Mapka geodezyjna: co zawiera, ile kosztuje i jak uzyskać mapę?

Każdy inwestor, czy to planujący budowę domu, czy też podział nieruchomości, będzie musiał dokonać szeregu formalności i zgromadzić niezbędną dokumentację, w tym m.in. zaopatrzyć się w mapkę geodezyjną z ewidencji gruntów i budynków. Przyjrzyjmy się zatem nieco bliżej, czym są takie mapki geodezyjne, jakie są ich rodzaje, jakie podstawowe informacje powinny zawierać, a także gdzie i za ile można je pozyskać.

Co to jest mapka geodezyjna i kto może ją wykonać?

Mapka geodezyjna jest to dokument opracowywany na podstawie kopii mapy zasadniczej i zawierający takie informacje dla zabudowy jak: dane z ewidencji gruntów i budynków, a także podstawowe informacje o zagospodarowaniu, ukształtowanie i uzbrojenie terenu

Oczywiście mapka geodezyjna, jak każda inna mapa, posiada przedstawioną skalę, w której została wykonana. I tak, najczęściej wykonuje się ją w skali:

• 1:250 – dla terenów o bardzo dużym zagęszczeniu obiektów,
• 1:500 – 1:1000 – dla terenów wysoko zurbanizowanych,
• 1:1000 – 1:2000 – dla terenów średnio zurbanizowanych,
• 1:5000 – dla terenów rolniczych i leśnych.

Poza tym powinna ona zawierać: nazwę mapy, godło, siatkę kwadratową, geodezyjny układ odniesienia oraz lokalizację obszaru.

Na mapie geodezyjnej do celów projektowych nie powinno zabraknąć kartograficznego odwzorowania obiektów, nazw, skrótów i oznaczeń, które znajdują się na mapie zasadniczej, ale też zaznaczeń granic działki i jej otoczenie w odległości minimum 30 metrów w każdą stronę.

Kopię mapy zasadniczej możemy dostać w Wydziale Geodezyjnym w Starostwie Powiatowym, po uiszczeniu stosownej opłaty. Dokument ten jest niezbędny przy kupie lub sprzedaży działki, do podziału nieruchomości lub przy rozbudowie nieruchomości, składaniu wniosku o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowaniu terenu.

Może zdarzyć się tak, że mapa zasadnicza nie jest aktualna, a zatem będzie zawierała informacje archiwalne, dlatego sama w sobie z założenia nie może służyć do celów projektowych.

W wyniku nowych pomiarów geodezyjnych powstają mapy geodezyjne, które tworzone są przez uprawnionych do tego geodetów na podstawie wytycznych ujętych w rozporządzeniu ministerstw (Prawo Geodezyjne i Kartograficzne z 1989 roku). Do opracowania takiej mapy potrzebna jest kopia mapy zasadniczej, dokładne informacje dotyczące konkretnej działki, a także pomiary terenu, które przeprowadza uprawniony geodeta. Zanim jednak ruszą takie prace, konieczne jest złożenie zgłoszenia prac geodezyjnych w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej (PODGiK).

Geodeta, po wykonaniu pomiarów geodezyjnych wskazanej działki, porównuje wyniki z danymi zamieszczonymi na mapie zasadniczej, po czym – jeśli zachodzi taka potrzeba – nanosi na nią aktualizacje. Dokument z naniesionymi poprawkami trafia do PODGiK, gdzie przygotowywana jest zaktualizowana mapka geodezyjna.

Mapa zaopiniowana przez geodetę (z jego pieczęcią) trafia do inwestora, który zlecił jej wykonanie.

Rodzaje map geodezyjnych

Podczas opracowywania projektów architektoniczno-budowlanych najczęściej używamy określenia “mapa geodezyjna” w odniesieniu do mapki do celów projektowych. Tymczasem mamy cztery rodzaje map geodezyjnych:

• mapa zasadnicza,
• mapa do celów projektowych (mapa sytuacyjno-wysokościowa),
• mapa inwentaryzacyjna,
• mapa multimedialna (online).

Mapa zasadnicza

Podstawowa Mapa Kraju, czyli mapa zasadnicza określa granice oraz media, jakie znajdują się na konkretnym terenie. Niestety mapa podstawowa nie jest często aktualizowana, dlatego może mieć charakter archiwalny i najczęściej mapa podstawowa służy do celów informacyjno-poglądowych. Z tego też względu do celów projektowych sporządzana jest dodatkowa mapa geodezyjna, która jednak bazuje na mapie zasadniczej. Aby pozyskać kopię mapy zasadniczej należy udać się starostwa powiatowego lub urzędu miasta.

