną doliczone do dochodu tylko w ograniczonym stopniu, na podstawie wskaźników przyjętych przez bank.
5. Dochody z wynajmu nieruchomości
Dochody z wynajmu nieruchomości również są uwzględniane przez bank.
Należy jednak pamiętać, że muszą one być uzyskiwane od co najmniej 6 miesięcy (opcjonalnie nawet dwóch lat).
Co więcej, obydwie strony muszą mieć podpisaną umowę i (dotyczy beneficjenta) odprowadzać odpowiednie podatki.
6. Dochody z tytułu emerytury i renty
Osoba wnioskująca o kredyt hipoteczny, może uzyskiwać dochód również z tytułu emerytury, lub renty.
Pierwszy wariant jest najkorzystniejszy – emeryturę dostajemy przecież dożywotnio.
W przypadku rent takiej gwarancji nie ma, chyba że weźmiemy pod uwagę rentę bezterminową.
W każdym innym wypadku rencista nie uzyska kredytu hipotecznego.
Uzyskanie kredytu hipotecznego przez emeryta (rencistę) nie jest jednak takie łatwe.
Głównym powodem jest tutaj wiek wnioskodawcy.
Banki zakładają, że najpóźniej w 80-tym roku życia, wszystkie zobowiązania winny być im spłacone.
7. Kredyt hipoteczny dla firm
Kredyt hipoteczny mają szansę dostać ci przedsiębiorcy, którzy własną działalność prowadzą od co najmniej 12 miesięcy.
To jednak nie wszystkie obostrzenia.
Istotne jest to, by przedstawić kredytodawcy wszystkie przychody, koszty i uzyskany dochód brutto.
Oznacza to konieczność pokazania w banku swojej książki przychodów i rozchodów.
Zdolność kredytową pomniejszy podatek dochodowy, aczkolwiek powiększą ją odpisy amortyzacyjne środków trwałych.
Nawiasem mówiąc oznacza to, że przedsiębiorcy zmniejszający uzyskany dochód (w celu zmniejszenia podatku), będą posiadali niższą zdolność kredytową.
Dlatego na co najmniej kilka miesięcy przed złożeniem wniosku, warto podwyższyć swoje dochody, obniżając jednocześnie koszty.
To jednak nie wszystko.
Żeby było ciekawiej, osoby rozliczające się na zasadzie ryczałtu będą miały jeszcze bardziej “pod górkę”.
Ich dochód będzie wyliczony na podstawie pomnożenia rocznego przychodu razy 20%.
Po podzieleniu go przez 12 miesięcy (i najczęściej przez kilka osób w gospodarstwie domowym) uzyskanie kredytu hipotecznego będzie raczej niemożliwe.
Skąd wzięło się wspomniane 20 procent?
Otóż stąd, że jest to (na chwilę obecną) najniższy wskaźnik wprowadzony przez bank.
Może się okazać, że kredytobiorca “trafi” do banku kierującego się korzystniejszą formą rozliczeń…
8. Dochody zagraniczne a kredyt hipoteczny
Jeśli wnioskodawca pracował za granicą na podstawie kontraktu lub umowy o pracę, uzyskanie kredytu hipotecznego będzie stosunkowo proste.
Jedynym warunkiem będzie konieczność utrzymywania stosunku pracy przez ostatnie 6 miesięcy (dotyczy umów o pracę).
W dużo lepszej sytuacji znajdą się również ci kredytobiorcy, którzy pracują na terenie Unii Europejskiej.
Niestety – czar pryska, jeśli dochody były uzyskiwane na podstawie zagranicznej działalności gospodarczej.
Co jeszcze bank może wziąć pod uwagę?
Oprócz formy zatrudnienia i uzyskiwanych dochodów, będzie go interesowało również stanowisko kredytobiorcy.
Im wyższe kwalifikacje, tym oczywiście lepiej.
Takie osoby mają bowiem największe szanse na uzyskanie wysokich dochodów i zazwyczaj łatwiej znajdują pracę w przypadku rezygnacji z poprzedniej.
Najgorzej będą miały osoby pracujące dorywczo i w rolnictwie.
Kredyt hipoteczny warunki do spełnienia
W celu uzyskania kredytu hipotecznego, należy nie tylko spełnić określone warunki formalne, ale także przedstawić w banku szereg dokumentów, charakterystycznych dla danej sytuacji Klienta.
