Obowiązujące w Polsce przepisy wskazują, że każda działka budowlana powinna mieć bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Wobec tego wtedy, gdy planuje się budowę domu, warto pamiętać o tym, że brak drogi dojazdowej do danej działki i tym samym brak dostępu do drogi publicznej będzie przeszkodą w rozpoczęciu inwestycji. Jakie wymogi powinna spełniać działka budowlana i droga dojazdowa do domu jednorodzinnego? W jaki sposób ją wybudować?
Jak połączyć działkę budowlaną z drogą publiczną?
Wybór odpowiedniej działki budowlanej jest pierwszym krokiem zanim rozpoczniemy budowę domu jednorodzinnego. Poszukując odpowiedniej nieruchomości, warto zwrócić uwagę nie tylko na jej lokalizację, powierzchnię i otoczenie, ale również na jej połączenie z drogą publiczną.
Za umożliwienie dostępu do drogi publicznej uznaje się jej bezpośrednie połączenie z tą drogą albo też z wykorzystaniem innej nieruchomości przez drogi wewnętrzne albo przez ustanowienie służebności gruntowej.
Najlepiej, aby działka budowlana znajdowała się przy drodze publicznej, dzięki czemu może ona spełniać wymóg dostępu do drogi publicznej. Niestety, nie zawsze jest to możliwe i musi zostać ustalona służebność gruntowa.
Gdy działka budowlana, na której zamierza się wybudować dom, nie będzie położona bezpośrednio przy drodze publicznej, jest kilka sposobów na zapewnienie dostępu do drogi publicznej:
| Ustanowienie służebności gruntowej dla drogi dojazdowej na cudzej nieruchomości | Droga dojazdowa z drogi publicznej do posesji ustanawiana jest poprzez ustanowienie służebności przejazdu przez działkę budowlaną należącą do innego właściciela nieruchomości, określanego jako służebny. Ustanowienie służebności przejazdu można uzyskać na skutek umowy pomiędzy stronami lub w sądzie jako ustanowienie drogi koniecznej. Na rzecz właściciela innej nieruchomości określa się wówczas wynagrodzenie z tego tytułu. |
| Zakupienie działki do budowy drogi dojazdowej | Jest to alternatywa dla ustanawiania służebności gruntowej, która polega na zakupieniu nieruchomości gruntowej od właściciela działki, by wybudować na niej zjazd na drogę gminną. W przypadku, gdy dostęp do drogi gminnej konieczny jest dla kilku działek, ich właściciele mogą złożyć się na zakup działki w drodze porozumienia. |
| Zakup działki sąsiedniej z dostępem do drogi publicznej | Sposobem na uzyskanie zagwarantowanego dostępu do drogi publicznej może być kupienie sąsiedniej działki, która położona jest przy drodze publicznej. Zapewnienie dostępu poprzez nabycie działki na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego jest jednym z najlepszych sposobów. Działki można następnie połączyć, aby bezpośredni dostęp do drogi publicznej uzyskała także ta, która nie jest przy niej zlokalizowana. |
Uwaga! W przypadku, gdy droga dojazdowa nie ma jeszcze wyznaczonego zjazdu na drogę publiczną, konieczne jest złożenie wniosku o wydanie zezwolenia na lokalizację zjazdu wraz z niezbędnymi załącznikami.
Co to jest służebność drogi dojazdowej?
Służebność drogi dojazdowej jest rodzajem służebności gruntowej na cele budowy drogi dojazdowej, która określana jest jako droga konieczna.
W ramach służebności służebny, czyli właściciel nieruchomości objętej służebnością, udostępnia teren na drogę dojazdową drugiej stronie umowy.
Za udostępnienie terenu otrzymuje on wynagrodzenie, które może być płatne okresowo, na przykład co roku, albo jednorazowo. Również służebny może zrzec się opłaty za służebność gruntową.
