Zakup działki budowlanej: sprawdź TO przed kupnem parceli!

Jakie są najważniejsze kryteria, na które musisz zwrócić uwagę przed zakupem działki? Odpowiedź znajdziesz w artykule opracowanym przez architektów z MGProjekt. Zapraszamy do lektury.

W poprzednim wpisie dotyczącym wyboru działki pokrótce zostały przedstawione istotne elementy, na które należy zwrócić uwagę przed wyborem i kupnem działki budowlanej.

W odpowiedzi na liczne zapytania Inwestorów postanowiliśmy uporządkować i uzupełnić te informacje.

Zakup działki budowlanej a jej stan prawny

Wniosek o wypis z księgi wieczystej może złożyć każdy i robimy to w Sądzie Rejonowym w Wydziale Ksiąg Wieczystych dla miejsca lokalizacji działki pod budowę domu.

W wypisie sprawdzamy jakie są zapisy w księdze wieczystej, w szczególności w dziale IV czy hipoteka parceli jest wolna, czy aby nie obciążona np.:

• kredytem,
• służebnością drogi koniecznej.

Tutaj sprawdzić możemy również:

• powierzchnię,
• właściciela,
• czy działka jest pusta, czy istnieje na niej jakaś zabudowa.

Można znaleźć oferty zakupu działki budowlanej bez księgi wieczystej, ale należy zdawać sobie sprawę, że to transakcja obarczona ryzykiem. Stan prawny takiej działki jest niepewny, co więcej w przypadku chęci zaciągnięcia kredytu bank może wymagać dodatkowych zabezpieczeń, lub w ogóle odmówić finansowania inwestycji.

Zazwyczaj zakup działki budowlanej od gminy pozbawiony jest takiego ryzyka.

Status działki pod budowę

W Urzędzie Gminy w wydziale Architektury (Urbanistyki i Planowania) sprawdzamy, czy działka posiada wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego i jakie są jego zapisy dla danej działki.

Z planu dowiadujemy się, czy działka jest budowlana i czy znajduje się na terenach budowlanych i pod jaki rodzaj zabudowy podlega – budownictwo jednorodzinne w zabudowie:

• wolnostojącej,
• szeregowej,
• bliźniaczej itp.

Jeśli nie ma planu zagospodarowania przestrzennego to dobrze jak właściciel parceli posiada warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, aby zapoznać się z zapisami o możliwości zabudowy.

W zapisach planu zagospodarowania przestrzennego, lub warunków zabudowy i zagospodarowania terenu podane są minimalne powierzchnie działek budowlanych dla danej gminy.

Musimy uważać, aby nie kupić parceli o mniejszej powierzchni niż jest wymagana w tych zapisach.

Tutaj sprawdzamy również, czy działka nie znajduje się w obszarze chronionym np.:

• krajobrazu;
• zabytków;
• miejsc archeologicznych;
• środowiska.

Granice parceli

Należy dokładnie sprawdzić przebieg granic działki pod dom – najlepiej, aby wytyczone były przez geodetę, gdyż bardzo często zdarza się, iż postawione ogrodzenie, słupki, lub miedza nie pokrywają się z rzeczywistym przebiegiem tych granic.

Rodzaj gruntów

W Wydziale Geodezji występujemy o wypis z rejestru gruntów dla działki, w którym znajdziemy informację o rodzaju gruntu.

Musimy wiedzieć czy działka, którą zamierzamy nabyć jest działką budowlaną, działką rolną, czy działką leśną. Zakup działki rolnej, leśnej czy siedliska pociąga za sobą konieczność dopełnienia dodatkowych formalności.

Dodatkowo podana jest tutaj powierzchnia, oraz dane właściciela parceli.

Coraz częściej właściciele działek na sprzedaż posiadają badania geotechnicznie gruntów – więc o to tez warto zapytać sprzedającego.