Niezależnie od tego, potencjalny kredytobiorca musi również przedstawić tzw. dokumenty osobowe, które potwierdzą tożsamość danej osoby i jej sytuację cywilnoprawną.
Druki bankowe
Każdy bank emituje własne druki, na których zostanie złożony wniosek kredytowy.
Wraz z wnioskiem, kredytobiorca przesyła dodatkowe załączniki, w których przedstawiona zostanie aktualna jego sytuacja cywilna i ekonomiczna.
W przypadku większości banków, dokumentację tą można pobrać bezpośrednio ze strony kredytodawcy.
Niemniej, zawsze warto najpierw skontaktować się z przedstawicielem banku, który przedstawi zakres interesujących instytucję dokumentów.
1. Jeśli jesteś obywatelem Polski, przedstawiasz następujące dokumenty osobowe:
- dowód osobisty,
- drugi dowód tożsamości (obowiązkowo ze zdjęciem), może być to paszport, lub prawo jazdy,
- jeśli składany jest wniosek w ramach programu Mieszkanie dla Młodych, należy przedstawić skrócony odpis aktu małżeństwa i – jeśli posiadamy dziecko – akt urodzenia dziecka.
2. Jeśli jesteś obcokrajowcem, składasz następujące dokumenty:
- paszport (pełni rolę dowodu osobistego),
- drugi dokument tożsamości (obowiązkowo ze zdjęciem),
- dokument poświadczający nabyte prawo do stałego pobytu na terenie Rzeczypospolitej Polskiej,
- informacje na temat ewentualnych zobowiązań zaciągniętych za granicą, przedstawione w formie raportu z zagranicznego biura informacji kredytowej,
3. Jeśli aktualnie znajdujesz się w stanie rozdzielności majątkowej, Twoim obowiązkiem będzie dostarczenie pełnej dokumentacji na ten temat.
Najlepiej, jeśli będzie ona miała formę aktu notarialnego.
4. Jeśli się rozwiodłeś/aś, konieczne będzie dostarczenie wyroku rozwodowego.
Będzie on pełnił rolę zaświadczenia, potwierdzającego Twój aktualny stan cywilny.
5. Jeśli jesteś Polakiem pracującym za granicą, konieczne będzie przedstawienie następujących dokumentów:
- zagranicznego raportu kredytowego, uzyskanego przez tamtejsze biuro informacji kredytowej,
- umowy o pracę,
- zezwolenia na pobyt stały na terenie wybranego kraju (najczęściej w granicach UE),
- zezwolenia co do podjęcia pracy (nie zawsze jest ono wymagane),
- zaświadczenia o podjęciu zatrudnienia i uzyskiwanych z tego tytułu dochodach, przedstawionego na druku bankowym w języku angielskim, którego ważność wynosi maksymalnie 30 dni,
- deklaracji podatkowych, obejmujących dwa ostatnie lata rozrachunkowe.
Kredyt hipoteczny a wkład własny
Zaciąganie kredytu hipotecznego bez przeanalizowania możliwości uiszczenia wkładu własnego, jest – w dzisiejszych czasach – nieprzemyślane i naiwne. Minęły już lata, w których można było bez problemu sfinansować 100 procent całej inwestycji. Dziś wkład własny powinien wynosić co najmniej 10 procent, choć w praktyce jest to często zbyt mało, by uruchomić kredyt.
Ile zatem trzeba zapłacić?
Oczywiście im więcej własnych środków posiadamy, tym lepiej dla nas.
W przypadku takich banków jak np. Alior Bank, BZ WBK, Deutsche Bank, Eurobank, Getin Bank, Bank Millennium, Bank Pekao, PKO BP, Raiffeisen Polbank, powinno wystarczyć wspomniane 10 procent. Inne banki, takie jak BGŻ BNP Paribas, BOŚ, ING, Bank Pocztowy, wymagają już 20 procent.
Może się zdarzyć, że w danej sytuacji określony bank zechce więcej zabezpieczenia (np. 30 procent).
O czym jeszcze warto pamiętać?
