Operat szacunkowy nieruchomości: ile kosztuje, kiedy jest niezbędny?

Jeśli jesteśmy szczęśliwymi posiadaczami nieruchomości i mamy zamian dokonać transferu praw do niej, na przykład chcemy ją sprzedać, lub też, jeśli planujemy dopiero nabyć nieruchomości i w tym celu staramy się o kredyt hipoteczny, wówczas potrzeby nam będzie operat szacunkowy.

Czym w ogóle jest operat szacunkowy, kto przygotuje operat w sprawie wyceny nieruchomości i co powinien zawierać?

Jakie dokumenty są potrzebne do przygotowania operatu szacunkowego nieruchomości? Jak długo jest o ważny od momentu wydania dokumentu? I ile ta przyjemność może nas kosztować?

W poniższym artykule znajdują się wszystkie odpowiedzi na powyższe pytania, łącznie z tym jak krok po kroku sporządzić operat szacunkowy.

Co to jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy to dokument powstały w wyniku wyceny nieruchomości. Przy czym warto zaznaczyć, iż operat szacunkowy to specyficzna forma wyceny, bowiem jest to autorska opinia rzeczoznawcy majątkowego, a co za tym idzie, ma ona postać dokumentu urzędowego.

Dokument musi zostać sporządzony w formie pisemnej, zgodnie ze stanem prawnym oraz technicznym danej nieruchomości. Niezalenie od tego jaki rzeczoznawca dokonuje operatu szacunkowego nieruchomości, dokument ten powinien mieć postać jednolitą pod względem treści jak i formy, aby można było bez problemu posługiwać się operatem.

W celu przygotowania operatu szacunkowego, rzeczoznawca majątkowy musi przeprowadzić postępowanie, które zaczyna się od wizji lokalnej. Konieczna jest więc wizyta na nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, po to by określić jej stan. Następnym krokiem jest dokonanie analizy rynku lokalnego i wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości wynikające z planu miejscowego.

Posiadając obraz wycenianej nieruchomości, odpowiednią dokumentację (dokumenty świadczące o przedmiocie wyceny) oraz powyższą analizę, rzeczoznawca przystępuje do sporządzania operatu szacunkowego, według wybranej metodologii.

Metody i techniki pracy nad operatem szacunkowym dobierane są w zależności od celu wyceny, rodzaju oraz położenia nieruchomości, jej przeznaczenie ujętego w planie zagospodarowania przestrzennego miasta, ale też od stopienia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej czy dostępie do danych o cenach nieruchomości podobnych. I tak, rzeczoznawca dokonuje wyceny przy zastosowaniu podejść:

• porównawczego,
• dochodowego,
• kosztowego,
• mieszanego, czyli zawierającego elementy innych podejść.

Efektem końcowym powyższych prac jest opracowanie nazywane operatem szacunkowym, w którym przedstawiona jest metodyka wyliczeń i jej efekt końcowy, razem z załączoną dokumentacją fotograficzną, odpisem z księgi wieczystej i wypisem z ewidencji gruntów z wyrysem z mapy ewidencyjnej. Operat szacunkowy nabiera mocy urzędowej wraz z postawieniem przez rzeczoznawcę pieczątki zawierającej podstawowe dane rzeczoznawcy, w tym numer jego uprawnień zawodowych.

Co zawiera operat szacunkowy?

Operat szacunkowy z założenia jest dokumentem urzędowym, a zatem musi spełniać pewne warunki pod względem formalno-prawnym. Układ operatu szacunkowego powinien odzwierciedlać podjęte kroki podczas szacowania wartości nieruchomości. Z tego też względu w dokumencie tym powinny znaleźć się takie informacje jak:

1. Przedmiot i zakres wyceny – należy podać rodzaj nieruchomości, numeru jej księgi wieczystej, wypisu z rejestru gruntów oraz wyrysu z mapy ewidencyjnej. Przy zakresie wyceny nieruchomości podaje się jaka część danej nieruchomości poddawana jest wycenie i pod jaki rodzaj praw podlega.
2. Cel wyceny nieruchomości – należy jasno określić w jakim celu operat szacunkowy jest wykonywany, np. w celu zakupu nieruchomości lub jej zbycia.
3. Podstawa prawna i merytoryczna wyceny nieruchomości – należy wskazać źródła danych o nieruchomości, a zatem na pewno będą to: odpis z księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntu oraz wyrys z mapy ewidencyjnej.
4. Daty ważne dla określenia wartości nieruchomości – przede wszystkim dokładny wykaz terminów, w których przeprowadzono wizje lokalną, dokonano wyceny i oceny stanu nieruchomości.
5. Opis stanu nieruchomości – w tym punkcie podawany jest stan nieruchomości, co, w zależności od wyników oceny, ułatwia określenie wartości nieruchomości.
6. Przeznaczenie wycenianej nieruchomości – zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego miasta – o ile takie istnieje.
7. Charakterystyka i analiza rynku nieruchomości – z zasady jest to zestawienie nieruchomości z okolicy o podobnym standardzie, co ułatwia porównanie ich wartości.
8. Wybór podejścia, metody i techniki wyceny, a także wskazanie rodzaju określanej wartości.
9. Szacowana wartość nieruchomości wraz ze szczegółowym uzasadnieniem wyniku wyceny.
10. Podpis i pieczęć rzeczoznawcy dokonującego operatu szacunkowego.

Ponadto należy pamiętać o tym, że operat szacunkowy powinien zwierać kwotę wartości wyrażoną w pełnych złotych. Kwotę tę można zaokrąglić do tysięcy złotych, jeżeli nie wpływa to na wynik wyceny. Operat szacunkowy należy uzupełnić o stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości, a także o dokumenty wykorzystane podczas sporządzania operatu szacunkowego.

Kiedy wykonać operat szacunkowy?

Operat szacunkowy jest dokumentem potwierdzającym wartość nieruchomości. Najczęściej operat sporządzany jest w celu:

1. Wyceny nieruchomości dla celów podatkowych, np. w celu określenia wysokości podatku od nieruchomości, ustalenia opodatkowania od darowizny lub spadku czy też majątku do podziału w przypadku rozwodu.
2. Transferu praw do nieruchomości, np. przy ustalaniu ceny kupna-sprzedaży, bądź dzierżawy lub też ustanowienia innej formy użytkowania zależnego.
3. Pozyskania kredytu hipotecznego – określenie wartości nieruchomości, aby uzyskać kredyt hipoteczny w banku.
4. Określenia odszkodowania, np. z tytułu wywłaszczenia nieruchomości, z tytułu decyzji planistycznych czy z tytułu zmiany stanu środowiska.
5. Doradztwa inwestycyjnego.

Dokumenty potrzebne do przygotowania operatu szacunkowego

Operatu szacunkowego nieruchomości rzeczoznawca dokonuje między innymi w oparciu o odpowiednią dokumentację, która może być różna w zależności od nieruchomości. Co ciekawe, rzeczoznawca może pobrać je samodzielnie z odpowiednich urzędów, oczywiście na życzenie klienta. Wykaz najważniejszych dokumenty niezbędnych do przygotowania operatu szacunkowego z uwzględnieniem różnych typów nieruchomości:

Operat szacunkowy w sprawie wyceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej

• Akt notarialny bądź inny dokument określający prawo do nieruchomości,
• aktualny odpis z księgi,
• wyrys i wypis z rejestru gruntów,
• wyrys z mapy ewidencyjnej,
• wyrys i wypis z MPZT Przestrzennego bądź ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego,
• mapa zasadnicza,
• opcjonalnie:
  • decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
  • decyzja o pozwoleniu na budowę,
  • umowa przedwstępna kupna lub sprzedaży,
  • akt nadania.

Operat szacunkowy w sprawie wyceny nieruchomości zabudowanej

Dotyczy również nieruchomości zabudowanej budynkiem w budowie.

