Jak wybrać projekt domu cz. 3: określenie warunków urbanistycznych

Mamy już za sobą określenie możliwości finansowych oraz liczebności rodziny, wiemy też na co zwracać uwagę przy wyborze działki budowlanej i jak dopasować do niej projekt. W tym odcinku poradnika MG Projekt zastanowimy się, na jakie aspekty warunków urbanistycznych działki zwrócić uwagę, aby dobrze dopasować do niej projekt domu.

Czym jest zapis o warunkach urbanistycznych?

To, najkrócej mówiąc, informacja dotycząca możliwości zagospodarowania terenu, na którym chcemy postawić budynek. Informacje takie znaleźć można w dwóch miejscach:

• Miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego – dokumencie wydawanym przez wójta, burmistrza bądź prezydenta miasta, który określa przeznaczenie terenu, nakazy i zakazy jego dotyczące, zasady ochrony środowiska, ochrony dóbr kultury, zabytków i dziedzictwa kulturowego (np. wykazy obiektów wyjętych z rejestru zabytków), zasady kształtowania zabudowy i jej intensywności, szczegółowe zasady scalania i podziału parceli, zasady dotyczące przyłączania mediów, a nawet zakaz zabudowy na danym terenie.  Te wszystkie wskaźniki determinują, jak powinien wyglądać planowany budynek oraz czy nie istnieją jakieś przeciwwskazania i zakazy odnośnie takiego jego budowy.
• Decyzji o warunkach zabudowy – jeśli działka nie jest ujęta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, należy postarać się o decyzję o warunkach zabudowy, zwaną “Warunki Zabudowy i Zagospodarowania Terenu” (WZIZT). Decyzję taką ponownie wydaje wójt, burmistrz lub prezydent pod pewnymi warunkami:
  • “dobre sąsiedztwo” – obok naszej parceli musi występować przynajmniej jedna działka zabudowana w taki sposób, że można określić wymagania dotyczące nowej zabudowy na podstawie analizy zabudowy już istniejącej;
  • działka, na której chcemy zrealizować projekt domu musi posiadać dostęp do drogi publicznej;
  • działka posiada uzbrojenie, które umożliwia postawienie na niej budynku mieszkalnego lub możliwe jest wykonanie takiego uzbrojenia;
  • teren, na którym będziemy stawiać domek jednorodzinny nie wymaga zmiany jego przeznaczenia (np. nie jest gruntem leśnym lub działką rolną bez możliwości zabudowy)

Na co zwrócić uwagę czytając warunki urbanistyczne działki?

Warunki urbanistyczne, jak wspomnieliśmy wcześniej, określają wiele bardzo ważnych cech, które posiadać będzie musiał nasz wymarzony domek. Oprócz takich informacji, jak możliwość przyłączenia mediów czy specjalne warunki dotyczące działki, znajdzie się tam kilka ważnych danych dotyczących samego projektu domu. Wszystkie te dane znaleźć można na karcie projektu domu na stronie www MGProjekt:

• kąt nachylenia dachu – WZiZT lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na pewno określać będą minimalne i maksymalne kąty nachylenia dachu. Standardowo kąt nachylenia to ok. od 30 do 50 stopni, choć projekty domów z wielospadowymi dachami mogą mieć kilka różnych kątów – należy wziąć pod uwagę wszystkie. Domy nowoczesne często posiadają zupełnie płaski dach – przed wyborem tego typu projektu należy więc sprawdzić, czy warunki urbanistyczne umożliwiają budowę domu z tego typu pokryciem;

• szerokość elewacji frontowej – warunki określają również maksymalną szerokość elewacji frontowej danego budynku, wybierając projekt domku trzeba więc brać pod uwagę wyłącznie projekty o szerokości równej lub mniejszej niż ta określona w dokumentach. Jeśli warunki nie pozwalają na szeroką elewację, warto zastanowić się nad projektami domów na wąską działkę;

• powierzchnia zabudowy – duża działka wcale nie musi oznaczać dużej powierzchni zabudowy. Z różnych względów (podyktowanych np. ochroną środowiska lub trudnym terenem) powierzchnia zabudowy może różnić się od całościowej powierzchni działki. Wybierając projekt domu, sprawdźmy również ten parametr;

• wysokość budynku do kalenicy – czyli wysokość planowanego domu aż do jego najwyższego punktu. Czasem, na przykład ze względów estetycznych i zachowania ciągłości zabudowy, warunki urbanistyczne nie pozwalają na budowanie zbyt wysokich budynków. Wtedy w grę wchodzić mogą na przykład projekty parterowe;

• ilość kondygnacji naziemnych – podobnie sprawa ma się z warunkami dotyczącymi ilości kondygnacji naziemnych możliwych do wdrożenia w projekcie. Pod uwagę brane są kondygnacje nad ziemią, a więc ilość pięter ponad powierzchnią naszej działki. Jeśli warunki urbanistyczne nie pozwalają na zbyt wiele kondygnacji, warto wybrać projekt domu z podpiwniczeniem.

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o wyborze projektu domu zachęcamy do przeczytania kolejnego z serii artykułów opracowanych przez architektów z MGProjekt: Jak wybrać projekt domu cz. 4: Potrzeby co do funkcji i ilości pomieszczeń w domu