Operat szacunkowy nieruchomości: ile kosztuje, kiedy jest niezbędny?

MG Projekt Pracownia Architektoniczna / Aktualizacja 28 czerwca 2021

Operat szacunkowy nieruchomości
Operat szacunkowy nieruchomości

Jeśli jesteśmy szczęśliwymi posiadaczami nieruchomości i mamy zamian dokonać transferu praw do niej, na przykład chcemy ją sprzedać, lub też, jeśli planujemy dopiero nabyć nieruchomości i w tym celu chcemy posiłkować się kredytem hipotecznym, wówczas potrzeby nam będzie operat szacunkowy danej nieruchomości. Czym w ogóle jest taki operat szacunkowy? Kto go przygotuje? Co powinien zawierać? Jakie dokumenty są potrzebne do przygotowania takiego operatu szacunkowego nieruchomości? Jak długo jest o ważny od momentu wydania dokumentu? I ile ta przyjemność może nas kosztować? W poniższym artykule znajdują się wszystkie odpowiedzi na powyższe pytania, łącznie z tym jak krok po kroku taki operat szacunkowy nieruchomości sporządzić.

Co to jest operat szacunkowy nieruchomości?

Operat szacunkowy to dokument powstały w wyniku wyceny nieruchomości. Przy czym warto zaznaczyć, iż jest to specyficzna forma wyceny nieruchomości, bowiem jest to autorska opinia rzeczoznawcy majątkowego, a co za tym idzie, ma ona postać dokumentu urzędowego.

Dokuemt musi zostać sporządzony w formie pisemnej, zgodnie ze stanem prawnym oraz technicznym danej nieruchomości. Niezalenie od tego jaki rzeczoznawca dokonuje wyceny nieruchomości, dokument ten powinien mieć postać jednolitą pod względem treści jak i formy.

W celu przygotowania operatu szacunkowego, rzeczoznawca majątkowy musi przeprowadzić postępowanie, które zaczyna się od wizji lokalnej. Konieczna jest więc wizyta na nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, po to by określić jej stan. Następnym krokiem jest dokonanie analizy rynku lokalnego i uzyskanie informacji o przeznaczeniu danej nieruchomości wynikające z planu miejscowego.

Posiadając obraz wycenianej nieruchomości, odpowiednią dokumentację (dokumenty świadczące o przedmiocie wyceny) oraz powyższą analizę, rzeczoznawca przystępuje do sporządzania operatu szacunkowego, według wybranej metodologii. Metody i techniki szacowania nieruchomości dobierane są w zależności od celu wyceny, rodzaju oraz położenia nieruchomości, jej przeznaczenie ujętego w planie zagospodarowania przestrzennego miasta, ale też od stopienia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej czy dostępie do danych o cenach nieruchomości podobnych. I tak, rzeczoznawca dokonuje wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego, kosztowego lub mieszanego, czyli zawierającego elementy innych podejść.

Efektem końcowym powyższych prac jest opracowanie – operat szacunkowy, w którym przedstawiona jest metodyka wyliczeń i jej efekt końcowy, razem z załączoną dokumentacją fotograficzną, odpisem z księgi wieczystej i wypisem z ewidencji gruntów z wyrysem z mapy ewidencyjnej. Dokument ten nabiera mocy urzędowej wraz z postawieniem przez rzeczoznawcę pieczątki zawierającej podstawowe dane rzeczoznawcy, w tym numer jego uprawnień zawodowych.

Co powinien zawierać operat szacunkowy nieruchomości?
Co powinien zawierać operat szacunkowy nieruchomości?

Co powinien zawierać operat szacunkowy nieruchomości?