[rpi]

Dostępność działki

• Do drogi publicznej – czy jest bezpośredni dojazd i czy dojście jest bezpieczne.
• Do mediów – czy w najbliższej okolicy parceli znajdują się sieci – energetyczna, gazowa, wodna, wodociągowa, teletechniczna, oraz czy budowa przyłączy odbędzie się bez problemów i dodatkowych kosztów.
• Do komunikacji publicznej –  czy w pobliżu parceli znajduje się przystanek komunikacji autobusowej, stacja PKP, itp.
• Do obiektów użyteczności publicznej takich jak sklepy, ośrodek zdrowia, szkoła, przedszkole, obiekty kultury i inne.

Sąsiedztwo i najbliższe otoczenie działki budowlanej

Przed zakupem parceli, warto zapoznać się z najbliższym otoczeniem i sprawdzić sąsiedztwo.

Najlepiej jeśli w okolicy nie znajdują się uciążliwe usługi, czy obiekty, takie jak:

• tartak;
• zakład przemysłowy;
• zakład przetwórstwa czy warsztaty;
• wysypisko śmieci;
• hodowla zwierząt;
• ubojnia;
• oczyszczalnia ścieków.

Warto też dowiedzieć się, czy okoliczni mieszkańcy nie są wyjątkowo uciążliwi.

Kształt parceli

Bardzo ważnym elementem wyboru parceli jest jej kształt. Najbardziej optymalna działka to taka która jest w kwadracie, lub w prostokącie zbliżonym do kwadratu.

Wąska lub o nieregularnym kształcie działka jest trudna do zagospodarowania. Poza tym wybór gotowych projektów domów na wąską działkę jest ograniczony.

Może też okazać się, że niezbędne będą zmiany w projekcie domu w celu przystosowania projektu domu do niekorzystnego kształtu działki, co oczywiście wiąże się z dodatkowymi kosztami.

Topografia terenu działki

Przed kupnem działek pod budowę domu szczególnie należy zwrócić uwagę na to, czy położona jest ona na terenie płaskim, czy znajduje się na przykład na zboczu, lub terenie pochyłym.

W pierwszym wypadku nie będzie problemu z budową domu i to bez względu czy dom ma być z piwnicą czy bez.

W pozostałych przypadkach, nachylenie terenu może wymusić na nas wykonanie dodatkowych prac, na przykład niwelację terenu, albo częściowe lub całkowite podpiwniczenie, a to niestety wiąże się z dodatkowymi i to nie małymi kosztami.

Ważnym też jest to, czy działka nie znajduje się na:

• terenach zalewowych,
• osuwiskach,
• terenach zasypowych,
• szkodach górniczych.

Orientacja działek względem stron świata

Najlepszym rozwiązaniem jest, gdy działka budowlana ma wjazd, oraz dom będzie miał wejście od północy, ewentualnie od wschodu.

Ogród najlepiej jest lokalizować od południa i zachodu, a cześć gospodarczą od północy. Więcej na ten temat można dowiedzieć się z artykułu: “Usytuowanie domu na działce“.

[rpi]

Historia działki budowlanej i jej użytkowania

To bardzo istotny element, z którego mało kto zdaje sobie sprawę! Przy zakupie działki często nie bierzemy pod uwagę, czy nie mamy świadomości jaką historię ma działka.

Należy sprawdzić czy w przeszłości na działce nie było:

• podziemnych budowli;
• pozostałości fundamentów;
• zbiorników później zasypanych;
• wysypiska śmieci i gruzu;
• grobów poległych żołnierzy.

Roślinność na działce, którą chcemy kupić

Wartość gruntu zależy między innymi  od tego czy jest pusta, czy ma zadrzewienia i jakie, czy nasadzenia były planowo wykonane i jest możliwość budowy bez dodatkowych wycinek.

Często zdarza się, iż działka jest dziko zarośnięta bez ładu i składu i przed rozpoczęciem budowy trzeba ponieść spore nakłady, aby teren działki doprowadzić do porządku.

Mamy nadzieję, iż w prosty sposób udało się przedstawić, jak należy wybierać grunt pod budowę domu i na jakie elementy w szczególności zwracać uwagę przy jego zakupie.

Więcej o przygotowaniu działki przed budową domu możesz dowiedzieć się z artykułu “Jak prawidłowo przygotować grunt pod budowę fundamentów?“.