• Akt notarialny bądź inny dokument określający prawo do nieruchomości,
• aktualny odpis z KW,
• wyrys i wypis z rejestru gruntów i budynków,
• wyrys z mapy ewidencyjnej,
• wyrys i wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Terenu Przestrzennego bądź ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego gminy,
• mapa zasadnicza,
• decyzja o pozwoleniu na budowę,
• decyzja o pozwoleniu na użytkowanie,
• dokumentacja techniczna, m.in. projekt budowlany,
• dziennik budowy,
• opcjonalnie:
  • umowa przedwstępna kupna lub sprzedaży,
  • decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.

Operaty szacunkowe dla nieruchomości lokalowych

Dotyczy lokalu mieszkalnego, lokalu mieszkalnego w budowie, lokalu użytkowego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

• Aktualny odpis z KW – jeśli została ona założona dla danego lokalu,
• wyrys i wypis z rejestru gruntów i budynków,
• akt notarialny lub też inny dokument określający prawo do nieruchomości, może to być np. umowa przedwstępna sprzedaży lokalu,
• jeśli dotyczy:
  • zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej odnośnie własności lokalu,
  • kopia umowy zawartej z deweloperem,
  • decyzja o sposobie użytkowania lokalu,
• opcjonalnie:
  • umowa przedwstępna kupna lub sprzedaży,
  • dokumentacja techniczna.

Operaty szacunkowe nieruchomości komercyjnych

Dotyczy wyceny nieruchomości handlowych, biurowych, przemysłowych i magazynowych.

• Aktualny odpis z księgi wieczystej,
• wyrys i wypis z rejestru gruntów i budynków,
• wyrys z mapy ewidencyjnej,
• mapa zasadnicza,
• decyzja o pozwoleniu na budowę lub ewentualnie decyzja o pozwoleniu na użytkowanie,
• dziennik budowy, jeśli inwestycja nie została zakończona,
• dokumentacja techniczna, w tym projekt architektoniczno-budowlany,
• informacja o wysokości podatku,
• jeśli dotyczy:
  • informacja o wysokości opłat za użytkowanie wieczyste gruntu,
  • informacja o wysokości kosztów zarządu i ochrony budynku,
  • informacje o wysokości opłat za ubezpieczenie,
• opcjonalnie:
  • decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
  • informacje o wysokości stawek najmu,
  • informacje o rodzaju zawartej umowy najmu.

Operat szacunkowy w przypadku służebności

• Aktualny odpis z KW,
• wyrys i wypis z rejestru gruntów i budynków,
• wyrys z mapy ewidencyjnej,
• mapa zasadnicza,
• mapa z projektem przebiegu szlaku służebności,
• opcjonalnie:
  • decyzja o WZ i zagospodarowania terenu.

Kto przygotowuje operat szacunkowy?

Przepisy obowiązującego prawa mówią wyraźnie, że operat szacunkowy może być sporządzony tylko przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jak również rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 11 marca 2014 r. w sprawie nadawanie uprawnień zawodowych w zakresie szacowania regulują prawnie kwestię tychże uprawnień zawodowych. Zgodnie z nimi, rzeczoznawca majątkowy to osoba fizyczna, która posiada uprawnienia zawodowe do wyceny nieruchomości.

Kto zatem może ubiegać się o wpis do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych? Tytuł zawodowy “rzeczoznawca majątkowy” i prawo wykonywania tego zawodu przysługują osobie, która:

• posiada wykształcenie wyższe,
• ukończyła kierunkowe studia podyplomowe – w zakresie wyceny nieruchomości,
• ma na swoim koncie odbytą 6-miesieczną praktykę zawodową odbytą w zakresie szacowania nieruchomości,
• posiada pełną zdolność do czynności prawnych,
• nigdy nie była karana za przestępstwo przeciwko działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego, ale też za: przestępstwa skarbowe, przestępstwa przeciwko obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi, przestępstwa przeciw wymiarowi sprawiedliwości czy przestępstwa przeciwko wiarygodności dokumentów,
• zdała egzamin dający uprawnienia do wykonywania zawodu „rzeczoznawcy majątkowego”.