Operat szacunkowy z założenia jest dokumentem urzędowym, a zatem musi spełniać pewne warunki pod względem formalno-prawnym. Jego układ powinien odzwierciedlać podjęte kroki podczas szacowania wartości nieruchomości. Z tego też względu w dokumencie tym powinny znaleźć się takie informacje jak:

  1. Przedmiot i zakres wyceny – należy podać rodzaj nieruchomości, numeru jej księgi wieczystej, wypisu z rejestru gruntów oraz wyrysu z mapy ewidencyjnej. Przy zakresie wyceny nieruchomości podaje się jaka część danej nieruchomości poddawana jest wycenie i pod jaki rodzaj praw podlega.
  2. Cel wyceny nieruchomości – należy jasno określić w jakim celu operat szacunkowy jest wykonywany, np. w celu zakupu nieruchomości lub jej zbycia.
  3. Podstawa prawna i merytoryczna wyceny nieruchomości – należy wskazać źródła danych o nieruchomości, a zatem na pewno będą to: odpis z księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntu oraz wyrys z mapy ewidencyjnej.
  4. Daty ważne dla określenia wartości nieruchomości – przede wszystkim dokładny wykaz terminów, w których przeprowadzono wizje lokalną, dokonano wyceny i oceny stanu nieruchomości.
  5. Opis stanu nieruchomości – w tym punkcie podawany jest stan nieruchomości, co, w zależności od wyników oceny, ułatwia określenie jego wartości.
  6. Przeznaczenie wycenianej nieruchomości – zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego miasta – o ile takie istnieje.
  7. Charakterystyka i analiza rynku nieruchomości – z zasady jest to zestawienie nieruchomości z okolicy o podobnym standardzie, co ułatwia porównanie ich wartości.
  8. Wybór podejścia, metody i techniki wyceny, a także wskazanie rodzaju określanej wartości.
  9. Szacowana wartość nieruchomości wraz ze szczegółowym uzasadnieniem wyniku wyceny.
  10. Podpis i pieczęć rzeczoznawcy dokonującego operatu szacunkowego.

Ponadto należy pamiętać o tym, że operat szacunkowy nieruchomości powinien zwierać kwotę wartości danej nieruchomości wyrażoną w pełnych złotych. Kwotę tę można zaokrąglić do tysięcy złotych, jeżeli nie wpływa to na wynik wyceny. Dokumentację należy uzupełnić o stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości, a także o dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu.

Kiedy warto zrobić operat szacunkowy nieruchomości?

Operat szacunkowy jest dokumentem potwierdzającym wartość nieruchomości, zatem najczęściej sporządzany w celu:

  1. Wyceny nieruchomości dla celów podatkowych, np. w celu określenia wysokości podatku od nieruchomości, ustalenia opodatkowania od darowizny lub spadku czy też majątku do podziału w przypadku rozwodu.
  2. Transferu praw do nieruchomości, np. przy ustalaniu ceny kupna-sprzedaży, bądź dzierżawy lub też ustanowienia innej formy użytkowania zależnego,
  3. Pozyskania kredytu – określenie wartości nieruchomości w celu uzyskania kredytu hipotecznego w banku
  4. Określenia odszkodowania, np. z tytułu wywłaszczenia nieruchomości, z tytułu decyzji planistycznych czy z tytułu zmiany stanu środowiska.
  5. Doradztwa inwestycyjnego
Kiedy warto zrobić operat szacunkowy nieruchomości?
Kiedy warto zrobić operat szacunkowy nieruchomości?

Jakie dokumenty są potrzebne do przygotowania operatu szacunkowego nieruchomości?

Operatu szacunkowego nieruchomości rzeczoznawca dokonuje między innymi w oparciu o odpowiednią dokumentację, która może być różna w zależności od przedmiotu wyceny. Co ciekawe, rzeczoznawca może pobrać je samodzielnie z odpowiednich urzędów, oczywiście na życzenie klienta. Wykaz najważniejszych dokumenty niezbędnych do przygotowania operatu szacunkowego z uwzględnieniem różnych typów nieruchomości:

  1. Niezabudowana nieruchomość gruntowa:
    • akt notarialny bądź inny dokument określający prawo do nieruchomości
    • aktualny odpis z księgi wieczystej
    • wyrys i wypis z rejestru gruntów,
    • wyrys z mapy ewidencyjnej
    • wyrys i wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Terenu Przestrzennego bądź ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego gminy
    • mapa zasadnicza
    • opcjonalnie:
    o decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
    o decyzja o pozwoleniu na budowę
    o umowa przedwstępna kupna lub sprzedaży nieruchomości
    o akt nadania
  2. Nieruchomość zabudowana (dotyczy również nieruchomości zabudowanej budynkiem w budowie):
    • akt notarialny bądź inny dokument określający prawo do nieruchomości
    • aktualny odpis z księgi wieczystej
    • wyrys i wypis z rejestru gruntów i budynków
    • wyrys z mapy ewidencyjnej
    • wyrys i wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Terenu Przestrzennego bądź ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego gminy
    • mapa zasadnicza
    • decyzja o pozwoleniu na budowę
    • decyzja o pozwoleniu na użytkowanie
    • dokumentacja techniczna, m.in. projekt budowlany
    • dziennik budowy
    • opcjonalnie:
    o umowa przedwstępna kupna lub sprzedaży nieruchomości
    o decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu
  3. Nieruchomość lokalowa (dotyczy lokalu mieszkalnego, lokalu mieszkalnego w budowie, lokalu użytkowego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu):
    • aktualny odpis z księgi wieczystej – jeśli została ona założona dla danego lokalu
    • wyrys i wypis z rejestru gruntów i budynków
    • akt notarialny lub też inny dokument określający prawo do nieruchomości, może to być np. umowa przedwstępna sprzedaży lokalu
    • jeśli dotyczy:
    o zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej odnośnie własności lokalu
    o kopia umowy zawartej z deweloperem
    o decyzja o sposobie użytkowania lokalu
    • opcjonalnie:
    o umowa przedwstępna kupna lub sprzedaży nieruchomości
    o dokumentacja techniczna
  4. Nieruchomość komercyjna (dotyczy nieruchomości handlowych, biurowych, przemysłowych i magazynowych):
    • aktualny odpis z księgi wieczystej
    • wyrys i wypis z rejestru gruntów i budynków
    • wyrys z mapy ewidencyjnej
    • mapa zasadnicza
    • decyzja o pozwoleniu na budowę lub ewentualnie decyzja o pozwoleniu na użytkowanie
    • dziennik budowy, jeśli inwestycja nie została zakończona
    • dokumentacja techniczna, w tym projekt architektoniczno-budowlany
    • informacja o wysokości podatku od nieruchomości
    • jeśli dotyczy:
    o informacja o wysokości opłat za użytkowanie wieczyste gruntu
    o informacja o wysokości kosztów zarządu i ochrony budynku
    o informacje o wysokości opłat za ubezpieczenie nieruchomości
    • opcjonalnie:
    o decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
    o informacje o wysokości stawek najmu
    o informacje o rodzaju zawartej umowy najmu
  5. Służebność:
    • aktualny odpis z księgi wieczystej
    • wyrys i wypis z rejestru gruntów i budynków
    • wyrys z mapy ewidencyjnej
    • mapa zasadnicza
    • mapa z projektem przebiegu szlaku służebności
    • opcjonalnie:
    o decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Kto przygotowuje operat szacunkowy nieruchomości i jakie musi mieć uprawnienia?

Przepisy obowiązującego prawa mówią wyraźnie, że operat szacunkowy może być sporządzony tylko przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jak również rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 11 marca 2014 r. w sprawie nadawanie uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości regulują prawnie kwestię tychże uprawnień zawodowych. Zgodnie z nimi, rzeczoznawca majątkowy to osoba fizyczna, która posiada uprawnienia zawodowe w zakresie wyceny nieruchomości.

Kto zatem może ubiegać się o wpis do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych? Tytuł zawodowy „rzeczoznawca majątkowy” i prawo wykonywania tego zawodu przysługują osobie, która:
• posiada wykształcenie wyższe,
• ukończyła kierunkowe studia podyplomowe – w zakresie wyceny nieruchomości,
• ma na swoim koncie odbytą 6-miesieczną praktykę zawodową odbytą w zakresie szacowania nieruchomości,
• posiada pełną zdolność do czynności prawnych,
• nigdy nie była karana za przestępstwo przeciwko działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego, ale też za: przestępstwa skarbowe, przestępstwa przeciwko obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi, przestępstwa przeciw wymiarowi sprawiedliwości czy przestępstwa przeciwko wiarygodności dokumentów,
• zdała egzamin dający uprawnienia do wykonywania zawodu „rzeczoznawcy majątkowego”.

Ile kosztuje operat szacunkowy nieruchomości?