Aby służebność gruntowa mogła zostać ustanowiona konieczne jest wytyczenie drogi dojazdowe na mapie sytuacyjnej przygotowanej przez geodetę. Oczywiście wcześniej należy sprawdzić czy przebieg drogi jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Należy ustanowić służebność drogi dojazdowej w taki sposób, aby była ona jak najmniej uciążliwa dla służebnego, przez którego nieruchomość ma przebiegać. Jednocześnie służebny nie może blokować przejazdu przez drogę jej użytkownikowi.
Po ustanowieniu służebności przejazdu drogi dojazdowe powinny być wpisane do ksiąg wieczystych.
Istnieje możliwość ustanowienia służebności drogi dojazdowej na dwa sposoby – w ramach umowy notarialnej jako ugoda między stronami lub sądownie.
| Ustanowienie służebności drogi jako ugoda | Najlepiej dogadać się z sąsiadem – właścicielem działki, przez którą ma przebiegać droga dojazdowa do domu jednorodzinnego. Warto jednak pamiętać o tym, żeby porozumienia nie ustalać tylko ustnie, ale uzyskać oświadczenie właściciela nieruchomości obciążanej i udać się do kancelarii notarialnej, aby tam spisać umowę służebności gruntowej. W umowie służebności gruntowej powinny znaleźć się zasady wynagrodzenia za korzystanie z drogi oraz informacje dotyczące jej utrzymania w odpowiedniej kondycji, na przykład obowiązek utwardzenia czy odśnieżania. |
| Ustanowienie służebności drogi sądownie | Nie zawsze właściciel sąsiedniej działki chce zawrzeć umowę służebności polubownie. W takim przypadku sprawa może być skierowana do sądu. W tym przypadku to sędzia ustanawia drogę konieczną niezbędną do dostępu do działki. Aby rozpocząć takie postępowanie, konieczne jest skierowanie sprawy do sądu rejonowego, który jest właściwy dla lokalizacji nieruchomości. Podczas rozprawy dochodzi do wyznaczenia przebiegu drogi koniecznej na podstawie opinii biegłych oraz do określenia wynagrodzenia, jakie ma otrzymać służebny za drogę konieczną. |
Szerokość drogi dojazdowej
Aby droga dojazdowa do domu jednorodzinnego mogła spełniać swoją funkcję, powinna ona mieć odpowiednią szerokość.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wskazuje, że szerokość jezdni stanowiącej dojazd do działek budowlanych i położonych na nich budynków powinna wynosić minimum 3 metry.
Jednocześnie dopuszcza się wykorzystanie ciągu pieszo-jezdnego jako dojścia i dojazdu do działki budowlanej. Taka droga musi mieć szerokość co najmniej 5 metrów, być drogą umożliwiającą ruch pieszy, a także pozwalać na ruch i na postój pojazdów.
Ponadto jako dojazd może służyć dojście, gdy nie będzie ono miało szerokości mniejszej niż 4,5 metra.
Ze względu na różną terminologię Naczelny Sąd Administracyjny wydał wyrok, że wąska droga dojazdowa o szerokości 3 metrów może więc być jednocześnie uznawana za dojście i dojazd pozwalający na dostęp do drogi publicznej, ponieważ z jezdni również mogą korzystać piesi.
Wobec tego szerokość drogi dojazdowej do domu jednorodzinnego mającej dostęp do drogi publicznej powinna wynosić minimum 3 metry.
Z czego zrobić drogę dojazdową do działki?
Droga dojazdowa do domu jednorodzinnego może być wykonana z różnych materiałów. Poniżej znajduje się przegląd tych najczęściej używanych. Z czego warto wykonać drogę dojazdową i od czego zacząć budowę dojazdu do domu?