Ile kosztuje operat szacunkowy?

Wielu inwestorów zastanawia się ile kosztuje operat szacunkowy. Koszty operatu szacunkowego mogą się między sobą różnić zależnie od wyceny typy nieruchomości czy też jej lokalizacji. Z pewnością za tego typu wycenę nieruchomości zapłacimy więcej w dużych miastach.

Poza tym, operat szacunkowy dużego domu będzie znacznie wyższy niż przykładowo mieszkania. Jego cena, na dzień dzisiejszy, będzie wahała się od 600 do nawet 1200 zł.

Za wycenę samej działki, np. budowlanej, zapłacimy nieco mniej, bowiem jej koszt nie powinien przewyższyć 800 zł. A za ile dokonamy profesjonale wyceny mieszkania? Tu kwota którą zapłacimy za przygotowanie operatu szacunkowego będzie zależała m.in. od wielkości takiego mieszkania. Warto jednak przygotować się na kwotę od 500 do 900 zł.

Najczęściej po operat szacunkowy występujemy wtedy, gdy ubiegamy się o kredyt hipoteczny. Jest to bowiem jeden z podstawowych dokumentów jaki zażąda od nas bank rozpatrując wniosek o kredyt hipoteczny.

Niekiedy banki robią ukłon w stronę klienta i oferują pomoc swojego rzeczoznawcy majątkowego, wówczas, choć nie zawsze, możemy liczyć na nieco niższe stawki z jego strony. W takiej sytuacji moglibyśmy liczyć na około 300 zł za wycenę mieszkania i mniej więcej tyle samo za działkę i około 400 zł za sporządzenie operatu szacunkowego domu.

Oczywiście zanim zdecydujemy się na współpracę z konkretnym rzeczoznawcą majątkowym, warto sprawdzić i porównać kilka ofert, dzięki temu mamy szansę na wybór tej najbardziej korzystnej dla nas.

W przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny musimy liczyć się też z tym, że bank narzuci nam swojego rzeczoznawcę majątkowego który opracuje operat szacunkowy i tak naprawdę nie będziemy mieli wpływu na jego wybór.

Jeśli nie będziemy zgadzali się z opinią rzeczoznawcy (stwierdzimy na przykład, że naszym zdaniem wartość została zaniżona), możemy oczywiście poprosić o dodatkową wycenę nieruchomości wybranego przez nas rzeczoznawcę majątkowego. Nie mniej jednak opinią wiążącą dla banku będzie ta wystawiona przez rzeczoznawcę majątkowego wskazanego przez siebie.

Ważność operatu szacunkowego nieruchomości

Zgodnie z art. 156 ust. 3 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, operat szacunkowy nieruchomości ważny jest, zgodnie z przeznaczaniem, na który został opracowany, przez 12 miesięcy licząc od daty jego wydania. Kwestia ta może ulec zmianie, jeśli wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych bądź inne. Po upływie roku operat szacunkowy traci ważność.

Można jednak wystąpić o potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego, wówczas jego ważność zostaje przedłużona o kolejny rok, ale tylko wtedy, gdy nie zaszły żadne zmiany w obrębie naszej nieruchomości, to znaczy, że dana nieruchomości nie zmieniła swojej wartości rynkowej, ani nie straciła na atrakcyjności.

Sporządzenie operatu szacunkowego krok po kroku

Operat szacunkowy nieruchomości musi być sporządzony z zachowaniem określonej treści i formy, co wyraźnie określa treść Rozporządzania Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego. Tak wygląda sporządzanie operatu szacunkowego krok po kroku.

1. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny. Na początku rzeczoznawca majątkowy dokonuje opisu przedmiotu i zakresu wyceny konkretnej nieruchomości, w oparciu o wymaganą dokumentację. Na tym etapie musi podać rodzaj nieruchomości, jej numeru KW (jeśli posiada), dane z wypisu z rejestru gruntów, a także z wyrysu z mapy ewidencyjnej. Jeśli zaś chodzi o zakres wyceny to rzeczoznawca podaje takie informacje jak: rodzaj prawa, którego przedmiotem jest wyceniana nieruchomość, dokładnie określa, która część nieruchomości (czy to budynku, czy gruntu) dotyczy wyceny, wskazuje również, która część tejże nieruchomości wycenie nie podlega.
2. Określenie celu wyceny. Kolejny etapem jest wskazanie, w jaki celu ten operat szacunkowy jest sporządzany, jak również dla jakich celów może być wyłącznie wykorzystany. Kwestia ta musi być wyraźnie określona. Przykładowo, dana nieruchomość, czy to budynkowa, gruntowa czy lokalowa, podlega wycenie w celu jej zbycia w ramach przetargu nieograniczonego. Ponadto obowiązaniem rzeczoznawcy majątkowego jest wskazanie, w jaki sposób oszacowana przez niego cena nieruchomości, może być wykorzystana przez zleceniodawcę tejże wyceny. Przykładowo, zawarta w operacie szacunkowym cena nieruchomości stanie się podstawą do określenia przez właściciela tejże nieruchomości, jej ceny wywoławczej.
3. Podstawa formalna wyceny nieruchomości i źródła danych o nieruchomości. Każdy rzeczoznawca majątkowy, przystępując do wyceny wskazanej nieruchomości, musi dokonać szczegółowej analizy dokumentów określających tę nieruchomość. Jeśli chodzi o podstawę formalno-prawna wyceny to najczęściej stanowi ja umowa, którą zawarli między sobą rzeczoznawca majątkom a zleceniodawca, choć może to być również postawienie sądu lub innego organu posiadającego taką moc prawną. Do rzetelnego opisu nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy potrzebuje szeregu dokumentów, które pozyskuje w poszczególnych urzędach, za zgodą zleceniodawcy. Wśród podstawowych dokumentów na pewno nie powinno zabraknąć: odpisu z KW, wypisu z rejestru gruntów, wyrysu z mapy ewidencyjnej, miejscowego planu zagospodarowania, protokołu z oględzin nieruchomości, opcjonalnie dokumentów z katastru uzbrojenia terenu czy państwowego rejestru zabytków.
4. Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości. Kolejnym krokiem ze strony rzeczoznawcy jest określenie szeregu dat, które zawsze muszą znaleźć się w operacie szacunkowym. Będą to:
   • data sporządzenia operatu szacunkowego określonej nieruchomości,
   • data dokonania oględzin wskazanej nieruchomości,
   • data określenia wartości przedmiotu wyceny,
   • data określenia i uwzględnienia stanu przedmiotu wyceny.
5. Opis stanu nieruchomości. Na tym etapie rzeczoznawca musi dokonać szczegółowej charakterystyki nieruchomości, wraz z określeniem jej stanu prawnego. A zatem, na pewno w tym punkcie powinien znaleźć się dokładny adres administracyjny naszej nieruchomości, dane jej właściciela i jego adres. Ponadto w opisie tym powinien znaleźć się zapis jasno wskazujący stan nieruchomości na dzień wyceny oraz typ, rodzaj i sposób jej użytkowania.
6. Wskazanie przeznaczenia nieruchomości. Wskazanie przeznaczenia nieruchomości musi być zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy. Jeśli jednak nasza nieruchomość znajduje się na terenie nieobjętym takim planem, wówczas należy wskazać jej przeznaczanie, które zostało ujęte w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.
7. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości. W punkcie tym należy dokonać analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. I tak, zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest określenie, poprzez analizę danych dotyczących obrotu nieruchomościami w danym regionie, popytu i podaży, możliwości ustanawiania hipoteki, a także rodzaju kredytów oraz ich oprocentowania.