Przede wszystkim o tym, że bank udzieli kredytu hipotecznego tylko na podstawie opinii własnego rzeczoznawcy. Nikt nie zabroni mu oszacować niższej wartości, niezależnie od tego, jaką cenę kredytobiorca będzie musiał zapłacić.
Stąd też bardzo ważne jest, by posiadać nieco więcej gotówki, niż deklarowane 10, lub 20 procent.
Dlatego bardzo ważne jest, by wycena nieruchomości była jak najbardziej zbliżona do kwoty, którą trzeba za nią zapłacić!
Wracając do tematu wkładu własnego, warto pamiętać, komu tak naprawdę jest on wpłacany.
Wbrew obiegowym opiniom nie przelewa się go na konto banku, bądź jakiejkolwiek innej instytucji.
Pieniądze powinny być przekazane stronie sprzedającej, czyli w tym przypadku deweloperowi, spółdzielni mieszkaniowej, bądź osobie prywatnej, od której kupujemy nieruchomość.
Kolejną, ważną kwestią, jest czas wpłaty wkładu własnego.
Najlepiej, jeśli obydwie strony dogadają się w tej kwestii pomiędzy sobą.
Należy jednak pamiętać, że trzeba to zrobić, zanim kredyt zostanie w ogóle uruchomiony.
Nie oznacza to oczywiście, że pieniądze mają zostać wpłacone przed złożeniem wniosku o kredyt.
Tu rodzi się kolejne pytanie: co z ryzykiem? I jest to bardzo dobre pytanie zważywszy, że wielu kredytobiorców je sobie zadaje.
Nie można mieć 100 – procentowej pewności, że wkład własny nie zostanie utracony.
Dlatego najlepiej dogadać się ze sprzedającym i wpłacić część wkładu.
Ile to będzie?
To już zależy od wspomnianych negocjacji. Niemniej im będzie to mniejsza kwota, tym oczywiście mniejsze ryzyko poniesienia straty.
Kiedy spłacamy resztę wkładu?
Najlepiej zrobić to tuż po przyznaniu kredytu bądź tuż przed jego uruchomieniem.
Bardzo ważne jest, by strona sprzedająca na to się zgodziła!
Jeśli transakcja obejmuje rynek wtórny, można wpłacić resztę w momencie spisania aktu notarialnego, przenoszącego własność inwestycji na stronę kupującą.
Oczywiście warto to poświadczyć osobnym wpisem.
I teraz ostatnie pytanie – jak to udokumentować?
Można to zrobić na kilka sposobów.
- Pierwszym z nich jest potwierdzenie przelewu.
Jeśli pieniądze zostały przelane na konto sprzedającego (na rynku wtórnym i pierwotnym), wystarczy przesłać do banku stosowny dokument, potwierdzający zrealizowanie w/w transakcji.
To powinno całkowicie wystarczyć. - Transakcję może też potwierdzić sprzedający (najczęściej na rynku wtórnym).
Jeśli wkład własny został podzielony na zadatek (zaliczkę) i resztę, to odbiór obydwu jego części powinien zostać poświadczony przez sprzedającego.
Najlepiej, jeśli odbiór pierwszej z nich zostanie poświadczony na odpowiednim dokumencie a drugiej – w umowie końcowej.
Jak to będzie wyglądać w praktyce?
Jeśli założymy, że dysponujemy wkładem o wartości 60 tysięcy złotych a 20 tysięcy zostało wpłacone jako zadatek (zaliczka), resztę trzeba będzie wpłacić dopiero w momencie podpisania ostatecznego aktu notarialnego.
Jak to zostanie udokumentowane przed bankiem?
- Wariant 1 – gotówka wpłacona u notariusza.
W tym wariancie, sprzedający potwierdza w akcie końcowym, że otrzymał 20 tysięcy przy umowie przedwstępnej oraz 40 tysięcy przy przenoszeniu własności (akt notarialny).
Na podstawie tych informacji, bank będzie miał pewność, że środki zostały wpłacone.
To całkowicie wystarczy do uruchomienia środków z tytułu kredytu. - Wariant 2 – przelew wpłacony po końcowym akcie notarialnym.
Może się okazać, że obydwie strony (sprzedający i kupujący) rozliczą się pozostałymi 40 tysiącami dopiero po końcowym akcie notarialnym, za pośrednictwem przelewu.