Koszty operatu szacunkowego mogą się między sobą różnić zależnie od wyceny typy nieruchomości czy też jej lokalizacji. Z pewnością za tego typu wycenę zapłacimy więcej w dużych miastach. Poza tym, operat szacunkowy dużego domu będzie znacznie wyższy niż przykładowo mieszkania. Jego cena, na dzień dzisiejszy, będzie wahała się od 600 do nawet 1200 zł.

Za wycenę samej działki, np. budowlanej, zapłacimy nieco mniej, bowiem jej koszt nie powinien przewyższyć 800 zł. A za ile dokonamy profesjonale wyceny mieszkania? Tu kwota będzie zależała m.in. od wielkości takiego mieszkania. Warto jednak przygotować się na kwotę od 500 do 900 zł.

Najczęściej po taki operat szacunkowy nieruchomości występujemy wtedy, gdy ubiegamy się o kredyt hipoteczny. Jest to bowiem jeden z podstawowych dokumentów jaki zażąda od nas bank. Niekiedy banki robią ukłon w stronę klienta i oferują pomoc swojego rzeczoznawcy majątkowego, wówczas, choć nie zawsze, możemy liczyć na nieco niższe stawki z jego strony. W takiej sytuacji moglibyśmy liczyć na około 300 zł za wycenę mieszkania i mniej więcej tyle samo za działkę i około 400 zł za wycenę domu.

Oczywiście zanim zdecydujemy się na współpracę z konkretnym rzeczoznawcą majątkowym, warto sprawdzić i porównać kilka ofert, dzięki temu mamy szansę na wybór tej najbardziej korzystnej dla nas.

W przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny musimy liczyć się też z tym, że bank narzuci nam swojego rzeczoznawcę majątkowego i tak naprawdę nie będziemy mieli wpływu na jego wybór. Jeśli nie będziemy zgadzali się z opinią rzeczoznawcy (stwierdzimy na przykład, że naszym zdaniem warto nieruchomości została zaniżona), możemy oczywiście poprosić o dodatkową wycenę wybranego przez nas rzeczoznawcę. Nie mniej jednak opinią wiążącą dla banku będzie ta wystawione przez rzeczoznawcę majątkowego wskazanego przez siebie.

Jak długo ważny jest operat szacunkowy nieruchomości?
Jak długo ważny jest operat szacunkowy nieruchomości?

Jak długo ważny jest operat szacunkowy nieruchomości?

Zgodnie z art. 156 ust. 3 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, operat szacunkowy nieruchomości ważny jest, zgodnie z przeznaczaniem, na który został opracowany, przez 12 miesięcy licząc od daty jego wydania. Kwestia ta może ulec zmianie, jeśli wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych bądź inne. Po upływie roku operat ten traci ważność. Można jednak wystąpić o potwierdzenie jego aktualności, wówczas jego ważność zostaje przedłużona o kolejny rok, ale tylko wtedy, gdy nie zaszły żadne zmiany w obrębie naszej nieruchomości, to znaczy, że dana nieruchomości nie zmieniła swojej wartości rynkowej, ani nie straciła na atrakcyjności.

Sporządzenie operatu szacunkowego krok po kroku

Jak już wcześniej było wspominane, operat szacunkowy nieruchomości musi być sporządzony z zachowaniem określonej treści i formy, co wyraźnie określa treść Rozporządzania Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Oto jak czynność tak wygląda krok po kroku.

Krok 1. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny.

Na początku rzeczoznawca majątkowy dokonuje opisu przedmiotu i zakresu wyceny danej nieruchomości, w oparciu o wymaganą dokumentację. Na tym etapie musi podać rodzaj nieruchomości, jej numeru księgi wieczystej (jeśli posiada), dane z wypisu z rejestru gruntów, a także z wyrysu z mapy ewidencyjnej.

Jeśli zaś chodzi o zakres wyceny to rzeczoznawca podaje takie informacje jak: rodzaj prawa, którego przedmiotem jest wyceniana nieruchomość, dokładnie określa, która część nieruchomości (czy to budynku, czy gruntu) dotyczy wyceny, wskazuje również, która część tejże nieruchomości wycenie nie podlega.

Krok 2. Określenie celu wyceny.