8. Wskazanie rodzaju określonej wartości oraz zastosowanych w operacie szacunkowych metod i technik szacowania. Wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy dokonuje przy zastosowaniu następujących podejść: porównawczego, dochodowego, kosztowego lub mieszanego. Podejście porównawcze – jest najczęściej stasowaną metodą badawcza wybierana przez rzeczoznawców majątkowych. Ok 90% wszystkich wycen nieruchomości bazuje właśnie na niej. Na czym zatem polega ta metoda? Otóż, polega ona na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej wartość odpowiada cenom, jakie uzyskano za sprzedaż innych obiektów podobnych do naszej nieruchomości. Następnie ceny te są korygowane po uwzględnieniu cech różniących sprzedane podobne nieruchomości od nieruchomości wycenianej, a także po uwzględnieniu zmian poziomu cen związanych z upływem czasu. Podejście dochodowe – metoda ta jest znacznie rzadziej wykorzystywana niż poprzednia, bowiem wymaga znajomości dochodu uzyskiwanego lub też możliwego do uzyskania z czynszów czy innych dochodów z wycenianej nieruchomości, jak również nieruchomości podobnych. Nie jest to zatem metoda uniwersalne, a raczej przeznaczona dla konkretnego typu nieruchomości. Podejście odtworzeniowe – druga mniej popularna metoda wyceny nieruchomości, która stosowana jest do określenia wartości odtworzeniowej nieruchomości. Co to znaczy? Otóż, w tym przypadku osobno określa się “wartość nieruchomości”, a osobno “wartość jego części składowych”. “Wartość nieruchomości” jest to kwota niezbędna do zakupu gruntu – o takich samych cechach, natomiast “wartość części składowych” będzie to koszty niezbędne do ich odtworzenia bądź też koszty niezbędne do ich zastąpienia, pomniejszone jednak o wartość zużycia tych części. Podobnie jak podejście dochodowe, metoda ta nie ma charakteru uniwersalnego, jest więc przeznaczona dla konkretnego typu nieruchomości. Podejście mieszane – metoda ta polega na połączeniu podejścia dochodowego i porównawczego. A zatem, w tym przepadku rzeczoznawca majątkowy bierze pod uwagę nieruchomości podobne do obiektu wycenianego, a do tego uwzględnia również dochody jakie te nieruchomości dostarczają. W punkcie tym rzeczoznawca majątkowy musi wskazać, którą z metod i technik wybrał sporządzenia operatu szacunkowego i uzasadnić swój wybór.
9. Przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości i wyniku wyceny. Zaprezentowane obliczania dotyczące określenia wartości nieruchomości, powinny być przedstawione w sposób klarowny i zrozumiały wraz z odpowiednim uzasadnieniem. Natomiast podana wartość nieruchomości w operacie szacunkowym musi być zapisana cyframi lub słownie. Co więcej, zawsze podawana jest w pełnych złotych.
10. Dołączenie pełnej dokumentacji do operatu szacunkowego nieruchomości. Na koniec operat szacunkowy musi zostać wzbogacony o pełną dokumentację. A zatem, rzeczoznawca majątkowy nie może zapomnieć o dołączeniu: odpisu KW, wypisu z rejestru gruntów, wyrysu z mapy ewidencyjnej nieruchomości, protokołu oględzin nieruchomości oraz dokumentacji nieruchomości lub inwentaryzacji. Wszystkie zamieszczone w operacie szacunkowym dokumenty poświadczane są „za zgodność z oryginałem”. Poza wyżej wymienionymi dokumentami należy opamiętać również o dołączeniu do operatu szacunkowego odpowiednich klauzul, wskazujących na szczególne okoliczności dotyczące wyceny naszej nieruchomości, a będą to m.in.:
    • Klauzula o poufności.
    • Klauzula o sporządzeniu operatu szacunkowego zgodnie z przepisami prawa oraz standardami rzeczoznawcy majątkowego.
    • Wartość rynkowa, a data wyceny wyników wyceny.
    • Zakres oraz możliwości wykorzystania wyników określonych w operacie szacunkowym.
    • Warunki wykorzystania wyniku szacowanej nieruchomości wyłącznie zgodnie z celem opracowania operatu.
11. Podpis rzeczoznawcy majątkowego. Operat szacunkowy nabiera mocy urzędowej w momencie podpisania go przez rzeczoznawcę majątkowego – pełnym imieniem i nazwiskiem oraz mieszczeniem na nim pieczęci zawierającej numer rzeczoznawcy, nadany mu przez Ministra Infrastruktury i Budownictwa. W sytuacji, gdy takie operat szacunkowy jest opracowywany przez kilku rzeczoznawców majątkowych, wówczas podpisują go wszyscy sporządzający dany dokument. Poza tym, w części opisowej należy wskazać, która dokładnie część operatu szacunkowego została sporządzona wspólnie, a która indywidualnie i przez którego z rzeczoznawców majątkowych, biorących udział w szacowaniu tejże nieruchomości.

