W polskim prawie można spotkać się z pojęciem służebności. Jest to prawo, które obciąża pewną nieruchomość i może przysługiwać właścicielowi jednej nieruchomości, w stosunku do właściciela innej. Jak się ustanawia lub znosi służebność? Te i wszystkie inne najważniejsze informacje dotyczące tego instrumentu prawnego znaleźć można poniżej.

Czym jest służebność i jakie są jej rodzaje?

Służebnością nazywa się prawo, które obciąża tzw. nieruchomość służebną w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości – nazywanej władnącą. Tego rodzaju służebność ogranicza możność dysponowania obciążoną nieruchomością przez jej właściciela. Jest to wtedy służebność gruntowa. Służebność to także ograniczenie prawa rzeczowego w celu zapewnienia zaspokojenia określonych potrzeb osoby fizycznej – jest to wtedy tzw. służebność osobista.

W prawie polskim o służebności mowa jest w Kodeksie Cywilnym, gdzie dzieli się je na służebności:

służebność gruntowa (art. 285- 295),
służebność osobista (art. 296-305),
służebności przesyłu (art. 3051-3054).

I tak na przykład służebność gruntowa poprawia sytuację właściciela nieruchomości, który nie może w pełni korzystać z prawa własności. Służebność gruntowa przydaje się szczególnie wtedy, gdy nie może się on przedostać bezpośrednio z drogi publicznej na własną działkę. Ustanowienie służebności drogi/przejazdu wymaga co najmniej dwóch nieruchomości: jedna z nich jest tą władnącą (właściciel nieruchomości władnącej korzysta ze służebności), a druga obciążoną (właściciel nieruchomości obciążonej musi tolerować służebność na rzecz właściciela innej nieruchomości).

Służebność przesyłu i gruntowa/drogi/przejazdu

Warto wiedzieć, czym dokładnie różnią się te dwa najpowszechniejsze rodzaje służebności. I tak służebność gruntowa przyznaje właścicielowi prawo do korzystania, oczywiście w ustalonym i oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Przykładem służebności gruntowej jest służebność przejazdu i przechodu, gdzie właściciel nieruchomości nabywa prawo do przejazdu (albo przejścia) przez inną działkę (np. istniejącą ścieżką albo drogą) tak, by bez problemu dostać się na swoją nieruchomość.

Innymi przykładami służebności gruntowej są:

służebność czerpania ze studni (rzadko dziś używana),
służebność okna czy furtki (kiedy otwierane są one na zewnątrz tak, że sięgają w przestrzeń nad gruntem sąsiada).

Niekiedy służebność gruntowa polega też na ograniczeniu wykonywania niektórych właścicielskich uprawnień: kiedy np. właściciel nieruchomości nie może wznieść budynku przekraczającego określoną wysokość. Wśród służebności gruntowych wyróżnia się także służebność drogi koniecznej (którą ustala się, kiedy nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej). Właściciel takiej nieruchomości może wtedy żądać od właścicieli nieruchomości sąsiednich, by umożliwili mu oni korzystanie z tych nieruchomości, w zakresie w jakim będzie to niezbędne do przejazdu na jego nieruchomość – tak zwaną drogą konieczną. Natomiast jeśli chodzi o służebność przesyłu, to opiera się ona na prawie przedsiębiorcy przesyłowego (takiego jak zakład energetyczny albo firma telekomunikacyjna), do korzystania z nieruchomości, która nie jest jego własnością, a znajdą się na niej urządzenia przesyłowe które do niego należą.

Do takich urządzeń zalicza się instalacje oraz konstrukcje służące do transportu:

energii elektrycznej,
gazu,
płynów, itd.

Przedsiębiorca ma również prawo do dokonywania remontów i usuwania awarii urządzeń. Czyli służebność przesyłu ustala się na rzecz przedsiębiorstwa, a nie właściciela działki. Ustanowienie takiej służebności następuje najczęściej na drodze umowy pomiędzy przedsiębiorcą i właścicielem nieruchomości. Ten ostatni musi wcześniej złożyć oświadczenie woli w formie aktu notarialnego, gdzie ustala się m.in. przysługujące mu kwestie wynagrodzenia. Warto wiedzieć, że kiedy między stronami nie dochodzi do porozumienia, wtedy najczęściej jedna ze stron udaje się sądu. Ten zaś podejmuje decyzje dotyczące zakresu służebności i może określić wysokość wynagrodzenia, jakie otrzyma właściciel obciążonej nieruchomości.

Na czym polega ustanowienie służebności?

Prawo służebności ma charakter bezterminowy.

Służebność prawną nabywa się w Polsce na podstawie:

Umowy – to rozwiązanie najczęstsze. Stronami umowy są: właściciel nieruchomości, która będzie obciążona i właściciel nieruchomości władnącej. Właściciel nieruchomości obciążanej musi złożyć świadczenie woli (w formie aktu notarialnego). Prawo służebności warto ujawnić w księdze wieczystej (w dziale III) działki, lecz nie jest to konieczne z punktu widzenia ważności umowy.
Zasiedzenia – taka sytuacja możliwa jest jedynie wtedy, kiedy służebność gruntowa opiera się na korzystaniu z trwałego oraz widocznego urządzenia. Co ważne: w drodze zasiedzenia nie jest możliwe nabycie służebności osobistej. Wtedy też konieczny jest upływ czasu:
- 20 lat (w razie nabycia posiadania służebności w dobrej wierze),
- 30 lat (w razie nabycia jej posiadania w złej wierze).
Orzeczenia sądowego – najczęściej dotyczącego ustanowienia służebności drogi koniecznej.
Decyzji administracyjnej – obecnie są to jedynie decyzje wywłaszczeniowe – na cele użyteczności publicznej.