W takiej sytuacji, sprzedający w końcowym akcie notarialnym potwierdzi otrzymanie jedynie 20 tysięcy.
Bank do uruchomienia kredytu będzie więc potrzebował zarówno finalnego aktu notarialnego, jak również dokumentu poświadczającego wykonanie przelewu.
Wcześniejsza spłata kredytu – jak sobie z tym poradzić?
No dobrze.
Co jednak, jeśli okaże się, że nasze przychody znacznie wzrosły, przez co możemy szybciej spłacić kredyt hipoteczny?
Czy jest to w ogóle możliwe i czy można to zrobić za darmo?
To, czy dodatkowa opłata z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu będzie pobierana przez bank, zależy w głównej mierze od zapisów w umowie.
Może się okazać (choć jest to rzadkością), że bank całkowicie z niej zrezygnuje.
Co ciekawe, kredytobiorca ma możliwość negocjacji tych warunków, oczywiście przed podpisaniem ostatecznej umowy.
Oznacza to, że do tego momentu bank może z niej całkowicie zrezygnować, bądź też – jeśli istnieje taka możliwość – może ją w pewnym stopniu zredukować.
Niestety rzeczywistość nie zawsze jest tak kolorowa jak teoria.
W praktyce, zdecydowana większość banków ustanawia specjalne okresy karencji, w których potrąci on dodatkową opłatę, w postaci maksymalnie 3 procent od całości wcześniej wpłaconej kwoty.
Okres ten może trwać najczęściej od dwóch, do nawet pięciu lat.
Co w takiej sytuacji robić?
Najlepiej spłacać kredyt normalnie, zgodnie z harmonogramem spłaty poszczególnych rat zobowiązania.
Po upływie okresu prowizji bankowej, można przystąpić albo co całościowej spłaty zobowiązania, albo też do uregulowania jego części.
W tym drugim przypadku, bank może albo skrócić okres kredytowania, przy zachowaniu stałej raty, albo też utrzymać go, z jednoczesnym zmniejszeniem jej wysokości.
Dobrym pomysłem jest też dopłacanie kilkuset złotych do każdej z rat kredytu.
W takiej sytuacji najlepiej robić to teraz, kiedy stopy procentowe są relatywnie niskie.
Ich wzrost mógłby doprowadzić do szybkiego podniesienia się wysokości raty, co w praktyce mogłoby znacząco utrudnić nie tylko szybszą spłatę zobowiązania, ale też spłatę w ogóle.
Spłacanie zobowiązania wyższymi kwotami przedkłada się również na zwiększony komfort psychiczny.
Jeśli wyrobimy sobie taki zwyczaj, nie odczujemy skutków podwyższenia stóp procentowych.
Jednocześnie, część zobowiązania zostanie spłacona szybciej, co przedłoży się prawdopodobnie na zmniejszenie wysokości kosztu kredytu.
Nie zawsze jednak wcześniejsza spłata może się opłacić.
Zasada ta dotyczy zwłaszcza tych osób, które zaciągnęły kredyty w obcej walucie, gdy jej kurs był niższy, niż obecnie.
W takiej sytuacji, obecna wysokość zobowiązania będzie znacznie wyższa, co oczywiście zmniejszy skuteczność szybszej spłaty.
O wiele lepszym pomysłem będzie “przeczekanie” tego okresu i zdecydowanie się na szybszą spłatę w momencie, gdy różnice kursowe będą dla nas bardziej korzystne.
Kredyt hipoteczny – krok po kroku
Przejście wszystkich formalności związanych z zaciągnięciem kredytu hipotecznego na budowę domu lub jego zakup, to nieraz prawdziwa droga przez mękę.
Nic dziwnego – wszak jest to zobowiązanie czasem i na kilkadziesiąt lat. Dlatego bank chce mieć pewność, że kredyt ten zostanie spłacony.
1. Krok pierwszy – ocena zdolności kredytowej
Ocenę zdolności kredytowej warto przeprowadzić dwutorowo.
Na początek zróbmy ją sami.
Zastanówmy się, czy zwyczajnie stać nas na spłatę kredytu hipotecznego.
Wstępne szacunki możemy wykonać we własnym zakresie, gdyż to właśnie my znamy najlepiej swój budżet.
Dopiero potem złóżmy wniosek.