Uzupełnieniem mapy zasadniczej jest mniej dokładna mapa ewidencyjna (mapa katastralna). Obecnie, ze względu na rozwój technologii, mapy ewidencyjne przybrały postać map numerycznych, które głównie są mapami cyfrowymi, a zatem odbiera się je drogą elektroniczną. Co zawiera taka mapa ewidencyjna? Przede wszystkim przedstawia: granice jednostek, numery działek, dane adresowe budynków, rodzaj i klasę gruntu oraz położenie działek i budynków w przestrzeni.

Mapa geodezyjna do celów projektowych

Mapka geodezyjna działki do celów projektowych wykorzystywana jest jako załącznik do projektu architektoniczno-budowlanego, a także przy staraniu się o pozwolenie na budowę domu lub na etapie projektowania przyłączy do budynku. Jest ona opracowywana przez geodetę i ma ograniczony termin ważności – przez 3 miesiące lub do momentu wprowadzenia pierwszych istotnych zmian na terenie budowy.

Opracowanie mapy geodezyjnej do celów projektowych nie odbywa się “od ręki”, ponieważ wiąże się z potrzebą dokonania niezbędne pomiary.

Jak zatem przebiegają prace związane z przygotowaniem tej mapy geodezyjnej? Na początku geodeta musi pozyskać informacje dotyczące parceli: numer, miejsce położenia i obręb ewidencyjny. Następnie wykonane pomiary aktualizacyjne w terenie i porównuje je z danymi z mapy zasadniczej. W przypadku gdy są one od siebie różne, musi nanieść zmiany, dodając nowe lub też wykreślając nieistniejące elementy. Wszelkie zmiany w formie operatu zgłaszane są PODGiK. Po aktualizacji mapy z adnotacją “Mapa do celów projektowych”, możemy dołączyć ją do projektu architektoniczno-budowlanego.

Mapa do celów projektowych sporządzana jest w co najmniej trzech egzemplarzach.

Mapa inwentaryzacyjna

Mapa inwetaryzacyjna opracowywana jest w trakcie budowy i jest wykonywana w kilku wersjach – osobna dla:

• budynku,
• instalacji elektrycznej,
• instalacji gazowej,
• grzewczej,
• instalacji wodociągowej,
• instalacji kanalizacyjnej.

Mapy te niezbędne są do uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku.

Mapka geodezyjna multimedialna

Jest to mapa zamieszona on-line na stronie geoportal krajowy (geoportal.gov.pl) najczęściej korzysta się z niej w przypadku braku innych map dotyczących konkretnego terenu.

Kiedy i dlaczego wymagana jest mapa geodezyjna?

W zależności od rodzaju, mapy geodezyjne służą do różnych celów i są wykorzystywane na zupełnie innych etapach budowy. I tak, mapa geodezyjna działki do celów projektowych stanowi aktualizację mapy zasadniczej i jest potrzebna najczęściej w trakcie planowania budowy lub rozbudowy domu – jest niezbędna do uzyskania pozwolenia na budowę lub rozbudowę domu, ale też do pozwolenia na użytkowanie budynku czy opracowania projektu architektoniczno-budowlanego i projektu zagospodarowania terenu.

Jeśli planujemy podział lub scalenie nieruchomości to taka mapka geodezyjna do celów projektowych też będzie niezbędna. Poza tym, jeśli składamy wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy lub wniosek o wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to musimy do niego dołączyć powyższą mapkę.

Jakie informacje zawierają mapy geodezyjne?

Mapa zasadnicza, będąca podstawą dla pozostałych map geodezyjnych, zawiera dane dotyczące granic poszczególnych działek, ukształtowaniu terenu, jak również informacje o tym jakie jest uzbrojenie terenu i ewentualna zabudowa. Charakter tej mapy jest dość ogólnikowy, dlatego w niektórych przypadkach konieczne jest skorzystanie z uzupełniającej ją mapy ewidencyjnej, która obecnie najczęściej dostępna jest w wersji elektronicznej. Jakie dodatkowe informacje dostarczy nam mapa ewidencyjna? Przede wszystkim dane o dokładnych granicach nieruchomości i adresach budynków, ale też o klasie gruntu.