Kolejny etapem jest wskazanie, w jaki celu ten operat szacunkowy jest sporządzany, jak również dla jakich celów może być wyłącznie wykorzystany. Kwestia ta musi być wyraźnie określona. Przykładowo, dana nieruchomość, czy to budynkowa, gruntowa czy lokalowa, podlega wycenie w celu jej zbycia w ramach przetargu nieograniczonego.

Ponadto obowiązaniem rzeczoznawcy majątkowego jest wskazanie, w jaki sposób oszacowana przez niego cena nieruchomości, może być wykorzystana przez zleceniodawcę tejże wyceny. Przykładowo, zawarta w operacie szacunkowym cena nieruchomości stanie się podstawą do określenia przez właściciela tejże nieruchomości, jej ceny wywoławczej.

Krok 3. Podstawa formalna wyceny nieruchomości i źródła danych o nieruchomości.

Każdy rzeczoznawca majątkowy, przystępując do wyceny wskazanej nieruchomości, musi dokonać szczegółowej analizy dokumentów określających tę nieruchomość. Jeśli chodzi o podstawę formalno-prawna wyceny to najczęściej stanowi ja umowa, którą zawarli między sobą rzeczoznawca majątkom a zleceniodawca, choć może to być również postawienie sądu lub innego organu posiadającego taką moc prawną.

Do rzetelnego opisu nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy potrzebuje szeregu dokumentów, które pozyskuje w poszczególnych urzędach, za zgodą zleceniodawcy. Wśród podstawowych dokumentów na pewno nie powinno zabraknąć: odpisu z księgi wieczystej, wypisu z rejestru gruntów, wyrysu z mapy ewidencyjnej, miejscowego planu zagospodarowania terenu, protokołu z oględzin nieruchomości, opcjonalnie dokumentów z katastru uzbrojenia terenu czy państwowego rejestru zabytków.

Krok 4. Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości.

Kolejnym krokiem ze strony rzeczoznawcy jest określenie szeregu dat, które zawsze muszą znaleźć się w operacie szacunkowym. Będą to:
data sporządzenia operatu szacunkowego danej nieruchomości,
• data dokonania oględzin wskazanej nieruchomości,
• data określenia wartości przedmiotu wyceny,
• data określenia i uwzględnienia stanu przedmiotu wyceny.

Krok 5. Opis stanu nieruchomości.

Na tym etapie rzeczoznawca musi dokonać szczegółowej charakterystyki nieruchomości, wraz z określeniem jej stanu prawnego. A zatem, na pewno w tym punkcie powinien znaleźć się dokładny adres administracyjny naszej nieruchomości, dane jej właściciela i jego adres. Ponadto w opisie tym powinien znaleźć się zapis jasno wskazujący stan nieruchomości na dzień wyceny oraz typ, rodzaj i sposób jej użytkowania.

Krok 6. Wskazanie przeznaczenia nieruchomości.

Wskazanie przeznaczenia nieruchomości musi być zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy. Jeśli jednak nasza nieruchomość znajduje się na terenie nieobjętym takim planem, wówczas należy wskazać jej przeznaczanie, które zostało ujęte w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Krok 7. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości

W punkcie tym należy dokonać analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. I tak, zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest określenie, poprzez analizę danych dotyczących obrotu nieruchomościami w danym regionie, popytu i podaży, możliwości ustanawiania hipoteki, a także rodzaju kredytów oraz ich oprocentowania.

Krok 8. Wskazanie rodzaju określonej wartości oraz zastosowanych w operacie szacunkowych metod i technik szacowania.

Wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy dokonuje przy zastosowaniu następujących podejść: porównawczego, dochodowego, kosztowego lub mieszanego.

Podejście porównawcze – jest najczęściej stasowaną metodą badawcza wybierana przez rzeczoznawców majątkowych. Ok 90% wszystkich wycen nieruchomości bazuje właśnie na niej. Na czym zatem polega ta metoda? Otóż, polega ona na określeniu wartości danej nieruchomości przy założeniu, że jej wartość odpowiada cenom, jakie uzyskano za sprzedaż innych obiektów podobnych do naszej nieruchomości. Następnie ceny te są korygowane po uwzględnieniu cech różniących sprzedane podobne nieruchomości od nieruchomości wycenianej, a także po uwzględnieniu zmian poziomu cen związanych z upływem czasu.