Droga dojazdowa z tłucznia
Tłuczeń, określany również jako szuter albo szaber, jest rodzajem naturalnego kruszywa z łamanych skał. Powstaje z różnych rodzajów skał, między innymi dolomitu, kwarcytu, bazaltu. Do wykonania drogi najczęściej wykorzystuje się tłuczeń o frakcji 4-30 mm albo 30-60 mm. Na spodzie układa się tłuczeń o większej frakcji, natomiast na górze ten o frakcji mniejszej. Istnieje możliwość połączenia tłucznia razem ze żwirem układanym na wierzchu, dzięki czemu nawierzchnia drogi jest gładsza i spoista. Żwir można kupić również w wielu kolorach, dzięki czemu droga może uzyskać atrakcyjny wygląd, na przykład może być szara lub beżowa. Nie zaleca się używania samego żwiru, ponieważ pod wpływem nacisku wykonana z niego droga może szybko zacząć niszczeć. Żwir bez warstwy kruszywa o większej granulacji pod spodem nie jest zatem zalecany. Wykonanie drogi z tłucznia oraz innych kruszyw jest proste i dodatkowo nie jest związane z bardzo wysokimi kosztami. To powoduje, że jest to jedno z najczęściej wybieranych rozwiązań podczas budowy drogi.
Droga dojazdowa z płyt betonowych
Do wykonania drogi na posesję można wykorzystać również płyty betonowe. To prosty, niedrogi i szybki sposób na przygotowanie wytrzymałego podłoża. Dodatkowym plusem płyt jest możliwość łatwego demontażu płyt betonowych, na przykład w celu wykonania instalacji prowadzącej na działkę albo innego typu drogi. W sprzedaży można znaleźć płyty betonowe, które wytrzymują nacisk nawet kilkudziesięciu ton. Można podzielić je na dwie kategorie pod kątem ich budowy, czyli na płyty pełne i płyty ażurowe. Pełne płyty betonowe dostępne są w kształtach prostokątnym i kwadratowym. Te największe oferowane są wymiarach 300 x 150 cm, dzięki czemu jedna płyta może wystarczyć do wykonania całej szerokości drogi. Alternatywą dla płyt pełnych są płyty ażurowe z otworami. Cechują się bardzo wysoką odpornością na obciążenia i dobrze sprawdzają się na drogach pochyłych, ponieważ dobrze łączą się z podłożem. Ponadto przepuszczają wodę do znajdującego się pod nimi gruntu, zapobiegając tworzeniu się kałuż. Dzięki temu mogą one również tworzyć powierzchnię biologicznie czynną. Układanie płyt betonowych jest bardzo szybkie, lecz wymaga odpowiedniego sprzętu, ponieważ jedna płyta może ważyć od kilkudziesięciu kilogramów do kilku ton. Najlepiej zatem powierzyć prace firmie specjalizującej się w wykonaniu takich podłóż.
Droga dojazdowa z kostki brukowej
Kolejnym sposobem na wykonanie drogi dojazdowej do domu jednorodzinnego jest wykorzystanie kostki brukowej. Kostka brukowa wygląda estetycznie, jest wytrzymała, dlatego może służyć na lata. Jej głównym minusem jest czasochłonne układanie i dość wysoka cena. Do wykonania podjazdu może być wykorzystana zarówno kostka brukowa betonowa, jak i kostka brukowa granitowa. Kostki te cechują się wysoką wytrzymałością, lecz muszą mieć one większą grubość, by mogły jeździć po nich pojazdy ciężarowe. Podłoże z kostki brukowej można wykonać we własnym zakresie albo zdecydować się na zatrudnienie ekipy brukarskiej. Należy pamiętać o tym, że w przypadku drogi z kostki brukowej duże znaczenie ma odpowiednie przygotowanie podbudowy pod ten materiał. W przeciwnym przypadku kostka może szybko zacząć niszczeć, na przykład mogą tworzyć się w niej koleiny albo może ona rozejść się na boki.
Droga dojazdowa z gruzu
Jednym z niedrogich sposobów na wykonanie drogi do domu jednorodzinnego jest wykorzystanie rozdrobnionego gruzu, który zaliczany jest także do kategorii kruszyw. Najczęściej używany jest gruz betonowy, który może być też zmieszany z gruzem ceglanym. Nie poleca się jednak stosowania samego gruzu ceglanego, ponieważ powoduje on duże pylenie i szybko się kruszy. Wykonanie drogi z gruzu nie jest skomplikowane i wygląda podobnie do przygotowania drogi z tłucznia kamiennego.