Mapa zasadnicza jest podstawowym dokumentem do opracowania mapy geodezyjnej do celów projektowych, na której powinny znajdować się wszystkie dane z mapy zasadniczej, takie jak:

• wyraźne granice działek i jej otoczenie w odległości nie mniejszej niż 30 m w każdą stronę,
• położenie sąsiadujących budynków i ich przeznaczenie,
• linie zabudowy i linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu,
• informacje o położeniu dróg, ulic i usytuowaniu zieleni (z zaznaczeniem pomników przyrody, jeśli istnieją na danym obszarze),
• informacje o innych obiektach, które mogą być istotne z punktu widzenia prowadzonej budowy, w tym m.in. obiekty infrastruktury technicznej.

Poza tym, mapka geodezyjna do celów projektowych powinna zawierać następujące elementy:

• dane inwestora,
• adres nieruchomości, dla której jest sporządzana,
• oznaczenie granic aktualizowanego obszaru,
• dane geodety ją przygotowującej wraz z numerem uprawnień,
• oznaczenie kancelaryjne zgłoszenia pracy geodezyjnej,
• skalę,
• datę jej sporządzenia.

Taka mapka geodezyjna działki do celów projektowych ważna jest do trzech miesięcy lub do momentu, dopóki nie dojdzie do zmian na danym obszarze.

Szczegółowy zakres i tryb wykonywania mapy do celów projektowych są regulowane przez Rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z 21 lutego 1995 roku. W rozporządzeniu tym znajdziemy informacje o rodzaju i zakresie opracowań geodezyjnych i kartograficznych, jak również o czynnościach geodezyjnych, które obowiązują w budownictwie.

Warto przy tym pamiętać, aby najpierw ustalić z architektem projektującym nasz dom co powinna znaleźć się na takiej mapce, zanim zlecimy jej wykonanie geodecie. Dzięki temu nasza mapa do celów projektowych uwzględni wszystkie niezbędne przyłącza, np. gazowe, wodociągowe oraz dostęp do drogi publicznej. Wówczas unikniemy podwójnego kosztu sporządzania map, w sytuacji gdyby okazało się, że nie wszystko zostało uwzględnione na mapce do celów projektowych za pierwszym razem.

Jak czytać mapy geodezyjne?

Korzystanie z map geodezyjnych, zwłaszcza przez osoby, które nie mają do czynienia z nimi na co dzień, może nie być najłatwiejszą czynnością. Z pewnością znacznie ułatwi nam tę czynność zamieszczona na legenda, która zawiera wyjaśnienie zastosowanych na mapie skrótów. Poza tym dokładny opis wszystkich oznaczeń znajduje się w Obwieszczeniu Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 13 października 2017 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne.

Najczęściej na mapach geodezyjnych pojawią się takie oznaczenia:

• bud. – budowla podziemna – w budowie
• bud. – przewód w budowie
• c – przewód ciepłowniczy
• ch. – chodnik
• dr. – droga bez nazwy
• e – przewód elektroenergetyczny
• g – budynek gospodarstwa rolnego
• g – przewód gazowy
• G – stacja gazowa
• i – przewód inny
• i.b. – inna budowla
• k – przewód kanalizacyjny
• md – budynek o dwóch mieszkaniach
• mj – budynek mieszkalny jednorodzinny
• mt – budynek o trzech i więcej mieszkaniach
• mz – budynek zbiorowego zamieszkania
• O.dz. – ogród działkowy
• p – budynek przemysłowy
• proj. – budowla podziemna – projektowana
• proj. – przewód projektowany
• Rn – przewód nadziemny
• Rz – przewód naziemny
• t – budynek garażu
• t – przewód telekomunikacyjny
• Tr – stacja transformatorowa
• w – przewód wodociągowy
• w. – woda płynąca, woda stojąca, woda w urządzeniu wodnym, rów melioracyjny, rów przydrożny
• x – przewód niezidentyfikowany

Jak wygląda mapka geodezyjna?

Mapka geodezyjna działki przede wszystkim przedstawia skalę, w której została wykonana, np. 1:250 – dla obszarów o bardzo dużym zagęszczeniu obiektów, 1:500 – 1:1000 – dla obszarów wysoko zurbanizowanych itp. Wszystkie obiekty na niej umieszczone muszą być dokładnie opisane, ponadto mapa ta powinna zawierać siatkę kwadratów i lokalizację terenu z uwzględnieniem podziału administracyjnego. A zatem poszczególne skróty i litery, które znajdą się w legendzie będą oznaczały: budynki mieszkalne – o różnym charakterze i różnej wielkości, budynki przemysłowe, chodniki, drogi, ogrody działkowe, chodniki, drogi, przyłącza kanalizacyjne, elektroenergetyczne, gazowe, sieć ciepłownicza, jak również stacje gazowe i transformatorowe. Na mapie geodezyjnej nie może zabraknąć informacji na temat rowów melioracyjnych i przydrożnych, wód płynących i stojących oraz wód w urządzeniach wodnych. Tak bogata w informacje mapka geodezyjna jest podstawą do przygotowania prac budowlanych i eksploatacyjnych.