Podejście dochodowe – metoda ta jest znacznie rzadziej wykorzystywana niż poprzednia, bowiem wymaga znajomości dochodu uzyskiwanego lub też możliwego do uzyskania z czynszów czy innych dochodów z wycenianej nieruchomości, jak również nieruchomości podobnych. Nie jest to zatem metoda uniwersalne, a raczej przeznaczona dla konkretnego typu nieruchomości.

Podejście odtworzeniowe – druga mniej popularna metoda wyceny nieruchomości, która stosowana jest do określenia wartości odtworzeniowej nieruchomości. Co to znaczy? Otóż, w tym przypadku osobno określa się „wartość nieruchomości”, a osobno „wartość jego części składowych”. „Wartość nieruchomości” jest to kwota niezbędna do zakupu gruntu – o takich samych cechach, natomiast „wartość części składowych” będzie to koszty niezbędne do ich odtworzenia bądź też koszty niezbędne do ich zastąpienia, pomniejszone jednak o wartość zużycia tych części składowych. Podobnie jak podejście dochodowe, metoda ta nie ma charakteru uniwersalnego, jest więc przeznaczona dla konkretnego typu nieruchomości.

Podejście mieszane – metoda ta polega na połączeniu podejścia dochodowego i porównawczego. A zatem, w tym przepadku rzeczoznawca majątkowy bierze pod uwagę nieruchomości podobne do obiektu wycenianego, a do tego uwzględnia również dochody jakie te nieruchomości dostarczają.

W punkcie tym rzeczoznawca majątkowy musi wskazać, którą z metod i technik wybrał sporządzenia operatu szacunkowego i uzasadnić swój wybór.

Krok 9. Zaprezentowanie obliczeń wartości nieruchomości i wyniku wyceny

Zaprezentowane obliczania dotyczące określenia wartości nieruchomości, powinny być przedstawione w sposób klarowny i zrozumiały wraz z odpowiednim uzasadnieniem. Natomiast podana wartość nieruchomości w operacie szacunkowym musi być zapisana cyframi lub słownie. Co więcej, zawsze podawana jest w pełnych złotych.

Krok 10. Dołączenie pełnej dokumentacji do operatu szacunkowego nieruchomości.

Na koniec operat szacunkowy nieruchomości musi zostać wzbogacony o pełną dokumentację. A zatem, rzeczoznawca majątkowy nie może zapomnieć o dołączeniu: odpisu księgi wieczystej, wypisu z rejestru gruntów, wyrysu z mapy ewidencyjnej nieruchomości, protokołu oględzin nieruchomości oraz dokumentacji nieruchomości lub inwentaryzacji. Wszystkie zamieszczone w operacie szacunkowym dokumenty poświadczane są „za zgodność z oryginałem”.
Poza wyżej wymienionymi dokumentami należy opamiętać również o dołączeniu do operatu szacunkowego odpowiednich klauzul, wskazujących na szczególne okoliczności dotyczące wyceny naszej nieruchomości, a będą to m.in.:

  1. Klauzula o poufności
  2. Klauzula o sporządzeniu operatu szacunkowego zgodnie z przepisami prawa oraz standardami rzeczoznawcy majątkowego.
  3. Wartość rynkowa, a data wyceny wyników wyceny.
  4. Zakres oraz możliwości wykorzystania wyników określonych w operacie szacunkowym.
  5. Warunki wykorzystania wyniku szacowanej nieruchomości wyłącznie zgodnie z celem opracowania operatu.

Krok 11. Podpis rzeczoznawcy majątkowego

Operat szacunkowy nabiera mocy urzędowej w momencie podpisania go przez rzeczoznawcę majątkowego – pełnym imieniem i nazwiskiem oraz mieszczeniem na nim pieczęci zawierającej numer rzeczoznawcy, nadany mu przez Ministra Infrastruktury i Budownictwa.
W sytuacji, gdy takie operat szacunkowy nieruchomości jest opracowywany przez kilku rzeczoznawców majątkowych, wówczas podpisują go wszyscy sporządzający dany dokument. Poza tym, w części opisowej należy wskazać, która dokładnie część operatu została sporządzona wspólnie, a która indywidualnie i przez którego z rzeczoznawców, biorących udział w szacowaniu tejże nieruchomości.