Droga dojazdowa z kratki z tworzywa
Ciekawym sposobem na wykonanie drogi jest wykorzystanie kratek z tworzywa sztucznego. Nazywane są one również geokratami, ekokratami lub kratkami trawnikowymi. Kratki z tworzywa są układane na podbudowie wykonanej z mieszanki tłuczniowej lub żwirowej oraz z drobnego grysu albo mieszanki grysu i piasku. Kratka z tworzywa może być wypełniona żwirem lub innym kruszywem. Również może być ona obsiana trawą, co pozwala na nadanie podłożu naturalnego wyglądu i uzyskanie powierzchni biologicznie czynnej. Chociaż kratki wykonane są z tworzywa, to jednak wyróżniają się one bardzo wysoką wytrzymałością na obciążenia na poziomie dochodzącym nawet do 450 ton na metr kwadratowy. Atutem kratek jest również ich prosty montaż, zatem drogę dojazdową można w tym przypadku wykonać samodzielnie.
Droga dojazdowa z asfaltu
Drogi dojazdowe na indywidualne działki budowlane najczęściej nie są robione z asfaltu, co wynika ze sporych kosztów związanych z ich wykonaniem w przypadku mniejszych powierzchni.
Utwardzanie drogi dojazdowej
Aby droga dojazdowa mogła służyć na długi czas, duże znaczenie ma jej odpowiednie utwardzenie. Utwardzenie drogi może być przeprowadzone różnymi metodami z wykorzystaniem wielu materiałów i narzędzi. Do utwardzenia istniejącej już drogi gruntowej można wykorzystać tłuczeń i gruz. Takie materiały często należy stosować do utwardzania regularnie, zwłaszcza wtedy, gdy droga znajduje się na podłożu dość wilgotnym, gliniastym lub nie wykonano odpowiedniej podbudowy. Aby zredukować ryzyko szybkiego uszkodzenia drogi do posesji, należy pamiętać o wykonaniu jej odpowiedniej podbudowy. Ma ona na celu ustabilizowanie gruntu oraz przenoszenie i rozkładanie naprężenia powstającego w trakcie użytkowania drogi. Podbudowa powinna wynosić minimum 10 cm, a najlepiej około 20-30 cm, aby skutecznie spełniała swoją funkcję. Zaleca się również stosowanie geowłókniny, czyli syntetycznej siatki wykonanej z poliestru albo polipropylenu na spód wykopu pod drogę. Warto wtedy wybrać geowłókninę filtracyjno-separacyjną, która pozwala na oddzielenie drogi od położonych niżej gruntów i jednocześnie umożliwia odprowadzanie wody. Droga do domu jednorodzinnego wymaga także zagęszczenia z wykorzystaniem walca lub wibratora powierzchniowego, inaczej określanego jako zagęszczarka. Zagęszczanie pozwala na dokładne ubicie podłoża i poprawia jego właściwości jezdne. Warto pamiętać o tym, że utwardzenie drogi nie wymaga zgłaszania budowy oraz ubiegania się o pozwolenie na budowę.
Cena metra drogi dojazdowej
Zazwyczaj za jeden metr kwadratowy drogi dojazdowej trzeba zapłacić od około 20 zł do nawet ponad 100 zł.
Na cenę drogi składają się przede wszystkim:
- długość i szerokość drogi,
- rodzaj wybranego materiału nawierzchniowego,
- sposób wykonania podbudówki,
- montaż krawężników.