Podsumowując, wygląd mapy geodezyjnej determinowany jest przez:

• jej skalę, w której została wykonana,
• symbole kartograficzne, które określają obiekty budowlane oraz elementy przyrody ożywionej i nieożywionej,
• nazwę mapy – czy jest to mapa zasadniczy czy być może do celów projektowych itp.,
• godło,
• siatkę kwadratów,
• geodezyjny układ odniesienia,
• lokalizację obszaru uwzględniającą podział administracyjny,
• granice działki ewidencyjnej oraz otoczenia w sąsiedztwie do 30 m w każdą stronę,
• legendę umożliwiającą odczytanie naniesionych na nią symboli.

Gdzie uzyskać mapy geodezyjne?

Dokumentacją geodezyjną i wydawaniem map geodezyjnych zajmują się miasta wojewódzkie i powiatowe, które najczęściej posiadają również bazy elektroniczne. A zatem, jeśli chcemy uzyskać mapę geodezyjną zasadniczą to musimy wypełnić odpowiedni wniosek z prośbą o udostępnienie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego i złożyć go w wydziale Geodezji i Kartografii w Urzędzie Miasta czy Starostwie Powiatowym. Niektóre miasta wojewódzkie, posiadają internetowe Systemy Informacji Przestrzennej, z których mieszkańcy i inwestorzy mogą w łatwy i szybki sposób pobrać niektóre potrzebne mapy geodezyjne. Przy czym w większości powiatów za wydanie kopii takiej mapki geodezyjnej pobierana jest opłata wynosząca kilkanaście złotych.

Oczywiście należy pamiętać o tym, że podstawowe mapy geodezyjne – zasadnicze nie służą do celów projektowych. Najczęściej przydają się one przy wycenie działki, ale też przy wniosku o wydanie warunków zabudowy.

Jeśli zaś chodzi o mapkę geodezyjną do celów projektowych to przygotuje ją wybrany przez nas geodeta, który w pierwszej fazie prac musi wykonać stosowne pomiary. Warto przy tym wiedzieć, że usługi geodezyjne obejmują również sprzedaż typowych projektów domów, rozgraniczenia i podziału nieruchomości, jak również wytyczenia obiektów budowlanych. Do tego geodeta może udzieli porady w zakresie budownictwa i działek. Jak widać, usługi geodezyjne często mogą wykraczać poza szeroko rozumianą tematykę geodezyjno – kartograficzną.

W miastach wojewódzkich i powiatowych działają również Centralne Ośrodeki Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej (CODGiK), które posiadają bazę elektroniczna z tego zakresu i które głownie zajmują się:

• prowadzeniem baz geodezyjno-kartograficznych,
• tworzeniem, obsługą i aktualizacją usług dotyczących danych przestrzennych,
• utrzymywaniem oraz wdrażaniem rozwiązań, które umożliwiają poprawę działań geoportalu infrastruktury informacji przestrzennej,
• przeprowadzaniem szkoleń użytkowników jak i podmiotów współtworzących daną infrastrukturę.

Baza danych, którą posiada CODGiK, obejmuje m.in: mapy geodezyjne, mapy topograficzne geodezyjne, numeryczne modele terenu, opracowania tematyczne i zobrazowania lotnicze. Wniosek o udostępnienie materiałów zasobów kartograficznego i geodezyjnego CODGiK można złożyć bezpośrednio na stronie tego urzędu. Udostepnienie tych danych odbywa się odpłatnie – przy czym nie są to wysokie koszty. Ponadto na stronie CODGiK znajdziemy przydatny kalkulator, który pomoże zarówno geodecie jak i inwestorowi obliczyć wysokość opłat za pozyskanie danych geodezyjnych.

Co ciekawe, nie wszystkie informacje geodezyjno-kartograficzne są odpłatne. CODGiK udostępnia dane, które nie podlegają opłatom, w tym dane dotyczące numerycznego modelu terenu interwale siatki co najmniej 100 m – NMT 100, a także siatki skorowidzowe do map topograficznych.