Operat szacunkowy

• Operat szacunkowy jest dokumentem urzędowym, opracowywanym przez rzeczoznawcę majątkowego. Posiada on moc prawą, a zatem stanowi oficjalne potwierdzenie wyceny nieruchomości – w przeciwieństwie do opinii rzeczoznawcy.
• Kwestie sporządzania operatu szacunkowego nieruchomości regulowane są Ustawą z dnia 21sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – art. 156. Natomiast sprawa nadawania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości została zdefiniowana w rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 11 marca 2014 r.
• Operat szacunkowy jest przygotowywany tylko i wyłącznie przez rzeczoznawcę majątkowego. Niekiedy w opracowywaniu operatu szacunkowego bierze udział kilku rzeczoznawców majątkowych.
• Tego typu dokument przydaje się najczęściej wtedy, gdy:
  • chcemy sprzedać lub kupić nieruchomość,
  • staramy się o kredyt hipoteczny,
  • przy rozwodzie,
  • potrzebna nam jest wycena wartości zabezpieczania,
  • musimy określić wysokość podatku od nieruchomości,
  • chcemy ustalić opodatkowanie od darowizny czy spadku.
• Operat szacunkowy opracowywany jest na podstawie odpowiedniej dokumentacji. Na życzenie zleceniodawcy (potrzebna jest pisemna zgoda) dokumenty z odpowiednich urzędów może pobrać rzeczoznawca majątkowy.
• Nie ma stałej stawki za wykonanie usługi operatu szacunkowego nieruchomości, a zatem kwota za wycenę nieruchomości jest ustalana indywidulanie przez rzeczoznawcę. Na wysokość ceny operatu szacunkowego często ma wpływ typ nieruchomości oraz jej lokalizacja. Najmniej zapłacimy za wycenę działki, najwięcej zaś za nieruchomość komercyjną. Musimy liczyć się też z tym, że za przygotowanie operatu szacunkowego zapłacimy więcej w większym mieście.
• Operaty szacunkowe mają określony okres ważności, który wynosi 12 miesięcy od daty jego wydania. Operat szacunkowy może jednak stracić swoją ważność przed upływem tego czasu, jeśli w wycenionej nieruchomości zaszły istotne zmiany, które wpłynęły na wartość rynkową tego obiektu, a co za tym idzie, na jej atrakcyjność.
• Istnieje możliwość wydłużenia okresu ważności operatu szacunkowego nieruchomości o kolejny rok – po wygaśnięciu pierwotnego okresu. Dokonuje tego rzeczoznawca majątkowy, ale tylko wtedy, gdy nie zaszły żadne zmiany w obrębie danej nieruchomości, a zatem nie zmieniła ona swojej wartości rynkowej, ale też nie straciła na atrakcyjności.
• Operat szacunkowy zawiera kwotę wartości nieruchomości wyrażoną w pełnych złotych, która może być zaokrąglona do tysięcy złotych.