Zniesienie służebności

W związku z tym, że służebność co do zasady jest prawem bezterminowym, to po jakimś czasie może się okazać, że raz ustanowiona, traci ona swoje gospodarcze uzasadnienie (np. stając się jedynie źródłem nadmiernych obciążeń dla właściciela nieruchomości władnącej).

Dzieje się tak wtedy, gdy:

nieruchomość kiedyś pozbawiona dostępu do drogi publicznej (obsługiwana więc za pośrednictwem nieruchomości sąsiedniej), uzyska po jakimś czasie bezpośredni dostęp do drogi publicznej;
nieruchomość, do której dostawy mediów realizowano poprzez działkę sąsiednią, będzie mogła zostać podłączona bezpośrednio do sieci (np. z pasa drogowego).

Zniesienie służebności gruntowej może dokonać się tak, jak została ona zawarta, to znaczy na podstawie umowy między właścicielem nieruchomości władnącej i właścicielem nieruchomości obciążonej. Kiedy jednak interesy i opinie tych dwóch stron są rozbieżne, to rozstrzygnięciem sporu dotyczącego zniesienia służebności zajmie się sąd (zazwyczaj na na wniosek właściciela obciążonego).

Według prawa, do zniesienia służebności gruntowej może dojść w dwóch przypadkach:

Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej, kiedy na skutek zmiany stosunków gospodarczych stała się ona nazbyt uciążliwa. Warunkiem jest tutaj również wykazanie, że zniesienie służebności nie uniemożliwi korzystania z nieruchomości władnącej. W przypadku zgody na zniesienie służebności, następuje to za odpowiednim wynagrodzeniem.
Sąd może orzec o zniesieniu służebności także wtedy, gdy służebność ta utraciła wszelkie znaczenie dla nieruchomości władnącej (tzn. gdy jej istnienie nie zwiększa stopnia użyteczności przedmiotowej nieruchomości.). Kiedy taka sytuacja występuje to, nie ma tutaj warunków dotyczących wykazywania nadmiernego obciążenia oraz jej zniesienie nie wiążę się z wypłatą wynagrodzenia (dla właściciela nieruchomości władnącej).

Trzeba też wiedzieć, że oprócz zniesienia służebności prawomocnym orzeczeniem sądu, istnieją przypadki kiedy służebność wygasa.

Dzieje się tak w przypadkach:

upływu terminu (jeśli został on określony w umowie – co nie jest wymogiem),
nie wykonywania służebności przez okres 10 lat,
zrzeczenia się służebności gruntowej przez osobę do niej uprawnioną,
nabycia przez osobę, której przysługuje prawo służebności, prawa własności nieruchomości (jest to tzw. konfuzja praw).

Służebność osobista, dotycząca zazwyczaj mieszkania jest natomiast dożywotnia. Służebność osobista wygasa najpóźniej najpóźniej przez śmierć uprawnionego.

Czy za służebność należą się opłaty i odszkodowania?

W przypadku służebności gruntowej/drogi, Kodeks Cywilny głosi, że wynagrodzenie ustanawiane jest w przypadku ustanowienia służebności drogi koniecznej. Jest to taka sytuacja, kiedy nieruchomość (albo należące do niej budynki gospodarcze), nie mają odpowiedniego dostępu do drogi. Wtedy też właściciel żądający ustanowienia służebności drogi koniecznej na gruncie sąsiednim, musi liczyć się z koniecznością zapłaty wynagrodzenia na rzecz właściciela działki obciążonej służebnością. Według prawa takie świadczenie ma charakter wynagrodzenia, a nie odszkodowania. Takie wynagrodzenie nie jest zależne od żądań właściciela nieruchomości do niej uprawnionego, bo sąd orzeka o nim z urzędu. Może być to świadczenie jednorazowe albo powtarzające się (okresowe). Opłaty związane są również z mediami.

Tutaj właścicielom działek przysługują od zakładów energetycznych, wodociągowych, gazowych, itd, odszkodowania za bezumowne korzystanie z mienia. Chodzi tu o zajęcie terenu przez urządzenia, które obniżają jakość, funkcjonalność i wartość działek budowlanych czy gruntów ornych. Co ważne, właścicielowi nieruchomości przysługuje też wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu Zawiera ono odszkodowanie za utratę wartości nieruchomości i rekompensatę za ciężary wynikające z umiejscowienia linii przesyłowych nad/pod należącym do danego właściciela gruntem. Jak widać, sytuacja prawna związana ze służebnością, w związku na różne rodzaje sposoby ustalania, znoszenia i odszkodowań, jest dość złożona. Dlatego też, każdy przypadek może być nieco inny – warto więc sprawdzać zgodność wszystkich aspektów z przepisami zawartymi w Kodeksie Cywilnym.