Ile kosztuje mapa geodezyjna?

Skoro jednak zdecydowana większość informacji z zakresu geodezyjno-kartograficzne jest odpłatana, to ile kosztują mapy geodezyjnej?

Koszty map geodezyjnych nie są stałe i zależą od różnych czynników, m.in. od rodzaju mapy, regionu kraju, firmy geodezyjnej ją opracowującej, ale też wielkości inwestycji, stopnia skomplikowania budowy czy rodzaju i ukształtowania terenu.

Możemy przyjąć, że szacunkowy koszt map geodezyjny będzie kształtował się następująco:

1. Mapa zasadnicza, informacyjna – ok. 50 zł
2. Mapka geodezyjna do celów projektowych – od 500 do 2000 zł
3. Mapa inwentaryzacyjna – od 1000 do 1500 zł
4. Mapa multimedialna jest darmowa, przy czym nie może ona być podstawą do wykonania mapy do celów projektowych.

Jak widać z powyższego podsumowania, najdroższe będzie sporządzenie mapy geodezyjnej do celów projektowych. W tym przypadku nie ma stałej kwoty za opracowanie takiej mapy, a zatem ceny na pewno będą się również w zależności od regionu kraju. Poza tym na jej wysokość wpływ będzie miała wielkość inwestycji czy też stopień skomplikowania budowy, a nawet rodzaj i rzeźba terenu. Ponadto czynniki te będą wpływały nie tylko na wysokość opłat związanych z przygotowaniem mapki geodezyjnej do celów projektowych, ale również na czas jej opracowania, który może wynosić od 2 do 6 tygodni.

Inaczej sytuacja przedstawia się w przypadku map zasadniczych, które możemy otrzymać od ręki. Tak samo jest przy mapach wirtualnych – możemy je obejrzeć, korzystając z zasobów udostępnionych w geoportalu krajowym, przy czym, nie mogą one być podstawą do opracowania mapki geodezyjnej do celów projektowych. Poza tym korzystanie z tego portalu nie jest intuicyjne, a zatem może być potrzebna pomoc specjalisty.

Ile trzeba czekać na uzyskanie mapy i jak długo jest ona ważna?

Szacunkowy czas oczekiwania na poszczególne mapki geodezyjne przedstawia się następując:

1. Mapa zasadnicza – wydawana jest od ręki;
2. Mapa do celów projektowych – od 2 do 6 tygodni;
3. Mapa multimedialna – dostępna jest od ręki na portalu www.geoportal.gov.pl, przy czym służy ona jedynie w celach informacyjnych i nie może być podstawą do przygotowania mapki geodezyjnej do celów projektowych, poza tym przeglądanie portalu może wymagać wsparcia ze strony specjalisty.

Ponadto:

4. Mapka ewidencyjna – czas oczekiwania wynosi do 10 dni;
5. Mapka inwentaryzacyjna – czas oczekiwania wynosi od 1 do 8 tygodni – różne starostwa powiatowe przysyłają dokumenty w różnym czasie.

Jak długo ważne są mapy geodezyjne? W tym przypadku nie zostały przewidziane sztywne ramy czasowe. Przyjmuje się zatem, że mapki geodezyjne aktualne są do momentu, aż na danym terenie nie zostaną odnotowane żadne zmiana, nie dłużej jednak niż przez okres 3 miesięcy od dnia ich wydania.

Podsumowanie

Mapa do celów projektowych musi posiadać informacje jak wygląda stan faktyczny działki, zagospodarowania terenu oraz określony obszar sąsiedni. Ponadto umieszcza się na niej metryczkę i dokładne dane inwestycji i inwestora.

Po zakończeniu inwestycji, budynek należy zgłosić do użytkowania. Do zawiadomienia o ukończeniu budowy potrzebne będzie m.in.: pozwolenie na budowę, dziennik budowy oraz mapki geodezyjne inwetaryzacyjne. Muszą na nich znaleźć się dane dotyczące budynków wybudowanych, informacje na temat nowej infrastruktury i uzbrojenia terenu. Na podstawie tych danych możliwe będzie naniesienie zmian na mapie zasadniczej, a także w ewidencji gruntów i budynków oraz ewidencji sieci uzbrojenia terenu państwowego zasobu geodezyjnego.

Ewidencja gruntów i budynków otrzymuje od geodety oryginał wykonanej mapki geodezyjnej, zaś kopię mapy wykonanej na podstawie geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej przekazuje kierownikowi budowy lub bezpośrednio inwestorowi.