Operat szacunkowy nieruchomości – podsumowanie

  1. Operat szacunkowy nieruchomości jest dokumentem urzędowym, opracowywanym przez rzeczoznawcę majątkowego. Posiada on moc prawą, a zatem stanowi oficjalne potwierdzenie wyceny danej nieruchomości – w przeciwieństwie do opinii rzeczoznawcy.
  2. Kwestie sporządzania operatów finansowych nieruchomości regulowane są Ustawą z dnia 21sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – art. 156. Natomiast sprawa nadawania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości została zdefiniowana w rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 11 marca 2014 r.
  3. Operat szacunkowy nieruchomości jest przygotowywany tylko i wyłącznie przez rzeczoznawcę majątkowego. Niekiedy w opracowywaniu dokumentu bierze udział kilku rzeczoznawców.
  4. Tego typu dokument przydaje się najczęściej wtedy, gdy: chcemy sprzedać lub kupić nieruchomość, staramy się o przyznanie kredytu hipotecznego, przy rozwodzie, potrzebna nam jest wycena wartości zabezpieczania, musimy określić wysokość podatku od nieruchomości, chcemy ustalić opodatkowanie od darowizny czy spadku.
  5. Operat szacunkowy nieruchomości opracowywany jest na podstawie odpowiedniej dokumentacji. Na życzenie zleceniodawcy (potrzebna jest pisemna zgoda) dokumenty z odpowiednich urzędów może pobrać rzeczoznawca majątkowy.
  6. Nie ma stałej stawki za wykonanie usługi operatu szacunkowego nieruchomości, a zatem kwota za wycenę jest ustalana indywidulanie przez rzeczoznawcę. Na jej wysokość często ma wpływ typ nieruchomości oraz jej lokalizacja. Najmniej zapłacimy za wycenę działki, najwięcej zaś za nieruchomość komercyjną. Musimy liczyć się też z tym, że za tego typu usługę zapłacimy więcej w większym mieście.
  7. Operat szacunkowy ma określony okres ważności, który wynosi 12 miesięcy od daty jego wydania. Może on jednak stracić swoją ważność przed upływem tego czasu, jeśli w wycenionej nieruchomości zaszły istotne zmiany, które wpłynęły na wartość rynkową tego obiektu, a co za tym idzie, na jej atrakcyjność.
  8. Istnieje możliwość wydłużenia okresu ważności operatu szacunkowego nieruchomości – o kolejny rok – po wygaśnięciu pierwotnego okresu. Dokonuje tego rzeczoznawca majątkowy, ale tylko wtedy, gdy nie zaszły żadne zmiany w obrębie danej nieruchomości, a zatem nie zmieniła ona swojej wartości rynkowej, ale też nie straciła na atrakcyjności.
  9. Operat szacunkowy nieruchomości zawiera kwotę wartości danej nieruchomości wyrażoną w pełnych złotych, która może być zaokrąglona do tysięcy złotych.

FAQ

Jakie są koszty związane ze zleceniem operatu szacunkowego?

Koszty operatu szacunkowego mogą się między sobą różnić zależnie od wyceny typu nieruchomości czy też jej lokalizacji. Z pewnością za tego typu wycenę zapłacimy więcej w dużych miastach. Poza tym, operat szacunkowy dużego domu będzie znacznie wyższy niż przykładowo mieszkania. Jego cena waha się od 600 do nawet 1200 zł.

Kto jest uprawniony do wykonania operatu szacunkowego nieruchomości?

Do sporządzenia operatu szacunkowego uprawniony jest tylko rzeczoznawca nieruchomości.

Kiedy niezbędne jest zorganizowanie operatu szacunkowego nieruchomości?

Jeżeli właściciel nieruchomości ma zamiar dokonać transferu praw do niej ( sprzedaż ) lub dana osoba planuje nabyć nieruchomość z pomocą kredytu hipotycznego - wówczas niezbędna będzie wycena.

0 komentarzy
Inline Feedbacks
Zobacz wszystkie komentarze