Najtaniej można wykonać drogę dojazdową z wykorzystaniem gruzu betonowego albo betonowo-ceglanego. Tona tego materiału to wydatek rozpoczynający się od około 35-40 zł. Z kolei za tonę kruszywa jak tłuczeń o grubszych frakcjach trzeba zapłacić około 30-50 zł. Żwir to najczęściej około 60-80 zł za tonę, natomiast żwir dekoracyjny jest już wydatkiem kilkuset złotych za tonę. Tona grysu granitowego to wydatek od około 100-150 zł. Cena płyt betonowych wynosi od około 80 do 120 zł za płytę o wymiarach 300 x 150 cm oraz o grubości 15-20 cm. Taniej można kupić płyty używane, których ceny rozpoczynają się od około 60 złotych za sztukę. Z kolei jedna płyta ażurowa o wymiarach 60 x 40 cm i grubości 8 cm to wydatek na poziomie 9 zł, co daje około 35-40 zł za m2. Koszt metra kwadratowego kostki brukowej betonowej o grubości 6 cm zaczyna się od około 35 zł. Ceny kratek trawnikowych, które nadają się do stosowania na podjazdach, rozpoczynają się od około 8-12 złotych za płyty o wymiarach 35 x 35 cm lub 50 x 50 cm. Do podanych cen należy doliczyć również koszt transportu na miejsce, który ustalany jest indywidualnie na podstawie ilości materiału i odległości.
Budowa drogi dojazdowej krok po kroku
Budowa drogi dojazdowej do domu jednorodzinnego często powierza się firmie, która specjalizuje się w wykonaniu takich podłóż. Drogi dojazdowe można wykonać też we własnym zakresie.
Poniżej prezentujemy instrukcję jak może wyglądać budowa drogi dojazdowej z wykorzystaniem tłucznia oraz gruzu, czyli dwóch najczęściej wybieranych materiałów.
- Najpierw należy wytyczyć drogi dojazdowe. Pierwszym krokiem będzie odpowiednie wytyczenie drogi zgodnie z planem jej przebiegu. Do tego celu najczęściej używane są paliki ze sznurkiem.
- Zdjęcie warstwy wierzchniej – korytowanie. To czynność służąca do przygotowania podbudowy drogi. Warstwę gruntu z wierzchu zdejmuje się na głębokość około 25-50 cm zależnie od spoistości gruntu. W przypadku większych powierzchni można zdecydować się na wynajem mini koparki, która ułatwi prowadzenie robót ziemnych.
- Ułożenie geowłókniny. Dzięki niej można dodatkowo ustabilizować podłoże i zapobiec szybkiemu niszczeniu drogi na skutek ruchu samochodów.
- Wysypanie tłucznia lub gruzu o dużej frakcji. Na przygotowane podłoże należy wysypać tłuczeń albo gruz o dużej frakcji, który powinien mieć grubość około 10-20 cm. Następnie kruszywo należy ubić z użyciem walca albo wibratora powierzchniowego. Dla lepszych efektów można polewać podłoże wodą.
- Wysypanie grubego żwiru, grysu. Na utwardzonej powierzchni wykonanej z tłucznia wysypuje się grubszy żwir albo grys o mniejszej frakcji. Warstwa powinna mieć grubość około 10 cm. Następnie również należy ją ubić walcem lub wibratorem.
- Wykonanie warstwy wierzchniej. Aby nadać drodze podjazdowej atrakcyjny wygląd i lepszą spoistość, można także wysypać na jej wierzch miał kamienny albo drobny żwir. Wykonuje się wtedy warstwę o grubości około 5 cm, która również wymaga walcowania lub wibrowania.
Może pojawić się także konieczność wykonania dodatkowych prac, na przykład odwodnienia drogi. To wskazane, gdy znajduje się ona na wymagającym tego terenie, na przykład gruncie gliniastym, podmokłym. Jeśli drogi dojazdowe są położone wzdłuż spadku, można odpowiednio wykorytować podłoże. Stosowane są też rury drenarskie.
Drogi dojazdowe a prawo
Głównym aktem prawnym odnoszącym się do dróg dojazdowych do działek budowlanych jest Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2002 nr 75 poz. 690) wraz z Ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414).
Zastosowanie mają również inne akty prawne, w tym Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. nr 80, poz. 717) oraz Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. 1985 Nr 14 poz. 60).
Rzetelne podejście autora do tematu.
Polecam przeczytanie całego artykułu, to była lektura, ktora mnie zainspirowała i dala do myslenia