Oferty z kilku banków pozwolą nam zweryfikować, czy w naszych szacunkach będziemy mieć rację.
2. Krok drugi – złożenie wniosku
Kolejnym etapem będzie złożenie wniosku o kredyt hipoteczny.
Jeśli masz już na oku dom, lub działkę budowlaną warto podpisać umowę przedwstępną.
Będą w niej określone różne warunki regulujące spłatę zobowiązania wobec sprzedającego, a także ostateczny termin podpisania umowy końcowej.
Zwłaszcza ten ostatni aspekt warto dobrze przemyśleć.
Musi on uwzględniać czas, jaki bank będzie potrzebował do uruchomienia kredytu.
W niektórych sytuacjach może trwać to nawet 2 – 3 miesięcy.
3. Krok trzeci – obliczenie kosztu zakupu danej nieruchomości bądź jej budowy
W trakcie składania wniosku, warto wiedzieć o jaką kwotę wnioskujemy.
W tym celu najlepiej obliczyć wartość nieruchomości.
Jeśli chcemy budować dom jednorodzinny warto skorzystać z kosztorysu inwestorskiego, który precyzyjnie określa koszty budowy.
Niemniej, zdanie rzeczoznawcy zatrudnionego przez bank może być inne i w jego opinii dom może mieć niższą wartość.
Oczywiście przy obliczaniu kwoty warto uwzględnić to, jak dana rata wpłynie na ostateczny stan naszych finansów.
Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w których inwestor nie ogranicza się wyłącznie do budowy domu do stanu zamkniętego surowego, bądź deweloperskiego, lub do zakupu pustej nieruchomości, bez dodatkowego wyposażenia.
Jeśli więc część pieniędzy ma zostać przeznaczona na remont, warto to uwzględnić we wniosku.
4. Krok czwarty – czyli jak weryfikuje się wniosek?
Złożenie wniosku to jedno a jego weryfikacja to drugie.
Bank dokładnie przyjrzy się przedstawionym w nim danym, a jeśli zajdzie taka potrzeba, poprosi o informacje uzupełniające.
Co ciekawe, pozytywna ocena zdolności kredytowej nie upoważnia banku to uruchomienia kredytu.
Wniosek przedstawiony przez kredytobiorcę może zostać całkowicie odrzucony bądź też może ulec pewnym zmianom ofertowym.
Stąd też warto złożyć wniosku w kilku bankach, co pozwoli nam na wybór najkorzystniejszej oferty.
I jeszcze jedno – każdy bank ma swoje procedury.
Odrzucenie wniosku przez podmiot A, nie oznacza, że każdy inny bank zrobi to samo.
5. Krok piąty – podpisanie umowy kredytowej z bankiem
Po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku o kredyt hipoteczny na budowę domu lub jego zakup, bank przystąpi do podpisania umowy kredytowej.
Może się okazać, że trzeba będzie dostarczyć dodatkowe dokumenty i to nawet po podpisaniu umowy końcowej.
Według obowiązujących przepisów, od złożenia wniosku do podpisania umowy, może minąć maksymalnie 51 dni, z czego 21 to oczekiwanie na decyzję banku a 30 – czas na podpisanie jej po wydaniu przez bank decyzji kredytowej.
Uwaga! Przy podpisywaniu umowy zawsze warto ją dokładnie przeczytać. Jeśli zachodzi taka potrzeba o wyjaśnienie co poniektórych pojęć można poprosić przedstawiciela banku, lub zaufanego prawnika.
6. Krok piąty – kredyt uruchomiony!
Gdy już kredyt zostanie uruchomiony, kredytobiorca może przystąpić do podpisania umowy ostatecznej ze sprzedającym.
Całą tę procedurę opisaliśmy powyżej, dlatego tak ważne jest pokwitowanie przelanych, bądź wpłaconych sprzedającemu (deweloperowi) pieniędzy.
A co, jeśli budujesz dom?
W takiej sytuacji dużo zależy od samego banku.
Najprawdopodobniej będzie on wypłacał poszczególne transze stopniowo, w miarę postępu z realizacją inwestycji.
Podsumowanie
Kredyt hipoteczny na budowę domu lub też na jego zakup, jest bardzo złożonym i często zagmatwanym procesem.
Niemniej jest on często jedyną furtką do stworzenia własnych, czterech kątów.